Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Созаемщик по ипотеке — кто это». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.
Coзaeмщик ипoтeки: eгo пpaвa и oбязaннocти
Дoлжник, дoгoвapивaяcь c пoтeнциaльным coзaeмщикoм oб yчacтии в кpeдитнoм дoгoвope, oбычнo бoльшe вceгo cocpeдoтoчeн нa вoпpoce, кaкиe пpaвa нa квapтиpy имeeт coзaeмщик пo ипoтeкe. Oднaкo лицy, кoтopoe пpинимaeт peшeниe cтaть coзaeмщикoм или oткaзaтьcя, cлeдyeт имeть в видy, чтo, пoдпиcывaя yкaзaнный дoгoвop, oн пpиoбpeтaeт нe тoлькo пpaвa, нo eщe и oбязaннocти. Ocнoвнoй пepeчeнь пpaв и oбязaннocтeй тaкoв:
- coзaeмщики нecyт тaкyю жe oтвeтcтвeннocть пepeд кpeдитным yчpeждeниeм, кaк и пoлyчaтeль ипoтeчныx дeнeжныx cpeдcтв;
- ecли нa мoмeнт oфopмлeния кpeдитнoгo дoгoвopa мeждy coзaeмщикoм и ocнoвным дoлжникoм был oфopмлeн oфициaльный бpaк, пpиoбpeтeннoe зa cчeт кpeдитныx cpeдcтв жильe бyдeт пpинaдлeжaть им oбoим, ecли бpaчным дoгoвopoм нe пpeдycмoтpeн инoй пopядoк;
- дaжe ecли дoлжник и coзaeмщик нe cocтoят в oфициaльнoм бpaкe, пocлeдний вce paвнo впpaвe тpeбoвaть выдeлeния дoли в ипoтeчнoй квapтиpe, нo тoлькo пpи нaличии ocнoвaния – ecли oн внocил плaтeжи или yчacтвoвaл в пepвoнaчaльнoм взнoce пpи пoкyпкe квapтиpы;
- бaнк имeeт пpaвo тpeбoвaть oт coзaeмщикa внeceния eжeмecячныx выплaт, ecли пoлyчaтeль ипoтeчныx cpeдcтв пepecтaл иx внocить;
- coзaeмщик, в cвoю oчepeдь, впpaвe внocить в бaнк тy cyммy, кoтopaя былa зaфикcиpoвaнa в кaчecтвe eжeмecячнoгo плaтeжa нa мoмeнт пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa, a тaкжe cyммы нa дocpoчнoe гaшeниe и пoгaшeниe пeнeй и штpaфoв;
- ecли coзaeмщик oткaжeтcя oт дoли в ипoтeчнoй квapтиpe, oт oтвeтcтвeннocти зa пoгaшeниe кpeдитa eгo этo нe избaвит;
- чeлoвeк мoжeт пepeдyмaть и выйти из coзaeмщикoв, нo для этoгo дoлжник дoлжeн пoдoбpaть нa eгo мecтo нoвyю кaндидaтypy, кoтopyю бaнк oдoбpит.
Пo кpeдитнoмy дoгoвopy coзaeмщик имeeт пpaвo и oбязaннocть плaтить и пoлyчaть инфopмaцию o кpeдитe. Oднaкo oбычнo мeждy зaeмщикoм и coзaeмщикoм пoдпиcывaeтcя дoпoлнитeльный дoкyмeнт, кoтopым oпpeдeляютcя пpaвa coзaeмщикa, включaя oпpeдeлeниe тoгo мoмeнтa, кoгдa coзaeмщик пo ипoтeкe имeeт пpaвo нa квapтиpy. Пpaвa бyдyт oпpeдeлятьcя в зaвиcимocти oт cтaтyca пpиoбpeтaeмoй нeдвижимocти, cyщecтвoвaния бpaчнoгo кoнтpaктa или инoгo дoкyмeнтa, кoтopый зaфикcиpyeт гpaницы пpaв и oтвeтcтвeннocти coзaeмщикa.
Инoгдa oфopмляютcя нoтapиaльныe oткaзы coзaeмщикa oт тpeбoвaния дoли в пpиoбpeтaeмoй квapтиpe – кaк гapaнтия тoгo, чтo дaжe пpи выплaтe зa зaeмщикa coзaeмщик нe бyдeт тpeбoвaть дoлю. Taкиe oткaзы нeoбxoдимo былo oфopмлять для ПФP, ecли иcпoльзoвaлcя мaтepинcкий кaпитaл нa гaшeниe ипoтeки, кoтopyю бaнк выдaл пpи yчacтии coзaeмщикa, нe являющeгocя cyпpyгoм влaдeлицы мaтepинcкoгo кaпитaлa.
Ocнoвнaя oбязaннocть coзaeмщикa – cвoeвpeмeннo внocить плaтeжи пo кpeдитнoмy дoгвoopy. B чacтнocти, oн oбязaн бyдeт пoгacить зaдoлжeннocть, ecли ocнoвнoй дoлжник нe мoжeт этoгo cдeлaть. Пopядoк пoгaшeния дoлгa oпpeдeляeтcя зaeмщикoм и coзaeмщикoм бeз yчacтия бaнкa, кoтopoмy вce paвнo, ктo бyдeт внocить дeньги, cпpaшивaть зa нeиcпoлнeниe oн бyдeт c ocнoвнoгo зaeмщикa. Нaпpимep, пoгaшeниe кpeдитa пoлнocтью лoжитcя нa зaeмщикa, a coзaeмщик пepeнимaeт этy oбязaннocть тoлькo в cлyчae нeвoзмoжнocти пoгaшeния ocнoвным дoлжникoм. Или жe кpeдит мoжeт пoгaшaтьcя ими oбoими в paвныx дoляx eжeмecячнo, либo в кaкoм-тo инoм пpoцeнтнoм cooтнoшeнии. Учacтники дoгoвopa мoгyт выбpaть любoй кoмфopтный для ceбя пopядoк пoгaшeния.
Чтo нaдo yчecть coзaeмщикy
Дaжe ecли c тaкoй пpocьбoй oбpaтитcя ктo-тo из poдcтвeнникoв или близкиx дpyзeй, нe тopoпитecь cpaзy гoвopить «дa». Ecть нecкoлькo нюaнcoв, кoтopыe мнoгиe люди зaбывaют yчecть, пpинимaя peшeниe пoдcтpaxoвaть близкиx пo кpeдитнoмy дoгoвopy. Boт пepeчeнь ocнoвныx пpoблeм, c кoтopыми мoжeт cтoлкнyтьcя coзaeмщик:
- дoгoвop зaключaeтcя нa длитeльный cpoк, кaк пpaвилo этo 15–25 лeт. 3a этo вpeмя мнoгoe мoжeт измeнитьcя, включaя ypoвeнь дoxoдoв ocнoвнoгo зaeмщикa и coзaeмщикoв. Oднaкo выплaчивaть кpeдит и пpoцeнты пo нeмy пpидeтcя в любoм cлyчae, дaжe ecли ypoвня дoxoдa для пoгaшeния дoлгa мoжeт cтaть нeдocтaтoчнo;
- ecли coзaeмщик caм peшит взять кpeдит, eгo плaтeжecпocoбнocть бyдeт oгpaничeнa ипoтeчным кpeдитoм, пo кoтopoмy oн вмecтe c ocнoвным зaeмщикoм бyдeт oтвeчaть пepeд бaнкoм зa пoгaшeниe дoлгa. Ecли ypoвня дoxoдa для пoлyчeния eщe oднoгo кpeдитa в пpидaчy к paнee пoлyчeннoй ипoтeкe oкaжeтcя нeдocтaтoчнo, бaнк oткaжeт в нoвoм кpeдитe;
- ecли в кaчecтвe coзaeмщикa выcтyпил cyпpyг, в oфициaльный бpaк c кoтopым зaeмщик вcтyпил yжe пocлe пoлyчeния кpeдитa, тaкoй cyпpyг нe cмoжeт пpeтeндoвaть нa дoлю в ипoтeчнoм жильe, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo бpaчным кoнтpaктoм;
- нeвoзмoжнo пpocтo взять и oткaзaтьcя oт oбязaннocтeй пo кpeдитнoмy дoгoвopy, пpидeтcя либo пoлyчaть coглacиe ocнoвнoгo зaeмщикa и бaнкa, либo oбpaщaтьcя в cyд – пpи этoм cyдeбнaя пpaктикa oтpицaтeльнa.
Caмoe глaвнoe, чтo cлeдyeт yчecть – oбязaтeльнo зaфикcиpoвaть пpaвa coзaeмщикa нa нeдвижимocть пo ипoтeкe. Этo мoжнo oфopмлeнo oтдeльным дoгoвopoм, в тoм чиcлe бpaчным кoнтpaктoм или жe дoпoлнитeльным coглaшeниeм к ипoтeчнoмy дoгoвopy. Либo нeoбxoдимo пpoпиcaть, кaким oбpaзoм дoлжник бyдeт вoзвpaщaть пoтpaчeнныe нa пoгaшeниe eгo ипoтeки дeньги, ecли нa выдeл дoли в жильe oн нe coглaceн.
Как оформить ипотеку в гражданском браке – рассмотрим все варианты
Допустим, регистрация отношений в ЗАГСе нежелательна. Какой выбор есть у незарегистрированной пары:
- Кредит и квадратные метры полностью оформляются на одного человека. Второе лицо по документам не имеет к приобретаемому жилью никакого отношения.
- Один человек получает кредит и жилье, второй – является поручителем. В таком случае второе лицо обязано нести расходы по оплате займа в случае возникновения трудностей. Но при этом по–прежнему не имеет на квартиру никаких прав.
- Ипотека и собственность оформлены на двух человек – они выступают созаемщиками. А жилое помещение получают в долевую собственность. При этом в договоре прописаны обязанности каждой из сторон.
Гражданский брак – это понятие, которое для юриста обозначает светский брак, заключённый без участия церкви. На языке права – людей, которые состоят в фактическом браке без регистрации в органах ЗАГС, в лучшем случае назовут сожителями.
Получается, что при «расторжении» такого брака имущество они будут делить не пополам, а как придётся. А как же быть, если они успели оформить на одного из них ипотеку? Квартира достанется ему?
«Юридически ипотека для «гражданских супругов» не отличается от ипотеки для любых других лиц, не являющихся супругами. Объект приобретается как в общую долевую собственность, так и на имя одного из созаемщиков. Но у отдельно взятых кредиторов могут быть специальные предложения», – говорит руководитель управления маркетинговых коммуникаций Инвестторгбанка Наталья Проскурина.
Банки очень чутко реагируют на потребности рынка. Если раньше понятие «гражданский брак» для кредитных консультантов ничего не значило, то сейчас в анкетах-заявлениях на получение кредита в графе «семейное положение» одним из вариантов указан «гражданский брак».
Вероятнее всего, тем, кто поставит там галочку, предложат стать заёмщиками вместе. Закон позволяет взять созаёмщика, тогда есть возможность увеличить сумму первого взноса, а общий срок и величина ежемесячного платежа будут рассчитываться исходя из суммы общего дохода.
Долевая схема может защитить при расставании. Если оформлять весь кредит только на одного из гражданских супругов, то после расставания и квартира останется только ему. Есть, конечно, возможность попытаться доказать что-то через суд, но перспективы туманны, а издержки велики.
Понятно, что в реальности выплаты по кредиту вряд ли будут осуществляться в соответствии с договором. За время его действия можно несколько раз сменить место работы, а соответственно, и величину дохода каждого. Поэтому процесс расставания и раздела имущества может превратиться в кошмар для гражданских супругов. Особенно обидно, если большая доля будет принадлежать тому, кто фактически платил меньше. Банку всё равно, продолжают ли молодые люди жить в гражданском браке или нет. Для него они остаются в статусе созаёмщиков и отвечают в соответствии с договорными обязательствами.
Если же после гражданского развода одна из сторон заявила, что не будет больше платить, а вторая продолжает исправно выплачивать взносы, то избавиться от второго собственника будет совсем не просто.
Случается, что банки идут навстречу и запускают процедуру переоформления ипотечного кредита на одного из бывших сожителей. Тогда тот, кому остаётся квартира, проходит повторный анализ платежеспособности и компенсирует издержки другой стороне.
Кто может стать солидарным заемщиком?
В этом качестве может выступить любой совершеннолетний и дееспособный гражданин, соответствующий требованиям банка, в котором оформляется ипотечный кредит. Чаще всего созаемщиками являются супруги или близкие родственники, но ими также могут быть и другие лица.
В случае с ипотечными займами не так важно зарегистрирован брак или нет. Ведь не один из вариантов не дает гарантию продолжительности отношений.
Кредитные учреждения дают возможность всем молодым семьям приобрести жилье, однако что касается оформления займа, то тут есть свои положительные и отрицательные стороны.
Плюсы ипотечного займа в гражданском браке:
- Заключение договора и пакет необходимых документов, такой же, как и в случае с зарегистрированными в браке людьми.
- Подача заявления на предоставление кредита возможна в любом банке.
- В случае получения ипотечного кредита на два лица, оформление и распределение долей происходит в соответствии с расходами по кредиту.
Минусы в таком кредите для не зарегистрированных в браке людей тоже есть, среди них:
- Для гражданских браков не действуют программы с льготами и субсидиями, которые предоставляются после рождения 2 ребенка. Такие преимущества имеют только люди находящиеся в официальном браке.
- После расставания существует большая вероятность не погашения займа. В таком случае банк изымает имущество, находящееся в ипотечном займе.
Ипотеку предоставляют более 95% людей находящихся в гражданском браке. И большое количество людей уже воспользовались этим.
Как делится ипотека между гражданскими супругами
Здесь все непросто и не так однозначно, как в официальном браке. Факт сожительства и совместного участия в погашении кредита нужно доказать. Если получится, то квартира будет поделена согласно зарегистрированным в Росреестре долям. Судебная практика знает немало подобных процессов и в каждом из них конфликт разрешается по–разному. Обычно в случае прекращения совместного проживания гражданским супругам удается решить проблему раздела общего долга одним из следующих способов:
- Супруги договариваются и продолжают выплачивать кредит банку, как и прежде. После исполнения обязательств квартиру можно реализовать, а деньги разделить пропорционально долям в общей собственности;
- Несогласный исполнять обязательства супруг отказывается от своей доли в имуществе. В этом случае с одобрения кредитора долю можно переоформить на одного из супругов, который и будет погашать кредит. Второй вправе истребовать в суде часть потраченных на погашение ипотеки личных средств при условии того, что сможет доказать принадлежность той или иной суммы. В противном случае суд признает, что выплаты, в том числе затраты на первоначальный взнос, производились из общего бюджета и откажет заявителю в удовлетворении требования компенсировать понесенные им расходы;
- Один из супругов отказывается платить, но не отказывается от имущества. Разрешить подобную ситуацию крайне сложно. Может сложиться так, что добросовестный супруг выплатит всю сумму кредита, а взамен получит иск о разделе совместного имущества, поэтому данный конфликт предпочтительнее решать по обоюдному согласию сторон.
Кто может стать созаемщиком
Как уже говорилось ранее, банки допускают участие от одного до пяти дополнительных заемщиков. Помощь в погашении кредита клиенты чаще просят у собственных родителей, супругов или даже у дальней родни. Некоторые банки соглашаются принять постороннего человека как созаемщика, при условии, что он не возражает против этого. В реальности, однако, близкие друзья отказываются отвечать за чужие ипотечные кредиты.
Если ваш друг согласился принять ответственность по оплате вашего кредита, он должен осознавать, насколько это большая и серьезная ответственность. Созаемщик по ипотеке – это человек, который будет вносить платежи по ипотеке вместо основного заемщика, если тот вдруг перестанет оплачивать кредит. Тогда у созаемщика возникает первоочередное право на получение недвижимости в собственность.
Оформление ипотеки в гражданском браке
Отметим, что есть два пути оформления ипотеки в гражданском браке:
1) ОФОРМЛЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА НА ОДНОГО ЧЕЛОВЕКА.
Такой вариант бывает весьма часто – сожители договариваются, на кого оформить сделку, соответственно, после выплаты ипотечного кредита данный человек будет единственным законным владельцем недвижимости. Банк в ходе рассмотрения заявки учтет не общий доход семьи, а доход лишь одного из них. Второй супруг может выступать поручителем по сделке, но он не сможет в дальнейшем претендовать на часть недвижимости. Указанный вариант, конечно, остается весьма рискованным, если учитывать статистику разводов в последнее время.
2) ОФОРМЛЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА НА ДВУХ ЧЕЛОВЕК.
Данный вариант предполагает оформление сделки сразу на двух человек, которые выступают в таком случае созаемщиками. В кредитном договоре должны быть указаны все условия, т.е. какую ответственность несет каждый заемщик по оплате заимствованной им суммы кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за другого заемщика. Данный вариант отличается удобством, так как можно оформить кредит с неравными долями пропорционально участию каждого. Например, женщина будет вносить 40%, а мужчина – 60%.
При долевой покупке недвижимости обоих будут защищать нормы гражданского права о долевой собственности. Отметим, что оформление ипотечного кредита на двух человек возможно только в том случае, если каждый из них работает и имеет стабильный ежемесячный доход.
Как оформляют ипотеку в гражданском браке
Еще 5 лет назад большинство банков отказывали в выдаче ипотечного кредитования незарегистрированным парам. На сегодняшний день банковские организации упростили свои требования. В результате этого многие пары, находящиеся в гражданском браке, имеют полное право оформить ипотеку.
В таком случае сделка оформляется на одного из представителей пары, а другой будет выступать в качестве созаемщика. В договоре прописывается долевая собственность каждого из участников ипотечной сделки. Преимущества кредитования в данном случае заключается в том, банковская организация учитывает финансовые доходы каждого из супругов. В результате сожители могут претендовать на более дорогостоящий кредит.
Если гражданская семья предпочла разойтись, после окончания союза сожители вынуждены продолжать оплату ипотеки, чтобы банк не изъял недвижимое имущество из их формальной собственности. После окончания союза собственник и его финансовый поручитель должны регулярно вносить ежемесячный платёж. Если один из участников предпочитает выйти из сделки, то банк продаёт недвижимое имущество на торгах и выплачивает внесенные суммы тому, кто вносил большую часть денег на банковский счёт.
Однако на практике часто встречаются случаи, когда потенциальный собственник жилья не имеет возможности выплачивать кредитную задолженность. Финансовый поручитель в данном случае обязан продолжить оплату ежемесячных взносов, чтобы банк не изъял ипотечное жилье.
Если поручитель вносил длительное время деньги, а потом у него случились трудности в платежеспособности, то банковская организация также продает недвижимость и выплачивает участнику сделки всю сумму внесенных платежей.
Минимизация рисков ипотеки при незарегистрированном браке
При оформлении ипотечного кредитования участникам следует подумать, как себя обезопасить при различных вариантах заключения сделки и последующего оформления брачного союза или церемонии завершения отношений.
По мнению юристов, вариант долевого участия – наиболее безопасный при незарегистрированном браке. Минимизирует риски:
- составление договора между сожителями, регулирующего сумму внесения ежемесячных платежей в приобретение недвижимости каждым;
- указание персональных данных каждым гражданским супругом при проведении расчётов;
- сохранение чеков, подтверждающих факт погашения обязательств.
Особенности раздела имущества, находящегося в ипотеке между гражданскими супругами
Если гражданский брак распадется, возникнет необходимость раздела имущества. Самый простой вариант, если квартира оформлена в собственность одного гражданского супруга, который выплачивает ипотечный кредит. При этом второй супруг или супруга не претендует на долю. В этом случае имущество не делится, и с точки зрения банка развод никак не влияет на выплату ипотеки.
Если гражданские супруги являются созаемщиками по ипотеке, то раздел имущества нужно проводить с участием банка. В противном случае может возникнуть ситуация, при которой один из супругов перестанет выполнять обязательства, и выплаты по кредиту лягут в полном объеме на второго созаемщика. При этом банк не будет учитывать размер имущественных долей.
Как этого избежать:
- Обратиться к кредитору с просьбой о продаже ипотечной квартиры. Вырученные средства пойдут на полное погашение ипотеки, а остаток можно разделить между бывшими гражданскими супругами в соответствии с оформленными имущественными долями.
- Переоформить кредитный договор на одного из супругов, который готов продолжать выплачивать ипотеку, и заинтересован оставить себе квартиру. В этом случае нужно получить повторное одобрение банка и выкупить долю у второго созаемщика.
Особенности покупки недвижимости на двоих
Оформление ипотеки на двух людей, которые официально не женаты, не редкость. В этом случае кредит получает основной заемщик, привлекая к сделке созаемщика. Банк учитывает совокупный доход и увеличивает максимальную сумму к выдаче.
Важно! Вероятно, банк поинтересуется, в каких взаимоотношениях состоит основной заемщик с солидарным, возможно, учтет совместное проживание. Но с юридической точки зрения нет разницы, будет это гражданский муж/жена, родственник, друг или коллега по работе.
Если официальный супруг(а) не обязан соответствовать требованиям банковского учреждения, то к неофициальным, выступающим в качестве созаемщика, выдвигаются те же критерии, что и к основному заемщику. Как правило, условия касаются возраста, трудовой занятости и доходов.
Главным вопросом такого способа покупки станет разделение имущества. Выделение долей на каждого участника ипотечной сделки должно быть прописано в договоре. Если созаемщик не подходит по возрасту, не имеет требуемого гражданства или работы, привлечь его к сделке нельзя, соответственно, прав на недвижимость у него не будет.
Преимущества и недостатки такого жилищного займа
Для кредитора не имеет существенного значение, какие отношения связывают заемщиков, но для самих клиентов получение ипотеки, при наличии гражданского брака, имеет как плюсы, так и существенные минусы.
К преимуществам относится:
- соответствие параметров кредитования тем, которые предлагаются для заемщиков, официально зарегистрировавших свой союз;
- отсутствие требования о наличии штампа в паспорте, что снимает с пары необходимость визита в ЗАГС для получения денежных средств;
- получение жилплощади в долевую собственность после погашения долга;
- увеличение суммы займа путем объединения доходов заявителей.
При этом у данного вида ипотечного кредитования есть и существенные минусы. К ним относится:
- риск лишиться жилплощади в случае прекращения отношений;
- отсутствие возможности участвовать в государственных и льготных программах с наиболее выгодными условиями предоставления займа;
- риск негативного влияния плохой кредитной истории одного заемщика на возможность одобрения заявки другого.
В целом ипотечное кредитование представляет собой надёжный инструмент комплексного развития социальной сферы и бизнеса. Данный банковский продукт позволяет использовать долгосрочные инвестиции банковского сектора для усовершенствования существующей инфраструктуры, развития экономики и решения жилищных проблем граждан, обеспечивая минимизацию возможных рисков за счёт использования недвижимости в качестве высоколиквидного залога. При этом условия залоговых кредитов, как правило, направлены на привлечение платёжеспособных заёмщиков, желающих воспользоваться ссудным капиталом на выгодных условиях.
Граждане, проживающие совместно без регистрации брака, в юридическом понимании не имеют взаимных прав и обязательств, однако могут выступать созаёмщиками при оформлении ипотеки.
Для этих граждан ипотечные ссуды остаются доступными на общих основаниях, как и для прочих клиентов финансовых учреждений.