Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарение квартиры близкому родственнику: как не совершить ошибок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дoгoвop дapeния мoжнo зaключить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe или yдocтoвepить y нoтapиyca. Нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe нe oбязaтeльнo, нo ecли cтopoны вcё-тaки peшaт eгo cдeлaть, пpидётcя зaплaтить 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй. Кpoмe этoгo пpидётcя oплaтить тexничecкиe paбoты – cocтaвлeниe дoгoвopa и кoпиpoвaниe дoкyмeнтoв.
Pacxoды нa oфopмлeниe дapeния
Oбpaтитe внимaниe – ecли дapитe дoлю нeдвижимocти, тo визитa к нoтapиycy избeжaть нe yдacтcя. Любoe oтчyждeниe дoли в пpaвe oбщeй дoлeвoй coбcтвeннocти мoжeт coвepшaтьcя тoлькo c нoтapиaльным yдocтoвepeниeм.
Eщё oдин нюнac — ecли в пocлeдyющeм нaдyмaeтe пpoдaвaть квapтиpy зa ипoтeчныe дeньги, c пpocтoй пиcьмeннoй фopмoй мoгyт вoзникнyть зaтpyднeния. Нeкoтopыe бaнки плoxo oтнocятcя к тaким пpaвoycтaнaвливaющим дoкyмeнтaм.
Peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe oбoйдётcя в 2 000 pyблeй. Этy cyммy пpидётcя зaплaтить в любoм cлyчae, нeвaжнo, пoдпиcывaeтe вы пpocтyю пиcьмeннyю фopмy или нoтapиaльнo yдocтoвepяeтe cдeлкy.
Нотариальное оформление договора дарения
В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).
Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).
Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).
Риски при оформлении договора дарения на недвижимость
При оформлении любой сделки могут существовать определенные риски, договор дарения на недвижимое имущество не является исключением. Чаще всего можно столкнуться со следующими проблемами:
- Данный тип договора не включает возможные обременения, например, долгов по коммунальным платежам, споров с соседями за территорию и т.д. Недвижимость передается безвозмездно без каких-либо условий, иначе договор будет признан ничтожным, не будет иметь юридическую силу.
- Даритель может вернуть свое имущество, оспорив договор в суде. Этот процесс довольно сложен, может затянуться, однако выиграть суд истец сможет.
- Если даритель пожилой, его родственники могут оспорить договор дарения через суд, признав пенсионера недееспособным на момент составления и заключения договора.
- Если даритель умер до того, как с момента перехода имущества прошло три года, его родственники могут оспорить сделку через суд и вернуть имущество, которое они могли бы получить по наследству.
- Если даритель пережил одариваемого, он может вернуть себе подарок.
- Сама по себе сделка относится к безвозвратным, однако если даритель лишился единственного жилья, ему могут вернуть подаренное имущество по решению суда.
- Если со стороны одариваемого были совершены противоправные деяния в отношении дарителя, сделку можно расторгнуть.
- Одариваемый, став собственником, может выгнать дарителя из своей квартиры, даже если был устный договор о совместном проживании.
Налогоплательщики освобождаются от уплаты налога при получении недвижимости от близкого родственника в порядке наследования или по договору дарения. Поэтому, прежде чем перейти к рассказу о том, как оформить дарственную на квартиру между близкими родственниками, давайте выясним, кто же это такие?
В число близких родственников входят:
- супруги,
- дети (усыновленные),
- родители (усыновители),
- бабушки,
- дедушки,
- внуки,
- родные братья (полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать),
- родные сестры (полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать).
Правила оформления договора
Договор дарения на квартиру составляется в письменной форме. Документ должен включать следующие пункты:
- Название документа. Вверху бланка необходимо написать слово “Договор”.
- Дата и место оформления договора. Указывается число, когда стороны планируют обратиться в Росреестр или к нотариусу. В качестве места оформления указывается город, в котором располагается квартира.
- Данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные, место постоянной регистрации).
- Информация о квартире (адрес, кадастровый номер, общая площадь).
- Кадастровую стоимость квартиры.
- Права и обязанности сторон. Здесь стороны могут предусмотреть, кто платит за государственную регистрацию перехода прав, возможность возвращения квартиры дарителю в случае гибели одаряемого, право одаряемого отказаться от дара до государственной регистрации прав.
- Реквизиты и подписи сторон.
Как любая сделка, дарственная имеет свои положительные и отрицательные стороны.
К плюсам можно отнести:
- Простота оформления договора. При составлении договора дарения можно воспользоваться предложенным бланком и не тратить время и деньги для обращения к юристу. Договор вполне можно оформить самостоятельно. Главное — составлять его внимательно. Малейшая опечатка приведет к возврату документов.
- Обращение к нотариусу по желанию сторон. Стороны обязаны посетить нотариальную контору при составлении договора дарения только, если в качестве подарка выступает доля в квартире. Если квартира передается полностью, то обращаться к нотариусу не обязательно. Но нотариальное удостоверение снизит вероятность оспаривания, поэтому лучше им не пренебрегать.
- Освобождение от налогов в случае продажи. При продаже квартиры в течение 5 лет с момента покупки продавец заплатит 13% от стоимости квартиры в качестве НДФЛ. А при продаже подаренной квартиры — только в течение трех лет.
Минусы договора дарения на квартиру:
- Договор легко оспорить в суде. Если стороны не заверили документ у нотариуса, то родственники дарителя могут обратиться в суд в течение 1 года с момента, когда узнали о совершении сделки.
- Даритель теряет право на квартиру с момента регистрации сделки. Договор не может содержать встречные требования, поэтому нельзя предусмотреть возможность для дарителя и дальше жить в квартире. Для граждан, у которых нет в собственности другого жилья, использовать дарение опасно. Одаряемый может выселить бывшего владельца и снять с регистрационного учета без его согласия в любое время.
Кто занимается оформление дарственного договора
Данная процедура проводится нотариусом и Росреестром. Однако к нотариусу обращаться необязательно, но если участники сделки не хотят проблем с документом в будущем, лучше всего доверить его составление именно специалисту.
Если с тем, что делает нотариус все более или менее понятно, то с функциями Росреестра не очень. Какие же функции выполняет данный орган, проводя регистрацию данного договора? Он проверяет правильность подачи пакета документов, выявляет имеющиеся неточности, а если их не будет обнаружено, то проведет оформление прав собственности и дарственный договор в качестве новой сделки. В этой моменте, самое важное для участников сделки – это сбор документов и их правильная подача. Так как если допустить ошибку, то будет потеряна масса времени, сначала на ожидание вердикта, а потом на повторный сбор необходимых бумаг.
Процедура регистрации сделки дарения
Когда договор дарения зарегистрирован при помощи многофункционального центра, он вступает в законную силу. Проводить дополнительные меры по оформлению не нужно. Так, обращаться к нотариусу не требуется.
Когда сделка зарегистрирована, считается, что одаряемый вступил в свои законные права. Старый владелец недвижимости утрачивает возможность совершать юридические операции с жильем.
Услуги нотариуса могут потребоваться только в момент оформления договора дарения. Он способен помочь составить бумагу юридически правильно. Вероятность последующего оспаривания сделки уменьшится. Однако полностью исключать возможность последующего расторжения договора нельзя. Так, если соглашение заключил даритель, который являлся недееспособным в момент проведения действия, договоренность будет признана недействительной. Поводом может стать даже временная недееспособность.
Нужно ли дарить земельный участок вместе с домом?
Да, подарить дом можно только вместе с земельным участком, на котором он находится.
Если же земельный участок не находится в собственности у дарителя, а, например, он пользуется им как арендатор, то одновременно с передачей прав на дом происходит и передача прав по такому договору.
Когда можно оспорить договор дарения?
Договор дарения может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники в следующих случаях:
- Если даритель в момент дарения был недееспособен или действовал под давлением или угрозами;
- Если одним из условий договора была возможность отменить такой договор в случае наступления какого-либо события. Например, смерти одаряемого при жизни дарителя;
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи или нанес им телесные повреждения.
В какую сумму встанет составление дарственной
Стоит сразу же коснуться расценок юристов и риелторов, так как они никем не регламентируются и не регулируются. Они составляют свой прайс-лист самостоятельно, исходя из престижности отдельно взятого индивидуума. А вот услуги, связанные с дарением у нотариуса регламентированы законодательством РФ, а именно законом о нотариате датируемым от 01.02.1993 г.
Он устанавливает следующие цены/тарифы (включая изменения в стоимости с 01.01.2015):
| Необходимо оплатить услугу в размере 3 тысяч рублей + 0,2% от стоимостной оценки недвижимости. Однако сумму не должна превышать планку в 50 тысяч рублей. | Если стоимость жилья меньше или равна 1 миллиону рублей, то необходимо уплатить 3 тысячи рублей + 0,4% от стоимостной оценки недвижимости. |
| Если стоимость жилья в пределах от 1-10 миллионов рублей, то необходимо уплатить 7 тысяч рублей + 0,2% от стоимостной оценки квартиры. | |
| Если стоимость жилья больше 10 миллионов рублей, то необходимо уплатить 25 тысяч рублей + 0,1% от стоимостной оценки квартиры. Однако сумма не должна превышать планку в 100 тысяч рублей. |
Во сколько обойдется составление договора
У риелторов и юристов свои расценки, которые никем не регулируются. С нотариусами дело обстоит иначе. При дарении квартиры плата за нотариальное заверение сделки регламентирована. Основы законодательства о нотариате от февраля 1993 г., а также рекомендации Федеральной нотариальной палаты устанавливают следующие тарифы:
Дарение квартиры осуществляется одним близким родственником другому, то нужно заплатить:
- 3 тыс. руб. + 0,2% стоимости квартиры (если стоимость квартиры не более 10 млн. руб.);
- если кадастровый размер более 10 млн. руб., то 23 000 руб. + 0,1%, но не более 50 тыс. руб.;
Иные родственники и посторонние лица, тогда тарифы определяются стоимостью жилья:
- до 1 млн руб. включительно — 3 тыс. руб. + 0,4% стоимости квартиры;
- более чем 1 млн руб. (до 10 млн руб. включительно) — 7 тыс. руб. + 0,2% цены квартиры, превышающей 1 млн руб.;
- более чем 10 млн руб. — 25 тыс. руб. + 0,1% стоимости квартиры, которая превышает 10 млн руб., но не более 100 тыс. руб.
Нотариальное удостоверение в силу закона (обязательное). Размер тарифа будет 0,5% от рыночной стоимости доли, но в ценовых границах (нижний предел 300 руб., верхний предел – 20 000 руб.).
Кто может заключать дарственную
Если даритель не может занимать оформлением дарственной, то дело поручается любому лицу по нотариальной доверенности. При этом доверенность обязательно должна содержать сведения:
- кто будет заниматься вопросом дарения ФИО, паспортные данные, адрес регистрации;
- кому дарят (ФИО, год рождения, место жительства одаряемого);
- что именно дарят (описание квартиры в соответствии со свидетельством о праве собственности).
Такая доверенность может включать полномочия:
- подготавливать необходимые документы для сделки, в том числе технического характера;
- заключать сделку (подписывать договор от имени дарителя);
- регистрировать переход права в Росреестре.