Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срочно передать документы в другой город: поможет нотариус». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дистанционно можно оформить абсолютно любую сделку с недвижимостью. Это может быть сделка купли-продажи, дарения или мены квартиры, а также соглашение о разделе имущества между супругами, брачный договор, алиментное соглашение и другие.
Вопрос 3. Какие сделки можно оформить таким способом?
Дистанционный формат помогает упростить заключение ряда сделок — например, если продается долевая недвижимость, собственники которой проживают в разных концах страны. Может быть и такое, что стороны просто не хотят встречаться лично: к примеру, это могут быть бывшие супруги, пережившие болезненный развод. Также дистанционно удобно будет оформить сделку, когда органы опеки разрешают продать имущество несовершеннолетнего (при условии одновременного приобретения другого), а квартиры, о которых идет речь, находятся в разных регионах.
Продажу недвижимости в другом городе можно оформить различными способами, среди которых основные — это использование агентства недвижимости или выдача доверенности человеку, способному представить интересы владельца в органах регистрации недвижимости и других государственных структурах.
При этом Росреестр потребует предоставить документы, состав которых несколько различается от применяемого в случае личного присутствия хозяина продаваемого объекта недвижимости.
Агент, занимающийся продажей жилья, проведет его проверку на «юридическую чистоту», выявит, насколько платежеспособен покупатель, проконтролирует факт оплаты, а также займется необходимой рекламой.
Если сделку заключает доверенное лицо, оно имеет право только появиться в органах Росреестра при совершении сделки, подготовить комплект документации, направить его в Росреестр и получить официальное подтверждение того, что собственность продавца считается аннулированной.
Можно также отправить все необходимые документы на жилье в расположенное по месту его нахождения отделение регистрирующего органа через Почту России заказным письмом. В этом случае собираются все оригиналы, оплачивается госпошлина, что подтверждается квитанцией, пишется и нотариально заверяется заявление о продаже и о том, что права собственности переданы определенному покупателю.
Заявление возможно отправить через Интернет, сопроводив его сканированными копиями всех документов и уплатив пошлину также с помощью Интернета. Это вполне допустимый способ подать бумаги, но чтобы совершить сделку, собственник должен будет прибыть лично либо направить свое доверенное лицо. Бланк заявление может быть также заполнен на сайте Госуслуги в ходе установления личности пользователя данного Интернет-ресурса.
Надо ли выезжать для продажи квартиры, расположенной в другом городе
Вполне возможно организовать показы квартиры потенциальным покупателям и размещение необходимой рекламы в ином городе. Но если сама сделка должна совершаться по доверенности, это способно вызвать многочисленные практические проблемы, так что чаще всего от таких сделок стараются отказаться.
На такую покупку, когда интересы продавца представляет третье лицо, обычно соглашаются, только если квартира продается срочно, по заведомо пониженной цене или если имеется договоренность о крупном банковском кредите либо оформлении ипотеки, так что невозможно дождаться хозяина.
В прочих случаях, тем более, если покупатель нашел и другие варианты покупки жилья, от приобретения подобной недвижимости он по всей вероятности откажется и предпочтет сделку с личным присутствием продавца на процедуре регистрирования в Росреестре заключенного договора.
Когда может потребоваться доверенность в другом городе
Передача полномочий представителю на совершение определенных действий, сделок используется очень часто как физическими, так и юридическими лицами. Это экономит время, финансы, а для людей с ограниченными возможностями нередко является единственной возможностью совершить юридически значимое действие.
Необходимость оформить доверенность в другом городе возникает по самым разным причинам:
- оформление пенсии, пособия, наследства, подача документов на приватизацию;
- получение денежных средств (снятие с банковского счета, в организации);
- купля-продажа недвижимости, расположенной в другом городе;
- получение личной и деловой корреспонденции на почте;
- сдача в аренду квартиры и получение платы с арендаторов;
- покупка транспортных средств, снятие с учета, перегон автомобиля;
- необходимость участия в судебном процессе;
- представление интересов компании, физического лица в государственных органах;
- проведение коммерческих сделок предпринимателями и юридическими лицами;
- получение (отправление) грузов, товаров, совершение иных действий представителями организации.
Законом практически не ограничивается перечень действий, которые можно совершить по доверенности представитель от имени лица (организации), которые предоставили ему определенные полномочия. Достаточно часто нужно оформить доверенность на человека, проживающего в другом городе , и как понятно из вышеизложенного материала, это вполне возможно сделать по своему месту жительства, не затрачивая денег на поездку.
Передача доверенности юридическим лицом
В коммерческой деятельности широко распространена практика использования представителей для различных целей. Полномочия им выдает руководитель организации или лицо, исполняющее его обязанности, если такое право ему предоставлено учредительными документами. Нотариально они заверяются только в случае, если это требуется по закону, например, представитель по доверенности приобретает недвижимость и подает документы на регистрацию в ЕГРН, совершает сделку, требующую нотариальной формы (залог доли ООО), а также, если это предусмотрено соглашением сторон по сделке.
Необходимость срочно передать доверенность в другой город через нотариуса возникает, когда представитель должен:
- заключить сделку по поставке товаров, оказанию услуг;
- представлять интересы организации в арбитражном, гражданском суде;
- подать документы в банк для оформления кредита и снятия средств (в отдельных кредитных организациях для этого требуют нотариально удостоверенный документ).
Независимо от необходимости удостоверения, нотариус может быстро передать доверенность в другой город физическому или юридическому лицу, удостоверив соответствие его бумажной и электронной версии. Соответственно, указанный доверителем нотариус, по месту получения доверенности в другом городе, переводит документ из электронной формы в бумажную и заверяет его подписью и печатью.
Выделим основные моменты:
- Если собственник не может или не хочет самостоятельно заниматься продажей доли, он может передать полномочия другому лицу. Для этого оформляется доверенность.
- Документ будет признан действительным только в случае, если он оформлен на официальном бланке и заверен нотариусом.
- Реквизиты доверенности вносятся в электронную базу. Через нее можно проверить подлинность документа.
- По желанию доверителя или при наступлении особых обстоятельств доверенность может быть признана недействительной.
- Гражданин в любой момент по заявлению может отменить документ.
С одной стороны кажется, что продавец практически ничем не рискует, если продает квартиру лицу, представляющему интересы покупателя. На самом деле сделку, проведенную по неправильно оформленной доверенности, суд может отменить.
Сделка будет считаться недействительной, если доверенность была оформлена от имени:
- ребенка до достижения им 14 лет;
- несовершеннолетнего старше 14 лет без разрешения его родителей;
- недееспособного человека;
- человека, который в момент создания документа был без сознания либо не отдавал отчет в своих действиях;
- лицо, которое давало согласие на передачу своих прав под давлением со стороны.
Будет считаться незаконной сделка, совершенная по просроченной доверенности. Если на момент заключения договора покупки жилья, покупатель уже уведомил все стороны о прекращении ее действия, и это подтверждено документально, суд признает покупку квартиры несостоявшейся.
Доверенность позволяет распоряжаться имуществом доверителя. Это несет определенные риски для будущего собственника жилья. Доверять совершение крупных юридических сделок от своего имени можно только проверенным людям.
Преимущества и недостатки дарения по доверенности
Рассмотрим плюсы и минусы дарения доли с применением такого документа в следующей таблице:
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Особенности доверенности на продажу доли в квартире
Доверенность на продажу доли в квартире составляется исключительно в письменном виде. Законом предусмотрена определенная форма и порядок. Данные о документе нотариус вносит в общедоступный реестр.
По назначению доверенности разделяют на три вида:
- генеральная — согласно этому документу, доверенное лицо имеет право совершать юридические сделки от лица доверителя, снимать денежные средства с его счетов и представлять его интересы в государственных органах;
- специальная — в доверенности прописаны все права, которыми наделено доверительное лицо в отношении конкретного дела;
- разовая — оформляется для совершения разового мероприятие (подача документов в госструктуру, сбор справок и т. д.).
Как определить подлинность?
Если один из участников сделки, действующий на основании доверенности, оказался недобросовестным и использовал доверенность, утратившую силу, сделка будет аннулирована. Документ может оказаться неподлинным в следующих случаях:
- если это подделка, совершённая с целью мошенничества;
- если прошёл срок её действия;
- если собственник жилья умер;
- если она отозвана.
Поэтому нужно убедиться в том, чтобы документ был подлинным. Как проверить подлинность бумаги на покупку или продажу жилья? Легче всего проверить соответствие срокам. В этом случае достаточно проверить срок действия и срок, на который она выписана. В остальных случаях требуется:
- Связаться с собственником и убедиться, что он действительно передал полномочия представителю.
- Обратиться к нотариусу, который её удостоверил, и запросить подтверждение факта удостоверения и выдачи.
Сделки с оформлением доверенности считаются одними из самых высокорискованных, при этом опасность столкнуться с мошенниками велика как у продавца, так и у покупателя. При возможности лично присутствовать на конечном этапе сделки, владельцу квартиры лучше не отказываться от подобной возможности.
Сложность при нахождении в другом городе заключается в поиске покупателей. Достижения современных технологий в виде видеосвязи, возможности общения через телефон и социальные сети существенно упрощают процесс достижения договоренностей, но не решают проблему показа недвижимости потенциальному покупателю и живого общения на месте. Не выезжая туда без посредников часто обойтись невозможно, поэтому граждане в такой ситуации вынуждены прибегать к услугам риэлтора.
Определение полномочий представителя
Одним из наиболее важных моментов является определение полномочий вашего представителя. Иными словами, вы должны четко определить и прописать, какие именно действия от вашего имени вправе совершать представитель. Например, получать необходимые для продажи квартиры справки, дубликаты документов, заключать договор купли-продажи, получать причитающиеся от продажи квартиры денежные средства и т. п.
Круг передаваемых представителю полномочий в каждом отдельном случае уникален и зависит от того, на каких этапах сделки по продаже квартиры будет участвовать сам собственник, а на каких его представитель.
Как правило, у нотариуса имеются типовые формы доверенностей на продажу квартиры при участии представителей на разных этапах сделки (сбор документов, заключение предварительного договора купли-продажи или основного договора купли-продажи, с правом или без права получения платы за квартиру и т.п.).
Вы можете скорректировать предложенный нотариусом вариант доверенности, увеличив или сократив объем полномочий представителя. Также вы можете попросить нотариуса оформить доверенность по предложенному вами варианту.
В качестве образца доверенности на продажу квартиры предлагаем следующий вариант, содержащий значительный объем полномочий, которые могут быть переданы представителю при продаже квартиры.
Осторожно, мошенничество
Если вами намечается покупка квартиры по доверенности, со стороны покупателя риски встретиться с недобросовестными риелторами существуют. Вот самые типичные ошибки доверителей:
- Обычно в нотариальных конторах собирается много народа, поэтому ни нотариус, ни его помощник не всегда смогут отличить настоящие документы от поддельных. В итоге может оказаться так, что вы оформите доверенность, передадите деньги доверенному, а в итоге – останетесь и без денег, и без жилья.
Совет:расплачивайтесь с продавцом лично! - Доверенный может купить вам квартиру с приданым – рентную или заложенную. Тогда вы можете стать должником перед банком или вечным плательщиком ренты.
Совет:требуйте предоставить свежую выписку из Росреестра на квартиру – в ней указываются все обременения. - Продавцом может оказаться не один собственник, а всего лишь содольщик. А значит, вы можете стать владельцем не всей квартиры, а только её части.
Совет:смотрите всё ту же выписку – кто настоящий владелец квартиры, единственный ли он, есть ли согласие на продажу от жены/мужа продавца.
Этим вы обезопасите себя ещё от одного вида мошенничества. Например, предварительный договор заключается только тогда, когда право собственности пока не зарегистрировано, допустим, в случае оформления наследства. В итоге после передачи денег могут появиться законные наследники и потребовать возврата квартиры.
Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя только тогда не доставит вам хлопот, если:
- доверенный – надёжный, проверенный человек (посмотрите в интернете отзывы, поспрашивайте знакомых);
- вы хоть как-то будете контролировать покупку (требовать предоставить выписку из ЕГРП, проект договора купли-продажи);
- деньги будете передавать лично продавцу.
Как и где правильно оформить доверенность на продажу квартиры
Прежде всего, следует помнить о том, что доверенность на продажу квартиры делается у нотариуса. Без этого она не будет обладать юридической силой. Составляя доверенность, нотариус проверяет личность и дееспособность как автора доверенности, так и представителя. В этом случае будут определённые гарантии от действий мошенников.
В доверенности могут быть отражены полномочия как в части подписания договора купли-продажи, так и последующей регистрации перехода прав собственности. В каждом конкретном случае круг прав зависит от личности представителя, продаваемой квартиры и т. д. Так, может быть выдана доверенность без права получения денег на квартиру.
Обязательно в доверенности должен быть обозначен срок её действия, а также возможность передоверия. В противном случае возможны различные недоразумения. Стороны могут в присутствии нотариуса дополнить доверенность любой информацией, необходимой для выполнения поручения.
Миссия выполнима: продажа квартиры по доверенности
Москвичка Ольга вышла замуж за американца и уже почти два года постоянно живет в США. Она решила продать свою квартиру в новостройке, которая была сдана пять лет назад.
Прилететь в Москву для заключения сделки она не может, так как ждет оформления грин-карты.
Поэтому она поручила продажу своему родственнику — троюродному брату, родители девушки уже умерли, а родных братьев и сестер у нее нет.
Для оформления доверенности Ольга слетала в Хьюстон, где располагается одно из двух оставшихся в США генконсульств РФ, а заверенную доверенность экспресс-письмом отправила троюродному брату.
Предварительно Ольга нашла риэлтора, который должен заниматься сделкой, и заключила с ним договор продажи квартиры. Все документы на квартиру оставались в Москве — риэлтор получила их по первому требованию.
Двухкомнатная квартира располагается в новой панельной многоэтажке, она в отличном состоянии, нет обременений. Ольга — первый и единственный собственник квартиры, квартира имеет хорошие видовые характеристики и транспортную доступность, а назначенная цена даже чуть ниже рыночной в этом районе.
Неудивительно, что риэлтор рассчитывала на быструю продажу. Спустя несколько дней после того, как квартира была выставлена на рынок, нашелся желающий ее приобрести. Буквально за пару дней до сделки покупатель позвонил и отказался от нее. Та же история за два месяца повторилась несколько раз. Квартира всем нравится, цена не завышена, но до сделки никто так и не дошел.
Ольга очень обеспокоена сложившейся ситуацией и надеется найти из нее выход. Есть ли он?
Статус «всё сложно»
Хотя практически в любом крупном агентстве недвижимости есть опыт проведения сделок купли-продажи, совершаемых по доверенности, их доля в общем объеме мала: по оценке директора агентства недвижимости «PROобмен» Екатерины Никитиной, в столичном регионе их количество не превышает 3%.
Если риэлтор, подбирая покупателю объект, видит вариант, который продается по доверенности, он посоветует его клиенту в последнюю очередь. И то — если других альтернатив этому предложению нет.
«В случае если покупатель приобретает квартиру с использованием ипотеки, мы его потеряем. Банки не одобряют такую квартиру как предмет залога», — добавляет генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.