Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Как получить деньги после расторжения договора?
При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.
В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.
В каких ситуациях возможно расторжение договора ДДУ
ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве» позволяет участнику долевого строительства совершить расторжение ДДУ в одностороннем порядке.
Как и для любого другого договора, в качестве обязательного условия для запуска механизма расторжения ДДУ законодатель определил наличие на то веских оснований. По общему правилу – это нарушение исполнения оговоренных в нем условий и обязательств.
Для дольщика в законе названы определенные основания, при наличии которых тот может стать инициатором прекращения договорных обязательств. Эти основания подразделяются на:
- допускающие расторжение соглашения в одностороннем порядке;
- позволяющие прекратить обязательства только через суд.
Итак, расторжение ДДУ дольщиком минуя обращение в судебные инстанции возможно, когда:
- прошло более 2-х месяцев с момента оговоренного ДДУ срока сдачи дома, но этого так и не произошло;
- застройщик не устранил в безвозмездном порядке и в разумный срок выявленные в ходе стройки недостатки либо не возместил ущерб за их наличие;
- качество построенного объекта не соответствует требованиям;
- новый договор поручительства был заключен без заблаговременного уведомления дольщика об этом факте;
- соответствующие основания определены самим договором или нормами закона.
В судебном же порядке разрешаются следующие конфликтные в сфере долевого участия ситуации:
- возведение объекта долевого строительства приостановлено и есть все основания предполагать, что закончить стройку в оговоренный ДДУ срок застройщик не успеет;
- размер долевой жилплощади существенно изменился по сравнению с ранее оговоренной (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).
Данный перечень не является исчерпывающим. Каждый ДДУ по — своему индивидуален. А потому и возникновение спорных ситуаций по каждому из них возможно по разным причинам, имеющим отношение к конкретному соглашению и конкретному объекту долевого строительства.
А не лучше ли договориться с застройщиком мирно?
Конечно, лучше, но только не дольщику, который в этом случае будет довольствоваться только тем, что ему предложит застройщик. Разумеется, последний обязан ему полностью выплатить всю сумму по ДДУ, а что касается неустойки, то тут, как договоришься. Если учесть, что в планы строительной компании совсем не входит терять собственные деньги, то можно заранее предположить, что расчет неустойки будет произведен в пользу застройщика. Кроме того, обещанных выплат по соглашению можно ждать очень долго, нередко сроки исчисляются месяцами и даже годами. Заключая подобное соглашение, дольщик лишается возможности подавать в суд, пока не истечет срок оплаты.
Из этого следует, что соглашение выгодно только строительной компании, которая может уменьшить сумму выплат и потянуть время. Для дольщика же здесь не присутствует никаких выгод: в денежном выражении он получает значительно меньше, чем по закону, а кроме того упускает время для подачи заявления в суд.
Основания для расторжения договора долевого участия в строительстве, обременённого ипотекой
1. Односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, в соответствии с частью 1 статьи 9 № 214-ФЗ, возможен по нижеследующим основаниям:
- нарушение застройщиком установленного договором срока передачи квартиры дольщику более чем на 2 месяца;
- существенные нарушения требований к качеству жилого помещения (необходимы доказательства наличия в квартире существенных, в том числе – неустранимых недостатков, которые могут быть представлены в заключении досудебной (независимой) строительно-технической экспертизы);
- неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 № 214-ФЗ (при обнаружении недостатков в квартире застройщик обязан безвозмездно устранить их в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора или возместить дольщику расходы на их устранение).
Трехстороннее соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве при ипотеке
Немногие застройщики заинтересованы в урегулировании вопроса по расторжению договора долевого участия в строительстве вне судебного разбирательства, однако такие строительные компании всё же встречаются. В этой связи становится возможным расторгнуть ДДУ по соглашению сторон и получить, причитающиеся в соответствии с ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ денежные средства от застройщика в виде цены договора и процентов за пользование денежными средствами без обращения в суд.
Для расторжения ДДУ по соглашению сторон, дольщику следует обратиться в кредитную организацию, выдавшую ипотечный кредит и заявить о своём намерении расторгнуть договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а также досрочно погасить кредит. Согласно условиям ипотечных кредитных договоров, заёмщик обязан заблаговременно (обычно не менее чем за 30 дней) известить кредитную организацию о своём намерении по досрочному погашению долга.
При обращении в банк с заявлением о намерении досрочного погашения ипотечного кредита, заёмщику предоставляется точный расчёт имеющейся суммы итоговой задолженности. До внесения денежных средств подаётся заявление на досрочный платёж по кредиту. При этом в связи с досрочным погашением кредита, возможно также и последующее расторжение договора страхования, заключённого в связи с ипотекой и возврат части уплаченных по нему денежных средств.
Поскольку в договора участия в долевом строительстве, обременёнными ипотечными кредитами, включается условие о том, что последующее отчуждение объекта долевого строительства возможно только с согласия банка, то в соглашение о расторжении ДДУ включается кредитное учреждение, выдавшее ипотечный кредит участнику долевого строительства, в качестве третьей стороны.
В соответствии с трехсторонним соглашением о расторжении договора долевого участия в строительстве, дольщик и застройщик, с согласия банка, расторгают ДДУ и строительная компания возвращает участнику долевого строительства, уплаченные им в счёт цены договора средства на расчётный счёт. При этом, часть из возвращаемых при расторжении договора денежных средств может быть переведена застройщиком непосредственно на расчётный счет кредитного учреждения в счёт погашения основного долга заёмщика (участника долевого строительства).
После выплаты заёмщиком всей суммы задолженности по ипотечному кредиту следует расторжение кредитного договора и закрытие счетов в банке. Затем банк направляет в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии заявление, в котором просит погасить регистрационную запись об ипотеке и снять обременение с объекта недвижимости.
Не смотря на то, что досудебное урегулирование вопроса по расторжению договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома теоретически выгодно всем сторонам соглашения о расторжении ДДУ, участник долевого строительства может столкнуться с некоторыми малоприятными для него нюансами, которые, в конечном итоге, приведут его в суд с иском к строительной организации.
Расчёт суммы, подлежащей взысканию с застройщика при расторжении договора участия в долевом строительстве с ипотекой
1) В соответствии с ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ в случае расторжения договора долевого участия в строительстве застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства – физическому лицу денежные средства, уплаченные им в счёт цены договора вместе с процентами, начисленными на эту сумму за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.
Проценты за пользование денежными средствами начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств или их части в счёт оплаты цены договора участия в долевом строительстве до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
На основании Указания Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.
Значения ключевой ставки в зависимости от периода начисления неустойки:
| Период начисления неустойки: | Ключевая ставка ЦБ РФ: |
|---|---|
| по 31.12.2015 | 8,25 % |
| с 01.01.2016 по 13.06.2016 | 11 % |
| с 14.06.2016 по 18.09.2016 | 10,5 % |
| с 19.09.2016 по 26.03.2017 | 10 % |
| с 27.03.2017 по 01.05.2017 | 9,75 % |
| с 02.05.2017 по 18.06.2017 | 9,25 % |
| с 19.06.2017 по 17.09.2017 | 9 % |
| с 18.09.2017 по 29.10.2017 | 8,5 % |
| с 30.10.2017 по 17.12.2017 | 8,25 % |
| с 18.12.2017 по 11.02.2018 | 7,75 % |
| с 12.02.2018 по 25.03.2018 | 7,5 % |
| с 26.03.2018 по 16.09.2018 | 7,25 % |
| с 17.09.2018 по настоящее время | 7,5 % |
Односторонний отказ от договора (без суда)
В соответствии со ст.9 ФЗ № 214 дольщик имеет право уведомить застройщика, что он отказывается принимать участие в исполнении договора долевого участия в строительстве, если:
- застройщик нарушает сроки сдачи объекта строительства, т.е. превышает их на более, чем 2 месяца;
- не собирается своими силами устранять недостатки, допущенные при проведении строительных работ, не соглашается снизить стоимость договора либо компенсировать затраты дольщика на их устранение;
- возводимая им квартира (дом) не соответствуют требованиям качества строительства;
- наблюдаются иные случаи, отраженные в ФЗ или в договоре долевого участия в строительстве.
Все, что описано выше, относится к общим условиям расторжения договора, которые касаются абсолютно всех дольщиков. Но есть категория дольщиков, которая заключает ДДУ, используя эскроу-счета. Они имеют право расторгнуть договор на другом основании статьи 15.4 ФЗ №214. Если отталкиваться от п.7 ст.15.4 ФЗ №214, то отказ дольщика от договора может быть в следующих случаях:
- Во время заключения ДДУ застройщик был признан банкротом и открылась процедура конкурсного производства, необходимая для того, чтобы выполнить взятые на себя обязательства перед кредиторами.
- Решение, вынесенное арбитражным судом относительно ликвидации юридического лица (застройщика), на момент заключения ДДУ вступило в законную силу.
- Кредитор требует досрочного исполнения обязательств от застройщика по договору займа (кредитный договор) и по обращению взыскания на участок земли, если земельный участок под строительство находится у кредитора под залогом.
Для расторжения договора дольщик обязан обратиться к застройщику. При этом отношения должны быть прекращены по согласию обеих сторон. Дольщик имеет право как на возвращение полной стоимости, так и на выплату неустойки, но только в том случае, если она предусмотрена законом. Бывает, что девелопер не хочет идти на подобное соглашение, тогда покупатель должен отправить на его адрес уведомление.
Порядок составления и отправки уведомления при одностороннем отказе дольщика от исполнения ДДУ
В ФЗ №214 не указана форма уведомления и допускается свободная трактовка. Но, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций, документ должен содержать такие данные, как:
- информацию о застройщике и участнике долевого строительства;
- реквизиты договора (регистрационный номер, дата регистрации отражающего участие в долевом строительстве);
- основание, которое послужило причиной расторжения договора (требуется указать номер закона, статьи, пункта и подпункта);
- на отдельном листе полный расчет суммы, подлежащей к возврату (стоимость договора +размер неустойки);
- реквизиты банковского счета дольщика для перевода денег;
- дата отправки уведомления;
- опись вложенных документов.
Уведомление отправляется по почте заказным письмом. Дата его отправки, а не получения девелопером, является датой расторжения ДДУ.
Случаи, когда дольщик вынужден прекращать действие ДДУ в соответствии со ст.9 ФЗ № 214, он может обратиться в судебные органы для расторжения договора, если:
- Застройщик полностью прекратил или приостановил строительство объекта и есть подтверждение, что будут нарушены сроки сдачи дома в оговоренный срок.
- Застройщик изменил проектную документацию, которая касалась площади жилых/нежилых площадей в квартире, причем произведенные изменения составили около 5% от площади, указанной в ДДУ.
- Девелопер внес изменения в назначение помещений, расположенных в доме.
- Ряд других случаев, предусмотренных ФЗ.
Если одно из этих оснований будет лежать в основе расторжения договора долевого участия, то застройщик будет обязан возвратить дольщику деньги, соразмерные цене договора, и оплатить проценты, размер которых составляет 1/300 от ставки рефинансирования Банка России на момент (дату) возврата денег. Проценты будут удвоены, если дольщиком выступает не компания, а гражданин.
Обращаться в суд придется не только в тех случаях, что указаны выше. Девелоперы не спешат и нередко отказываются возвращать деньги дольщиками по обстоятельствам, которые связаны с расторжением договора по уведомлению. Приходится подавать иск и выяснять отношения в суде.
Как действовать, желая расторгнуть договор участия в долевом строительстве
Порядок действий следующий:
- Вы убеждаетесь в своем желании прекратить договор, направляете застройщику отказ от исполнения договора и терпеливо ждете истечения срока в 10 дней. Застройщик должен направить вам ответ. Часто этого не происходит или вы получаете необоснованный отказ.
- При невозвращении денег в оговоренный срок, можно подать жалобу в суд, требуя возврата вложенных средств, компенсации пени, штрафа, неустойки, морального вреда.
- К иску прикладываются документы, подтверждающие вашу правоту, копии претензии (если есть), которая была направлена застройщику.
- Суд рассматривает заявление, и в зависимости от требований, содержащихся в исковом заявлении, обяжет застройщика уплатить пени, штраф и компенсировать моральный вред.
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика
При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости.
Девелопер может предложить не ликвидировать договор, а просто переуступить свои права на долю другому физлицу, т.е. покупателю (часто это бывают родственники или работники застройщика). Плюс такого способа в том, что денежные средства передаются сразу в момент сделки. Но есть и минус – это оплата налога за продажу квартиры больше 1 000 000 рублей, если она в собственности покупателя менее 3 лет.
Договор может быть ликвидирован по просьбе дольщика:
- Просрочка по сдаче объекта больше чем на 60 дней.
- Нарушено качество строительства.
- Нарушены обязанности застройщиков согласно части 2 ст.7 и части 3 ст. 15.1 ФЗ № 214.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
Вопрос по расторжению договора со стороны застройщика, если дольщик просрочил 2 и более платежей.
Верно ли понимаю из текста закона, что застройщик должен в первую очередь уведомить дольщика и запросить погашение задолженности и если дольщик не погасит в течение 30 дней, то ТОЛЬКО в этом случае договор будет расторгнут?
Что показывает судебная практика на этот счет?
Вы верно истолковываете нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”», регулирующие односторонний отказ от исполнения договора долевого участия (ДДУ) со стороны застройщика в связи с просрочкой внесения платежей участником долевого строительства.
Зачем дольщикам расторгать ДДУ?
Чаще всего договоры долевого участия расторгаются именно по инициативе дольщиков, а не застройщика. Застройщик может расторгнуть договор только по одному основанию, если дольщик не внесёт вовремя оплату за купленную им квартиру. А вот у дольщика достаточно много оснований, по которым он может изменить своё решение о приобретении жилья в новостройке.
В 2021 году с помощью введения системы эскроу счетов планируется полностью решение проблемы обмахнутых дольщиков. Теперь инициатив о расторжении договора со стороны дольщиков должно стать в разы меньше.
Ведь затягивать сроки строительства застройщику больше не выгодно. Чем дольше он будет строить дом, тем позднее он получит доступ к деньгам дольщика, хранящимся на специальном счете в банке.
Права дольщика-гражданина защищаются в стране ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и ФЗ « О защите прав потребителей».
Обычно дольщики расторгают договоры долевого участия при затягивании или нарушении сроков строительства объектов, при нарушении норм строительства и других незаконных действиях со стороны застройщика.
Иногда добровольно возвращать деньги застройщики не торопятся даже после расторжения договора. Тогда приходится решать проблему уже через суд.
Основания для расторжения ДДУ дольщиком
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком возможно только по определённым основаниям, регламентированным нормами ФЗ № 214.
В одной ситуации дольщик имеет право расторгнуть договор самостоятельно без привлечения суда, просто направив застройщику письменное уведомление о расторжении договора. В другой ситуации расторгнуть договор без суда у дольщика не получится.
Во внесудебном порядке расторгнуть ДДУ дольщик может по следующим основаниям:
- Если застройщик задержал передачу объекта дольщику на более чем два месяца от того срока, что зафиксирован ДДУ.
- После передачи квартиры застройщик не устраняет выявленные дольщиком нарушения или не выплачивает ему расходы на самостоятельное их устранение.
- Застройщик допустил нарушения к требованиям качества квартиры.
Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и по другим основаниям, если они прописаны в самом договоре. Чтобы расторгнуть договор по таким основаниям достаточно лишь направить заказное письмо с описью вложения на адрес застройщика с уведомлением о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.
А не лучше ли договориться с застройщиком мирно?
Конечно, лучше, но только не дольщику, который в этом случае будет довольствоваться только тем, что ему предложит застройщик. Разумеется, последний обязан ему полностью выплатить всю сумму по ДДУ, а что касается неустойки, то тут, как договоришься. Если учесть, что в планы строительной компании совсем не входит терять собственные деньги, то можно заранее предположить, что расчет неустойки будет произведен в пользу застройщика. Кроме того, обещанных выплат по соглашению можно ждать очень долго, нередко сроки исчисляются месяцами и даже годами. Заключая подобное соглашение, дольщик лишается возможности подавать в суд, пока не истечет срок оплаты.
Из этого следует, что соглашение выгодно только строительной компании, которая может уменьшить сумму выплат и потянуть время. Для дольщика же здесь не присутствует никаких выгод: в денежном выражении он получает значительно меньше, чем по закону, а кроме того упускает время для подачи заявления в суд.
ДДУ с участием материнского капитала и ипотеки, а так же военная ипотека
Решение вопроса как расторгнуть ДДУ с ипотекой и материнским капиталом и вернуть деньги будет сложно и проблематично. При этом основная загвоздка будет именно в материнском капитале. Он выдаётся один раз, и если будет возвращён обратно в Пенсионный фонд, чего сложно будет избежать, вторичное пользование им может и не удастся. Поэтому правильным будет предварительная консультация в пенсионном фонде.
Ведь участие материнского капитала в сделке обязывает наделить детей долями. В противном случае придётся дело иметь с прокуратурой и отчитываться за нецелевое использование государственной субсидии. Что касается заёмных от банка средств, то остаток долга по нему будет переводиться в банк, по указанным реквизитам.
Расторжение ДДУ при ипотеке весьма хлопотное и неоднозначное занятие, однако, это не значит невозможное, порой дольщику удаётся решить все вопросы с застройщиком мирным путём, без всякого суда. Достижение таких договорённостей называют соглашением сторон. Относительно военной ипотеки дела обстоят так же.
Правда в этом случае ДДУ находится ещё и на балансе ФГКУ «Росвоенипотека».
Проводятся следующие действия:
- застройщик возвращает средства на счёт банка;
- банк переводит полученные деньги на счёт ФГКУ.
Тут военнослужащий никаких прав, ни на какие суммы не имеет, если только не вносил собственных средств, что встречается крайне редко.
Иногда без помощи суда в финансовых вопросах просто не обойтись. Когда застройщик игнорирует свои обязательства и ваши договоренности не влияют на него никак, можно смело подавать иск в суд для разрыва ДДУ.
Основания для расторжения ДДУ
В этих случаях, а также других, которые прописаны в договоре долевого участия, вы имеете полное право идти в суд.
Для этого вам понадобится:
- Копия долевого договора;
- Документальное подтверждение виновности застройщика в том, что вы вынуждены расторгнуть договор;
- Расчеты, по которым определяется итоговая сумма для стягивания с застройщика;
- Копии всех документов, которые составлялись при оформлении договора долевого участия.
После завершения процесса в суде с успехом дольщика, строительная компания на возврат долга имеет всего 10 дней. Если по завершению срока денежные средства не были зачислены на ваш счет, то у вас есть законное право задействовать судебных приставов.