Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог при продаже помещения, используемого в бизнесе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход. Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль. Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются. При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.
Рассмотрим другие примеры
Что делать, если предприниматель хочет продать недвижимость, которая использовалась в коммерческих целях? Все будет зависеть от той системы налогообложения, по которой работает ИП.
Предприниматели на упрощенке, продающие коммерческую недвижимость, будут обязаны заплатить налог в размере 6%. Потому что сумма, полученная в результате сделки, будет приравниваться к доходу.
Однако с 2019 года ИП, работающие по ОСН, могут не уплачивать налоги на доходы от продажи коммерческой недвижимости и движимости, кроме той, которая непосредственно участвовала в предпринимательской деятельности:
- они владели квартирами и жилой площадью более 5 лет;
- автомобилями более 3 лет.
Оплата налога на доходы при сдаче ИП в аренду личного недвижимого имущества.
Если сдача в аренду, гостиничные услуги, продажа недвижимого имущества или аналогичная деятельность заявлены в качестве ОКВЭД, то придется заплатить 6% с продажи, при уплаченный в размере 13% НДФЛ также должен быть пересчитан по ставке 6%.
Если подобная деятельность не содержится в ОКВЭД, то налог с продажи платить не следует. Вместе с тем, не исключен риск предъявления налоговыми органами претензий.
Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.
Налог с продажи и покупки квартиры для ИП
Получил квартиру в наследство от матери в 2011г,в 2012 хочу продать за 2,2 млн и купить за 2,4 в этом же году другую недвижимость,являюсь И/П 6 лет по упрощенке, имеют ли значение родственная связь, и частная деятельность при заполнении декларации?
Все зависит от того как будет продана и куплена недвижимость: в рамках вашей предпринимательской деятельности или нет. Если вы предприниматель то в вашу обязанность входит раздельный учет доходов:
- полученных от предпринимательской деятельности;
- полученных вами как НЕ предпринимателем (то есть человеком не зарегистрированным в качестве ИП).
Оплата налога на доходы при сдаче ИП в аренду личного недвижимого имущества.
Если сдача в аренду, гостиничные услуги, продажа недвижимого имущества или аналогичная деятельность заявлены в качестве ОКВЭД, то придется заплатить 6% с продажи, при уплаченный в размере 13% НДФЛ также должен быть пересчитан по ставке 6%.
Если подобная деятельность не содержится в ОКВЭД, то налог с продажи платить не следует. Вместе с тем, не исключен риск предъявления налоговыми органами претензий.
Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.
Какие платит ИП, продавая недвижимость, налоги? Нередко возникает необходимость продать недвижимость, которая досталась до того, как приобретатель стал предпринимателем. Эта собственность могла не приносить прибыли: состояние плачевное, а деятельность предпринимателя относится к иной сфере.
Когда нашелся покупатель на такое имущество, как будет идентифицирован в этом случае продавец и под какое налогообложение попадет?
Вот несколько примеров, когда налоговые органы решили взыскать НДФЛ с бывших предпринимателей. Гражданин продал нежилое помещение, использовавшееся им для ведения предпринимательской деятельности. Объект был реализован до истечения минимального срока владения, и не был задекларирован доход от продажи. Налоговый орган доначислил НДФЛ, пени и штраф, и суд согласился.
Рассмотрим также другой случай. Собственник продал нежилое помещение, находившееся в его собственности, до истечения минимального срока пользования. Продавец задекларировал доход от продажи, заявив на него имущественный вычет.
В предоставлении вычета мужчине было отказано, поскольку помещение предназначено для ведения бизнеса, а не для личных нужд. Поэтому никаких вычетов по этим помещениям производиться не может.
Дополнительным аргументом в пользу отказа в вычете было то, что когда собственник был индивидуальным предпринимателем, его основной деятельностью была сдача в аренду собственного недвижимого имущества. Поэтому ИФНС доначислила налог со всех доходов. Суд встал на сторону налоговиков.
Доходы ИП от продажи недвижимости, не использованной в предпринимательской деятельности, освобождаются от обложения УСН
01.12.2017
Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН «доходы», осуществляет виды деятельности: грузоперевозки, оптовая торговля. В 2017 году он продал нежилую недвижимость, приобретенную более пяти лет назад, до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Сумма сделки превышает 1 млн. рублей. Нежилой объект недвижимого имущества не использовался в предпринимательской деятельности в течение всего времени, пока находился в собственности индивидуального предпринимателя.
Облагается ли сделка по продаже нежилого имущества НДФЛ? Возможно ли применение п. 4 статьи 217.1 НК РФ при налогообложении сделки?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Доходы индивидуального предпринимателя от продажи недвижимости, не использованной в предпринимательской деятельности, в рассматриваемой ситуации освобождаются от обложения НДФЛ.
Комментарий Российского налогового портала: автором допущена неточность, скорее всего, он имел в виду, что предприниматель не будет платить единый налог по УСН по факту продажи имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности.
Упоминаемая в вопросе ст. 217.1 НК РФ введена в действие с 01.01.2016 и применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016. Соответственно, к рассматриваемой ситуации данная статья неприменима.
Обоснование вывода:
Доходы от реализации недвижимого и иного имущества, которое находится на территории РФ и принадлежит физическому лицу на праве собственности, являются объектом обложения НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ, ст. 209 НК РФ, п. 1 ст. 210 НК РФ). На основании п. 1 ст. 224 НК РФ доход от реализации имущества, полученный физическим лицом — налоговым резидентом РФ, облагается НДФЛ по ставке 13%.
Срок владения недвижимостью в рассматриваемой ситуации отсчитывается с даты государственной регистрации права на объект недвижимости (п. 1 ст. 131 и п. 2 ст. 223 ГК РФ; часть 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; части 1, 7 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
В рассматриваемой ситуации ИП приобрел недвижимость более пяти лет назад и продает ее в 2017 году.
Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ (далее — Закон N 382-ФЗ) в главу 23 НК РФ внесены изменения, которые повлияли на порядок налогообложения доходов от реализации, в том числе недвижимого имущества. При этом предусмотренный Законом N 382-ФЗ порядок налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества стал применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ). Смотрите также письма Минфина России от 06.10.2016 N 03-04-05/58170, от 30.12.2014 N 03-04-05/68684, от 29.12.2014 N 03-04-05/68339, п. 2 письма УФНС по Рязанской области от 03.12.2014 N 2.13-31/14161@ «Об изменениях в налогообложении имущества и доходов физических лиц».
Следовательно, в рассматриваемом случае при определении облагаемых доходов от реализации недвижимого имущества в 2016 году необходимо руководствоваться нормами главы 23 НК РФ в редакции, действовавшей до принятия Закона N 382-ФЗ (далее — старая редакция) (смотрите также письма Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364 и от 21.01.2016 N 03-04-05/2050).
Статьей 217 НК РФ (в старой редакции) установлен перечень доходов от реализации собственного имущества налогоплательщика, освобождаемых от налогообложения НДФЛ. К ним, в частности, относятся доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Ясно, что, если ИП реализует приобретенную более пяти лет назад недвижимость, срок владения данным объектом недвижимости на дату реализации в 2017 году будет заведомо больше трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Приходим к выводу, что доходы ИП от продажи недвижимости, не использованной в предпринимательской деятельности, в рассматриваемой ситуации освобождаются от обложения НДФЛ.
Отметим, что упоминаемая в вопросе ст. 217.1 НК РФ введена в действие с 01.01.2016 Законом N 382-ФЗ и применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ). Соответственно, к рассматриваемой ситуации данная статья неприменима.
Однако возникает любопытный вопрос: если доходы ИП от продажи недвижимости в рассматриваемой ситуации освобождаются от обложения НДФЛ, то не следует ли облагать доход от продажи недвижимости налогом, уплачиваемым в связи с применением упрощенной системы налогообложения (УСН)?
Как известно, к доходам, полученным от продажи недвижимого имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а также положения ст. 217.1 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 23.11.2016 N 03-11-11/69180). Более того, налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (письмо Минфина России от 28.02.2017 N 03-04-05/11261).
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения ИП на УСН учитывает доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые по ст. 250 НК РФ.
По мнению финансовых органов, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности коммерсанта, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ (письма Минфина России от 18.07.2016 N 03-11-11/41910, от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 07.10.2013 N 03-11-11/41798).
С какой суммы выплачивается?
Если плательщиком является физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, то налоговой базой для исчисления НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости является вся полученная сумма дохода. В случае реализации именно коммерческого имущества не допускается применение гражданами каких-либо вычетов и льгот, поскольку они предусмотрены только для доходов от продажи жилых помещений.
Предприятия и ИП включают в налоговую базу также весь полученный доход от продажи, однако в большинстве случаев (за исключением использования УСН с объектом «доходы») после покупки коммерческой недвижимости налогоплательщики имеют право учитывать в расходах для целей налогообложения затраты, связанные с приобретением имущества, либо амортизационные отчисления.
Уплата: порядок действий
Заплатить налог можно в наличной либо безналичной форме. Существует несколько способов уплаты налогов:
- через отделение банка;
- с помощью платёжного терминала;
- через онлайн-сервисы.
В общем виде инструкция по уплате налога выглядит следующим образом:
- отразить сумму налога в отчётности;
- подать декларацию;
- заплатить налог.
Сроки уплаты налогов приведём в следующей таблице.
Сроки уплаты налогов при продаже коммерческой недвижимости
| Налог | Срок |
| НДФЛ | 1 раз в год до 15 июля года, следующего за отчётным. |
| Налог на прибыль |
|
| УСН |
|
| НДС | Ежемесячно до 25 числа следующего месяца. |
Варианты налогообложения дохода
Прежде чем мы расскажем о том, как квалифицировать доход от продажи имущества, давайте рассмотрим, какие варианты налогообложения дохода в принципе возможны.
- ИП на ОСНО;
- ИП, уплачивающий ЕНВД (если он не подавал заявления о переходе на УСНО)
Если вы продаете ОС со сроком полезного использования более 15 лет до истечения 10 лет с момента его покупки или же со сроком полезного использования менее 15 лет до истечения 3 лет с момента учета его стоимости в расходах, то вам необходимо пересчитать налог при УСНО за весь период пользования этим имущество м п. 3 ст. 346.16 НК РФ :
- исключить из расходов уже учтенные суммы по этому ОС;
- включить в состав расходов амортизацию, рассчитанную по правилам гл. 25 НК
Чтобы понять, платить вам «предпринимательские» налоги или НДФЛ как обычному гражданину, а может, вообще ничего не платить, надо определить, имеет ли проданное имущество отношение к вашей предпринимательской деятельности.
Налоговая всё сделала правильно. Мужчина должен заплатить
Для налогов важно назначение имущества, а не то, как оно оформлено по документам. Мужчина хоть и продал недвижимость как личную собственность, но использовал ее для бизнеса.
Разъяснения Минфина — это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя.
Всё так. Пусть доплачивает налог, штраф и пени. Но раз он действовал добросовестно, уменьшим ему штраф в два раза.
Доход от продажи имущества — выручка ИП . Оставить решение в силе
Предприниматель хоть и действовал добросовестно, но ошибся. Используешь личное имущество в бизнесе — плати налог от его продажи как ИП .
Все инстанции правы. Жалобу отклонить
Суды не ошиблись. По своим характеристикам помещение не предназначено для личного использования. Значит, доход от его продажи — это выручка ИП со всеми вытекающими.
Итог. Мужчина больше года ходил по судам, но не смог оспорить начисления. Доход от продажи личной недвижимости признали предпринимательским. Придется заплатить в бюджет 720 тысяч рублей.
Особенности налогообложения при продаже ИП личной квартиры
В 2002 году физическое лицо купило квартиру. В 2006 году физическое лицо зарегистрировалось как ИП. В период с 2015 по настоящее время физическое лицо эту квартиру сдавало в аренду и платило налог 13 % НДФЛ. При том ИП имело еще 1 нежилое помещение, офис и сдавало этот офис в аренду. Но в этом случае платился налог 6% как доход ИП.
Собственник хочет продать квартиру в 2018 году и риэлторы ему сообщили, что то, что он платил 13 % неправильно, надо было платить 6%. И самое важное – с продажи квартиры ему надо будет заплатить 6 % как ИП, так как он ее сдавал в аренду будучи ИП, даже несмотря на то, что налог платил как физическое лицо. Верна ли позиция риэлтора?
Сдача физлицом своего жилья в аренду признаётся предпринимательской деятельностью только тогда, когда владелец недвижимости официально зарегистрирован как ИП, и если при этом и сдача квартиры в аренду и продажа недвижимости указаны при регистрации в качестве видов деятельности.
Таким образом, физическое лицо не обязано подавать декларацию о доходах и платить налог за проданную квартиру, которая на протяжении некоторого количества времени сдавалась в аренду, и срок владения которой составляет более 5 лет (в нашем случае 3 года, поскольку квартира приобретена до 01.01.2016 г.).
Продажа юрлицом нежилого помещения ниже кадастр.стоимости
Продаем от юрлица (ООО на УСН) нежилое помещения ниже кадастровой стоимости (на 70% ниже).
Цену не занижаем, по рынку продаем. Налоговая не будет иметь к нам претензий?
Кадастровую стоимость учитывают только при продаже имущества физлицом и только в отношении НДФЛ. При продаже имущества юрлицом кадастровую стоимость во внимание не принимают.
Правила для физлица такие: за какую бы цену физлицо не продавало объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 200 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 № 03-04-05/20185).
Ирина Александровна, потомственный бухгалтер.
Налоги с продажи имущества при различных системах налогообложения
– ИП на общей системе
При наличии льготы по НДФЛ и НДС по проданному имуществу никаких налогов ИП не платит. В отсутствии льготы нужно рассчитать налоговую базу по НДФЛ и сам налог, сдать по итогам года декларацию 3-НДФЛ (не позднее 30 апреля следующего года). Налог перечислить не позднее 15 июля. При этом доходы от продажи можно уменьшить на профессиональный или имущественный вычет. Продажа жилья не облагается НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). С продажи другого имущества, которое ИП использовал в бизнесе, надо уплатить НДС по ставке 20%, если ИП не получал освобождение по ст. 145 НК РФ.
– ИП на УСН
В случае продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, ИП включает такой доход в налогооблагаемую базу по УСН на дату получения средств от покупателя и уплачивает с него упрощенный налог по ставке 6% или 15%, в зависимости от выбранного объекта налогообложения. НДС выделять не нужно, так как упрощенцы его не платят (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
При применении объекта налогообложения «доходы минус расходы» затраты на покупку основного средства учитываются в течение одного года (пп. 1 п. 1, п. 3 ст. 346.16 НК РФ). При этом если срок владения имуществом меньше установленного, часть расходов придется восстановить.
Важно! Пересчитать расходы необходимо, если до реализации имущество использовалось менее трех лет. Исключение – имущество со сроком службы свыше 15 лет, в этом случае срок пересчета составит 10 лет. В расходах можно будет учесть только сумму амортизации ОС, рассчитанной по правилам главы НК РФ. Оставшуюся часть затрат следует включить в доходы по УСН.
Если деятельность ИП связана с приобретением и дальнейшей продажей недвижимости или автомобилей, то такое имущество с точки зрения НК РФ является товаром. В соответствии со ст. 346.17 НК РФ расходы по товарам, приобретенным для дальнейшей реализации, учитываются в момент их продажи. Амортизация имущества в данном случае не начисляется
Упрощенцы не вправе уменьшить доход по УСН на имущественный вычет, т.к. доход, который получают предприниматели при УСН, не облагается НДФЛ.
– ИП на ЕНВД
При наличии льготы по НДФЛ и НДС по проданному имуществу и если ИП не переходил на УСН, никаких налогов платить не нужно. В отсутствии льготы доходы от реализации будут облагаться по иной системе налогообложения: общей системе налогообложения (НДФЛ и НДС) или УСН (в случае, если ИП было подано соответствующее уведомление).
Основание: деятельность по продаже недвижимости или транспорта вмененкой не облагается.
– ИП на патенте
Для доходов от продажи, жилой и нежилой недвижимости, автотранспорта, используемых в предпринимательской деятельности, применяются такие же правила уплаты налога, как в ЕВНД: обложение дохода по ОСНО или по УСН, если предприниматель является ее плательщиком.
Может ли ИП получить налоговый вычет при покупке квартиры
БЛИЦ!
Получить налоговый вычет ИП после приобретения недвижимости может!
Но для этого необходимо применение ОСНО, либо уплата НДФЛ с доходов на работе по совместительству с предпринимательской деятельностью. Если ИП на упрощёнке, ЕСХН, патенте или ЕНВД — возврат налога оформлять банально неоткуда.
Теперь подробнее.
С момента постановки на государственный учет, индивидуальные предприниматели автоматически становятся субъектами налогообложения, то есть у них появляется обязанность платить налоги.
Размер и виды налогов различны при использовании разных налоговых схем, хотя общие суммы налоговых сборов в любом случае довольно велики. Именно для того, чтобы снизить налоговую нагрузку, в Налоговом кодексе РФ разработано такое понятие как «налоговый вычет».
По сути дела, налоговый вычет – это право и возможность для налогоплательщика возместить часть уплаченных налогов за счет каких-то других платежей или вовсе освободиться от их выплаты.
Каков порядок расчета
Следует рассмотреть, как рассчитываются платежи в разных случаях.
Учтите! Чтобы рассчитать НДФЛ нужно применить формулу: НДФЛ = Доход * Ставка.
К примеру, Николаевым С.С. была осуществлена реализация торгового павильона за 2,1 млн. руб. Если он относится к резидентам, ставка по налогам составит 13 %, если же его пребывание в стране длится меньше, чем 183 дня, то 30 %.
В таком случае НДФЛ будет равен 273 тыс. руб. или 630 тыс. руб. (если речь идет о нерезиденте).
У ИП есть право на профессиональный вычет, равный 20 % от прибыли.
Расчет производится так: НДФЛ = (Доход – 20%) * Ставка
Будучи ИП, Николаев С. С. имел бы возможность использовать вычет и заплатить меньше: 248 400 тыс. руб. или 504 тыс. руб., если он не резидент.
Следует проанализировать законодательство относительно предоставления льгот, связанных с процедурой продажи.
Учтите! Глава 23 НК РФ регулирует правила уплаты НДФЛ:
- освобождение граждан от выплат на доходы, которые они получили, продав недвижимость, если они являлись ее собственниками больше установленного периода (5 лет в общем порядке и 3 года в особых случаях), как указано в п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 Кодекса;
- предоставление имущественного вычета, который равен сумме, полученной от реализации, но не больше 1 млн. или 250 тыс. руб. (зависит от того, какую собственность продают), закрепленного в пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 220 Кодекса. Однако в обеих ситуациях в вышеназванных нормах НК РФ указывается на то, что предоставления льгот не происходит, если реализуется коммерческая собственность, используемая для предпринимательства.
Соответственно, при уплате НДФЛ гражданами, не имеющими статуса ИП, льготы не положены.
Эти предприниматели действовали наугад и сами виноваты? Они могли предвидеть такие последствия?
Эти предприниматели действовали не наугад, но не до конца разобрались в ситуации. Они взяли за основу письма Минфина и позиции судов. Думали, что всё делают правильно, и даже подстраховались. Еще они платили все налоги и не скрывали сделок от продажи своего имущества, не выводили активы и не занижали цены.
Ну и что? 3.08
Всем, у кого несколько юрлиц и ИП! Компании начислили налогов на 200 млн рублей за то, что она дробила бизнес
Например, один ИП не учитывал в декларации расходы на коммуналку и продал помещения уже после того, как свернул бизнес. Минфин говорил, что в таких случаях можно платить НДФЛ (письмо 03–11–11/25 от 20.08.2012).
Были ссылки на другие письма Минфина, нормы закона и правильно оформленные документы. Не помогло — суды отклонили все аргументы и поддержали налоговую.