Что такое договор долевого участия (ДДУ)?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор долевого участия (ДДУ)?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

ДДУ – это договор долевого участия, при котором люди, желающие получить жилье от определенной компании, предварительно отдают свои деньги, а через определенное время получают квартиру, которая стоит больше вложенных денег. Заманчивая схема, но вас может насторожить момент «деньги сейчас, квартира потом» — а вдруг застройщик заберет все деньги и убежит? К сожалению, такие истории случались в нашей стране в 90х и 2000х годах. С 2018 года все стало по-другому. Деньги дольщиков не попадают напрямую застройщикам, а замораживаются на специальных счетах в банке. Они называются эскроу счета. А уже банк выдает застройщику займ на строительство. В случае успешного завершения строительных работ и передачи долгожданного жилья дольщиком, банк переводит деньги компании-застройщику. Если же что-то идет не по плану и стройка не может быть завершена (банкротство компании или другие эксцессы), то банк возвращает всем дольщиком их деньги с эскроу счетов. Такой договор долевого строительства гарантирует безопасность сделки и защиту прав дольщиков.

Законодательно договора участия в долевом строительстве регламентируются Федеральным Законом «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции».

На что обращать внимание при составлении договора

Договор ДДУ является трехсторонним документом, заключаемым между застройщиком, дольщиком и банком, который на своих эскроу счетах будет хранить деньги покупателя. В случае ипотечного кредитования собирается отдельный пакет документов для банка-кредитора – подробнее смотрите ниже, в разделе «Вопросы и ответы».

Несмотря на то, что все документы долевого строительства практически идентичны и являются типовыми, важность покупки предполагает внимательную проверку каждой цифры и запятой. Перед тем, как подписать ДДУ, необходимо убедиться, что документ содержит в себе следующие сведения:

• для начала тщательно проверьте корректность написания ваших данных – фамилии, имени, отчества и всех паспортных данных, включая место рождения;
• кадастровый номер земельного участка, на котором будет построено здание;
• адрес объекта;
• количество этажей;
• ориентировочный квартирный номер;
• планировка;
• общая площадь жилого помещения и высота потолков;
• балкон/ лоджия;
• какие отделочные материалы указаны и степень отделки (черновая, white box, чистовая)
• обязательно проверьте срок сдачи объекта в эксплуатацию (чем точнее он указан, тем лучше – есть разница между январем 2023 и декабрем 2023 года, а указан может быть просто 2023 год);
• во избежание разногласий, застройщик обязан прописать как оценочную стоимость целого объекта, так и отдельную стоимость его квадратного метра (с этой информацией будет проще проводить перерасчет, если при приемке квартиры окажется, что площадь квартиры меньше заявленной);
• сроки гарантированного исправления недочетов жилья указаны в ФЗ, регулирующем ДДУ, но лучше, если застройщик также укажет их в договоре.

Итак, вы решили, что долевая покупка жилья вас полностью устраивает, и вы готовы подписать договор. Несмотря на то, что закон гарантирует вам сохранность ваших денежных средств, остаться без жилья через несколько лет с подешевевшими деньгами – не самая приятная перспектива. Поэтому, еще одной необходимой процедурой для дольщика должна быть проверка компании застройщика.

Что обязательно должно быть прописано в договоре ДДУ

ФИО и паспортные данные покупателя.

Основные характеристики многоквартирного дома (проектная декларация размещенная на сайте наш.дом.рф):

• Кадастровый номер земельного участка под застройку;
• Адрес объекта;
• Этажность;
• Срок сдачи дома в эксплуатацию;
• Материал наружных стен и перекрытий;
• Класс энергоэффективности и сейсмостойкости;

Информация о квартире, которая будет передана в собственность:

• Номер квартиры;
• Количество комнат и площадь квартиры;
• Высота потолков (не обязательно);
• Наличие балкона или лоджии (не обязательно);
• Тип отделки и ее особенности (материалы);
• План квартиры;
• Срок гарантии на жилье.

Срок передачи квартиры дольщику.

Стоимость квартиры, срок и порядок ее выплаты.

Эскроу-счет, название и реквизиты банка, куда нужно направить средства.

Что нужно для регистрации ДДУ в Росреестре

• Подписанный ДДУ в 3 экземплярах (для застройщика, Росреестра и самого дольщика);

• Паспорта дольщиков;

• Согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме;

• Договор залога права требования (регистрация обременения прав дольщика в виде ипотеки);

• Проектная декларация и разрешение на строительство;

• План создаваемого объекта (квартиры);

• Квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина на регистрацию квартиры по ДДУ для физических лиц составляет 175 руб. Далее нужно передать все документы для регистрации ДДУ в отделение Росреестра или МФЦ. Срок регистрации — от 1 до 14 дней. Ознакомиться с более подробной инструкцией по оформлению квартиры в собственность можно тут.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:

1. Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
2. Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
3. Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
4. Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.

Какие гарантии дает ДДУ?

1. Защита от двойных продаж.
После подписания ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит, что государство зафиксировало ваше право после оплаты получить конкретную квартиру. Следовательно, ее не смогут продать еще раз другому покупателю.

2. Право на получение неустойки за просрочку передачи квартиры.
Если застройщик не передал вам квартиру в срок, указанный в ДДУ, вы можете потребовать неустойку за каждый день ожидания.

3. Право расторгнуть договор.
Если застройщик не выполняет своих обязательств или выполняет их плохо, вы можете расторгнуть договор без каких-либо штрафов, получить назад свои деньги, а также неустойку и компенсацию.

4. Прозрачная документация.
По закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан публиковать в СМИ и интернете проектную декларацию на строящийся дом, а также предоставлять документацию о себе любому обратившемуся человеку.

Что должно быть в ДДУ?

Обязательные пункты:

1. Определение объекта строительства.
2. Характеристики квартиры или иной недвижимости в соответствии с проектной документацией – адрес дома, номер квартиры, ее площадь, планировка и т.д.
3. Срок передачи помещения.
4. Стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты.
5. Гарантийный срок объекта строительства.
6. Способ, которым застройщик будет обеспечивать свои обязательства по ДДУ – залог на строящийся объект и земельный участок, а также либо поручительство банка, либо страхование ответственности застройщика.

Законом не регламентирован строгий формат договора, но перечислены пункты, обязательные для включения:

• Реквизиты сторон сделки;

• Подробная информация об объекте сделки;

• Конкретная дата сдачи дома в эксплуатацию;

• Форма, размер и периодичность оплаты дольщиком взносов на возведение строительного объекта;

• Законные гарантии на сданную квартиру;

• Права и обязанности обеих сторон договора;

• Штрафы и неустойки – размер и сроки уплаты за выявленные нарушения;

• Дополнительные условия (при необходимости);

• Дата, подписи сторон.

Документы, на которые следует обратить внимание при заключении ДДУ

Несмотря на то, что покупка жилья в новостройках на этапе строительства считается выгодной для дольщика сделкой, речь все равно идет о крупной сумме, учитывая сколько стоит даже самая недорогая квартира. Поэтому дольщику необходимо знать про документы застройщика абсолютно все детали.

Меры предосторожности

Первым делом нужно изучить нормы 214-ФЗ. Они позволят ответить на часто встречающиеся вопросы, связанные с долевым инвестированием.

Надежный застройщик — это лучший способ обезопасить себя от рисков инвестирования. При его выборе изучите внимательно финансовую отчетность и учредительные документы. 214-ФЗ наделяет дольщиков правом требования любой информации о деятельности строительного подрядчика. Можно ознакомиться с отзывами о компании, но доверять им 100% не стоит — негативная информация может быть оставлена конкурентами. Большую информативность, чем отзывы, представляет аудиторское заключение за последний год, отчет о прибылях и убытках, чистые активы застройщика.

Не стоит заключать другие схемы, кроме ДДУ. Они направлены на обхождении ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поэтому она них не распространяются никакие гарантии.

Рисков, связанных с ДДУ, множество. К сожалению, в 214-ФЗ до сих пор есть лазейки, которыми пользуются недобросовестные застройщики. Гарантия получения объекта в соответствии со всеми требованиями, указанными в законе, не всегда является стопроцентной. Эксперты рынка недвижимости предлагают потенциальным клиентам выучить нехитрое правило: «Передача денег только после зарегистрированного ДДУ». Только в этом случае можно сохранить свой капитал, время и нервы.

Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.

Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:

• Иметь гражданство РФ.
• Быть старше 21 года.
• Быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор.
• Иметь безукоризненную кредитную историю.
• Работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.

Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

• Размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа.
• Процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых.
• Период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет.
• Сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.

Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.

Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.

Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.

Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Плюсы:

• вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
• цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
• возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.

Минусы:

• переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
• есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
• существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.

Порядок заключения договора ДДУ

Договор долевого участия в строительстве может заключаться на любом этапе возведения многоквартирного дома, пока он не введен в эксплуатацию. Компания, заключающая ДДУ, может сама возводить объект, либо привлекать к этому иные организации (например, нанимать подрядчиков). Дольщик сможет предъявить любые требования именно к юридическому лицу, чьи реквизиты указаны в соглашении. При заключении договора на долевку применяются следующие правила:

• граждане вправе требовать для изучения документы и информацию, которые обязан раскрыть застройщик;
• строительная компания обязана опубликовать типовой проект ДДУ, который будет единым для всех участников строительства;
• при заключении отдельных соглашений с дольщиками будут конкретизированы характеристики квартиры, порядок и сроки взаиморасчетов.

Согласно ст. 4 Закона № 214-ФЗ, стороны могут сами выбрать формат составления документа – в письменном или электронном виде. С 2020 года будет действовать специальный порядок оформления и регистрации в цифровом виде. На данный момент это возможно по общим правилам, т.е. с использованием УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписи). После проверки и подписания договора ДДУ, нужно убедиться в его регистрации. Эта процедура осуществляется через Росреестр, предусматривает внесение записи в реестр ЕГРН. На экземпляре документа, который получит дольщик, должна стоять регистрационная отметка с датой и номером. Также есть возможность проверить регистрацию через онлайн-сервис Росреестра, либо путем запроса выписка из ЕГРН. Обычно документы на госрегистрацию направляет сам застройщик.

Похожие записи:

• Работник восстановлен: основания и спорные вопросы
• Правительство Татарстана определило размеры ежемесячных выплат на 2023 год
• Порядок расторжения брака через ЗАГС и суд