Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ИЖС, СНТ, ДНП, какие плюсы и минусы?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как узнать, что можно строить на земельном участке? Для поиска необходимой информации нужно воспользоваться публичной кадастровой картой. В блоке поиска участка по кадастровому номеру нужно вбить соответствующие значения. В окне результата появятся характеристики земельного надела – категория и его ограничения, ВРИ.
Дом можно строить на участках, расположенных по всем правилам законодательства вдали от любых санитарных зон. Они должны относиться к категории земель населенных пунктов: ИЖС, ДНП,СНК. Или же сельских земель для ЛПХ, дачных товариществ или садоводческих объединений.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – подобная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб? |
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве теперь охватывает и малоэтажные дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока весь посёлок не будет построен, а владельцы не зарегистрируют право собственности.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
- Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
- Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
- Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
- С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
- Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
- ИЖС включены в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
ЛПХ — личные подсобные хозяйства
Земли ЛПХ – младший брат земель ИЖС. Эти земли предназначены для ведения личного подсобного хозяйства. Другими словами, на них разрешено не только возвести индивидуальный жилой дом, но и заниматься разведением скота и птиц.
Эти земли больше соответствуют представлениям о сельской жизни. Они более удалены от города и располагаются на ближайших пригородных территориях или на территориях поселков и сёл. Земли ЛПХ так же обеспечиваются коммуникациями и инфраструктурой за государственный счет, однако, социальная среда в них куда скромнее, чем в городе.
Так же, эти земли уступают землям ИЖС в обеспечении общественным транспортом. Земли ЛПХ стоят немного дешевле земель ИЖС и являются их провинциальным аналогом, однако, существует тенденция к росту территории городов за счет ближайшего пригорода, что практически приравнивает земли ЛПХ к землям ИЖС.
Садовое некоммерческие товарищество как вид земли предусматривает выращивание сельскохозяйственных и огородных культур и строительство на месте дачного домика полноценного загородного жилья.
«Строение на участке со статусом СНТ должно отвечать нескольким критериям. Во-первых, использоваться только в личных целях, никак не в коммерческих. Во-вторых, являться не многоквартирным зданием, а жильем для одной семьи. Максимальная высота здания — 3 этажа до 20 метров. В-третьих, под застройку берется не более 30% земли (уточнять нормативы следует в Правилах землепользования и застройки конкретного района и поселка). В-четвертых, высота забора не должна превышать 1,5 метра»,— сообщил Сергей Бондарь.
Кроме того, владельцам участков по нормативам СНТ придется оплачивать взносы за обслуживание инфраструктуры поселка, которая находятся в общей собственности.
Так на чем же остановиться при покупке ЗУ? Давайте подытожим.
|
Критерий |
ИЖС |
ЛПХ
|
СНТ |
ОНТ |
|
Расположение |
В населенном пункте |
В населенном пункте или за его чертой |
В населенном пункте или за его чертой |
В населенном пункте или за его чертой |
|
Ипотека |
Да |
Да |
Нет |
Нет |
|
Инфраструктура |
Хорошо развита |
Слабо развита |
Слабо развита |
Слабо развита |
|
Строительство |
Разрешено |
Для приусадебных участков – да, для полевых – нет |
Разрешено |
Жилые дома – нет |
|
Стоимость |
Самый дорогой вариант |
Невысокая стоимость |
Дешевле ИЖС |
Невысокая стоимость |
|
Коммуникации
|
За счет государства |
За счет государства |
За свой счет |
За свой счет |
|
Регистрация |
Да |
Да, если участок приусадебный, а не полевой |
Да, но могут возникнуть сложности |
Нет |
На какой земле лучше всего строить дом из СИП-панелей
Для домов из СИП-панелей нет разницы, на какой земле стоять. Большее внимание стоит уделить самому участку – его характеристикам, специфике и остальному. Хотя нельзя не смотреть тип земли и его документацию. Например, на вопрос: «Чем отличаются ДНП и СНТ?» дать полноценный ответ сложно даже опытными людьми, но при это все-таки они есть и не учитывать их нельзя. Проблемы с пропиской тоже могут присутствовать, но если приложить должные усилия, то все проблемы решаемы.
Главное, что нужно знать при покупке участка, будь то ИЖС, ДНП или СНТ – это смотреть не только на документы, но и на саму землю, а можно также пройтись по соседям и поинтересоваться, как им здесь живется. И только после того, как вы будете уверены в том, что земля вас полностью устраивает и по цене, и по расположению, то смело покупайте ее, а потом звоните нам и мы вместе создадим ваш новый дом.
Перевод ЗУ из одной группы в другую
Большую часть покупателей волнует, можно ли перевести приобретенный участок в другую категорию. Законодательство допускает такую процедуру и регулирует ее ФЗ № 172. Но сразу нужно учитывать, что официально изменить назначение ЗУ довольно сложно.
Чаще всего владельцев земли интересует, как перевести СНТ в ИЖС. Делается это только при соответствии надела ряду условий:
- близость к жилым городским районам и инженерным сетям;
- развитая инфраструктура, позволяющая домовладельцу комфортно проживать на своей территории;
- другие факторы, определяющиеся комиссией в индивидуальном порядке.
Какой земельный участок подходит для строительства дома?
Согласно земельному законодательству России, постройка жилья возможна на таких участках:
- участок в черте поселения; вид разрешённого использования – ИЖС;
- участок в черте поселения; вид разрешённого использования – ЛПХ (приусадебный участок);
- участок в садово-некоммерческом товариществе; ВРИ – «для садоводства».
Обратите внимание: Земли сельскохозяйственного назначения, выделенные под ЛПХ, называются полевыми участками – на них строительство жилья не предусмотрено.
Рассмотрим плюсы и минусы каждого из трех вариантов земель, пригодных для жилых застроек.
|
Категория/ВРИ |
Плюсы |
Минусы |
|
Земли поселений ИЖС |
Гарантии централизованного водоснабжения, электричества Прописка и адрес Удобная инфраструктура |
Самые дорогие участки Двойные налоги, если дом не построен за 10 лет |
|
Земли поселений ЛПХ |
Участки дешевле, чем ИЖС Налоги ниже Возможность заниматься приусадебным хозяйством |
Самостоятельное проведение коммуникаций |
|
Земли сельхоз назначения СНТ |
Самые дешевые участки Хорошая экология Живописная местность Плодородная земля |
Проведение коммуникаций затруднено Сложности с регистрацией дома, с пропиской, с инфраструктурой Регулярные членские взносы Площадь не более 15 соток |
В чем разница между ИЖС и ДНП
Опубликовано: 19.07.2019
Если Вы читаете этот текст, то скорее всего Вы уже запутались в разнообразии земельных участков их назначении и разрешенном использовании.
После прочтения этой статьи у Вас точно не останется вопросов на эту тему (или мы вернем вам деньги. шутка).
Итак.
При выборе участка, я советую в первую очередь руководствоваться топографическими параметрами, никак не зависящими категории земли:
— Удаленность от города;
— Наличие поблизости необходимой инфраструктуры (тут у каждого свои требования: хорошая дорога, магазины, садики, водоемы и т д)
— Наличие ландшафтных преимуществ (Красивый вид, участок у леса, участок у воды и т. п.)
После того, как вы определитесь с участками, удовлетворяющими этим приоритетным требованиям, можно приступать к анализу преимуществ с точки зрения разрешенного использования.
Все земли расположенные на территории РФ делятся на следующие категории:
- Земли населенных пунктов (Городов, Поселков, Деревень и т д);
- Земли сельскохозяйственного назначения;
- Земли специального назначения, в т ч лесной фонд, водный фонд, гос. Запас и т.п.
Изменение категории участка
С каждым годом все больше граждан желают проживать за городом в собственном доме, поэтому распространенной процедурой является перевод земель из категории СНТ или ДНП в разряд ИЖС. Порядок действий:
- обращение с заявлением в местную исполнительную службу с ходатайством об изменении категории земельного надела;
- приложение пакета документов о правах собственности, подтверждающих личность, и других стандартных бумаг, список которых дадут в администрации;
- законодательство предусматривает двухмесячный срок для выноса решения, которое оформляется актом соответствующей формы;
- после получения положительного решения владелец самостоятельно регистрирует все изменения в Росреестре;
- отказ администрации в изменении категории участка должен быть мотивированным и выдан в письменном виде, владелец на основании этих документов имеет право обжаловать решение.
Что такое СНТ, ДНП, ИЖС?
Чтобы понять, в чем разница между статусами земельных участков, для начала необходимо провести расшифровку аббревиатуры и определить к какой категории земель относится тот или иной участок:
|
СНТ
Садовое некоммерческое товарищество |
ИЖС
Земли под индивидуальное жилищное строительство |
ДНП
Дачное некоммерческое партнерство |
|
| Разрешение использования участка | Земли сельхозназначения | Земли поселений (села, поселки, деревни, окраина города и т. д.) | Земли и сельхозназначения, и поселковые |
| Кто управляет | Правление СНТ, подчиняется его членами, имеет Устав | Местная Администрация, Глава Администрации | Управляющая компания, дачное некоммерческое партнерство, товарищество собствнников |
| Что можно строить по новому законодательству (вступает в силу 1 января 2019 года) | Сезонный садовый домик без коммуникаций (или с подведенным электричеством);
Капитальный дом для постоянного проживания с пропиской в нем (если по градостроительному регламенту данный СНТ рассчитан на такое использование земель, а подземные коммуникации подведены хотя бы к границам СНТ); В огородном товариществе – только временные сезонные домики, которые не требуют одобрения проекта – с нового года огородные и садовые товарищества будут иметь различный юридический статус |
Любой дом, с одобренным проектом, пригодный для постоянного проживания семьи на основательном бетонном, каменном фундаменте с проведенными подземными коммуникациями. Прописка полностью разрешена | Дачный дом для временного или постоянного проживания, но без прописки.
Исключения составляют дачные поселения, которые по проекту будут присоединены к муниципальному образованию |
| Решение финансовых вопросов по проведению коммуникаций, асфальтированию дорог и пр. | Вскладчину, своими силами, если есть на это разрешение. Обычно для СНТ официально разрешена только подводка электроэнергии | Если у муниципалитета есть деньги, то финансируется все из местного бюджета.
Если денег нет, то граждане проводят все за свой счет – трубы, провода, столбы, асфальт. Есть и другой вариант: Администрация включает проведение коммуникаций и электричества в счет стоимости земельного участка. За счет этих денег муниципалитет оплачивает работу монтажников |
Если дачный, коттеджный поселок сдается под ключ застройщиком, то все включается в стоимость покупки.
В других случаях владельцы дачных домиков сами оплачивают все, начиная от покупки труб до столбов для электропроводки. |
Несколько лет назад Конституционный Суд РФ постановил, что прописываться в дачных домиках вполне возможно.
В российском обществе эта норма была воспринята как шаг навстречу малоимущим гражданам. Дешевая дачная недвижимость могла стать альтернативой полноценному жилью.
Но вскоре стало ясно, что дачная прописка, прежде всего, повлияла на рынок загородной недвижимости. Благодаря этому появились загородные коттеджи на землях СНТ.
Ранее полноценные жилые дома могли строиться только на землях, предназначенных под ИЖС. Причем стоили такие участки в разы дороже.
Но хотя решение Конституционного Суда и позволило прописку на даче, но были определены и некоторые требования. Их выполнение является обязательным для регистрации в дачном домике.