Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Доказательства некачественной работы УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

• частные или коллективные претензии собственников;
• документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
• выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
• фотографии и видеосъемка;
• результаты анализов независимых экспертиз;
• копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

Какие могут быть основания для расторжения договора?

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:

• Истекает срок действия договора

В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;

• Условия договора дают возможность расторжения

Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;

• УК не выполняет свои обязанности

Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);

• Смена способа управления домом

В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.

Зачем менять управляющую компанию

Причины для смены управляющей компании (УК):

1. Организация не выполняет обязанности, которые закреплены в договоре. Собственники могут разорвать договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса)
2. Компания предоставляет некачественные услуги, не выполняет ремонтные работы, игнорирует обращения жильцов. Нужны доказательства.
3. Жильцы подозревают управляющую компанию в воровстве.
4. Компания обанкротилась или на грани развала.
5. Истекает срок лицензии компании на обслуживание и управление (статья 199 Жилищного кодекса).
6. Заканчивается срок действия договора. Если срок договора вышел, но ни одна из сторон не расторгла его, договор автоматически продлевается (статья 162 часть 6 Жилищного Кодекса).
7. Расторжение договора по добровольному соглашению сторон.
8. Желание 100% собственников поменять управляющую компанию.
9. Жильцы решили сменить способ управления: создать ТСЖ или ТСН.

Управляющая компания может оспорить желание жильцов, если нет весомых причин.

Предложить переход в другую управляющую компанию может один житель или инициативная группа. Главное, чтобы остальные жители поддержали инициативу большинством голосов.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1. Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
2. Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ)
3. Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
4. Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или выбирает непосредственное управление, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 4: подать заявление в ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

Одновременно с направлением уведомления о смене УК (либо способа управления) необходимо направить соответствующее заявление в органы государственного жилищного надзора, обычно это территориальный орган Государственной жилищной инспекции.

Заявление содержит те же самые сведения, что и в уведомлении, указанном выше.

Орган ГЖИ рассматривает заявление в течение 10 дней и после принятия положительного решения вносит соответствующие изменения в реестр лицензий на управление многоквартирным домом, то есть из лицензии старой УК исключается этот дом, в лицензию новой УК он добавляется.

Очень важно, что до момента внесения соответствующих сведений в лицензии новая УК не имеет права собирать платежи с этого дома, а также осуществлять деятельность по управлению этим МКД.

Какие документы должна передать старая управляющая компания новой

Всю документацию можно условно разделить на 3 типа:

• Ключи от запирающихся общедомовых помещений (чердак, подвал и т. д.) и от чипированных приборов учета (например, тепловой энергии).
• Информацию о жильцах и занимаемой ими площади. Списки предоставляются бумажные и электронные. Именно на их основании начисляется квартплата.
• Техническая документация. Сюда входят документы на приборы учета, акты проверки состояния коммуникационных систем, акт подготовки к отопительному сезону.
• Также передаются копии кадастрового и градостроительного плана, проектная документация, протоколы общих собраний и иная документация, предусмотренная договором об управлении.

Если любой документ или ключи утеряны, то дается 3 месяца на их восстановление.

Когда можно сменить УК

В качестве оснований для смены УК чаще всего выступают следующие пункты:

• Прекратился период действия договора — согласно п. 5 ст. 162 ЖК РФ он может быть заключен на срок от 3 месяцев до 5 лет. По окончании этого промежутка времени соглашение расторгается или же продлевается на аналогичное время.
• Не соблюдены условия договора – выражаться это может в ненадлежащем выполнении организацией своих прямых обязанностей. В этом случае договор расторгается производится в одностороннем порядке.
• Компания была лишена лицензии – организации, занимающиеся подобной деятельностью, обязаны иметь соответствующую лицензию, поэтому ее отсутствие является весомой причиной для ее замены.
• Прекращение сотрудничества на основании соглашения – оно подписывается собственниками МКД и представителями УК.
• Планируется изменение способа управления – в жилищном законодательстве предусмотрено несколько вариантов управления общим имуществом многоквартирного дома. Причем собственники имеют право менять изначально выбранный способ.

Отдельное внимание стоит уделить собранию собственников жилья в многоквартирном доме.

Только по всем правилам осуществленное собрание может стать основанием для переизбрания управляющей компании.

Важным условием является тот факт, что на нём должны присутствовать более половины жильцов многоквартирного дома.

Так как речь идет о смене управляющей компании, необходимо лицо, которое озвучит недовольство, и предложит свои пути решения.

На собрании в обязательном порядке должен присутствовать секретарь-референт. Он ведет письменный ход мероприятия, записывает основные тезисы, перечисляет выступающих.

Когда начинается процедура голосования, секретарь особо внимателен и записывает каждый шаг. Голосование может быть анонимным, путем написания на бумаге решения и забора этих бумаг в общую кучу, или же, голосование проводится путем поднятой руки.

Бланк решения собственника помещения.

Победившим считается то решение, которое собрало больше половины голосов. Если голоса разделились, то собрание проводится снова. При этом, желательно присутствие большего количества собственников жилья.

Секретарь подробно записывает ход собрания, а также в итоге принятое решение. По факту проведения собрания протокол заседания подписывается инициативным лицом, самим секретарем, а также, по желанию, некоторыми собственниками как подтверждение проведения мероприятия.

Протокол является важнейшим документом, который позже может быть приобщен к заявлению о расторжении договора с управляющей компанией. По-этому с него необходимо снять сразу несколько ксерокопий.

Как сменить управляющую компанию ЖКХ? Образцы протоколов собрания:

О расторжении договора на обслуживание.

По выбору способа управления многоквартирным жилым домом.

Порядок смены управляющей организации

• Выбор новой управляющей фирмы. В данном случае анализируют рынок управляющих фирм в вашем городе и выбирают подходящие. Посмотрите, сколько домов входят под управление той или иной компании, изучите сайт и то, как освещается информация о работе организации, как оперативно рассматриваются обращения граждан и прочие аспекты. Получите отзывы от жильцом домов, которых обслуживают данные компании;
• Проведение собрания собственников помещений многоквартирного дома, которое контролирует данная управляющая организация;
• Уведомление жильцов и владельцев помещений в доме о состоявшемся собрании в течение десяти дней после данного события;
• Уведомление старой управляющей организации о расторжении договорных отношений в течение пяти дней после проведения собрания. Кроме того, уведомление отправляют в органы государственного и муниципального жилищного надзора;
• Заключение договора с новой управляющей компанией. Договор считается действительным только при наличии подписей свыше 50% владельцев помещений в доме;
• Переход считается осуществленным, когда дом включен органами жилищного надзора в лицензию новой управляющей организации.

Как организовать собрание собственников

Сменить управляющую компанию в многоквартирном доме можно только коллективно, хотя инициатором замены может выступить каждый собственник. Поэтому если вы хотите поменять организацию, нужно организовать собрание жильцов. Тщательно подготовьтесь к собранию, выберите доводы и аргументы о несоответствии работы фирмы заявленным требованиям и договорным обязательствам.

Сведения о предстоящем собрании важно донести до каждого собственника минимум за десять дней до данного события. Обязательно повесьте объявление о предстоящем собрании! Учтите, что среди собственников могут быть жильцы, муниципалитет и частные фирмы. Важно предупредить каждого, иначе управляющая компания сможет оспорить решение этого собрания.

Перед собранием выбирают председателя и секретаря, который будет вести протокол. Протокол составляют в письменном виде с указанием места и даты проведения собрания, главного предмета собрания и результатами голосования.

В конце документ подписывают секретарь, председатель и члены счетной комиссии. Решение и результаты собрания в течение десяти дней доводят до каждого собственника, кто не участвовал в собрании.

Сроки и порядок действий при смене управляющей компании

Смена управляющей компании происходит посредством проведения общего собрания и занимает от одного до шести месяцев:

1- получение актуального реестра собственников МКД — до 2-х недель.

2- подготовка документов, необходимых для проведения собрания и смены УК или способа управления домом (ТСН) — до 2-х недель.

3- уведомление собственников — от 11 дней.

Согласно ЖК РФ, после размещения или рассылки уведомлений о смене управляющей компании или способе управления домом очная часть собрания должна назначаться не ранее чем за 10 дней после уведомления.

1- проведение очной части собрания — 1 день.

2- проведение заочной части собрания — до 3-х месяцев.

Мы рекомендуем закладывать на заочную часть собрания не менее двух календарных месяцев для набора кворума (от 50 процентов от общего количества голосов) по каждому интересующему вопросу.

3- подсчет голосов и формирование протокола общего собрания по вопросам управления общим имуществом, вариантами и формами управления и подсчитанными голосами собственников в процентном соотношении по каждому из вопросов — до 3-х дней.

4- сдача прошитых именных решений по каждому собственнику с протоколом в МЖИ (Государственная жилищная инспекция города Москвы) — 1 день.

5- внесение изменений в реестр лицензий города Москвы — до 4-х месяцев.

Можно ли поменять на ТСЖ?

Сменив несколько УК, жильцы часто приходят к выводу, что лучше управлять МКД с помощью ТСЖ. То есть, самостоятельно. Иногда это действительно лучшее решение, особенно когда в состав инициативной группы входят хорошие специалисты. Закон разрешает использовать товарищества и даже менять УК на ТСЖ.

Для смены достаточно организовать собрание жильцов и принять соответствующее решение. Процедура вполне стандартная, но следует понимать, какая нагрузка ляжет на плечи собственников квартир.

Очень большую популярность имеет смешанный тип управления. Жильцы формируют ТСЖ, но и от услуг управляющей компании не отказываются. Правда, УК занимается лишь предоставлением коммунальных услуг. Все остальные вопросы решают исключительно жильцы.

Выбор способа управления МКД зависит только от самых жильцов. Если они недовольны тем, как работает УК, то можно ее сменить. Седлать это гораздо проще, чем кажется. Особенно, если есть уважительные причины. Можно создать ТСЖ, правда, для очень больших домов, где трудно собрать жильцов, будет нелегко руководить. Но для небольших МКД это является идеальным решением.

Шаг 1. Убедиться в наличии оснований для расторжения договора с УК

Принять решение о расторжении договора с УК можно только при наличии одного из оснований для этого, предусмотренных жилищным законодательством, а именно:

1. Заключение соглашения о расторжении договора с УК в соответствии с нормами гл. 29 ГК РФ.
2. Истечение срока действия договора. Договор с УК всегда заключается на определенный срок (от 1 года до 5 лет), следовательно, по истечении срока его действия жильцы вправе заявить об отказе от его продления, приняв соответствующее решение на общем собрании.
3. Лишение УК лицензии. Без лицензии на управление многоквартирными домами компания не вправе осуществлять деятельность (пп. 24–26 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, далее — Правила).
4. Смена способа управления. Таковая доступна для жильцов дома в любой момент. При условии выбора жильцами такого способа управления, как товарищество собственников жилья или недвижимости, созданная ими организация вправе не осуществлять управление непосредственно, а заключить договор по управлению с любой другой УК (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). Таким образом, жильцы вправе в любой момент отказаться от исполнения договора, выбрав иной способ управления (определение ВС РФ от 05.06.2012 № 59-В12-5).
5. Отказ от услуг УК по истечении очередного года действия договора без указания причин. Данное основание применимо только для УК, выбранных местной администрацией на основании конкурса (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
6. Нарушение УК обязательств по договору (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Подробнее об этом основании — в разделе ниже.

Как сменить управляющую компанию

Любую управляющую компанию можно сменить.

Это право четко прописано в Жилищном кодексе РФ, в его восьмом разделе, который называется «Управление многоквартирными домами», причем там же указаны причины, по которым может произойти смена УК, условия, при которых это происходит, правила, по которым выбирается способ управления домом и т. д.

Согласно статье 162 ЖК РФ, любая управляющая компания, вне зависимости от того, является она государственной или негосударственной, должна заключить договор с каждым собственником помещений дома, чтобы получить право управления этим домом.

Договор действует не менее года и не дольше пяти лет, он должен быть заключен сразу после того, как жильцы или жилищный комитет определили, что именно этой УК будут переданы права управления домом.

Но в реальности многие жильцы отнеслись к своему праву чисто формально, не глядя подписали то, что им подсунули, а городские власти не особо утруждали себя разъяснением этой детали. Более того, в некоторых случаях договоры вообще не подписывались. В результате, управление многими домами, фактически, производится с нарушениями закона, договоры тоже оформлены не так, как полагается. И то, и другое ведет к ущемлению прав жильцов. Но некоторые пути выхода из этой ситуации имеются.

Если срок договора истек

Оптимальный для жильцов вариант связан с истечением срока договора с прежней компанией. Если вдруг договора нет на руках, то уточнить срок его окончания можно в самой УК или в ГУЖА.

В ГУЖА должны храниться все договоры с управляющими компаниями, как с государственными, так и с жилкомсервисами, так как город является собственником части помещений в большинстве петербургских домов, передавая УК свое имущество (квартиры) на правах социального найма. Здесь есть важный нюанс.

Согласно пункту «б» статьи 162 ЖК РФ договор с управляющей компанией продляется автоматически, если ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия. Поэтому необходимо направить в УК уведомление о том, что собственники не желают продлять договор на прежних условиях или вообще не желают больше пользоваться ее услугами.

Такое уведомление необходимо отправить за месяц до истечения срока договора. Определенная сложность связана с тем, что такое письмо нельзя отправить в индивидуальном порядке, ведь закон не разрешает управлять домом более, чем одной УК. Поэтому жильцам нужно провести общее собрание. О том, что для этого требуется, будет рассказано дальше.

Как расторгнуть договор

Если срок договора еще не истек, ситуация обстоит несколько иначе, так что расторгнуть договор с УК будет немного сложнее. В том случае, если вы уже знаете, под крыло какой управляющей компании лучше перейти, можно будет прибегнуть к ее юридической помощи.

Но если жильцы дома планируют сначала избавиться от прежней УК и только потом заняться поиском новой, то придется действовать самостоятельно. Расторгнуть договор можно только в соответствии с Гражданским Кодексом, в котором есть статья 450, регулирующая этот процесс.

Согласно этой статье, договор может быть расторгнут в следующих случаях: ̵ по обоюдному согласию сторон; ̵ по основаниям, указанным в самом договоре; ̵ по основаниям, предусмотренным ГК РФ; ̵ по основаниям, предусмотренным другими законами; ̵ по решению суда.

Давайте рассмотрим каждый из этих вариантов подробнее…

По обоюдному согласию сторон

В этой ситуации конфликты и споры между управляющей компанией и собственниками недвижимости (в т. ч. объединенными в ТСЖ) отсутствуют. Обе стороны согласны расторгнуть договор и подписать соответствующее соглашение.

В соглашении необходимо прописать порядок, в котором управляющая компания передает: Техническую документацию; Все прочие документы, имеющие отношение к управлению домом; Средства, которые были собраны с собственников помещений на текущий и капитальный ремонт, но еще не были израсходованы; Средства на оплату воды, тепловой энергии и т. д.

, которые были собраны с собственников помещений, но еще не были израсходованы. После этого можно заключить договор на управление многоквартирным домом с новой управляющей компанией.

По основаниям, указанным в самом договоре

Законодательство РФ разрешает вносить в договор с УК условия, предусматривающие основания и порядок расторжения договора. Наиболее распространенный вариант может выглядеть следующим образом: собственники помещений (в т. ч. ТСЖ или ЖСК) письменно предупреждают УК о своем намерении расторгнуть договор за определенное время до даты окончания срока его действия.

По основаниям, предусмотренным ГК РФ

В ГК РФ имеется статья 451, согласно которой договор можно расторгнуть в том случае, если существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении данного договора. Вызывает споры слово «существенно».

Что сюда можно отнести? Например, такие обстоятельства, при которых одна из сторон (если бы знала о них) гарантированно отказалась бы от подписания. В этом слуае договор с УК расторгается не добровольно, а в судебном порядке.

Передача технической документации при смене управляющей компании

Так, в случае если в МКД доля государственной собственности составляет более 50%, договор управления заключается с организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (п.2 ст.163 ЖК РФ). Также по результатам открытого конкурса заключается договор управления по тем МКД, в которых за год до даты конкурса собственники помещений в МКД не выбрали и не реализовали способ управления или по тем МКД, по которым закончился срок действия договора управления, заключённого ранее по результатам конкурса (п. № 75 регулируется порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД.Документы, предоставляемые УК для участия в конкурсе: Заявка на участие в конкурсе; Комплект учредительных документов; Копии лицензий и сертификатов;

Похожие записи:

• Лишение водительского удостоверения за превышение скорости в 2023 году
• Порядок оплаты и размер налога и госпошлины на наследство
• Какие пособия на детей вы можете получать, но не знаете об этом