Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи земельного участка по доверенности. Передаточный акт». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При рассмотрении вопроса об оформлении покупки участка по доверенности обращаться необходимо непосредственно к Гражданскому Кодексу. Именно этот нормативный акт содержит всю необходимую информацию о том, как может быть осуществлена сделка. И именно в этом нормативном акте содержится также и информация о том, может ли сделка осуществляться с использованием представительства по доверенности интересов одной или обеих сторон.
Особенности составления бланка договора купли-продажи земельного участка по доверенности
- Главное отличие подобного договора в том, что в него будут включены не только данные о собственнике земельного участка, его покупателе, но и паспорт, доверенность представителя.
ВАЖНО! Если представитель действует от лица продавца, то Вам, как покупателю, прежде чем заключать договор, необходимо внимательно прочитать доверенность. Стоит обратить внимание на срок действия доверенности и список полномочий, осуществляемых от имени собственника земельного участка. Например, продавец может внести в доверенность право ставить подпись в договоре купли-продажи, но деньги заберет лично от покупателя. И если вы в таком случае передадите деньги представителю по доверенности, то продавец в праве обратиться к вам с иском о возмещении ущерба.
- Составленный и подписанный обеими сторонами договор должен пройти обязательную регистрацию в органах Госреестра. В тексте соглашения участок должен быть максимально идентифицирован (обязательно наличие кадастрового номера, плана участка и т.д.).
- В дополнение к договору обязательно наличие передаточного акта недвижимости, в тексте которого все характеристики земельного участка, включая описание его состояния на данный момент, будут продублированы. Именно этот документ докажет факт передачи недвижимости от собственника к покупателю.
Виды доверенностей при купле-продаже садовых участков
Для совершения купли-продажи земельного участка у нотариуса можно оформить один из следующих вариантов доверенности:
- Разовая. Предусматривает передачу представителю права на совершение определенного действия или участие в конкретной сделке, связанной с одним объектом, и прекращает свое действие после выполнения указанных полномочий. При этом обязательно указывается диапазон полномочий, в том числе возможность получения/передачи денег, иначе доверенное лицо не имеет права совершать подобные действия
- Специальная. Рассчитана на передачу определенных полномочий представителю на протяжении определенного периода времени. Этот вариант возможен, если планируется его участие в нескольких сделках.
- Генеральная. Подразумевает полное освобождение доверителя от управления имуществом, в том числе от участия в сделках и абсолютную передачу полномочий представителю. Последний сможет совершать любые действия, начиная от подбора подходящего земельного участка до подачи документов на перерегистрацию собственника в Росреестре. Это может быть сопряжено с дополнительными рисками, поэтому генеральную доверенность рекомендуется оформлять только в отношении наиболее надежных и близких людей
Договор купли-продажи дома и земельного участка
Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.
Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:
- В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
- Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
- Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
- В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
- Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).
Оформление межевого дела
Для совершения сделки купли-продажи земли требуется свидетельство о присвоении участку кадастрового номера. Чтобы получить данный документ, покупатель и доверенное лицо должны вызвать на участок представителя аккредитованной геодезической фирмы, который проведет межевание земли. По истечении двух недель покупателю выдается план участка и бланки протоколов согласования границ. Если владельцы соседних участков не согласны с расположением границ продаваемой земли и отказываются подписывать документы, покупатель должен направить им уведомление телеграммой с предложением встречи для согласования спорных вопросов. Если в течение 10 дней ответ не получен, следует направить вторую телеграмму и ждать еще 10 дней. Если ответ так и не был получен, покупатель может приложить копии телеграмм к межевому делу и передать документы для утверждения.
Законодательные нормы
При оформлении доверенности для сделки купли-продажи земельной недвижимости, целесообразно следовать нормам законодательства.
Данные нормы изложены в нижеследующих источниках:
- Ст. 182 ГК РФ, утверждающая право любого гражданина на обращение к услугам представителя.
- Ст. 184 ГК РФ, обозначающая общие требования к поверенным.
- Ст. 185 ГК РФ, определяющая нормы составления документа и ст. 185.1 ГК РФ – нормы его удостоверения.
- Закон о нотариате.
- Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.97 г. о регистрации недвижимости, требующий наличие доверенности для всех участников процедуры, за исключением собственников недвижимости.
Кроме указанного, следует иметь в виду нормы статей 186 и 188 настоящего кодекса, где даётся указание сроков действия и причин прекращения правомочия доверительной документации.
При рассмотрении вопроса об оформлении покупки участка по доверенности обращаться необходимо непосредственно к Гражданскому Кодексу. Именно этот нормативный акт содержит всю необходимую информацию о том, как может быть осуществлена сделка. И именно в этом нормативном акте содержится также и информация о том, может ли сделка осуществляться с использованием представительства по доверенности интересов одной или обеих сторон.
В соответствии с положениями главы 32 этого нормативного акта представительство по доверенности может использоваться как покупателем, так и продавцом в том случае, если личное присутствие при совершении сделки невозможно (например, если одна из сторон находится в длительной командировке или на лечении.
Возможные трудности при совершении такой сделки
Повсеместно в СМИ и других источниках распространяются сведения о мошеннических схемах, которые опираются на сделки по генеральным доверенностям. Естественно, определённые основания такая информация под собой имеет, но это не должно отменять удобство пользования генеральными доверенностями.
Переоформить участок на себя поверенный не сможет. Но, он может переоформить недвижимость на своих сообщников или родственников по крайне низким ценам. Поэтому в добросовестных намерениях поверенного нужно убедиться заведомо. С целью снижения риска лучше всего передавать генеральные формы:
- близким родственникам;
- лицам, с которыми оформлен договор услуг.
А при составлении специальной формы, нужно предусмотреть все пожелания к сделке, которым будет следовать поверенный. Кроме этого, любая оплошность в оформлении доверенности может привести её к неправоспособности. Здесь могут сыграть свою роль технические ошибки в персональных данных и иные нарушения. Поэтому контрагент должен лично убедиться в правильности её оформления. А ещё лучше – в её подлинности, позвонив нотариусу, оформившему документ.
Если доверитель – престарелый человек, документ можно будет оспорить, сославшись на деменцию и иные признаки недееспособности. В случае, когда доверенность признаётся неправоспособной или ничтожной, ответственность за её совершение возлагается на поверенного и контрагента сделки.
То есть согласно нормам статьи 183 ГК РФ, сделка будет считаться совершённой от имени поверенного. Для того чтобы она вступила в юридическую силу, доверитель должен будет официально признать, что она совершена в его интересах.
Кроме технических и юридических ошибок, допущенных при её составлении, основаниями могут быть:
- ненадлежащая форма удостоверения;
- отсутствие паспорта у поверенного;
- отзыв доверенности доверителем;
- смерть доверителя.
Не принимаются в производство доверенности, в которых не указана дата составления, или прошёл срок её действия.
Если сделка оформляется по доверенности – это обстоятельство обязательно указывается в договоре купли продажи. Документ, полученный представителем, обладает юридической силой, позволяющей совершать сделку в интересах доверителя. Поэтому нужно грамотно оформить данный документ и удостоверить его нотариусом. Кроме этого, провести профилактические меры, снижающие риски недобросовестных действий поверенного.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Особенности составления договора по доверенности
Естественно, все стороны сделки должны быть осведомлены, что интересы одной из них представляет доверенный. Это важное обстоятельство, поскольку далеко не все желают оформлять подобные сделки, считая их более рисковыми. Хотя часто именно сделки, связанные с доверенным лицом самые выгодные для покупателя, в случае если продавец работает через посредника, поскольку стоимость такой земли на порядок ниже. Вот ещё парочка особенностей рассматриваемого договора:
- В начале текста договора указывают реквизиты доверенности, в частности, дату составления, срок, на протяжении которого она действует, номер, имя поверенного и данные из его паспорта. То есть, вся информация, которая может понадобиться, если в доверенном лице возникнут сомнения;
- Остальной текст договора купли/продажи составляется по стандартному образцу. Согласно Гражданскому Кодексу РФ то, что одной из сторон договора выступает доверенный не должно влиять на цену и другие нюансы сделки. Но это правило не всегда соблюдается, особенно в вопросе цены.
Гражданское законодательство не требует регистрации договора купли-продажи земли в отделении Росреестра. Однако, право собственности должно перейти к другому владельцу, что отражается в Едином реестре прав на недвижимость. Поэтому рекомендуется подать договор на регистрацию и внести изменения в ЕГРН. Убедиться в том, что право перешло, можно, заказав выписку из реестра.
Существует ряд условий, которые не могут присутствовать в договоре сделки с земельным участком. Это установление:
- ограничений по любым дальнейшим сделкам с наделом;
- возможности продавца по своему желанию выкупить участок обратно;
- ограничений ответственности гражданина со стороны продавца в случае заявлений на участок земли от третьих лиц.
К договору могут быть приложены копии документов:
- кадастровый паспорт, дающий наиболее точное описание и идентификацию конкретного участка, как предмета договора;
- правоустанавливающий документ, реквизиты которого указаны в соглашении;
- передаточный акт, как доказательство, что продавец передал имущество, а покупатель его принял.
Если стороны договорились о рассрочке выплаты полной суммы или внесению ее частями, то к договору прикладывается подписанный обеими сторонами график платежей.
После регистрации договора в Росреестре данные о новом владельце передаются в рамках межведомственного взаимодействия в налоговые органы. Плательщиком земельного налога на участок переходит к новому хозяину.
Нюансы совершения сделок
Процедура совершения сделок на основании доверенности имеет некоторые особенности, регламентированные нормами ГК РФ.
Рекомендуется обратить внимание на следующие пункты:
- Если круг правомочий поверенного ограничивается правом подписания определенных документов, возможность участия его в сделке на любой из стадий ее заключения отсутствует.
- Доверитель обладает правом отмены доверенности в любое время. Перечень оснований для прекращения действия документа не ограничивается положениями нормативно-правовых актов.
- Сделка, проведенная с участием поверенного, может быть признана недействительной в том случае, если доверитель признается недееспособным или ограниченно дееспособным уже после ее заключения. Процедура такого рода осуществляется в рамках судебного делопроизводства.
Образец доверенности на продажу дома с земельным участком образец
Образец доверенности на продажу дома с земельным участком образец
Им выступает доверенность. Она дает право другому лицу, выполнять какие — либо действия, которые оговариваются заранее. Когда происходит продажа имущества, такая бумага даёт возможность доверенному лицу, совершать ряд действий необходимых для заключения договора. Доверенность может пригодиться в следующих случаях:
- Собственник находится в другом населенном пункте, уехал за границу и что — то подобное
- Владелец не имеет возможности заниматься продажей в связи с болезнью, преклонным возрастом или высокой занятостью
- Просто нет желания заниматься продажей.
Составленная нотариусом генеральная доверенность позволяет передать доверенному лицу широкий круг полномочий Такой вид документации может быть трех разновидностей:
- Свободная доверенность – заполняется в свободной форме от руки. Такой документ не заверяется нотариусом.
Единого государственного реестра прав на вышеуказанный объект недвижимости, исправления технических ошибок, расписываться за меня, а также выполнять все действия и формальности, связанные с данным поручением. Полномочия по настоящей доверенности могут быть переданы другим лицам.
Доверенность выдана сроком . Доверенность прочитана доверителем лично. Подпись Российская Федерация Настоящая доверенность удостоверена мной, , нотариусом .Доверенность совершена от имени , подписавшим ее в моем присутствии.Правоспособность и полномочия его представителя проверены. Личность подписавшего доверенность установлена, дееспособность проверена.Зарегистрировано в реестре за № .Взыскано госпошлины (по тарифу) .
Можно ли купить, продать или подарить дом без хозяина, как это сделать в рамках закона? Мы рассмотрим виды доверенностей, а также какие права дает каждая из них.
Доверенность – это официальный документ, на основании которого доверитель делегирует ряд полномочий поверенному для осуществления представительства. Нормы её составления опираются на статью 185.1 ГК РФ. Представительство допускается только в тех пределах, которые обозначены в доверительной документации.
В зависимости от имущественных интересов доверителя, если речь идёт о сделках на жилое строение, допускается составление:
- генеральной доверенности;
- простой её формы.
ВНИМАНИЕ: Доверительная документация на сделки с недвижимостью вступает в юридическую силу только после её нотариального удостоверения, если в функции представителя входят регистрационные действия
- Генеральная доверенность. Что такое генеральная доверенность? Этот вид делегирования посредничества отличается от прочих тем, что даёт максимально широкие полномочия лицу, получившему на руки такой документ. По генеральной доверенности человек имеет право на продажу и покупку дома с земельного участка без уведомления собственника. Недобросовестность посредника может привести к утрате имущества собственником, без права признания сделки оспоримой. Преимущество генеральной доверенности в том, что на её основании представитель может работать с вверенной недвижимостью гибко, принимая самостоятельные решения в силу своей компетенции или сложившихся обстоятельств.
- Простая форма доверенности. Простой называется такая бумага по передаче полномочий, которая составляется относительно конкретного объекта или конкретного действия с потенциальным объектом. Поэтому в ней должен присутствовать перечень действий, которые вменяются в ответственность поверенного. Выходить за их рамки он не имеет юридического права.
Как продать земельный участок по доверенностям разных видов
На 2017 год можно выделить несколько видов доверенностей связанных с продажей или покупкой земли. Так что прежде чем бежать к нотариусу, чтобы оформить документы, посоветуйтесь с ним, какой именно вид доверенности рациональнее всего использовать. Вот, собственно, небольшой перечень этих документов:
- Свободная. Её можно писать от руки в вольной форме. Данный документ дает доверенному лицу право на минимум полномочий, потому не требует заверения нотариусом. Но с ней связано множество рисков, ведь вся сделка построена исключительно на доверии и не подкрепляется никакими законными основаниями если впоследствии у сторон возникнут какие-либо претензии.
- Нотариальная. В РФ её оформление — это очень ответственная работа, которой должен заниматься специалист. Документ составляется по типовому образцу, и заверяется у оформляющего нотариуса. А что особенно интересно, самым распространенным видом рассматриваемого документа является нотариальная доверенность на продажу земельного участка.
- Генеральная. Это документ, перед подписанием которого следует сто раз подумать, так как в его полномочиях полностью переложить права и обязанности владельца земельного участка на плечи другого человека, что будет заниматься новообретенным имуществом. Но не многие понимают суть этого документа, ведь генеральная доверенность на право продажи земельного участка позволяет не только продавать землю, но делать с ней все что угодно. Потому оформлять её нужно на людей, в честности которых никогда не сомневались.
Образец доверенности на продажу земельного участка
Россия – это страна где мало кто кому доверяет, именно потому сделки с недвижимостью и землей по доверенности занимают так мало места на общем рынке. А если кто-то и решается обратиться к доверенному лицу, то продажа проходит по довольно низкой цене, что, естественно, невыгодно для продавца, но если у него нет другого выхода, то выбирать не приходится.
С недавних пор можно оформить доверенность на продажу земельного участка у нотариуса, который ведет подобную практику, а те сделки, что ведутся без нотариальной печати, можно считать недействительными. В законе есть не один пример, когда сделку было признано ничтожной и её условия никто не должен исполнять из-за отсутствия нотариальной печати.
Особенности составления договора на основании доверенности: образец
При проведении сделки через доверенное лицо, для фиксации договоренностей используют образец договора купли-продажи по доверенности от продавца или покупателя. Основная разница – в указании информации об участниках вместе со ссылкой на передачу полномочий другому лицу, выступающему от имени доверителя.
Лучше использовать готовый образец договора с продажей по доверенности, либо поручить составление опытному юристу. К обязательным реквизитам относят:
- Название, дата, место оформления документа.
- Сведения об участниках и их представителях, действующих по доверенности (ФИО, год рождения, адрес, параметры из паспорта). В пункте описания сторон сделки указывают основание для действий поверенного – номер доверенности и место оформления).
- Информация об объекте (адрес, метраж, количество жилых помещений, этаж, сведения по кадастровому учету).
- Данные из документов, подтверждающих право распоряжения и основания для владения собственностью (выписки из ЕГРН, договора купли-продажи, обмена, приватизации, дарения).
- Сумма сделки (цена, за которую договорились стороны переоформить собственность).
- Права и обязанности каждого участника.
- Сведения о наличии или отсутствии обременений.
- Порядок расчетов (сроки, валюта, способ).
- Информация о прописанных и/или временно выписанных лицах (есть или нет, кто и в какие сроки должен выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов).
- Дополнительная информация (о прописанных на момент сделки лицах, о непогашенной задолженности, состоянии передаваемого объекта).
- Описание процедуры передачи жилья (сроки, ссылка на необходимость составления приемопередаточного акта).
- Разрешение споров и основания для расторжения договора.
- Дата вступления в силу.
- Подписи сторон с расшифровкой.
Кроме того, в документ вносят данные о количестве подписываемых экземпляров по 1 каждой стороне и один дополнительно для регистрации в Росреестре. Когда сторона сделки представлена несколькими лицами, для каждого готовят отдельный экземпляр оригинала.
Поскольку одна из сторон отсутствует, в месте проставления подписи указывают доверенное лицо.