Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование границ земельного участка с соседями по новому закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.
Установление границ земельного участка.
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Как согласовать границы участка с соседями?
В согласовании новых границ с владельцами смежных участков также поможет кадастровый инженер: он должен направить им извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.
Далее документы необходимо передать в Росреестр. При наличии обоснованных возражений учетно-регистрационные действия будут приостановлены, а решать разногласия соседям придется уже в суде.
Какие нужны документы?
Уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
Если таковых нет – уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка. Для этого могут потребоваться:
– ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);
– материалы лесоустройства;
– планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
– документы по территориальному планированию муниципальных образований;
– проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.
Можно ли не платить за процедуру?
В пошаговой инструкции мы уже касались вопроса о том, сколько стоит межевание земельного участка. Можно ли сделать это бесплатно?
Можно, но лишь в то время, когда муниципалитет проводит комплексные кадастровые работы. Информацию о них нужно искать на официальных сайтах местной власти.
Если такие работы ведутся или планируются – необходимо подать заявление. Его форма свободная нужно только обязательно указать ФИО, паспортные реквизиты, местоположение, кадастровый номер надела. Право бесплатно воспользоваться кадастровыми работами дает:
- «Дачная амнистия»
- Оформление участка до 1998 года (если он при этом не внесен в ЕГРН)
- Зафиксированные кадастровые ошибки, допущенные ранее
- Отсутствие постановки на учет Росреестра надела, данные о котором у данной организации имеются
Когда необходимо межевание
Межевание участка проводится для установления его границ на местности, что позволит избежать проблем при совершении сделок с таким объектом, а также споров с соседями, облегчит строительство дома или дачи таком участке. Да и банки охотнее дают ипотеку на землю с чётко определёнными и зафиксированными границами.
В настоящее время межевание осуществляется исключительно в добровольном порядке и закон не предусматривает никаких ограничений прав для собственника при отсутствии межевого плана.
Встречи с кадастровым инженером не избежать, если вы планируете:
- Разделить один участок на несколько или объединить несколько участков в один
- Узаконить площадь земли или уточнить границы (например, из-за разногласий с соседями)
- Восстановить старые границы, которые отсутствуют на генеральном плане (особенно актуально для владельцев земли в садоводческих товариществах)
- Взять ипотеку на приобретение земельного участка или строительство на нем дома или дачи (это необязательно, но повысит шансы на получение кредита)
- Купить, продать, обменять, подарить участок или его часть (это также необязательно, но наличие межевого плана повысит ликвидность участка и облегчит его реализацию)
Нужны ли соседи при межевании
Присутствие соседей при межевании земельного участка обязательно. Собственник смежного надела должен подтвердить акт согласования своей подписью. В случае, если сосед отсутствовал на процедуре установления границ участка либо отказался участвовать в инженерных изысканиях, данный факт фиксируется кадастровым инженером и для начала проводится предварительное межевание.
В течение месяца после этого заинтересованным сторонам необходимо отправить повторное извещение, где нужно указать дату и время явки для согласования установленных границ на предварительном межевании. Если сосед не согласен с его результатами, он должен предъявить обоснованный отказ в письменном виде. В случае, когда собственник смежного участка опять игнорирует уведомление, границы считаются установленными.
Необходимо понимать, что отсутствие соседей на межевание и их отказ в согласовании границ возможно приведет к возникновению пограничных земельных споров, решать которые, как правило, придется через суд. Поэтому необходимо соблюдать порядок проведения межевания и правильно уведомлять заинтересованные стороны. Иначе можно затронуть интересы собственников соседних участков и ущемить их права собственности.
Если сосед провел межевание без меня
Если вы не согласны с результатами межевания, которое было проведено без вашего присутствия, их можно оспорить через суд. Признать установленные границы земельного участка недействительными возможно, если вы не подписали акт согласования или же подтвердили свое несогласие в присутствии кадастрового инженера. Также закон будет на вашей стороне, если вас не уведомили о предстоящих геодезических исследованиях.
В любом случае, нужно понимать, что решение пограничных споров и защита своих прав собственности в суде является делом хлопотным, дорогостоящим и длительным. Лучше попробовать решить конфликт мирным путем. Вы можете обратиться в специализированную организацию и провести повторное межевание. После чего полученную информацию вносят в ЕГРН.
Согласование границ земельного участка – это элемент процедуры межевания, определяющий право и регламент пользования смежными землями собственников. Является результатом проведения межевых работ. Оформляется на основании геодезических замеров, проведенных высокоточными измерительными приборами.
Простыми словами — это согласование местоположения земельного участка с соседями с учетом документации и не в ущерб кому-либо.
Процедура согласования границ земельного участка удостоверяет проведение кадастровых работ и утверждение личными подписями согласия собственников на место расположения межевых границ.
После уточнения границ, правомочие составленной кадастровым инженером документации, приобретает юридическую силу и определяет соблюдение нормативов законодательства, с отсутствием нарушения имущественных прав соседей.
Когда согласие соседей не требуется
Ст.39 Закона о кадастре подчёркивает, что подпись соседей при межевании не нужна в следующих случаях:
- сотки, находящиеся в госсобственности, предоставлены в длительное владение, пожизненное или бессрочное пользование;
- госземля дана в бессрочное пользование казённой организации;
- при длительном отсутствии соседа (например, он уехал на ПМЖ за рубеж);
- при признании соседа недееспособным (нужно предоставить соответствующую справку);
- собственник умер, а его наследники пока не вступили в права наследства (можно попросить наследников предоставить справку от нотариуса);
- когда смежный надел под арестом (потребуется справка от ССП).
Взгляд другой стороны: что делать, если межевание проведено без вашего согласия
Если сосед провёл выставление границ без вашего согласия – то есть, вы не знали о предстоящем событии, уведомлений по почте не получали, он не подходил к вам с согласованием даты проведения замеров (другими словами вы не уклонялись от подписания актадокументов) и вы не согласны с зафиксированными результатами обмеров, нужно обращаться в суд и в исковом заявлении указать о ненадлежащем проведении межевания без вашего мнения.
Однако, если на руках у соседа есть уведомления о вручении вам письма с информацией по предстоящему межеванию, а вы просто уклонились от присутствия и не предоставили в течение 30 дней никаких аргументированных возражений письменно, то суд даже в одностороннем порядке может одобрить границы. Поэтому очень важно грамотно составить все возражения и выслать их почтой с уведомлением о вручении.
Конечно, может встретиться еще и ситуация, когда сосед просто подделал вашу подпись. Такие споры также разрешаются через суд.
Другие проблемы при межевании земельных участков
Основная проблема, возникающий при межевании земельного участка — превышение фактической площади. Федеральный Закон ФЗ № 93 от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», гласит, что размер вашего участка может быть уточнен в сторону увеличения не более чем на минимальный размер участка, установленный в соответствии с нормативными правовыми Актами органов самоуправления или субъектов Федерации и только при наличии согласия этих самых органов.
На житейском языке это означает, что если минимальный размер был 600 кв. м, то и «прирезать» вы можете не более 6-ти соток. Но это в теории, на практике же представители власти подобные акты подписывать не спешат.
Как провести межевание земельного участка без согласования с соседями?
В идеале, согласно нормам законодательства, после оформления заявки на межевание, соседям по участку требуется передать письменное уведомление о дате, назначенной для геодезических работ, проводимых на местности. Эта дата официально определяется как день собрания соседей. По регламенту, такое уведомление передаётся за один месяц до планируемых работ. Кроме этого, передают его под роспись соседствующего собственника или иного титульного владельца рядом расположенного надела.
В назначенный для межевых работ день, все оповещённые заинтересованные лица проверяют как проводятся работы и получают квалифицированные пояснения, которые не должны оставлять сомнений в правильности проведения и оформления межевых границ.
Заявление на межевание ЗУ.
Уведомление соседей о межевании ЗУ.
Акт согласования – важный документ, именно он является ключевым доказательством при рассмотрении спорных жилищных вопросов в суде. Он составляется кадастровым работником за росписью всех участвующих в межевании лиц (владельцев всех участков, чьи границы являются объектом уточнения).
Именно инженер ответственен за соответствие лиц, подписывающих документ! В его задачи входит проверка паспортов всех участников межевания, а при наличии их представителей – нотариальных доверенностей на защиту интересов владельцев земли.
Помимо паспортных данных владельцев, акт содержит кадастровые сведения об участках (адрес, площадь и т.д.) и их чертёж с определёнными в ходе согласования границами.
Если при составлении документа присутствовали все владельцы затронутых участков, то акт считается совершенным.
Скачайте образец акта согласования межевания земельного участка.
Что делать если Вы получили отказ в согласовании или соседний участок брошен?
Регулирование вопроса по спорам о границах земельного участка регулируется статьями 39-40 закона о кадастровой деятельности №221-ФЗ, а также 23 статьей Закона о «Государственной Регистрации недвижимости» №218-ФЗ.
Снижаем кадастровую стоимость земли правильно
Не буду вдаваться в подробности данных статей, но скажу одно, что данные нормы можно трактовать таким образом! Если сосед не заявляет о своих возражениях и не отвечает на ваши просьбы и просто не подписывает акт, то в такой ситуации границы участка считаются согласованными. Но всё же здесь рекомендуем не просто устно обратиться к соседу с требованием подписать акт, а обратиться в письменной форме, то есть направить ему уведомление с просьбой или требованием подписать акт согласования границ, составленный кадастровым инженером. Направьте ваше обращение в адрес владельца соседнего участка отказывающегося подписывать акт через почту России, письмо направляется с описью вложения и уведомлением о вручении. В письме предоставьте срок, в который Вы ждете ответа от соседа и если в данный срок ответа не поступило, то Вы можете ставить Ваш участок на кадастровый учет, так как возражений сосед не заявил при том, что он был надлежаще уведомлен о ваших намерениях.
Вторая ситуация это когда сосед все же заявляет о своих возражениях относительно границ земельного участка и не согласен с актом составленным кадастровым инженером. В такой ситуации в спор будет перенесён зал суда, если соседи всё же не придут какому-либо согласию относительно границ земельного участка.
Достоинства и недостатки процедуры
К плюсам межевания можно отнести:
- Полное документальное отображение границ земельного участка. При этом соседи в обязательном порядке подтверждают свое согласие с установленными границами.
- Совершение всевозможных сделок с наделом (купля-продажа, аренда, дарение, передача в наследство и т.д.).
- Проводится бесплатно от муниципалитета.
Среди минусов можно выделить:
- Занимает достаточно много сил и времени (в среднем – полтора месяца).
- Законодательство постоянно меняется и редактируется, поэтому многие землевладельцы оттягивают момент.
- Нет необходимости провести межевание, если есть регистрация и размежевка в бумагах, которые устанавливают право собственности на землю.
- Специалисты, которые представляют муниципалитет, не всегда бывают компетентны.
Как реализовать право на бесплатное межевание
Право на безвозмездное межевание имеет:
- собственник;
- пользователь земли на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;
- арендатор, заключивший договор на длительный срок.
Когда землевладелец узнал о проводимых комплексных работах, он может обратиться к кадастровой организации (исполнителю работ) с заявлением о проведении межевания своего участка. Заявление пишется в свободной форме, в нем указывается адрес, технические характеристики земли, а также данные о собственнике (Ф.И.О., паспортные данные, место прописки, телефон, адрес электронной почты и пр.).
Поводом для обращения к исполнителю кадастровых работ могут быть следующие ситуации:
- Сведение о земле не значатся в Едином государственном реестре недвижимости, хотя право собственника было оформлено по старым законам (до 1998 года), когда был создан современный регистрационный орган. Например, регистрация недвижимости осуществлена по старым правилам органами БТИ.
- Данные об участке имеются в госреестре, но объект не поставлен на кадастровый учет (об этом может свидетельствовать наличие у объекта условного номера, а не кадастрового) или кадастровый учет произведен, но по устаревшим стандартам (до 2007 года).
- Проведено межевание (и с момента этого мероприятия прошел значительный период времени), но кадастровый учет не произведен. Лучше исполнителю комплексных работ представить имеющийся межевой план, так как возможно данные старого межевого плана устарели. Кадастровый инженер на основе имеющихся данных может актуализировать результаты межевания. И соответственно обеспечить безошибочный кадастровый учет
- Имеется реестровая (кадастровая)ошибка. Исполнитель комплексных работ может на месте устранить неточность и представить в Росреестр точные данные, обеспечив, устранение ошибки.
Кадастровый инженер принимает обращение землепользователя и на основе полученных от собственника документов проводит межевание. В последующем данные о результатах межевания исполнитель кадастровых работ представляет в Росрееств для внесения сведений в Единый государственный кадастр недвижимости или указанные сведения самостоятельно представляются муниципалитетом в Росреестр в виде карты-плана (итоговый документ комплексных работ). В любом случае необходимые сведения в кадастр будут внесены без участия собственника, при условии его обращения к исполнителю комплексных работ и предоставления необходимых данных.
У собственника, кроме указанных ситуаций, имеется возможность также разрешить спор о земельных границах с соседями (спор не связанный с реестровой ошибкой).
Для этого следует обратиться в земельную (согласительную) комиссию, созданную под комплексные работы, с возражением. В возражении излагается суть спора и прилагаются документы, подтверждающие правомочность возражающего лица.