Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная регистрация и учет залога». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Второй документ, который обеспечивает возврат денег по долгу, — это договор займа. В нем тоже, как и в расписке, указывают ФИО, данные паспорта и адреса регистраций по месту жительства сторон. Сумма и срок договора обязательно записываются цифрами и расшифровываются прописью. Прописываются условия полного и частичного досрочного погашения, а также размер процентной ставки по займу. В пункте про проценты рекомендуется указать условия возможного снижения ставки при условии возврата денег раньше установленного срока.
Договор залога для ипотеки
На сегодняшний день ипотека является одним из самых распространенных договоров в нашей стране. В 2020 году был зафиксирован рекорд по количеству взятых ипотечных ссуд, а именно 1,7 млн. ипотечных кредитов было выдано. Это говорит о положительной тенденции роста ипотечного кредитования, но важно помнить, что указанное соглашение предполагает выдачу займа гражданам под залог приобретаемого имущества.
Другими словами, приобретаемое жилье будет находится в распоряжении банка до момента, пока вы не исполните свои денежные обязательства. Таким образом, важно, чтобы ваша сделка был легитимной, а текст документа точным, безошибочным, и прошел необходимую проверку. Рекомендуем вам оформить нотариальный договор залога недвижимого имущества, так как вы обезопасите себя от непредвиденных последствий в будущем.
Как заверить договор залога у нотариуса
Для того чтобы заверить выбранное соглашение у нотариуса вам достаточно позвонить нам договориться о встрече, на которой будут присутствовать все стороны сделки, разъяснить суть дела и предоставить необходимые документы.
Возможно удостоверение нотариусом договора залога между физическими лицами, а также юридическими.
Примечание: Нотариус заносит сведения о залоге движимого имущества в реестр залогов на сайте Федеральной нотариальной палаты, проверить недвижимость на обременение можно на сайте Росреестра. |
Этот вариант подходит, если вы одалживаете небольшую сумму друзьям или родственникам. Он является самым простым и требуется только, чтобы должник сам написал текст расписки.
В ней указывается ФИО заемщика и кредитора, а также прописывается сумма займа и срок, в который она будет погашена. Если долг будет возвращаться частями, то возможно описать график платежей. Следует не забыть написать место и дату рождения должника. Это пригодится, если деньги не будут возвращены и потребуется обращаться в суд, а затем получать исполнительный лист. Во последнем в обязательном порядке указывается место рождения ответчика. Без этой информации получить исполнительный лист не получится. Также необходимо обозначить данные паспорта и адрес человека, который дает одалживает деньги.
Размер займа записывается цифрами и прописью. В конце текста расписки ставится дата подписания, подпись и ее расшифровка в виде полного ФИО либо инициалов и фамилии.
Необходимость паспортных данных и адреса временной или постоянной регистрации заключается в том, что бывают случаи, когда расписка выдается в печатном варианте, а подпись стоит такая, что нет возможности установить ее принадлежность конкретному лицу. Порой бывает бессильна даже графологическая экспертиза. В такой ситуации документ не сможет быть принят судом в качестве доказательного факта.
Но многие воспринимают расписку просто, как бумажку, которая ничего не значит. На самом деле это не так. Расписка — это важный документ. Для придания большей юридической значимости имеет смысл заверить ее нотариуса. Стоит эта процедура недорого и позволит защитить интересы заимодавца от недобросовестного должника. Но стоит заметить, что согласно судебной практике вернуть деньги на основании одной расписки достаточно сложно. Зачастую ее рассматриваю только, как документ, который подтверждает передачу денег. Поэтому к ее тексту надо подходить крайне ответственно и прописывать все вышеуказанные пункты.
Нотариусы рекомендуют использовать расписку только в том случае, когда сумма долга сравнительно небольшая.
Указывать в расписке сумму неустоек или условия погашения нельзя. Эти пункты прописываются в залоговом договоре.
Специалисты советуют осуществлять передачу денег не в наличной форме, а путем банковского перевода. Справка о совершении операции может служить доказательством в суде.
Чаще всего одалживание денег между друзьями или близкими родственниками не предусматривает выплату процентов. Но такой вариант займа тоже возможен и этот вопрос регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Размер процентной ставки, согласно законодательству, устанавливается по решению сторон и прописывается в обеспечивающем документе.
Если размер процентов не указан, то кредитор имеет право получить сумму, которая рассчитывается по ставке рефинансирования на момент полного погашения долга или его части. Расчет осуществляется с учетом места проживания кредитора или адреса нахождения, если заимодавцем является юридическое лицо.
Также рекомендуется на момент оформления документов обсудить вопрос снижения процентов на случай досрочного возврата денег.
Устанавливать неоправданно завышенную ставку по процентам тоже не стоит, потому что в таком случае договор легко может быть признан недействительным из-за кабальных условий.
Что делать, если долг не возвращают?
Если срок расписки либо договора займа истек, а кредитор не получил обратно денежные средства в полном объеме, он вправе обратиться в судебную инстанцию. Это можно сделать на следующий день после истечения срока. При этом уведомлять заемщика о своих действиях нет необходимости.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, денежные средства, полученные до востребования (без указания срока погашения в договоре), должны быть переданы заимодавцу в течение тридцати дней с даты первого требования. Такое требования оформляется в виде заказного письма и в будущем служит доказательством при судебных разбирательствах.
В случае нарушения заемщиком сроков выплат, кредитор также может обратиться с иском в суд. Перед обращением возможно подача претензии должнику, но этот момент не является обязательным с точки зрения закона.
В ситуации, когда был подписан залоговый договор, а заемщик допускает наступление просрочек более трех раз за год, заимодавец тоже может подать исковое заявление в суд за взысканием долга за счет объекта залога.
Если оценочная стоимость залогового имущества превышает сумму долга, то кредитор обязан вернуть оставшуюся сумму заемщику. Если объект залога не будет продан, заимодавец может оставить его себе, при этом вернуть второй стороне 25% стоимости.
Перед обращением к нотариусу за исполнительной надписью кредитор должен уведомить заемщика о своем намерении. Это совершается путем отправления заказного письма. Далее следует подождать четырнадцать дней и, если в течение этого срока займодатель не получил свои деньги, он вправе обратиться к любому нотариусу.
При обращении нотариус не только осуществит исполнительную надпись, но и проверит документы, подтвердив их правомерность. Данная нотариальная услуга платная. Сбор составляет 1⁄2 процента от суммы задолженности.
Внимание! Наличие исполнительной надписи освобождает должника от уплаты штрафов за нарушение сроков по договору.
Закладная представляет собой вид ценной бумаги, которая подтверждает, что приобретенная в ипотеку недвижимость передается в залог в обмен на кредитные средства. Для банка она является своеобразной гарантией того, что заемщик не станет отказываться от своих платежных обязательств: если по платежам будут допускаться просрочки, банк сможет продать заложенную квартиру и вернуть деньги. Таким образом, в оформлении данного документа заинтересованы в первую очередь именно кредитные организации.
По закону оформлять закладную при покупке жилья в ипотеку необязательно, однако большинство банков настаивают на регистрации документа, чтобы снизить риски и облегчить процесс взыскания долга, если клиент откажется платить.
Так, имея в своем распоряжении закладную, кредитная организация избавлена от необходимости собирать целый пакет различных документов, подтверждающих ее требования, — банку достаточно будет предъявить закладную. По словам экспертов, без закладной выдают ипотеку в основном только крупные банки, например СберБанк.
Чтo бaнк cмoжeт cдeлaть c зaклaднoй
Чacтичнo пpoдaть. B этoм cлyчae бaнк пpoдaeт дpyгoй opгaнизaции oпpeдeлeннyю чacть зaлoгa, и пepeнaпpaвляeт плaтeжи пo ипoтeкe eй в тeчeниe oпpeдeлeннoгo вpeмeни.
Пepeycтyпить пpaвa. Этa cдeлкa cчитaeтcя cдeлкoй кyпли-пpoдaжи. Фaктичecки бaнк пpoдaeт зaклaднyю, a вмecтe c нeй — и ипoтeчный кpeдит. Нoвый влaдeлeц нe мoжeт мeнять ycлoвия paнee зaключeннoгo дoгoвopa, пoэтoмy для вac ничeгo нe пoмeняeтcя.
Oбмeнять. Бaнк тaкжe фaктичecки пpoдaeт зaклaднyю, нo пoлyчaeт в oбмeн нa нee дpyгyю. B этoм cлyчae вы тoжe пpocтo внocитe eжeмecячныe плaтeжи cвoeмy бaнкy или зaлoгoдepжaтeлю нaпpямyю, ecли oн — MФO, физичecкoe, юpидичecкoe лицo или кpeдитный кooпepaтив. Ecли кpeдитop — нe бaнк, oн мoжeт cмeнить pacчeтный cчeт, и тoгдa пpидeтcя плaтить кpeдит чepeз дpyгoй бaнк.
Bыпycтить эмиccиoнныe бyмaги. Этo — cвoeoбpaзнoe paздeлeниe зaклaднoй нa нecкoлькo чacтeй, кoтopыe бaнк пpoдaeт юpидичecким лицaм. B этoм cлyчae ycлoвия дoгoвopa тaкжe нe мeняютcя — вы пpoдoлжaeтe выплaчивaть ипoтeкy, нo eжeмecячный плaтeж бyдeт дeлитьcя нa чacти и yxoдить нecкoльким пoлyчaтeлям.
Любaя cдeлкa c зaклaднoй и измeнeния, внeceнныe в нee впocлeдcтвии cдeлки, дoлжны быть зapeгиcтpиpoвaны в Pocpeecтpe. Нoвыe влaдeльцы зaклaдныx или иx чacтeй нe мoгyт мeнять ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa — любыe дoпoлнeния внocятcя тoлькo двycтopoнним coглaшeниeм, c coглacия плaтeльщикa. A вoт пocлe пoгaшeния зaклaднoй мoгyт вoзникнyть cлoжнocти c ee пoиcкoм. Нo вы вceгдa мoжeтe пoлyчить дyбликaт, чтoбы cнять oбpeмeнeниe.
Какой документ регламентирует залог на ипотеку и все моменты, связанные с его регистрацией? В данном вопросе используются правила Гражданского Кодекса государства, в частности общие положения о залоге – статья 334, пункт 4 ГК.
- По правилам, прописанным в Федеральном Законе «Об ипотеке» срок регистрации договора ипотеки на покупку жилья составляет всего лишь 5 дней. При приобретении земельного участка срок – до 15 дней. Предусматриваются дни рабочие.
- Заемщик должен оплатить государственную пошлину на регистрацию, иногда такая пошлина может быть льготной.
- При оформлении договора ипотеки проверяется платежеспособность заемщика. Его доходов должно быть достаточно для погашения и тела кредита, и процентов.
В договоре по ипотеке с залогом должен быть указан объект кредитования (это может быть дом, земельный участок, квартира, предприятие).
Когда при выплате всего займа прекращаются кредитные обязательства, прекращается и действие залога. Следует проследить владельцу недвижимого имущества, чтобы была сделана соответствующая отметка в ЕГРП. Регистрационная запись, составленная при подписании ипотеки, погашается в течение трех дней (рабочих). Государственная пошлина за такую операцию уже не уплачивается.
Как проходит процедура регистрации договора залога недвижимости
Следующий этап – проведение экспертизы, определяющей оценочную рыночную стоимость имущества, передаваемого в залог, и его цену на момент подписания соглашения. Процедура передается в ведение эксперту, имеющему полномочия, лицензии и аттестат на осуществление подобных операций.
В случае, если один из участников оспаривает решение, назначается дополнительная оценка в другом месте. Тогда затраты на себя берет тот, по чьей инициативе проводится экспертиза.
При проведении регистрации договора залога обязательно должно выполняться следующее условие – чтобы передать в залог квартиру или земельный участок, требуется письменное согласие всех законных владельцев. Иначе государственная инстанция не имеет полномочий вносить договор в реестр. К пакету документов прилагается копии бумаг, подтверждающих наличие родственных связей между собственниками – свидетельство о заключении брака или о рождении.
Залог недвижимого имущества: регистрация
Только Федеральная регистрационная служба имеет полный спектр полномочий для проведения регистрационной процедуры залога ипотечной недвижимости через включение записей о соответствующей регистрации в ЕГРП (орган, именуемый как Единый государственный реестр прав).
Далее проводится запись о проведенной регистрационной процедуре во все подразделы органа ЕГРП. Необходимо также провести установление даты регистрации и номера
День проведения регистрационных процедур относительно залога ипотечной недвижимости выступает в качестве даты подписания договора об ипотеке. Именно с этого дня банк или другой залогодержатель получает весь пакет прав, в соответствии с договором о залоге. Право подразумевает возвращение вложенных сумм с прибавлением дополнительных обговоренных заранее в договоре обязательств.
Регламент составления договора о залоге прописан в Гражданском Кодексе РФ. Он обязательно составляется в письменном виде.
Провести регистрационную процедуру относительно недвижимости бывает невозможно тогда, когда закладываемый объект находится в ранее заключенном договоре о залоге или же снят с оборота.
Процесс заключения регистрационного договора для залога недвижимого имущества (включая квартиры или помещения иных типов) подразумевает исполнение следующих услуг:
- Первоначальное проведение оценки возможного заключения регистрационного договора в связи с залогом недвижимости;
- Подготовка необходимого комплекта требуемых документов для осуществления государственной официальной регистрации договора о залоге недвижимого имущества (включая квартиры или помещения иных типов);
- Обсуждение со стороной, выступающей в качестве Заказчика, ориентировочных сроков осуществления государственной регистрации;
- Проведение оценки документов, которые были предоставлены стороной Заказчика, гласящие о правомерности прав на недвижимость, которая должна пройти процедуру регистрации в государственных органах;
- Подготовка и дальнейшая отправка запросов во все указанные органы власти (только в некоторых случаях);
- Осуществление подготовки комплекса бумаг, которые нужны официальным органам для инвентаризации предоставляемого имущества;
- Составление комплекса документов, которые указаны в качестве необходимых для проведения регистрации соглашения;
- Предоставление некоторых сопроводительных услуг для регистрации договора о залоге, предоставление документа, свидетельствующего об осуществлении регистрации прав, осуществление передачи его стороне заказчика.
Наиболее частыми видами регистрации недвижимого имущества являются:
- Процесс регистрации залога недвижимости в виде квартиры. Регистрация договора о залоге квартиры;
- Процесс регистрации залога недвижимости в виде нежилого помещения. Регистрация договора о залоге нежилого помещения;
- Процесс регистрации залога недвижимости в виде земельного участка. Регистрация договора о залоге земельного участка;
Виды ипотечного кредитования
Банками вносится всё больше привлекательных для кредитозаёмщиков нововведений по кредитованию, позволяющие решить их жилищные проблемы. Но, когда начинается процесс сбора документов для оформления ипотечной сделки, тогда нужно понимать все тонкости такого дела.
Особенно на какие виды недвижимого имущества происходит государственная регистрация и какими нормативно-правовыми документами можно руководствоваться.
Изначально необходимо знать о существующих видах ипотеки:
Вид ипотечного кредитования | Характеристика |
В силу договора | Ипотека с привлечением имеющейся залоговой недвижимости, которая не требует подтверждения целевого использования кредитных денежных средств. |
В силу закона | Ипотечное кредитование на вторичное приобретение жилья с привлечением целенаправленных кредитных денежных средств, в пределах покупки по договору долевого участия, договора купли-продажи либо на основаниях уступки. |
Чтобы правильно уплатить госпошлину необходимо получить реквизиты той организации, которая будет заниматься оказанием некоторых услуг. Если речь идёт о сделках с недвижимостью, то нужно добыть подобные сведения о Росреесте.
Реквизиты, без которых невозможно произвести оплату можно взять Регистрационной палате, упомянутом выше Росреестре или МФЦ. Если всё произведено верно, то заёмщик получит:
- Реквизиты получателя.
- Номер счета, на который поступят средства.
- Наименование кредитной организации.
- Кодировку ОКАТО.
- КБК.
- Цель, преследуемую платежом.
- Информацию о человеке, производящем оплату.
- Сумму государственной пошлины.
Зачем нужен договор залога недвижимости?
Договор займа между физлицами с залогом недвижимости может быть оформлен так же, как и между физлицом и финансовым учреждением. В любом случае, заемщик и залоговое имущество должны соответствовать требованиям кредитора. Однако вариант заключения сделки по предоставлению займа между гражданином и юрлицом более распространен.
Договор займа с залогом недвижимости необходим, чтобы зафиксировать сумму денежных средств, которая будет передана гражданину, а также обозначить условия, на которых будут исполняться долговые обязательства.
Иными словами, документ служит гарантом возвращения кредита. Если предоставленные средства не будут выплачены, то это послужит поводом для их принудительного взыскания, в том числе и взыскания залогового имущества.
В таком случае гражданин полностью или частично сможет погасить сумму требований кредитора.
Помимо прочего договор залога недвижимого имущества служит основанием предоставления кредита физлицу на более выгодных условиях (под низкие проценты или на длительный срок).
Процедура регистрации залога
Залог доли в квартире, как и залог всего объекта, возможен только после его регистрации, который следует за оценкой объекта недвижимости и проверкой его состояния. Регистрация договора становится возможной при наличии письменного согласия всех собственников жилья – если эти согласия не получить, на государственную регистрацию сделки можно не рассчитывать. В некоторых случаях может потребоваться согласие супруга или опекуна. Юридическому лицу потребуется провести собрание соучредителей и принять решение о переводе объекта недвижимости в залог. Задокументированные пункты собрания передаются в регистрирующий орган.
Для регистрации сделки нотариусу потребуются документы о наличии прав владения недвижимостью, приведенные ранее, а также расширенная выписка из ЕГРП. Процедура оформления договора не займет много времени. Если возникнет необходимость внесения изменений в договор, надо будет передать обновленный документ нотариусу для повторной регистрации. Рекомендуется заранее продумать все детали документа, чтобы не было потребности в изменении первоначального договора, на что уходит время. При желании можно поручить нотариусу передачу договора в регистрирующие органы, чтобы не заниматься этим самостоятельно.
А если владелец машины перед продажей ее заложил?
Чтобы не лишиться автомобиля после покупки, нужно проверить, не был ли он заложен. Также об этом должен позаботиться любой, кто заключает крупную сделку или выдает большую сумму взаймы и просит предоставить движимое имущество в залог, – чтобы не потерять возможность забрать его или получить деньги от его продажи. О залоге имущества теперь можно узнать на Портале госуслуг
Заключая крупную сделку или выдавая значительную сумму взаймы, каждый хочет быть уверенным в том, что его не подведут.
Потому, например, кредитор, сомневающийся в том, что человек вернет ему деньги с процентами, может попросить его предоставить имущество в залог.
Если долг не будет возвращен, то кредитор сможет либо забрать предмет залога себе, либо получить денежные средства от его продажи. При этом другие кредиторы должника не смогут обратить взыскание на имущество, которое находится в залоге.
Понятие залога определено в ст. 334 Гражданского кодекса РФ:
«В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».
Чаще он оформляется путем заключения договора залога. Залог необходимо регистрировать в четырех случаях:
- если права, которые закрепляют принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ). Например, нужно регистрировать залог недвижимости, поскольку право собственности на недвижимое имущество подлежит госрегистрации;
- если закладывают права участника ООО;
- если закладывают исключительные права, которые подлежат госрегистрации (права на товарные знаки, изобретения и т.п.);
- если закладывают ценные бумаги, которые учитывают записью по счету в реестре владельцев бездокументарных именных ценных бумаг или на счетах депо.
Указывают, что недостроенная недвижимость на заложенном участке не обременена
По общему правилу при ипотеке земельного участка право залога распространяется и на здание или сооружение, которое находится или строится на этом участке.При этом должники часто не регистрируют такую недвижимость даже как объект незавершенного строительства. В этом случае залогодатели ссылаются на то, что недостроенная недвижимость — не объект гражданских прав, значит, не может быть и предметом залога.
Если залог не зарегистрировали и заявление на такую регистрацию не подали, то права залогодержателя у кредитора не возникли
Чтобы избежать негативных последствий пропуска срока на предъявление кредиторами требований, суд вправе признать их обеспеченными залогом на незарегистрированный объект. При этом в отношении этого объекта нужно представить достаточные доказательства, что он соответствует признакам недвижимого имущества без учета регистрации.