Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка доверенности на подлинность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда продавец действует по доверенности, возрастает риск признания сделки недействительной. Если впоследствии выяснится, что у доверенного лица не было права на распоряжение недвижимостью, покупатель рискует остаться ни с чем.
Зачем проверять доверенность
Когда доверенность считается недействительной:
- Если собственника нет в живых или он признан недееспособным или безвестно пропавшим на момент оформления доверенности
- При истечении срока действия доверенности
- В случае отзыва доверенности собственником
- Если у нотариуса на момент оформления доверенности не было права заверять такие документы
- При наличии ошибок в документе
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Типичные риски при покупке квартиры по доверенности
Поддельная доверенность. Мошенник снимает квартиру, делает «липовую» доверенность и пытается продать квартиру. Не дает контакты владельца, против даже телефонного разговора. Убеждает, что тот находится в другой стране, там, где нет связи, или придумывает что-то еще. Чтобы избежать обмана, не соглашайтесь на покупку с помощью наличных — такие мошенники не хотят раскрывать паспортные данные и не готовы проводить сделку через банки. Встречаются редко.
Доверенность настоящая, получена обманом. Таким занимаются недобросовестные юристы — они входят в доверие к неискушенным в недвижимости людям, чаще к пожилым. Говорят, что помогут приватизировать квартиру, или оформить ее в наследство их внукам. А на деле через «своего» нотариуса оформляют доверенность на любые действия, в том числе сделки.
Затем квартира продается, деньги «черные юристы» забирают, а владельцы обращаются в суд и пытаются вернуть себе жилье. Предугадать развитие ситуации сложно, но скорее всего сделку признают незаконной, продажу отменят, а покупателям придется искать мошенников и пытаться вернуть деньги.
Чтобы не стать жертвой таких мошенников, стоит перед сделкой связаться с владельцами квартиры, хотя бы через видеозвонок. И убедиться, что те осознают факт продажи от их имени.
Владельца признают недееспособным, а доверенность незаконной. Такое может произойти, если собственник, например, сильно болеет. До подписания договора всё в порядке, покупатель передает деньги, сделку регистрируют. Затем продавец обращается в суд, представляет справки о болезни. Говорит, что не осознавал, что делает, когда разрешал продажу от своего имени.
Суд может отменить сделку и вернуть квартиру продавцу. Признать виновным в выдаче доверенности недееспособному лицу нотариуса, и покупателю уже с него придется взыскивать свои деньги. Конечно, во всем этом есть нюансы, но лучше проверять документы и попросить продавца взять справку у психиатра о том, что он дееспособен. Причем это лучше делать в любых сделках, не только по доверенности.
Владелец отзывает доверенность. Это может быть и не мошенничеством, но тоже создаст проблемы для покупателя. Дело в том, что доверенность отзывается когда угодно, для этого не нужно присутствие представителя. Например, владелец квартиры выдал доверенность, а на следующий день передумал и отозвал ее. Покупатель же решил пойти на сделку и уже передал деньги представителю.
Чтобы этого не произошло, проверьте перед сделкой, действует ли доверенность. И соглашайтесь на сделки, в которых у представителя есть доверенность с прописанным сроком действия.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
Пожалуй, самый действенный способ обезопасить себя от мошенников и неприятностей – обратиться к юристам. В принципе, чистоту сделки могут проверить и серьезные риелторы, обычно у них есть юридический отдел, но лучше все-таки обратиться к независимому специалисту, чтобы он прошел по всей цепочке сделок, которые совершались с данной недвижимостью. У риелторов ведь цель купить или продать, они получают деньги с этого, и чем быстрее пройдет сделка, тем им лучше. У юристов же другая задача, они зарабатывают деньги за консультации и юридическую экспертизу, и чем более достоверные данные они предоставят, защитив покупателя недвижимости от мошенников, тем выше будет их репутация, а значит, и больше клиентов.
Что касается гонораров, то за проверку чистоты сделки юристы берут около 50-60 тыс. руб. Если нет средств на проверку чистоты сделки, нужно хотя бы сходить на письменную юридическую консультацию и, рассказав обстоятельства намечающейся сделки, получить правильный алгоритм своих действий и советы, на что обратить особое внимание. Такая услуга стоит в среднем 5-12 тыс. руб. Также можно обратиться за консультацией юриста уже в процессе сделки, когда вдруг возникли какие-то сомнения или нет уверенности в правильности своих действий, например, адвокат может подсказать, стоит ли покупать, если продавец (и доверитель) выпивает, или как правильно заложить в ячейку деньги и взять расписку. Такая небольшая консультация обойдется в 1,5 — 2, максимум в 3 тыс. руб. Это небольшие деньги, особенно если учесть, что когда сделка уже свершается, исправить все намного сложнее, а потерять можно гораздо больше, чем стоимость консультации.
Как отозвать доверенность, удостоверенную нотариусом?
Отозвать или аннулировать можно любую доверенность. Совершенно не обязательно для этого ждать окончания срока ее действия. Изначально, человек добровольно составляет данный документ и позволяет представлять его интересы. Если такой надобности больше нет, то доверитель вправе документ аннулировать. Существует определенный алгоритм действий.
В случае с нотариально заверенной доверенностью сначала нужно составить заявление об отзыве доверенности. Затем нужно обратиться к нотариусу и оповестить его о своем намерении. Нотариус, в свою очередь, выполняет поручение заявителя и оповещает поверенного о прекращении его полномочий. Поверенный возвращает нотариусу аннулированную доверенность, тот заверяет факт прекращения ее действия.
Как отозвать доверенность на продажу квартиры
До 1 января 2017 года необходимо было не только обратиться за услугой к нотариусу, одновременно сообщив об этом доверенному лицу, но и сделать много других действий, занимавших время: написать заявление в Россреестр, БТИ, кадастровую палату и другие государственные органы.
Теперь заверив отзыв доверенности, нотариус вносит все данные в единый реестр, который доступен всем органам. Риэлторы и покупатели недвижимости узнают об отзыве уже на следующий день.
Такие изменения можно объяснить тем, что бывали случаи, когда не получив соответствующее уведомление от органов, представитель собственника продолжал совершать сделки.
Поэтому сейчас, даже если жилье будет продано по утратившей законную силу доверенности, сделку все равно признают недействительной.
Типичные риски при продаже квартиры по нотариальной доверенности
Продажа квартиры по нотариальной доверенности всегда сопряжена с рисками как для хозяина жилплощади, так и для покупателя. Для первого особенно небезопасно подписывать генеральную доверенность. Из определения ниже, станет ясно почему.
-
«Генеральная доверенность предоставляет другому лицу безусловное право заключать от вашего имени любые предусмотренные действующим законодательством сделки с движимым и недвижимым имуществом, которое у вас имеется»
Как проверить доверенность на подлинность в онлайн-режиме на сайте ФНП, по номеру и иным данным?
Доступным и самым простым способом проверить действительность доверенности является запрос сведений относительно доверенного лица непосредственно у доверителя. Однако сделать это не всегда возможно в силу различных объективных и субъективных причин, например, проживания доверителя в другом населенном пункте и т. д.
С целью регистрации сведений о выданных и отозванных документах в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-I была введена глава VII.1 «Единая информационная система нотариата». В соответствии со ст. 34.3 указанного нормативного акта в информационную систему вносятся следующие сведения:
- связанные с совершением нотариальных действий, включая удостоверение или отмену доверенности;
- о внесении электронного образа документа в базу.
Указанные данные подлежат внесению в систему незамедлительно после совершения соответствующего нотариального действия.
В рамках исполнения положений Основ законодательства Российской Федерации о нотариате создан специальный сервер, аккумулирующий в себе данные о доверенностях, заверенных в нотариальном порядке. Для того чтобы онлайн проверить на подлинность доверенность, оформленную с 01.01.2017, необходимо:
- выбрать вкладку «Проверить доверенность»;
- заполнить сведения, в том числе реестровый номер доверенности, дату удостоверения, данные о нотариусе, работнике консульского учреждения или работнике органа местного самоуправления, заверивших доверенность (Ф.И.О.);
- нажать кнопку «Найти».
Что такое доверенность и когда ее нужно оформлять
Если у продавца не получается присутствовать на сделке, он может передать право на юридические действия другому лицу. То есть оформить доверенность у нотариуса, согласно ст. 182 ГК РФ.
Утвержденной законом формы нет. Например, можно передать человеку право на заключение конкретной сделки — с указанием особых её параметров, например, цены квартиры. Или дать общую доверенность, на право представлять интересы продавца в Росреестре или других органах государственной власти.
Чаще всего доверенность оформляют в ситуации, когда покупатель и продавец проживают в разных городах. Еще один вариант — продавец не может физически добраться до МФЦ из-за физических ограничений. В такой ситуации можно подписать договор с самим продавцом, а передаст документы на регистрацию в МФЦ его представитель.
Вот популярные варианты доверенностей в сделках с недвижимостью:
- Право на продажу квартиры — представитель имеет право подписывать договор от лица доверителя, подписывать акту передачи жилья и получать деньги.
- Право на представление интересов в органах государственной власти — на подписание договора покупатель приезжает к владельцу квартиры, остальным занимается представитель. Например, риелтор.
- Передача ключей и подписание акта. Так делают, когда продавец приезжает на подписание договора и подачу документов из другого города, но не хочет ждать окончания регистрации. Он разрешает риелтору передать покупателям ключи и подписать за него акт передачи квартиры. А сам получает деньги через безналичный перевод в банке.
Проверка доверенности
Чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию покупатель должен лично встретится с доверителем и удостовериться в его физическом и психическом здоровье если есть такая возможность. Ведь недееспособность продавца — это повод для признания сделки недействительной. Покупателю нужно хорошо разобраться в причине продажи недвижимости по доверенности, необходимо прояснить все детали для себя. Если при проверке доверенности выясняется, что невозможно проверить ее действие, так как она оформлялась в другом городе или стране, то лучше отказаться от такой сделки.
Может быть и такая ситуация, вы встретились с собственником, продаваемой недвижимости. Он оказался человеком преклонных лет или с плохим здоровьем, ему тяжело присутствовать на сделке. Вы убедились, что продает недвижимость он самостоятельно, без принуждения третьих лиц, действительно является собственником и все документы в порядке. И вот вы идете на сделку, подписываете документы, но в процессе сделки оформления документов человек умирает. В такой ситуации доверенность еще не отменена, но на этапе регистрации такая сделка будет признана недействительной. Так как со смертью владельца прекращается его правоспособность и начинается наследование. То есть имущество умершего переходит к другим лицам на правах правопреемства в неизменном виде (ст 1110, 1112 ГК РФ).
Днем открытия наследства считается день смерти гражданина, а принятое наследство является принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от фактического времени принятия и прав регистрации на наследство (ст 1113, 1114, 1152 ГК РФ).
Таким образом после смерти доверителя не только доверенность утрачивает свою силу, но и имущество является уже не его, а наследников и совершенная сделка будет признана недействительной.
Исходя из положений ст. 185 и 185.1 ГК РФ, доверенность может быть нотариально заверенной либо простой. Заверяют у нотариуса доверенности:
- на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
- связанных с подачей заявлений о госрегистрации прав (сделок);
- связанных с распоряжением зарегистрированными в госреестрах правами.
Кроме собственно нотариусов, совершать нотариальные действия могут и другие органы. Например, Консульский устав РФ (ст. 26) дает чиновникам этой структуры право заверять доверенности нотариально. Поправками в ФЗ-131 от 6/10/03 г. (ст. 16.1) органам местного самоуправления тоже предоставляется возможность выполнять функции нотариуса там, где он отсутствует.
Есть категория доверенностей, приравненных к заверенным нотариусом. Они выдаются представителями некоторых госструктур:
- начальником воинской части военнослужащим, работникам и их семьям;
- руководителем военного медучреждения (либо имеющими право подписи) находящимся там на лечении военнослужащим;
- начальником учреждения исправительной системы отбывающему наказание;
- органом соцзащиты или администрацией соцучреждения проживающим там гражданам.
Иные доверенности относятся к простым. К примеру, не требует заверения у нотариуса доверенность на сдачу отчетности в ИФНС, на получение ТМЦ у контрагента.
Проверка доверенности по реквизитам: что нужно знать?
Самостоятельно проводить проверку доверенности на действительность следует с учетом положений норм гражданского законодательства, регламентирующих порядок оформления подобных документов. В частности, доверенность считается ничтожной при отсутствии в ее тексте даты выдачи (п. 1 ст. 186 ГК РФ).
Законодателем закреплены основания для признания документа недействительным:
- мнимость или притворность оформления односторонней сделки по выдаче доверенности;
- несоответствие установленной законом формы документа, в том числе отсутствие нотариального удостоверения в случаях, когда это прямо предусмотрено законом, например, при наличии возможности передоверия;
- предоставление полномочий, заведомо противоречащих действующему законодательству, например, о совершении представителем сделок с имуществом, оборот которого запрещен;
- несовершеннолетний статус доверителя либо признание его недееспособным;
- внешнее противоправное воздействие на доверителя с целью оформления им доверенности (обман, злоупотребление доверием, применение насилия и пр.).
При проверке доверенности в обязательном порядке следует запросить оригинал и документ, удостоверяющий личность доверенного лица. При совершении определенной сделки нужно проверить полномочия на совершение необходимых действий.
Кто может проверить действительность доверенности, выданной нотариусом?
Согласно положениям ст. 34.4 «Основ законодательства РФ о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 23.05.2018), федеральная нотариальная палата обеспечивает доступ к сведениям, содержащимся в единой информационной системе нотариата, каждому желающему. Поэтому, если вас интересует проверка доверенности на подлинность, воспользуйтесь официальным сайтом, на котором можно найти необходимую информацию. Услуга он-лайн проверки предоставляется круглосуточно и совершенно бесплатно.
Какие данные можно узнать:
сведения о лице, удостоверяющем доверенность;
регистрационный номер документа в реестре нотариальных действий ЕИС нотариата;
дату и время внесения сведений об отмене документа в реестр в случае, если он была отменен.
Стоит отметить, что любые действия, совершаемые нотариусом, вносятся им в реестр нотариальных действий ЕИС незамедлительно. Также они подтверждаются усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса. Поэтому сомневаться в информации, полученной посредством системы, не приходится.