Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:
Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.
Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:
- договор купли-продажи;
- договор мены;
- договор дарения;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор ренты;
- решение суда, вступившее в законную силу.
Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.
Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Право собственности и другие документы
Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:
-
договору купли-продажи, ренты, мены;
-
дарственной или свидетельству о наследовании;
-
свидетельству о приватизации;
-
решению суда, признающему право собственности.
Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:
-
паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);
-
свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;
-
расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);
-
кадастровый паспорт;
-
выписку из домовой книги;
-
технический план квартиры.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.
В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.
Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.
Проверьте задолженности по квартире
Все коммунальные долги продавца остаются за ним — оплачивать вам их не придется. Исключение — взносы на капитальный ремонт: эти долги переходят к новому собственнику квартиры.
Чтобы не доказывать УК, что долги за коммуналку оставили не вы и чтобы вам просто не отключили свет и воду, попросите продавца взять в УК копию Финансово-Лицевого счета и справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Справка должна быть свежей — часто собственники забывают оплачивать счета за последние месяцы. Во многих домах понадобятся дополнительные справки об отсутствии долгов перед охраной или консьержем.
Если продавец не может выплатить долги, договоритесь о снижении цены.
Если продавец получил квартиру в наследство или в дар, понадобится справка из налоговой об отсутствии долгов.
Заказать услугу проверки юридической чистоты квартиры
Проверку юридической чистоты квартиры можно заказать агентству недвижимости. Это гораздо дешевле, чем оплачивать полное сопровождение сделки: от поиска квартиры до регистрации права собственности.
Если вам не нужен весь набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на этапе проверки документов. В итоге вы будете уверены в юридической чистоте сделки и сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.
Стоимость юридического сопровождения сделок недвижимости зависит от региона и уровня агентства. В среднем это 40000 — 70 000 ₽. За эти деньги юристы проверят всю сделку, подготовят документы и будут сопровождать на сделке. Если вам обещают помочь за 5000 ₽, скорее всего, вам просто подготовят договор или бегло вглянут на документы.
Юрист агентства проверит документы и если что-то не так, подскажет как лучше поступить. Агентство несет ответственность за совершенные ошибки — если оно ошибется, вы получите компенсацию. Это обойдется в доли процента от стоимости квартиры, но, если он найдет ошибку, сэкономит вам миллионы.
Проверяем продавца на наличие долгов
Если вы не хотите лишиться своей будущей квартиры сразу после покупки, проверяйте еще и самого продавца. Наличие обременений можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Если квартира арестована из-за долгов, тогда ее нельзя продавать по закону и сделку могут признать недействительной. Не лишним будет и «пробить» владельца по базе судебных приставов. Если у него крупные долги, то опасность ареста жилья в скором времени не исключена.
Кроме того, можно проверить продавца по базе Единого реестра сведений о банкротстве. Если человек довел себя до такого состояния, тогда для распоряжения имуществом ему нужно будет согласие финансового управляющего. Или квартиру, которую он собирается продавать, уже намерены выставлять на торги.
Юридическая чистота: что это за термин?
Юридическая чистота — это идеальное состояние недвижимости в юридическом плане, которое исключает переход прав собственности от старого владельца к любому другому лицу после завершения сделки.
Использоваться термин стал не так давно. Это связано с тем, что на вторичном рынке появилось очень много мошенников, поэтому проверка юридической чистоты стала практически неотъемлемой частью перед покупкой.
Юридическую чистоту сделки можно проверить с помощью юриста, а также самостоятельно. Иногда покупатели прибегают к помощи специальных агентств, которые за 3-7 дней проводят всестороннюю проверку, но берут за это немалые деньги. Ниже, описано, как можно самостоятельно проверить квартиру на чистоту быстро и с минимальными затратами.
Как быть, если квартира была получена в наследство?
Казалось бы, привычная ситуация. Но, как и с договором дарения, с завещанием могут возникнуть сложности.
У одной из клиенток компании «Сделано» возникла такая ситуация — квартиру она приобрела у некоего гражданина, получившего от бабушки наследство. Перевела деньги продавцу и обратилась к нам за ремонтом. Благо, мы только успели утвердить смету и проект, но не успели приступить к работам — потому что внезапно объявилась другая внучка той самой бабушки и начала оспаривать завещание. В итоге наша клиентка вернула затраченные средства, но прав на квартиру лишилась. Ситуация неприятная, и случиться может с каждым.
Именно поэтому оптимальное решение в такой ситуации — вообще проблемную недвижимость не брать. Лучше уж купить новостройку с черновым ремонтом и сразу сделать все «под себя» (тратим на это три месяца, ремонт делаем по фиксированной цене), чем вот так сидеть на пороховой бочке.
Единственный вариант, когда вам точно ничего не угрожает – если с момента смерти прежнего владельца прошло три года. В таком случае срок исковой давности не истекает, и покупать собственность можно без опасений.
В любом случае мы надеемся, что лично ваша сделка обойдется без досадных происшествий, и вы сможете распоряжаться новой собственностью безо всяких ограничений и проволочек.
Можно ли самому провести проверку?
Ответ однозначен – можно! Данный этап самый важный, поэтому к его реализации необходимо подойти со всей ответственностью. Перед приобретением квартиры, ее тщательно проверяют по следующим параметрам:
- законность планировки;
- наличие долгов за коммунальные услуги;
- аресты и обременения (ипотека, рента, аренда);
- судебные споры и притязания третьих лиц (в том числе и возможные наследники, претендующие на квартиру);
- наличие или отсутствие людей, прописанных в данной квартире (в том числе – временных);
- правовая репутация и полномочие продавца;
- достоверность и подлинность документации.
Нужна ли проверка юридической чистоты квартиры?
Юридической чистотой квартиры называют отсутствие препятствий для осуществления сделки купли-продажи, а также гарантию того, что совершенная сделка не сможет быть оспорена в судебном порядке другими лицами.
Если говорить о возможном мошенничестве, продажа и покупка недвижимого имущества является самым рискованным действием. Аферисты весьма изобретательны в разработке «черных» схем обмана. В итоге покупатель может столкнуться со следующими неприятными последствиями:
- Утрата имущественных прав на приобретенный объект и денег, выплаченных за его покупку.
- Появление других лиц, претендующих на право собственности.
- Существенные временные затраты на улаживание вопросов.
Проверка юридической чистоты квартиры нужна всегда. Не стоит ею пренебрегать, даже если имущество приобретается в ипотеку. Безусловно, кредитная организация, с которой осуществляется сделка под залог, заинтересована в осуществлении проверки. Однако по факту для банка это простая формальность. Если внешне вся документация будет в порядке, банк не будет углубляться в изучение истории возникновения прав собственности и наличия других лиц, претендующих на объект.
Закрепим пройденный материал. Краткий перечень документов для проверки
Итак, чтобы максимально защитить себя от множества условий для расторжения договора купли-продажи, стоит запросить у продавца:
- Свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
- Выписку из ЕГРП;
- Кадастровый паспорт для проверки соответствия технических условий заявленным метражам и стенам;
- Выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
- Разрешительные документы от супруга/супруги либо решение суда о разделе имущества;
- Справку о задолженности из МФЦ о наличии/отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- Справку из наркологического и психоневрологического диспансеров.
- Самостоятельно или с помощью агента проверьте продавца по базам силовых госструктур.