Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру и не платить налоги?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Bлияниe видa coбcтвeннocти нa paзмep НДФЛ
B кaкoй вид coбcтвeннocти бyдeт oфopмлeнa квapтиpa, никaк нe oтpaзитcя нa cyммe НДФЛ пpи ee пpoдaжe. Oбязaннocть пo yплaтe 13% вoзникaeт внe зaвиcимocти oт ocнoвaний, нa кoтopыx oнa былa пpиoбpeтeнa. Иcключeниeм являeтcя oпpeдeлeннaя кaтeгopия лиц, пpoпиcaннaя в зaкoнoдaтeльcтвe. Либo жe иcтeчeниe cpoкa дaвнocти.
B pacчeтe cpoкa имeют мecтo cлeдyющиe oгoвopки:
- ecли квapтиpa былa кyплeнa дo 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк cocтaвит нe 5 лeт, a тoлькo 3;
- ecли нeдвижимocть пpиoбpeтeнa пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк пpoдaжи квapтиpы бeз нaлoгa cocтaвляeт cтaндapтныe 5 лeт;
- ecли пpaвo coбcтвeннocти былo oфopмлeнo пyтeм дapeния близкими poдcтвeнникaми или члeнaми ceмьи, вcтyплeния в нacлeдcтвo, бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции, тo cpoк дo пpoдaжи бeз yплaты нaлoгa cocтaвит 3 гoдa.
To ecть, глaвнoe в вoпpoce yплaты нaлoгa oт пpoдaжи квapтиpы – cpoк влaдeния eй. Для oблoжeния НДФЛ нe имeют знaчeния вapиaнты пoлyчeния дoxoдa и кaтeгopия, к кoтopoй oтнocитcя нaлoгoплaтeльщик, a тaкжe вид coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Как продать квартиру быстрее
Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.
Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.
Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.
Примеры расчета налога с продажи квартиры
Итак, теперь нам известно как рассчитывается Налоговая база и как определятся Налоговая ставка.
Давайте рассмотрим, как рассчитывается налог с продажи квартиры, на примерах:
Пример № 1
Гражданин Савельев, постоянно проживает в РФ. Приобрел квартиру в 2020-м году за 3 млн. рублей, а продал в 2021-м за 4,5 млн. руб.
Налоговую базу, в этом случае, можно уменьшить на сумму подтвержденных затрат на приобретение квартиры.
Налоговая база = 4 500 000 — 3 000 000 = 1 500 000 руб.
Налоговая ставка — 13%
НДФЛ = 1 500 000 х 13% = 195 000 руб.
Пример № 2
Гражданка Симонова, постоянно проживает в РФ. Приватизировала квартиру в 2019 году, а продала ее в 2021 за 5,5 млн. руб.
Налоговую базу она может уменьшить на сумму налогового имущественного вычета при продаже размером 1 млн. руб.
Налоговая база = 5 500 000 руб — 1 000 000 = 4 500 000 руб.
Налоговая ставка — 13%
НДФЛ = 4 500 000 х 13% = 585 000 руб.
Пример № 3
Гражданин Артемьев, приобрел в 2020 году квартиру за 7 млн. руб, а продал ее в 2021 за 9 млн. руб. А после этого приобрел новую квартиру за 6 млн. руб. Налоговый вычет на приобретение имущества ранее не использовал.
Налоговую базу гр. Артемьев может уменьшить не только на сумму подтвержденных расходов на приобретение квартиры, но и на сумму налогового вычета при при приобретении размером 2 млн. руб.
Налоговая база = 9 000 000 — 7 000 000 — 2 000 000 = 0 руб.
Поскольку налоговая база равна 0, сумма налога будет тоже равна 0.
Пример № 4
Гражданка Фомина приобрела квартиру в 2019 году за 6 млн. руб. В конце 2021 года продала ее за 8 млн. руб. При этом, в период с января 2021 года по август 2021 была за границей.
Поскольку гр. Фомина провела в 2021 году за пределами РФ более 183-х дней, она является налоговым нерезидентом. Уменьшить налоговую базу на сумму фактически затрат на приобретение квартиры, она не в праве.
Налоговая база = 8 000 000
Налоговая ставка для нее, как для нерезидента, составляет 30%.
НДФЛ = 8 000 000 х 30% = 2 400 000 руб.
Когда необходимо оплатить налог с продажи квартиры?
Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ заплатить налог с дохода от продажи жилья необходимо до 15 июля года, следующего за годом реализации имущества. При этом подтвердить свои доходы нужно декларацией по форме 3-НДФЛ, которая должна быть представлена в налоговый орган до 30 апреля.
Например: Соколов продал квартиру в апреле 2020 года и он попадает под условия обязательной уплаты налога. Значит в 2021 году ему нужно до 30 апреля подать декларацию в ФНС, а после заплатить налог до 15 июля.
Если декларация не представлена и налог не уплачен в срок, на налогоплательщика накладывается штраф. ФНС рассчитает налог по имеющимся у них данным и размер штрафа будет составлять 5 % от неуплаченной в бюджет суммы за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 руб. и не более 30 % от общей суммы исчисленного налога).
Чтобы заплатить меньше налога, можно применить налоговый вычет. Есть три способа это сделать:
— учесть средства, которые были потрачены на покупку;
— применить вычет в 1 млн рублей;
— воспользоваться вычетом с максимальной суммой 260 000 при покупке другого объекта недвижимости.
Воспользоваться вычетом в 1 млн
НК РФ предоставляет право на вычет в 1 млн рублей. Воспользоваться им можно при продаже недвижимости. Получение такой льготы доступно для всех, включая официально нетрудоустроенных. Таким образом государство стимулирует рынок недвижимости. Это своеобразная мера поддержки.
При уплате НДФЛ из стоимости жилья, цена не имеет значения. Из цены вычитается миллион, и налог уплачивается с той суммы, которая остается. Применять вычет разрешено всего один раз в год. Если за один год собственник продал более двух объектов недвижимости, государственную «скидку» получит только один из них.
Рассмотрим вычет на примере:
Недвижимость оставлена в наследство, подарена родными или приватизирована. С момента ее получения прошло два года. Ее решили продать. Значит собственнику положен имущественный вычет в 1 млн рублей. Допустим, такая квартира продана за 4,5 млн рублей. Считаем — 4,5 млн минус 1 млн. С 3,5 млн необходимо уплатить 13% НДФЛ — 455 000 рублей.
Зачесть затраченные средства
НК РФ позволяет снизить налог на сумму расходов. К тратам можно отнести:
— затраты на отделку и строительство;
— оплату ДДУ;
— стоимость квартиры при покупке.
Каждая расходная «статья» обязательно подтверждается документально.
Расчет налога будет производится следующим образом: из стоимости объекта недвижимости вычитается размер трат, а затем от результата вычислений рассчитывается 13%. Получится сумма, подлежащая уплате.
Рассмотрим этот вычет на примере:
Приобрели недвижимость в 2019 году и решили продать. При покупке она стоила 2,25 млн. Продали — за 3,67 млн. Расчет налога:
От 3,75 млн отнимаем 2,25 млн. Получается 1,42 млн. Это налогооблагаемая база.
От 1,5 млн рассчитываем 13%. 1,5 млн*13% = 184 600 рублей. Эту сумму нужно будет заплатить в качестве налога.
Вернуть налог при покупке другой недвижимости
При продаже недвижимости и покупке другой можно применить еще один вычет. Должны выполняться следующие условия:
Максимум, на который можно рассчитывать – 260 тысяч рублей (13% от цены приобретаемой квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей).
Такой возврат оформляется всего один раз в жизни.
Обе сделки должны быть заключены в течение одного года.
Документы, прилагаемые к декларации
Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.
К таким документам могут относиться:
- Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
- Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.
Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:
- Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
- Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
- Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
- Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.
Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01». Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.
Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.
Декларация – ваша забота
Помните: своевременная подача налоговой декларации – это обязанность гражданина. «Автоматом» никто вам имущественный вычет не предоставит. Если поленитесь оповестить налоговую – инспектор сам рассчитает налог из расчета 70% кадастровой стоимости, и не факт, что эта сумма вам понравится.
«При владении недвижимостью менее минимального предельного срока необходимо самостоятельно подать декларацию, – комментирует Юрий Кочергин. – Это нужно в том случае, когда используется один из вычетов, например „доход минус расход“ (за что купили, за то и продали, не нарушая правила кадастра). Как раз чтобы налоговой доказать, что доход действительно отсутствует, декларация и подается».
Ближайший налоговый отчетный период – не позже 30 апреля следующего после сделки года, обязанность по уплате – до 15 июля года, следующего за отчетным. Если будет допущена просрочка подачи декларации или задержана уплата налога, то на гражданина накладываются штрафные санкции (ст. 119, 122 НК РФ).
Документы на вычет за покупку жилья
Лучше подготовить максимально полный пакет документов для налоговой, чтобы подстраховаться от возможных проволочек или отказа. Заверьте все копии документов — нотариально заверенные копии не нужны, достаточно на каждой странице написать: «Копия верна», добавить подпись, расшифровку и дату. Отправляясь в налоговую, возьмите копии документов и все оригиналы — возможно, сотрудники налоговой захотят с ними ознакомиться и сверить с копиями:
- декларацию 3-НДФЛ;
- справку о доходах 2-НДФЛ (из бухгалтерии с места работы);
- заявление на возврат налога с реквизитами счета;
- паспорт;
- договор купли-продажи квартиры или договор долевого участия;
- платежные документы, подтверждающие факт оплаты жилья (платежные поручения, расписки или квитанции об оплате);
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- акт приема-передачи жилья.