Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить участок земли и оформить отдельно?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда деление участка произведено – собственник получает первый акт на землю, который носит наименование межевого плана. Документ составляется инженером по кадастрам, который уполномочен на осуществление такой деятельности.
План изготавливается по форме, которая считается особой. В него обязательно включается текстовая часть и графическая. Каждая часть имеет свои подразделы.
В текстовую включается:
- сведения общего характера относительно проведения работ;
- данные, имеющие исходное значение;
- расчеты, которые были произведены;
- информация относительно вновь образованных участков;
- акт, вынесенный инженером по кадастрам;
- документ, где указано, что границы были согласованы между соседями.
Главный документ, на основании которого производится разделение участка земли – это Земельный Кодекс
Так, в статьях 11.2, 11.4
говорится о том, что раздел участка представляет собой разновидность кадастровых работ, при которых из одного участка образовалось два и более.
Законом устанавливаются минимально допустимые размеры образовавшихся после раздела площадей.
Минимальный размер участка, который используется для ведения подсобного хозяйства, определяется органами местной власти и закрепляется законодательными актами.
Для остальных типов участков допустимые минимальные и максимальные размеры устанавливаются в соответствии с документацией (градостроительной, проектной и т.д.) и правилами землепользования и застройки.
С точки зрения закона участок может быть поделен между собственниками на добровольной основе путем заключения мирного соглашения.
Наличие споров по поводу предстоящей процедуры раздела является основанием для обращения в суд. В этом случае раздел производится по постановлению суда.
Задачи, условия разделения участков
Цель любого разделения — получить из единого участка 2 самостоятельных объекта. Под процессом принято понимать перечень действий, которые состоят в проведении ряда кадастровых и подготовительных опций, регистрационных работ по документальному оформлению разделения.
Важно! Когда разделение завершено, совместный участок прекращает своё существование!
Вместо него появляются две абсолютно отдельных территории, имеющие свой персональный юридический статус. Владельцы разделённой земли получат право общей собственности на участки.
Раздел возможен при исполнении ряда условий:
- С самого начала целевое предназначение территории не может изменяться.
- К каждому образованному участку должен быть доступ, возможность подойти или подъехать.
- При разделении каждая обновлённая площадь будет иметь самостоятельный, обособленный статус.
- Полное отсутствие табу на раздел со стороны законов. Иногда законодательство запрещает делить землю, в качестве примера можно привести участки, которые предназначены для проведения сельскохозяйственных работ.
- Значение площади территории не может быть ниже минимального показателя (он определяется законодательным путём).
Правила, принципы и этапы раздела земельного участка
Любой земельный участок сельхозназначения, находящийся в пользовании, может являться делимым либо неделимым, так как у каждого могут иметься свои нюансы, виды и особенности.
Данные о том, возможно ли оформление раздела того или иного единого участка, как правило, содержатся в его ранее зарегистрированном градостроительном плане, составление и получение которого является обязательным.
Главным правилом раздела участка, помимо установленных законом нормативов по размерам, является и необходимость прохождения государственного учета на образовавшиеся участки и их виды, после их выдела, осуществленного и учтенного ранее.
Одним из главных принципов раздела участка является то, что прежний участок должен прекратить свое существование после выдела новых в реальном времени. При этом право собственника ранее существовавшего участка сохраняется в отношении новых участков, полученных в результате выдела.
Если ранее существовавший участок находился в общей долевой собственности, например, совместно нажитого имущества супругами, участники вправе оформить договор, установив особые условия, требования и принципы перехода прав долевой собственности. Договор подлежит обязательной регистрации, иначе может быть выдан отказ.
Законом РФ предусмотрено несколько этапов раздела земли и выдела из нее новых участков.
Первым этапом является получение согласия от других владельцев, если участок находится в совместно долевой собственности. Их отказ делает невозможной дальнейшую процедуру раздела.
Второй этап включает в себя саму процедуру раздела единого участка сельхозназначения, а также согласование и процесс выдела новых.
Третий этап является заключительным и состоит в государственной регистрации прав долевой собственности владельцев.
Что включает в себя порядок раздела земельного участка
В первую очередь, закон предусматривает определенные требования к земельному участку:
- Исходный участок должен иметь четкие границы, соответствующие требованиям законодательства.
- Наличие доступа к земельным долям, полученным в результате деления исходного участка.
При разделе земли, согласно законодательству, не требуется наличие согласия арендаторов, землевладельцев, залогодержателей, в том числе, при разделе земли, являющейся собственностью государства или муниципалитета.
Далее, перед тем, как разделить земельный участок на два и более землевладений, необходимо провести его межевание. Работы по межеванию участка могут проводить только организации, имеющие соответствующее разрешение и лицензию на оказание подобного вида услуг. Процедура межевания земельного участка осуществляется с учетом требований Инструкции по межеванию земель на основании заявления собственника земли. Все расходы по данному виду услуг оплачивает непосредственно владелец земельного участка. Участники процедуры размежевания земли:
- собственник (или собственники) участка;
- пользователь земельного участка;
- владелец и пользователь смежного участка;
- инженер-землеустроитель.
Особенности раздела земельного участка с домом
Если на даче или ином участке, например, выделенном под ИЖС, имеется строение, ситуация немного усложняется. Непосредственно для земельного надела она остается такой же, как описано ранее. Но делить придется еще и дом. Это — обязательное требование.
Есть еще несколько условий, без выполнения которых разделить участок с домом не удастся:
- Есть возможность предоставить каждому из собственников изолированное помещение жилого назначения.
- Ко всем частям здания можно организовать проезд или проход с улицы (дачной аллеи).
- Во всех помещениях есть доступ к электросети, проведен водопровод, есть независимые системы водоснабжения, отопления, канализации.
Чтобы установить, подлежит ли дом разделу, придется заказывать строительно-техническую экспертизу. При положительном заключении можно переходить уже к межеванию. Применительно к участкам кадастровый инженер подготовит межевые планы, к частям дома — техпаспорта. Их также ставят на кадастровый учет. Данные о первоначальном объекте из ЕГРН удаляются.
Что такое часть земельного участка
Части ЗУ могут выступать объектами тех или иных сделок и ограничений. Кроме того, они могут формироваться в целях рационального использования земельных ресурсов девелоперами и компаниями-застройщиками, а также для оптимизации портфеля недвижимости.
Отметим, что создание части не означает раздел земли или осуществление полноценного выдела из него.
В случае образования (уточнения) части ЗУ он сохраняется и существует в своих прежних границах, но его фрагмент становится при этом полноценным объектом недвижимости.
В таблице ниже сравним раздел и выдел ЗУ:
|
Чем отличается раздел участка от выдела из земель |
|
|
Раздел |
Выдел |
|
Образование 2-х или более новых ЗУ, когда исходная земля снимается с ГКУ и прекращает существование. |
Образование новой территории и сохранение исходных земель в измененных границах (то есть с измененными характеристиками в ЕГРН). |
Межевой план части земельного участка
Для формирования новой зоны из исходного ЗУ надо обратиться к кадастровому инженеру. Он подготовит межевой план:
- выполнит полевые геодезические работы по определению координат характерных точек образуемого фрагмента;
- осуществит закрепление границ на местности посредством межевых знаков в случае необходимости;
- подготовит межевой план в виде электронных XML-документов, требуемых для подачи в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» с целью Государственного кадастрового учета новой зоны.
С точки зрения кадастровых работ, образование части земельного участка разрешается:
- при уточнении местоположения границ и площади территории;
- одновременно с самим образованием ЗУ посредством раздела/выдела, объединения либо перераспределения исходных объектов недвижимости.
Какие нужны документы?
Уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
Если таковых нет – уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка. Для этого могут потребоваться:
– ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);
– материалы лесоустройства;
– планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
– документы по территориальному планированию муниципальных образований;
– проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.
Необходимые документы для раздела
Чтобы разделить участок на отдельные самостоятельные части, необходимо провести межевание и установить границы каждого надела. Данную процедуру проводят кадастровые инженеры. Подрядчик должен иметь лицензию, уметь пользоваться оборудованием и состоять в СРО. После установки межевых знаков специалист передает техническую документацию на регистрации в Росреестр.
После рассмотрения бумаг госрегистратор ставит новообразованный участок на госучет и оформляет права собственника. В результате владелец получает на руки выписку из ЕГРН, где описаны характеристики владений. Разделить землю на отдельные части можно в судебном и досудебном порядке. В зависимости от способа раздела будет отличаться необходимый пакет документации.
Сервитут определяет право на пользование чужой территорией. Собственник, нуждающийся в пользовании чужим участком, может потребовать соглашения о сервитуте. В случае отказа, он обращается в суд.
Специальный договор о праве на сервитут должен содержать следующую информацию:
- название и номер документа, дата составления,
- лица, подписывающие договор, реквизиты их документов,
- предмет соглашения,
- основание для предоставления личной собственности в пользование другому лицу, кадастровый номер земли, адрес и назначение участка,
- установленные границы и время использования,
- размер оплаты за пользование участком и сроки,
- порядок действий в случае форс-мажорных обстоятельств.
Решение в суде по данному вопросу
В некоторых случаях путем подачи в суд искового заявления каждый из собственников может реализовать свое право на раздел земельного участка:
- когда добровольно не было достигнуто единогласное соглашение собственников по всем вопросам раздела земли;
- если неизвестно местонахождение кого-либо из законных собственников, по причине чего отсутствует возможность получить от него письменное согласие на раздел.
В этом заявлении указываются:
- данные о земельном участке;
- данные о собственниках;
- информация из межевого дела;
- причины, побудившие собственника обратиться в суд.
К нему прилагаются копии документов, заверенные в установленном порядке:
- паспорт;
- кадастровый номер;
- квитанция об оплате госпошлины;
- другие документы (их перечень может отличаться в зависимости от конкретного случая).
После рассмотрения дела судом выносится постановление о разделе земельного участка, в котором учитываются интересы всех его собственников.
В случае если раздел конкретного участка противоречит действующим законодательным актам, судом может быть вынесено решение об отказе в разделе.
В некоторых случаях суд может принять решение о реализации земельного участка с последующим распределением выручки между собственниками соразмерно их долям.