Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире банку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбирая продажу жилья через залог, заемщик рискует столкнуться с большими неприятностями, пытаясь уклоняться от исполнения обязательств по кредитному договору. Отсутствие оплат станет подтверждением попытки мошенничества, что может быть использовано банком в суде. Чтобы избежать проблем с законом, заемщику с залоговым обеспечением рекомендуется проконсультироваться у юриста.
Какие юридические сложности могут возникнуть при продаже доли банку?
Если владелец доли захочет продать долю банку по договору купли-продажи, есть риск взимания подоходного налога, если право собственности оформлено в пределах 5 лет по договору купли-продажи, или в пределах 3 лет по договору приватизации. Чтобы сделка с банком не привела к новым затратам, стоит предварительно посетить юриста и проанализировать оптимальные варианты продажи доли банку.
Распоряжаться долевым имуществом не так просто. Сложности ждут и с поиском покупателя, и с согласованием сделки с остальными владельцами. Если же продается залоговая комната, процедура продажи жилья осложняется неприятным судебным разбирательством и последующим принудительным взысканием через пристава. В таких условиях безболезненно решить проблемы с продажей доли в квартире поможет только квалифицированный юрист, специализирующийся на имущественных сделках.
Какие банки выдают ипотеку на долю недвижимости?
Для банков ипотека на часть квартиры сопряжена с рисками, поэтому не все финансовые организации оказывают подобную услугу. Кредит дадут в Сбербанке, Альфа-банке, ВТБ, но процент будет достаточно высоким (в среднем, 9-11%). Обязательное условие — первоначальный взнос в размере 15-20% от полной суммы кредита. Он нужен, чтобы подтвердить платежеспособность клиента. Жилищную ссуду дают на срок от 10 до 30 лет.
Пошаговая инструкция, как взять долю в ипотеку:
- Обратитесь в банк, напишите заявление, заполните анкету.
- Дождитесь ответа в течение 5 рабочих дней.
- При положительном решении соберите полный пакет документов и отправьте на проверку в финансовую организацию.
- Выберите подходящий объект недвижимости, получите письменное согласие на сделку от всех собственников жилья.
- Пригласите оценщика для определения стоимости доли.
- Внесите первоначальный взнос, оформите страховку и получите кредит.
- Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
Какие документы нужны:
- Паспорт.
- Копия трудовой книжки или свидетельство о регистрации ИП.
- СНИЛС.
- Справка о доходах.
- Документ о семейном положении.
- Свидетельство о рождении детей (при наличии).
Рекомендуем заранее позвонить в банк и уточнить полный список бумаг.
Плюсы и минусы сделки
Основным преимуществом называют цену: доля стоит намного дешевле, чем отдельная квартира. Свои квадратные метры впоследствии можно продать и расширить жилплощадь.
Минусы сделки:
- выбор недвижимости ограничен;
- нужно получить согласие всех владельцев;
- жить придется на одной территории с посторонними людьми;
- имущество находится в обременении до полного погашения долга.
Покупая долю в квартире, человек должен понимать: вопросы по жилью решают с другими собственниками. Главное, чтобы попались адекватные соседи, тогда совместное проживание будет мирным и комфортным.
Продажа квартиры за долги
Жилое помещение может быть продано в счет задолженности перед банком только при условии наличия иного пригодного для проживания жилья. Это условие является обязательным и при рассмотрении вопроса о конфискации.
На практике банкам конфисковать и реализовать квартиры простых граждан, не переданные в залог в качестве обеспечения, достаточно проблематично. В этих случаях крупные кредитные организации обращаются в суд и взыскивают задолженность через судебных приставов.
При наличии в собственности заемщика, допустившего просрочку, нескольких квартир и иных жилых помещений судебные приставы вправе наложить взыскание на квартиру и выставить ее на торги. При этом начальная цена устанавливается в сумме общей задолженности перед банком. Вырученные денежные средства сверх долга будут компенсированы заемщику, что на практике происходит довольно редко.
Как продать залоговую недвижимость?
Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.
Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.
Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.
Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.
Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?
Согласно ипотечной сделке, в ней участвуют две стороны – банк (залогодержатель или займодатель) и покупатели квартиры (залогодатели или заемщики).
Прежде чем банк выдаст ссуду, он возьмет залог в виде купленной жилплощади. До тех пор, пока заемщики не рассчитаются с ипотекой, они не смогут распоряжаться квартирой.
Зато кредитор, в случае просрочки по ипотеке, может спокойно продать жилье.
Жилье находится в залоге до снятия обременения, т.е. до полной выплаты ипотечных взносов. Следовательно, продать долю в квартире заемщик самостоятельно не может. Придется как минимум обращаться в банк и просить согласия на совершение сделки (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Дают ли кредиторы разрешение на отчуждение долей? Практика знает и положительные и отрицательные примеры. Поэтому сперва нужно определиться, каким образом продавать долю в ипотечной квартире?
Как передать свой долг новому собственнику доли
Заемщик не имеет права производить какие-либо действия с принадлежащей ему залоговой недвижимостью без согласия банка. Поэтому если вы планируете продать долю в ипотечной квартире, в первую очередь обратитесь к кредитору. При соблюдении всех формальностей банк может разрешить перевод долга с должника на другое лицо. Если заемщик нашел покупателя на свою долю, а покупатель хочет взять ипотеку, как раз произойдет смена должника.
Например, гражданин Иванов является собственником комнаты в коммуналке и выплачивает за нее кредит. Однажды Иванов потерял работу и решил продать комнату гражданину Петрову. Петров имеет небольшие накопления, но этих средств недостаточно на покупку комнаты. Поэтому Петров подает заявку на ипотеку в банк, где взял некогда кредит гражданин Иванов. Если банк признает Петрова подходящим и благонадежным заемщиком, Иванов может рассчитывать на одобрение смены должника по кредиту. Вряд ли Иванов получит выгоду от этой сделки, зато с банковскими долгами он точно рассчитается.
В чем особенности сделки купли-продажи коммунальной комнаты?
Главная особенность сделки купли-продажи в том, что потребуются отказы от преимущественного права приобретения от всех жильцов, которые имеют доли в квартире или доме.
Если не получить такой отказ, то сделка может быть оспорена в суде. Купчая на комнату в обязательном порядке заверяется нотариусом, хотя для других сделок это не является обязательным.
Любой риэлтор подтвердит также, что на комнаты в коммуналке спрос меньший, чем на полноценные квартиры. И это еще одна причина, по которой долевую покупку кредитуют далеко не все банки.
Если комната расположена в старом доме или «хрущевке» и есть большой риск, что со временем она будет только падать в цене, то вряд ли банк выдаст кредит на такую покупку.
Возможно, придется обратиться не в один, а множество банков и не факт, что условия, которые предложат будут действительно выгодны для заемщика (например, ставка будет не 10%, а 13 или 14% годовых).
Как банки относятся к такому виду ипотеки?
Довольно часто банки отказывают в получении ипотеки на долю в квартире.
Такой объект недвижимости обладает низкой ликвидностью. Даже если банк выставит долю на аукцион, покупатель найдется довольно нескоро или не найдется вовсе, поэтому для банка такой актив не выгоден.
В таких случаях банки чаще всего предлагают один из следующих вариантов:
-
Выдача ипотеки под залог уже имеющейся недвижимости (например, другой квартиры);
-
Выдача ипотеки под залог всей квартиры, в которой приобретается доля. Для этого необходимо получать согласия на передачу недвижимости в ипотеку от всех собственников.
Процедура оформления долевой ипотеки
Чтобы начать оформление ипотеки в банке, получите его решение. Предоставляют следующий (стандартный) набор документов: паспорт заемщика и созаемщиков (когда это нужно), СНИЛСы, справка о доходах, копия трудовой книжки, свидетельство о браке, свидетельство о рождении (ребенка или детей). Документы касаются заемщика, а если требуют, то и поручителей.
Заявку банк изучает от двух до пяти рабочих дней. По истечении этого срока, когда решение получено, заемщик собирает пакет документов по той доле, которую он хочет приобрести в квартире. Для конкретного случая из тех, что были описаны ранее, нужен свой список документов, но процедура оформления однотипна.
Вот как она выглядит: сначала подготовить документы, которые рассматриваются банком для решения о предоставлении займа на ипотеку, обязательными документами при этом всегда являются паспорт того, кто продает долю, еще выписка из Росреестра о том, что жилье было зарегистрировано.
Если речь идет не о последней части жилья, тогда совладельцы должны написать отказ от своего права (у них есть так называемое первоочередное право на эту территорию). Банку необходимы также факты, которые будут свидетельствовать, что заемщик и совладельцы не в родстве друг с другом, заемщик предоставляет документы о соответствии жилья нормам, прописанным в законе. Тот, кто продает жилье, собирает для банка такие документы:
- Выписка из домовой книги;
- Свидетельство о праве собственности;
- Договор на получение;
- Подтверждение, что другие совладельцы или супруги/супруга (в случае, если они имеются) оповещены.
После предоставления всех этих документов банк рассматривает вопрос о возможности предоставления ипотеки. В том случае, если нарушений условий нет, оформляется договор с заемщиком. Итак, в общих чертах мы познакомились с алгоритмом действий, и мы поняли, он зависит от многих факторов, конкретного случая, эти особенности также связаны с тем, что документы подаются в различные моменты. Иногда совладелец отсутствует в городе, просто выехал из страны. И это тоже тормозит процесс работы с документами.
Как выкупить долю в квартире в ипотеку?
- В первую очередь, вы должны являться гражданином Российской Федерации. Это значит, что в вашем паспорте должна стоять отметка о гражданстве нашей страны. Жителям других государств, республик, получить ипотеку на территории России практически невозможно и проблематично.
- Следующее условие состоит в том, что вы можете получать ипотечное кредитование в финансовой организации, расположенной в том субъекте, где вы собираетесь приобретать долю. Также, весомым плюсом является факт того, что вы прописаны в этом же субъекте.
- Банки не одобряют ипотеку на долю в квартире, да и на другие виды имущества тем, кто имеет негативную кредитную историю, или другие проблемы, связанные с неуплатой кредита в финансовых организациях. Поэтому позаботьтесь о чистоте своей кредитной истории.
- По возможности, вы должны официально трудиться, иметь трудовую книжку, а также постоянный доход. Банки заинтересованы только в тех клиентах, которые могут ежемесячно вносить определенную сумму для погашения ипотеки. И только постоянная работа может уверить банк в том, что перед ними находится добропорядочный плательщик.
Особенности требований банков при ипотеке доли в квартире
Первое, что вы должны твердо знать – банки даже не рассмотрят вашу заявку, если доля в доме не обособлена. Это значит, что вы должны определить, какую конкретно часть квартиры или комнату оформляете на себя. Если появитесь в банке со Свидетельством о праве наследования, вступления в наследство какой-либо площади в недвижимости, то это не будет поводом выдать вам ипотеку. Итак, что требуют банки:
- выписку из ЕГРП продавца;
- технический паспорт квартиры;
- план дома и земельного участка, на котором он расположен, с выделенной долей;
- отдельный въезд иди вход, если существующий располагается на территории другого собственника;
- оценочный альбом.
Кроме этого дом, в котором находятся квартира и комната, должны отвечать некоторым требованиям:
- у многоквартирного дома должен быть полноправный владелец (юридическое, физическое лицо);
- не находиться в аварийном состоянии;
- не быть старше 1994 года;
- все перекрытия и несущие покрытия должны быть из бетона, камня, кирпича;
- санузлы, канализация, водопровод и другие коммуникации должны соответствовать пожарным и санитарным нормам;
- санузел должен быть раздельным;
- местоположение здания имеет также большое значение.
Для банков важна ликвидность жилья, чтобы, в случае просрочек или нарушении ипотечного договора, ее можно было бы продать.
Банки, которые выдают ипотеку на долю в квартире
Больше всего отказов в ипотеке приходится да сектор кредитования долей и комнат. Банки не любят связываться с теми жилыми объектами, где несколько владельцев и одно целое разделено на несколько неполноценных жилых объектов.
Взять кредит быстро и без проблем можно только в случае, когда выкупаете ипотекой последнюю долю в квартире. Для банка это означает, что только вы становитесь собственником имущества, которое станет ликвидным залогом. Согласитесь, что продать комнату или часть помещений в квартире, где имущественные права имеет несколько человек, намного сложнее, чем всю квартиру, принадлежащую одному.
Особенность продажи квартиры наследниками в том, что банк предпочтет, чтобы все родственники, имеющие имущественные права были согласны в купле-продаже. А еще лучше, чтобы все доли в этой квартире приобрел один покупатель.
Если доля принадлежит несовершеннолетнему, при оформлении ипотеки банк потребует подтверждение органов ОиП о том, что права ребенка не нарушаются. Выделить ребенку до выплаты ипотеки доли в квартире обязательно, если намереваетесь использовать материнский капитал. Когда семья решает продать такую квартиру можно с согласия ОиП, чтобы интересы несовершеннолетних были защищены.
Оформляя ипотеку, на покупку доли или комнаты у родственников, помните, что любые подозрения на обман и махинации с вашей стороны, приведут к отказу в кредите.
Ипотека – это долгосрочный кредит, поэтому если стоимость комнаты не превышает 500 тыс. руб., банки предлагают взять кредит на любые нужды под залог недвижимости или потребительский кредит. В таблице перечислены банки и условия ипотечного кредитования покупки жилья, в том числе и доли, комнаты:
| В какие банки обращаться | Вид жилой недвижимости, на которую можно получить ипотечный кредит | Процентная ставка,
Другие условия |
| Сбербанк | Последняя доля или комната в квартире, доме;
последняя доля на участке земли, или доля с отдельным въездом |
От 6% (Семейная ипотека) до 20% |
| Газпромбанк | Последняя доля | От 9,5% |
| Транскапиталбанк | Любая | От 9,8%
Можете привлечь 4 созаемщиков |
| Россельхозбанк | Охотнее выдает кредит на покупку долей земельного участка или частного домовладения.
Доли и комнаты в квартире рассматриваются индивидуально |
|
| ВТБ 24 | На последнюю долю;
на комнату в квартире престижного района; часть домовладения с отдельным въездом |
От 10,9% |
| АИЖК | Заявки рассматриваются достаточно строго | На стандартных государственных условиях |
| Открытие | “Свободные метры” любой вид жилой недвижимости | От 13,25% |
| Глобэкс | Любая доля | От 13,1% |
| Челиндбанк | Все виды | 13,75%
Вид платежа выбираете сами |
| Форштадт | Есть две выгодные программы, из которых можно выбирать по виду недвижимости | 11,25%
По одному документу – от 12,5% |
Большей частью выгодные условия и больший процент положительного ответа можно ожидать от коммерческих банков.
Главное условие – внимательно читайте договор, чтобы не расстаться с деньгами и комнатой после первой просрочки.
Перечисленные банки не единственные, где можно взять ипотеку на приобретение доли в квартире или комнаты. Например, есть небольшие города, откуда массово уезжают люди из-за нехватки рабочих мест, такие как Нефтекумск Ставропольского края. Комнаты в опустевших общежитиях там можно приобрести в ипотеку даже в тех банках, которые в других регионах не кредитуют покупателей доли в жилой недвижимости. Только выдача кредита происходит после проверки состояния жилья специальной выездной комиссией. В эту же категорию можно отнести и населенные пункты, в которых одиноких жителей больше, чем семейных, много студентов, вахтовых рабочих.