Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Преимущества ветхого жилья над аварийным». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Действующее законодательство предполагает, что взамен жилья в аварийном доме гражданину выдается новая квартира. При этом к новому жилому помещению предъявляются определенные требования. Так, квартиры должны быть обеспечены санитарными коммуникациями, в них должна иметься чистовая отделка. Иными словами, жилье должно быть пригодным для жизни без дополнительных материальных вложений со стороны переселенного лица.
Какие документы нужны для переселения
По словам Марии Спиридоновой, для переселения достаточно иметь следующие документы:
- заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
- в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
- заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения;
- заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.
Кроме этого, установлено, что новая квартира должна иметь равную или чуть большую площадь, чем была ранее. Возможно и предоставление жилья значительно большей площади, однако при условии доплаты со стороны гражданина.
Что касается места нахождения квартиры для переселения, то она должна находиться в пределах того же муниципального образования, в котором находилось старое жилье.
Собственники жилых помещений сносимого дома вправе самостоятельно выбирать то, в какой форме будут обеспечены их права. Они могут выбрать переселение в новую благоустроенную квартиру или денежную компенсацию.
Наниматели муниципальных квартир могут рассчитывать только на переселение в новое жилье. Возможность выбора денежной компенсации для них не предусмотрена.
Для переселения обитателям ветхого и аварийного жилья понадобятся следующие документы:
- Письменное заявление жильца о неподобающем состоянии дома.
- Постановление органа местной власти.
- Документы на владение квартирой, из которой нужно выселиться.
- Свидетельство о регистрации права собственности (в территориальном управлении Росреестра).
- Акт, подтверждающий техническую экспертизу об износе.
- Проект реконструкции помещения (в случае необходимости признания нежилого помещения жилым).
- План этажей аварийного или ветхого МКД.
- Другие документы (на усмотрение заявителя).
Обратимся к нормативным, правовым актам, регулирующим решение вопросов, связанных с признанием жилья ветхим, аварийным, переселению лиц, проживающих в данных помещениях:
- в ст. 32 Жилищного кодекса РФ, действующего в последней редакции от 22.01. 2022, предусмотрено требование обеспечения жилищных прав собственников жилья, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- Правительственным Постановлением № 47 от 28.01.2006 утверждено Положение, регламентирующее порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом;
- в соответствии с нормами ФЗ № 185, с изменениями и дополнениями от 09.12.2018, в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, осуществляется финансовая поддержка субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры;
- во всех субъектах страны действуют региональные программы, законы, правовые акты.
Прокурор разъясняет — Прокуратура Республики Саха (Якутия)
Права граждан в сфере переселения из аварийного жилья, их реализация и защита
Конституционное право граждан на жилище имеет ряд проявлений, одним из которых является гарантия защиты жилищных прав в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу. При этом особенности механизма защиты прав граждан зависят от формы собственности жилого помещения, находящегося в аварийном доме.
В чем заключаются эти отличия? На что имеют право наниматели и собственники при сносе их жилья? Как складывается правоприменительная и судебная практика по таким вопросам?
Об этом мы поговорим с прокурором отдела по надзору за исполнением законов в социальной сфере прокуратуры РС(Я) Сергеем Веревкиным
Какие права есть у граждан — нанимателей муниципального жилья при сносе их дома?
Согласно ст. 86, ч. 1 ст.
89 Жилищного кодекса РФ граждане, проживающие в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, и являющиеся нанимателями находящегося в нем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, подлежат выселению с обязательным предоставлением другого, равнозначного по площади благоустроенного применительно к условиям соответствующего населённого пункта жилого помещения по договору социального найма. Предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах населённого пункта, в котором расположено аварийное жилье, за исключением случаев выраженного письменно согласия гражданина на предоставление ему жилья в другой местности.
Чем отличается ветхое жилье от аварийного? И влияет ли эта разница на права граждан.
Действующее законодательство не содержит понятия «ветхое жилье».
Однако из общего смысла термина следует, что это жилье, которое вследствие физического износа полностью или частично утратило свои эксплуатационные свойства.
При этом аварийным жилье признается на основании решения государственного органа или органа местного самоуправления, поэтому сама по себе ветхость жилья не влияет на права граждан.
- А какие вопросы чаще всего возникают при расселении муниципального жилья?
- Наиболее часто возникающие в правоприменительной практике вопросы связаны с понятием равнозначностии благоустроенности нового жилого помещения, его удаленности от ранее занимаемого жилья.
- Что означает равнозначность?
Несмотря на сходство, ветхое жилье сильно отличается от аварийных приютов.
Мы представляем разницу в виде таблицы:
— Переезд в новое жилье (квартиру или дом), равноценное старому; — Выбор альтернативного жилья; — Денежная компенсация, равная рыночной цене аварийного жилья; — Компенсация расходов и убытков, вызванных переездом, принудительный наем другого жилья, гонорары агентам по недвижимости и т.д. — Переезд в пределах того же региона (в другой город — с согласия собственника).
Главное отличие в том, что в ветхих зданиях еще можно жить, но аварийные убежища находятся в критическом состоянии. Их обычно сносят, а на их месте строят новые дома. Одним из нововведений 2019 года станет возможность заключать договор с подрядчиком от имени людей, проживающих в сносимом здании.
Радужные перспективы под вопросом
Если площади аварийного фонда приобретаются для постоянного проживания с расчетом дальнейшего переезда в новостройку, то нужно понимать, что ни один из предложенных вариантов может не устроить. Дело в том, что главный критерий здесь – эквивалентность цены исходника и альтернативы. Предложение властями новых квартир на периферии вместо старых в центре – стандартная практика.
Но это еще хороший расклад. При более плохом сроки расселения могут затягиваться, а в эксплуатации старое жилье довольно проблематично. В итоге необходимость постоянных трат на ремонт и большие расходы на оплату ресурсов ставят под сомнение целесообразность данного вида капиталовложений.
Эксперты сравнивают покупку ветхого жилья с лотерей: выигрыш принесет хорошую прибыль, однако он маловероятен. Тем, кто решился на такой риск, рекомендуется самостоятельно разобраться во всех тонкостях, но проще обратиться к опытному риэлтору.
Доплата за лучшее жилье
Далеко не всегда жильцов устраивают квартиры, в которые их переселяют. Проблемы могут заключаться в недостаточной жилой площади, другой планировке, виду из окна и так далее. Однако подобные параметры администрацию обычно не интересуют. Если общая площадь соответствует – значит квартира равнозначная. Претензии не принимаются.
В такой ситуации можно согласится на другую квартиру, больше по площади, но с доплатой. Доплата будет производиться практически по полной рыночной стоимости (с небольшой скидкой в 10%) и то, только до того момента, как площадь жилья превысит 100 кв.м. Если же площадь будет больше, то даже такая скидка не используется.
Тем не менее, несмотря на подобную доплату, это все равно может быть выгоднее, чем переселяться в предложенное жилье.
На заметку. Расселение проходит на добровольной основе, т.е. у жильцов есть право отказаться от новой жилплощади, если предложенные условия для переезда их не удовлетворяют.
В данной ситуации возможны несколько вариантов разрешения сложившейся проблемы:
- Если гражданину не понравились первоначальные условия для переезда, администрация может предложить иной вариант жилья.
- Собственнику может быть предложена денежная компенсация по так называемой выкупной стоимости. Как правило, это не самый выгодный с материальной точки зрения способ.
- Если после переговоров с муниципалитетом жильцы по-прежнему принципиально отказываются от переезда, администрация оставляет за собой право обратиться в судебные инстанции для принудительного переселения.
Нововведения в 2021 году
Для того, чтобы максимально защищать права жильцов, в 2021 году приняты новые поправки к законам. У собственников аварийного жилья появится больше вариантов:
- Льготная ипотека: чтобы доплачивать за более качественное жилье.
- Выбор застройщика нового дома, в который будут переселять людей.
- Покупка жилья на вторичном рынке за счет некоего сертификата, который будет выдаваться в качестве компенсации и так далее. Детальное описание новых возможностей и их особенностей пока не предоставляется. Не факт, что даже описанное выше будет принято.
При переселении жильцов из аварийных домов нередко возникает множество проблем и нарушений. Как правило, собственники не знают свои права, чем активно пользуются многие недобросовестные личности. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных нюансах, которые обязательно нужно знать. Они же могут оказывать помощь клиентам на всех этапах переселения или получения денежной компенсации. Вплоть до отстаивания интересов клиента в суде.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Проживание и прописка на данной жилплощади
Нет проблем для регистрации в жилье, которое признано аварийным. Это подтверждает ФЗ-5242-1 от 25 июня. В нем попросту нет норм, запрещающих сделать это. На деле иногда в регистрации отказывают, так как члены местной администрации включили его уже в список непригодных для жилья.
Они смогут прописаться уже на новом месте, куда переселит их администрация. Новую жилплощадь предоставляют не сразу, медлят? Не регистрируют и не разрешают жить в ней, ссылаясь на постановление муниципальной власти? Можно обжаловать это решение в судебном порядке. Аварийные жилые помещения нельзя приватизировать. Это норма отражена в ст. 4 ФЗ-1541-1 от 4 июля 1991 г.
О нюансах проживания и регистрации в аварийном и ветхом жилье рассказывается в отдельной статье.
Какие дома не подлежат сносу
Если жилой дом признан памятником архитектуры, он не подлежит сносу, а должен быть реконструирован за счет всех собственников помещений в нем.
Следовательно, расселение такого здания тоже невозможно.
В таком случае проведение экспертизы может обернуться неудачно для самих жильцов, которым теперь придется оплачивать ремонтные работы в их доме. Кроме того, экспертиза памятника архитектуры должна проводиться специально обученной для этого комиссией, из-за чего ее стоимость возрастает еще больше.
Поэтому перед тем, как предпринимать какие-либо действия, жильцы, не желающие платить за реконструкцию помещения, должны убедиться в том, что оно не является архитектурным памятником.
Важно!
Такие здания занесены в реестр объектов культурного наследия, который нужно изучить, является ли конкретный дом памятником культуры. Другой вариант — обращение в органы, работающие с объектами культурного наследия, в котором указывается адрес интересующего строения и получение ответа от этих органов с информацией о том, имеет ли здание культурную или историческую ценность.
Пример такого органа — Департамент культурного наследия, ответ из которого можно получить через 15 рабочих дней.