Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка нежилого помещения (согласование в нежилых зданиях)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.
Согласование перепланировки нежилых помещений в Московской области.
В Подмосковье порядок согласования перепланировки нежилых помещений устанавливается органами местного самоуправления. Чаще всего, Администрацией города или области. В каждом районе Администрациями выпущены соответствующие Постановления, определяющие порядок таких согласований. В целом, для всех районов они практически идентичны, так как их текст был спущен из Администрации губернатора Московской области, а сам порядок не сильно отличается от аналогичного в Москве, о котором мы уже говорили выше. Только разрешение на перепланировку выдает не Жилищная инспекция, а Администрация.
Правда, бывают исключения. Так, в Ленинском муниципальном районе Московской области никакого Постановления по данному вопросу не принято и согласование перепланировки нежилых помещений никак не урегулировано. В этом случае приходится договариваться о согласовании перепланировки напрямую с БТИ и затем пытаться внести изменения в государственный кадастр недвижимости.
Особенности
При всей кажущейся простоте процедуры узаконивания перепланировки арендуемого у ДГИ помещения, арендаторы сталкиваются с отказом ДГИ и невозможностью какими-либо способами повлиять на эту позицию.
Это связано с тем, что ДГИ, как собственник объекта недвижимости, оставляет за собой право на собственное усмотрение давать или не давать согласие на перепланировку своего помещения.
Причины для отказа в согласии на перепланировку могут быть многочисленны – от планов по развитию территории до мер поддержки предприятий малого и среднего бизнеса и пр.
Но никаких способов (в том числе судебных) обязать ДГИ дать это согласие не существует.
Единственным способом получить согласие ДГИ на перепланировку арендуемого помещения является конструктивный диалог с Департаментом, основанный на понимании прав арендатора, особенностей объекта и задач, стоящих перед ДГИ.
Указанные ситуации, безусловно, связаны со злоупотреблением права со стороны Департамента городского имущества города Москвы, поэтому мы рекомендуем обращаться за помощью в согласовании перепланировки к специалистам, имеющим большой опыт во взаимодействии с ДГИ г. Москвы.
Процедура узаконивания и согласования с ДГИ перепланировки зависит от характеристик здания и состоит из нескольких этапов.
Помещение находится в нежилом здании
Работы по перепланировке помещений, расположенных в нежилом здании включают в себя:
• подготовительные работы (описано выше)
• обмерные работы по помещению
• составление проекта помешения (проектная организация должна иметь допуск СРО)
• составление технического плана
• получение официального письма о согласии ДГИ на перепланировку
• согласование с территориальным БТИ
• регистрация в Росреестре и внесение изменений в ЕГРН
Помещение находится в жилом здании
Работы по перепланировке помещений, расположенных в жилом здании включают в себя:
• подготовительные работы (описано выше)
• запрос у территориального БТИ текущего плана помещения
• обмерные работы по помещению и сверка с планом БТИ на смещение
• составление проекта перепланировки помещения (выполняет проектная организация с допуском СРО)
• получение технического заключения экспертного центра с предварительным обследованием состояния капитальных стен и коммуникаций
• получение Заключения Центра гигиены и эпидемиологии Роспотребнадзора
• проведение общего собрания жильцов дома с получением согласия не менее 70% жильцов дома в протоколе собрания. Собрание является обязательным при работах по изменению фасада (вывески, отдельный вход, окна и пр.).
• согласование с Мосжилинспекцией (МЖИ)
• получение официального письма о согласии ДГИ на перепланировку
• регистрация в Росреестре и внесение изменений в ЕГРН
Дополнительно могут понадобиться согласования:
• Согласование с ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры потребуется, если проектом предусмотрены работы, меняющие внешний вида здания (работы по фасаду, отдельный вход, окна).
• Согласование с Мосгазом потребуется, если планируется устанавливать газовое оборудование, либо если планируется перенос или заглушка газового оборудования.
• Согласование с Москомнаследием потребуется, если помещение находится в здании, признанном объектом культурного наследия.
Кто согласовывает перепланировки в помещениях ОКН?
Если речь идет о перепланировке в нежилом помещении, расположенном в МКД, да еще и в здании-памятнике архитектуры, нужен особый набор согласований. Решения МВК без согласования КГИОП не получить. Перепланировки помещений в зданиях ОКН согласовываются с КГИОП, а государственную историко-культурную экспертизу проводят эксперты, аккредитованные Министерством культуры РФ. Кроме того, нужны согласования с межведомственной комиссией, СС, ОГПН, управляющей компанией, Жилкомсервисом и организациями, которые отвечают за техническое решение.
В первую очередь необходимо подать заявления на выдачу Задания на научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы по сохранению объекта культурного наследия в КГИОП. Только после проведения всех необходимых обследований и изысканий можно будет приступать к разработке Проекта. Параллельно с разработкой Проекта запускаются работы по проведению государственной историко-культурной экспертизы.
Только после этих работ возможно приступить к первому этапу — согласованию в КГИОП!
Также, в зависимости от вида работ на объекте, может возникнуть необходимость в согласовании Проекта в ряде инстанций:
- СЭС (например, если переносятся санузлы и т.д.)
- МЧС (демонтаж дверного проема, изменение конфигурации пространства помещения и т.д.)
- УК (изменение разводки инженерных сетей и т.д.).
Перепланировка нежилого помещения в отдельно стоящем здании
Что касается перепланировки в отдельно стоящем нежилом здании, что здесь на сегодняшний день регламентов согласования нет. Как нет и специального органа, занимающегося этими процедурами. Более того, не существует и никакой специальной бумаги-документа, подтверждающего законность вашей перепланировки (что логично: кто ж ее выдаст).
Но согласование все равно необходимо, и вот как оно делается.
При перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании Проект разрабатывается исходя из задачи и потребностей заказчика. Ни детальность разработки проекта, ни его состав при этом законодательством не регламентированы. В инстанции из данного проекта поступает только план, отражающий разницу между планом ПИБ или ЕГРН и планируемой перепланировкой. Далее этот план включается в тех.план для внесения изменений в ЕГРН.
На данный момент сложилась практика согласования, которая позволяет вводить здания в эксплуатацию через Акт рабочей комиссии с последующим внесением изменений в ЕГРН на основании этого Акта. При этом Акт рабочей комиссии не предполагает проверок и участия каких-либо сторонних инстанций. Рабочие комиссии назначаются решением (приказом, постановлением и др.) организации-заказчика (застройщика). Порядок и продолжительность работы рабочих комиссий определяется заказчиком (застройщиком) по согласованию с генподрядчиком.
В состав рабочих комиссий включаются представители заказчика (застройщика): председатель комиссии, генерального подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика. При приемке в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения в состав рабочих комиссий включаются архитекторы-авторы проектов.
То есть все работы по перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании — это договоренности между заказчиком и нанятыми им же подрядчиками, но ответственность за дальнейшую эксплуатацию при этом полностью ложится на плечи участников данного процесса. Подписи в акте участников рабочей комиссии подтверждают намерение нести ответственность за любые возможные негативные последствия в ходе эксплуатации здания. Хлопот меньше, а ответственности больше.
Кроме того, отсутствие проверок на стадии проектирования и введения объекта в эксплуатацию не означает отсутствие проверок в процессе эксплуатации. При этом выявленные нарушения могут повлечь за собой значительную перестройку объекта и, как следствие, большие финансовые издержки.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Законодательные требования, ответственность
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
Виды адаптации площадей разного целевого назначения для потребностей бизнеса
Переустройство внутреннего пространства (планировки) недвижимости, не предназначенной для жилья, проводится для сообразования его параметров с потребностями предпринимательской деятельности. По отношению к целевому назначению помещений не для жилья и к проложенным коммуникациям перестраивание может производиться с:
- Сохранением существующей коммуникационной инфраструктуры (водопровода, канализации, электросетей);
- Доработкой коммуникаций и перепрофилированием реконструируемого метража применительно к требованиям дела.
Изменение планировки традиционно включает в себя:
- Увеличение или уменьшение метража комнат в самом строении и за счет внешней территории;
- Упразднение существующих или создание в стенах новых проемов, окон;
- Снос перегородок, установка новых простенков, организация технологических ниш;
- Перенос коммуникаций, создание новых коммуникационных узлов;
- Размещение помещений в рациональном для бизнеса порядке, пр.
Для реализации данных тезисов, касающихся несущих конструкций (стен, перемычек), собственнику понадобится оформление разрешения на перепланировку и т. н. согласование перепланировки нежилого помещения. По российскому законодательству (градостроительному кодексу РФ) любую перестройку наличествующего пространства под нужды предпринимательства можно отнести к одному из двух вариантов:
- Переделка отдельно стоящего сооружения, которое не приспособлено под жилье;
- Переоборудование первого или цокольного этажа многоквартирного дома.
Первый случай сопряжен с обязательными проектированием, согласованием и регистрацией изменений в бюро технической инвентаризации (БТИ). Во втором эпизоде для согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме потребуется представить в жилищную комиссию (ЖК) письменное согласие всех проживающих в нем граждан.
Получения разрешения на перепланирование в жилом доме
Перепланировка нежилых помещений в многоквартирных домах имеет особенности. В этом случае процесс согласования проекта перепланировки нежилого помещения (квартиры) предваряет подача в Роспотребнадзор пакета проектной документации. Регистрация последнего и положительные заключения — основание для передачи бумаг в жилищную инспекцию столицы. Эта государственная инстанция согласует разрешение на изменение планировки.
Базовый состав пакета бумаг, необходимых для преобразования нежилого помещения в жилом доме:
- Технический паспорт, изготовленный в БТИ, с поэтажным планом, справками Ф.1а и Ф.5, экспликация;
- Нотариально заверенная копия документа, подтверждающего право владения (собственности);
- Письменное позволение собственника;
- Техническое заключение компетентной инстанции о техническом состоянии несущих конструкций и возможности модификации планировки;
- Легитимный проект переустройства площадей;
- Одобрение Роспотребнадзора, СЭС, АПУ;
- Положительный вывод архитекторов здания;
- Договор на проведение надзора во время работ, заключенный с компанией, имеющей соответствующую лицензию.
На основании рассмотрения документов Московская жилищная инспекция разрешает либо обоснованно отказывает в выполнении работ.
Минимальная стоимость согласования и разрешения переустройства нижнего этажа жилых домов в Мосжилинспекции — от 70 тыс. рублей.
Для внесения полученных изменений в техническую документацию требуется полное соблюдение законной процедуры перестройки и всех предусмотренных санитарных норм и правил. Преобразование коммерческого объекта будет считаться оконченным после получения от приемной комиссии акта о завершении.
Для соблюдения процедуры необходимо предварительное составление технического проекта. Если вся документация будет соответствовать требованиям законодательства, то шанс на получение одобрения от контролирующего органа будет достаточно высоким.
Условия, которым должно соответствовать переоборудование недвижимости:
- точное выполнение всех санитарных норм и строительных правил;
- абсолютное соблюдение требований противопожарной безопасности;
- отсутствие угрозы для здоровья жизни для других лиц.
Регламент перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Самый простой случай согласования проекта.
Если переустройство нежилых помещений в отдельно стоящем здании не затрагивает фасадные элементы и не предусматривает устройства нового отдельного входа — тогда согласование перепланировки проводится по временному регламенту в МосгорБТИ.
В противном случае проект реконструктивных работ по фасаду здания необходимо дополнительно утвердить в ГУП ГлавАПУ и Москомархитектуре. Инвентаризацию проведенных работ осуществляет БТИ.
Для успешного согласования необходимо предоставить документы для перепланировки нежилых помещений:
- Документы, подтверждающие факт собственности. Обязательно нотариальное визирование.
- Для арендуемых площадей потребуется письменное разрешение от владельца.
- Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения в нежилом доме (о состоянии несущих и ограждающих конструкций).
- Проект планируемого переустройства, подготовленный лицензированной компанией с допуском СРО.
Сэкономить время и деньги можно законным путем! Перепланировка нежилых помещений под ключ!
Специалисты нашего центра окажут услуги по перепланировке нежилого помещения, разработают и соберут комплект необходимых документов для получения разрешения на переустройство – быстро и в полном соответствии с требованиями Мосжилинспеции, МосгорБТИ и Департамента городского имущества г. Москвы.
А если у Вас уже выполнена незаконная перепланировка нежилого помещения и есть красные линии по БТИ, то мы разработаем «Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки в нежилом помещении».
Мы профессионально согласуем и узаконим выполненную перепланировку любой сложности в Москве!
С удовольствием обеспечим для Вас приятные цены и самые короткие сроки исполнения.
| Вид услуги | Стоимость | Срок |
|---|---|---|
| Согласование перепланировки нежилых помещений в нежилом отдельно стоящем здании | от 60 000 руб. | 1,5 месяца |
| Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом доме | от 90 000 руб. | 2 месяца |
Узаконить перепланировку помещения или согласовать, в чем разница?
Многие путают понятие узаконивания и согласования перепланировки, однако они отличаются друг от друга.
Согласование перепланировки – это процесс, который предшествует перепланировке. При согласовании мы сначала спрашиваем разрешения у контролирующих органов на внесение изменений в конструкцию здания (помещения), и только после одобрения – начинаем ремонтные работы, которые затем сдаем для принятия все тем же контролирующим органам.
Узаконить перепланировку помещения – это значит «рассказать» о ней постфактум. То есть перепланировка уже сделана, но не согласована и изменения в документацию не внесены. Узаконивание встречается достаточно часто по разным причинам (покупка помещения, в котором была проведена перепланировка, но документально она не подтверждена; незнание того, что выполненные ремонтные работы должны быть обязательно согласованы и пр.).
Узаконить перепланировку нежилого помещения можно разными способами – путем согласования или обращаясь в судебные инстанции, эти способы разберем ниже, а сначала выясним чем отличается согласование перепланировки нежилого помещения в МКД и в нежилом здании.
Всегда ли требуется согласовать перепланировку?
На каждое помещение составляется технический паспорт — основной документ объекта недвижимости, в котором имеется вся ключевая информация о нем. Состоит паспорт из графической и текстовой частей:
- текстовая обозначает площадь, материалы пола, стен и потолка, год постройки и остальные особенности объекта;
- графическая — это вид сверху (план) с указанием несущих конструкций, проемов и перегородок.
Если предполагается проведение ремонта, в ходе которого перечисленные выше элементы подвергаются изменениям, следует прежде согласовать перепланировку помещений.
Этого требуют следующие случаи:
- снос или возведение перегородок, формирование проемов;
- манипуляции с несущими конструкциями;
- перенос сантехники или размещение ее в не предусмотренном для этого месте;
- изменение других инженерных систем помещения;
- объединение помещений по вертикали, если планируется лестница там, где она не предусматривалась.
Если же вмешательство незначительно (например, замена сантехники или покраска стен), предварительное согласование перепланировки нежилого помещения не нужно.