Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор для ипотеки в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если речь о разделе имущества, то брачный договор для ипотеки в Россельхозбанке можно подписывать в любой момент. Обычно это делают до оформления ссуды, но допускается и заключение документа на стадии выплаты кредита. Последний вариант больше подходит супругам, решившим подать на развод. Либо его рассматривают при вступлении в супружеские отношения.
Что нужно знать перед подписанием
Подписать брачный договор при ипотеке можно во время брака, до заключения семейного союза или на грани его расторжения. Документ действителен весь период официального существования вашей ячейки общества — получает силу с момента заверения у нотариуса, теряет ее при разводе. Но пункты, касающиеся периода после расторжения брака (те же выплаты по ипотеке) развод не отменяет. Аннулировать брачный договор можно в любой момент с помощью нотариуса или через суд — просто отказаться исполнять взятые на себя обязательства нельзя.
Юристы советуют четко прописывать, на чьи деньги приобретается жилье, в чью собственность оно поступает и кто обязуется выплачивать ипотеку в случае расторжения брака (это могут быть как оба супруга, так и один из них).
Расторгают ли брачные договоры на квартиры, находящиеся в ипотеке, если кредит еще не погашен? Теоретически да — вы имеете право делать со своим соглашением что и когда угодно (ст. 421 ГК РФ). Но если оно фигурирует в договоре с банком о получении ипотеки, расторгать или изменять условия своего брачного договора лучше ставя в известность своего кредитора. Проявив непредусмотрительность, вы рискуете попасть под санкции, которые усложнят отношения с банком.
Еще один момент, на который нужно обратить внимание: решая, дать вам ипотеку или нет, многие банки будут предлагать свой вариант брачного договора. Вы не обязаны подписывать документ, если он вас не устраивает — посоветуйтесь с юристом и при необходимости дополните условия нужными пунктами, чтобы интересы и вас, и вашей второй половины были учтены. Но будьте готовы к тому, что организация может отказать в кредите именно на этом основании, это законно. Помните: сотрудников банка волнуют их интересы, не ваши — если договориться не получается, поищите альтернативную организацию для оформления кредита.
В Санкт-Петербурге множество застройщиков предлагает выгодные условия ипотеки. Чтобы подобрать оптимальную кредитную программу, изучите ассортимент через расширенный поиск или обратитесь в наш отдел продаж — подскажем.
Размеры льготного кредита по сельской ипотеке
Диапазон кредитованных средств может быть от 0,1 до 3 млн. руб. (5 млн. для Ленинградской обл. и Дальнего востока). С конца октября 2020 г. увеличен кредитный максимум для Ямало-Ненецкого АО – до 5 млн (постановление за №1748).
Начальный взнос 10% и выше. При отказе или невозможности предоставить подтверждение занятости и дохода потребуется первоначальный взнос от 50%.
Использование одобренного сельско-ипотечного госкредита на первоначальный взнос невозможно. С 27 октября 2020 года допустимость полного или частичного внесения взноса средствами семейной госсубсидии (маткапитала) утверждено окончательно (постановление за №1748).
Ипотека для сельских поселений предлагается по годовой ставке 2,7-3% (условие – страхование жизни), либо под 7-9% (без страхования жизни).
В 2022 году правительство сохранило ставку по сельской ипотеке и выделило на новые выдачи по программе дополнительные средства.
— «Мы сохраним льготную ставку и на компенсацию к заложенному выделяем дополнительно 7 млрд рублей», – сообщил премьер-министр Михаил Мишустин.
Документы для сельской ипотеки на долевое строительство
Кредитование банком строительства недвижимого объекта (таунхауса, квартиры) по договору ДДУ допускается по предоставлению заемщиком следующих документов:
- подтверждающих право выполнения строительства компанией-застройщиком. Это заверенные печатью застройщика копии устава, свидетельства ОГРН, ЕРГЮЛ и ИНН, лицензии и разрешения на строительные работы (полный документальный перечень уточняется в банке);
- подтверждающие право аренды или собственности на участок строительства. Такими документами будут свидетельство права земельной собственности, либо договор долгосрочной аренды;
- ЕГРН-выписка на земельный участок строительства (срок действия – месяц);
- строительное разрешение под многоквартирный дом (также таунхаус);
- проектная декларация недвижимого объекта;
- проект договора участия для кредитных сделок по объекту долевого строительства. При наличии в ДДУ обязательства заемщика передать кредитованную банком сумму застройщику для обеспечения перспективного заключения основного договора – банк откажет в кредите.
Что такое брачный контракт
Многим парам, особенно в период пылкой влюбленности кажется, что заключение брачного договора — это нечто прозаическое, принижающее их чувства, и, следовательно, приближающее развод. Однако на самом деле брачный договор даже укрепляет чувства. Ведь нередко именно имущественные споры становятся камнем преткновения для супругов, а если все определено заранее — и ссориться незачем.
Собственно, боязнь термина «брачный договор» — это один из его немногочисленных минусов. Второй минус — документ, конечно, не сможет удержать супруга от неверности. Все остальное, скорее — плюсы.
Брачный договор или брачный контракт, как большинство граждан привыкло его называть, является соглашением лиц, планирующих вступить в брак, или соглашением супругов. Брачный договор направлен на определение имущественных прав и обязанностей каждого из супругов, как в браке, так и после его расторжения.
Правила и порядок заключения брачного договора регулируются статьями Семейного Кодекса РФ (глава 8). Так как брачный договор является двусторонней сделкой, для совершения которой необходимо волеизъявление двух сторон, то к нему применяются правила главы 9 Гражданского кодекса РФ («Сделки»).
Брачный договор может быть оформлен как перед вступлением в брак, так и на протяжении всего времени, пока лица состоят в браке. В случае если заключение брачного договора совершается до регистрации брака, он приобретает законную силу в момент государственной регистрации брака.
Если решение о заключении брачного договора принято супругами, уже состоящими в браке, то моментом заключения такого договора признается момент его удостоверения нотариусом.
Брачный договор составляется в письменной форме, в тексте документа должны быть прописаны все существенные условия, по которым супруги пришли к соглашению. Удостоверение брачного договора у нотариуса обязательно. При необходимости нотариус не только удостоверит брачный договор, но и поможет составить его проект.
Перед удостоверением брачного договора нотариус обязан разъяснить супругам их права и обязанности, значение и смысл заключаемого ими договора, предупредить о юридических последствиях его заключения.
Так как брачный договор регулирует имущественные отношения между супругами, то, следовательно, предметом договора является имущество, как совместное, так и каждого из супругов. А значит, вы сможете указать, что, например, на вашей даче вы сможете в случае развода проживать по очереди, все бытовые приборы заберет жена, а гараж достанется мужу.
По обоюдному соглашению при заключении брачного договора супруги могут изменить установленный Семейным кодексом режим совместной собственности.
Какие риски может закрыть брачный договор?
Оформление брачного контракта позволяет снизить риски, возникающие при наличии ипотеки. Документ регламентирует особенности погашения кредита в случае неравного объема доходов мужа и жены. Но в результате ответственность возлагается только на одного из супругов. Дополнительно интересы лица будут защищены при расторжении брака.
Брачный контракт позволяет исключить из ипотечного кредита лицо, которое не является гражданином РФ. Если брак заключён с иностранцем, финансовая организация неохотно предоставляет деньги в долг. Это связано со сложностями, которые могут возникнуть в процессе истребования задолженности.
Шанс на отклонение заявки повышается, если один из супругов имел судимость. Однако исключение его из сделки при помощи оформления брачного договора для ипотеки повышает вероятность одобрения.
К сведению
На практике деньги на первоначальный взнос могут предоставить родители одного из заемщиков. Оформление брачного договора позволяет учесть эту особенность и в последующем повысить размер доли в недвижимости или снизить величину платежей, которые должен производить супруг.
Раздел имущества.
В первую очередь брачный договор оформляют для раздела залоговой недвижимости и распределения обязательств по жилищному кредиту. Практика показывает, что один из супругов может уклониться от выплаты ипотеки. Действие ущемляет интересы другой стороны. Оформление брачного контракта при ипотеке позволяет предотвратить развитие ситуации. В документе можно зафиксировать платежи, которые должен производить каждый из супругов.
Если ипотека оформлена только на мужа или жену, подготовка брачного контракта позволяет установить раздельный режим собственности на залоговую недвижимость. Если брак расторгнут, обязательства по погашению кредита и сама квартира перейдут только к одному лицу.
Муж/жена против кредита.
Если имущество, купленное в кредит, использовалось для нужд семьи, обязательства перед банком признаются общими. Соответствующее правило закреплено в статье 45 СК РФ. В случае возникновения задолженности взыскание по общим обязательствам обращается на всё совместно нажитое имущество. Если собственности для закрытия долга недостаточно, возникает солидарная ответственность. Это значит, что взыскания могут направить на единоличное имущество каждого из супругов.
Многие банки просят клиентов, состоящих в официальном браке, предоставлять нотариально заверенное согласие мужа или жены на заключение сделки. Не всегда супруг желает участвовать в ипотеке и брать на себя обязательства, которые влечет за собой получении денег в долг. В этой ситуации заключение брачного контракта при ипотеке считается единственным способом оформления кредита. Документированная договорённость распределяет права и обязанности сторон. В документе может быть обозначено, что заемщиком по ипотеке будет выступать только один супруг. На него же возлагаются все обязательства. При этом имущество не признается совместно нажитым. Оно будет находиться в собственности только того супруга, который производил погашение.
Оформляет кредит один, а платит другой.
Соглашение минимизируют риск отклонения заявки в случае невозможности подтвердить доход. На практике один из супругов может хорошо зарабатывать, но не имеет официального трудоустройства. В результате он не сможет рассчитывать на ипотеку. Кредит предоставят только официально работающему заявителю. При этом можно прописать, что частичное или полное погашение ипотеки будет производиться созаемщиком, в роли которого выступает супруг, получающий серую зарплату.
Брачный договор для ипотеки
Ипотека — это кредит, обусловленный приобретением недвижимости. Брачный контракт для ипотеки в Сбербанке упростит будущей или уже состоявшейся семье получение кредита.
После развода составление брачного контракта или внесение правок в существующий ради разделения ипотечного кредита невозможно согласно статье 41 Семейного кодекса РФ. Поэтому рекомендуется предусмотреть подобные ситуации заранее.
При выдаче кредита под залог недвижимости тот супруг, на которого оформляется договор, становится заемщиком, а второй — созаемщиком, благодаря чему создается общая кредитная ответственность.
Соответственно требованиям соглашений контракта Сбербанк предусматривает несколько вариантов принадлежности собственности:
- Раздельный — собственность принадлежит одному из супругов.
- Совместный — обоим супругам поровну.
- Долевой — принадлежит обоим супругам в различных долях (при этом доля расходов может быть разной, а имущество делиться либо поровну, либо в соответствии с ипотечными расходами).
При оформлении кредита требуется обязательное подтверждение официального дохода. Даже если один супруг неофициально зарабатывает больше другого, договор будет оформлен на того, чей доход имеет возможность официального подтверждения.
Как составить брачный договор о раздельной собственности на ипотечную квартиру
Муж и жена чаще всего имеют неравное социальное и материальное положение. Супруга домохозяйка имеет меньший прямой доход в отличие от работающего мужа. Пока брак официально зарегистрирован, этот факт не имеет значения, поскольку действует режим совместной супружеской собственности. Но после расторжения союза ситуация кардинально меняется.
Второй вариант развития событий может проявляться в стремлении одной из сторон своевременно выплачивать взносы и прилагать максимум усилий, и одновременном игнорировании таких обязательств второй стороной. В этом случае вариант составления брачного договора хоть и возлагает бремя выплат на одного из супругов, но и одновременно обеспечивает и гарантирует право владения недвижимостью, в том числе на купленную до брака квартиру.
На практике встречаются ситуации, в которых один из супругов получает отказ в банке на одобрение ипотечного кредитования. Это обусловлено многими причинами, среди которых плохая кредитная история, недостаточные финансовые показатели, неблагонадежная репутация. И даже если второй супруг абсолютно соответствует всем критериям, банки подстраховываются и не отождествляют кредитные истории мужа и жены.
Реалии сегодняшних дней не всегда позволяют документально подтвердить имеющиеся поступления в бюджет семьи. Отсутствие официального трудоустройства, заработная плата «в конверте», фрилансинг, бонусная система оплаты и сдельная ставка исключают стабильность доходной части, что негативно сказывается на рассмотрении заявки в банке.
Если второй супруг является благонадежным с финансовой точки зрения и может документально подтвердить свое трудоустройство и заработок, банк выдвигает условие составления брачного контракта для оформления ипотеки. Важно учитывать, если реальным плательщиком кредита полностью или частично будет неработающий супруг, после расторжения брака он не сможет претендовать на имущество ни в какой части.
Брачный контракт на ипотечную квартиру позволяет распределить права и обязательства на случай оформления развода. Это способ обезопасить интересы каждой стороны и совместных детей на случай юридического прекращения отношений.
Если один из супругов игнорирует обязательства по ипотеке, второй добросовестный плательщик фактически несет груз ответственности за двоих. Законодатель позволяет обратиться в суд за взысканием компенсации, однако на практике этот процесс является трудоемким и сложно доказуемым.
Контракт – удобный и цивилизованный способ распределения долга. При его составлении важно обратить внимание на следующие вопросы:
- определение долевой собственности каждой стороны (1/1, 2/3 и т. д.), соразмерно которой в случае такой необходимости будет устанавливаться обязательство по покрытию долга;
- конкретизация раздельной собственности, подразумевающая обязанность по обязательствам только одного супруга, который является номинальным владельцем квартиры.
Брачный договор на ипотечную квартиру: любовь отдельно, здравый смысл отдельно
А вы знаете, что брачным договором можно урегулировать не только все имущественные отношения между супругами, но и их часть — например, заключить брачный договор (контракт) специально для ипотеки?
Наверняка для многих одной из самых значимых и крупных покупок в жизни является покупка жилья. При этом далеко не каждый готов оплатить такую покупку сразу, поэтому многие прибегают к такому удобному механизму, как ипотека.
Но для того, чтобы взять кредит, семейная пара должна прийти к соглашению по ряду важнейших вопросов. Например, как они будут его выплачивать, кто станет собственником приобретаемого жилья — вместе или один из них, если вместе, то в долях или совместно и т.п. А для того, чтобы достигнутое супругами соглашение приобрело юридическое значение, необходимо заключить брачный договор для ипотеки.
Брачный договор для ипотеки при покупке квартиры может помочь решить многие проблемы, в частности:
1) получить кредит, если у одного из супругов плохая кредитная история и банки отказывают в его выдаче. Заключив брачный договор для ипотеки, супруги могут установить раздельный режим имущества, приобретаемого с использованием заемных средств, и запросить оформление займа только на одного из супругов. Но при этом нужно иметь в виду, что и собственником квартиры (по крайней мере, до погашения кредита) будет только тот супруг, который получил кредит. Обхитрить банк не получится: теперь о любых изменениях и расторжении брачного контракта необходимо уведомлять банк, и он может расторгнуть кредитный договор в связи с существенным изменением обстоятельств, и тогда деньги придется вернуть досрочно;
2) оформление квартиры в собственность одного из супругов или в долевую собственность. Такая необходимость может возникнуть не только в случае, если одному из супругов банки отказывают в выдаче кредита, но и в некоторых других. При этом контракт может предусматривать, что долг пара выплачивает вместе, а квартиру в собственность получает только один из них. Правда, здесь необходимо учитывать, что Семейный кодекс РФ не допускает таких условий, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение. Но, например, если составить контракт так, что имеющаяся квартира переходит в собственность одного супруга, а вторая, которую супруги приобретают на заемные средства и вместе их выплачивают, — в собственность другого, то никакой несправедливости нет.
Кроме того, брачный контракт может установить долевую собственность, например, в зависимости от доли участия в погашении кредита;
3) оформление кредита, если один из супругов категорически не хочет приобретать недвижимость на заемные средства. Стоит отметить, что для получения заемных средств согласие второго супруга не требуется, так как оно в данном случае предполагается, однако оно не требуется лишь как документ. Это вовсе не означает, что пара не должна обсудить этот серьезный вопрос на семейном совете и принять совместное решение. А кроме того, согласие потребуется позже, для оформления ипотеки (залога) на квартиру.
В данном случае стороны, заключив брачный контракт, могут самостоятельно принимать решения о своем имуществе. Так, супруг, единолично приобретший жилье при помощи ипотеки, может им распоряжаться без согласия другого супруга, но и все обязательства, вытекающие из этого договора, он несет самостоятельно;
4) брачный договор для ипотеки при покупке недвижимости поможет защитить свои имущественные права супругу в случае банкротства другого супруга. Так, например, если во время брака муж будет признан банкротом, предварительно оформленный документ избавит имущество жены от притязаний кредиторов мужа.
Таким образом, заключить брачный договор для ипотеки при покупке квартиры имеет смысл не только для распределения собственности, но и для защиты своего имущества, в том числе и от кредиторов супруга.
Так как закон требует обязательного нотариального удостоверения данного договора, супругам, желающим его заключить, необходимо обратиться в нотариальную контору. Нотариус поможет правильно сформулировать условия и составить документ. Оформление брачного договора — дело ответственное и серьезное, поэтому участие нотариуса — важная гарантия сбалансированного распределения имущественных прав и обязанностей.
Ответы юриста на вопросы об оформлении договора для ипотеки
Взяли ипотеку, будучи в браке с брачным соглашением. Сейчас разводимся. В контракте указано, что жена должна погашать самостоятельно кредит за жилье. Может ли суд при разводе изменить условия погашения ипотеки?
Да, если такое требование предъявит кредитор. Если же супруга подтвердит свою платежеспособность и отсутствие потребности в сторонней финансовой помощи, то условия останутся прежними.
Составили брачный договор, при котором супруг выступает заемщиком в банке и собственником квартиры. Как мне не «остаться с носом» в случае развода? Ипотеку платим вместе. Соглашение было составлено по требованию банка.
Предложение мужу переписать условия контракта. Пара обращается в банк и просит разрешение на переоформление договора. Предстоит составить новый договор и обратиться к нотариусу для утверждения.
Если муж отказывается самостоятельно менять условия контракта, то предстоит подготовить исковое заявление в суд с просьбой признать договор недействительным. Иск должен подтверждаться справками с места работы, квитанциями погашения ипотеки, где плательщиком указан не муж, а жена.
Перед тем как приступить к рассмотрению правил составления брачного контракта по урегулированию вопросов кредитного жилья при разделе имущества, необходимо сначала ознакомимся с основными понятиями.
- Ипотека – это договор кредитования, на основе которого происходит покупка недвижимого имущества. Это документ, имеющий юридическую силу по долговым обязательствам заемщика перед кредитной организацией, чаще всего банком. Покупаемое жилье за счет заемных средств у банка выступает автоматически залогом кредита, до полной выплаты долга вместе с процентами за предоставление данной банковской услуги.
- Брачный договор – это юридический документ, который заключается на добровольной основе и устанавливает имущественные права каждого из супругов, а также их детей. Также в нем могут быть обозначены права на индивидуальную собственность, которая не будет подлежать разделу после развода. При подписании брачного договора регламент статьи 34 Семейного Кодекса о том, что в обязательном порядке имущество, купленное во время брака, должно делиться пополам между супругами, аннулируется.
Перед тем как приступить к рассмотрению правил составления брачного контракта по урегулированию вопросов кредитного жилья при разделе имущества, необходимо сначала ознакомимся с основными понятиями.
- Ипотека – это договор кредитования, на основе которого происходит покупка недвижимого имущества. Это документ, имеющий юридическую силу по долговым обязательствам заемщика перед кредитной организацией, чаще всего банком. Покупаемое жилье за счет заемных средств у банка выступает автоматически залогом кредита, до полной выплаты долга вместе с процентами за предоставление данной банковской услуги.
- Брачный договор – это юридический документ, который заключается на добровольной основе и устанавливает имущественные права каждого из супругов, а также их детей. Также в нем могут быть обозначены права на индивидуальную собственность, которая не будет подлежать разделу после развода. При подписании брачного договора регламент статьи 34 Семейного Кодекса о том, что в обязательном порядке имущество, купленное во время брака, должно делиться пополам между супругами, аннулируется.
Плюсы и минусы брачного контракта при ипотечном займе
У брачного соглашения при ипотеке есть свои плюсы и минусы.
Можно назвать следующие преимущества контракта:
- разграничивает права мужа и жены на жилье;
- определяет объем обязательств супругов по ипотечному займу;
- страхует финансовые риски сторон в случае неравного финансового положения;
- дает возможность получить займ даже в случае возражений со стороны второго супруга.
Многие граждане полагают, что любовь и меркантильный расчет – несовместимые понятия. Поэтому не спешат заключать брачный контракт. Чаще всего соглашение подписывается по настоянию банка.
Процедура имеет некоторые недостатки:
- высокую стоимость услуг нотариуса;
- в случае введения новых требований закона приходится вносить изменения в соглашение, иначе оно будет недействительным;
- сложно предусмотреть все спорные ситуации;
- контракт вступает в силу только после регистрации брака.
В 2020 году Сбербанк представил такие требования к кандидатам на получении ипотечного займа:
- минимальный возраст супругов должен быть 21 год;
- на момент окончания выплаты по кредиту граничный возраст мужа и жены не может превышать 75 лет;
- наличие постоянного места трудоустройства (кроме жен, которые пребывают в отпуске по уходу за ребенком);
- минимальный стаж работы на последнем месте службы должен составлять полгода;
- внесение первоначального взноса, равного 15% от общей стоимости жилья.
Брачный контракт, используемый для получения ипотеки, представляет собой специальное соглашение, в котором содержатся только вопросы, связанные с порядок погашения займа, а также распределением прав собственности на купленный объект. Вносить любые другие вопросы в статьи соглашения – нельзя.
В целом составить такой контракт самостоятельно не составит труда, но обязательно использовать образец специального брачного договора для ипотеки. Готовый документ должен соответствовать следующим правилам и требованиям:
- не допускается описание условий и правил поведения супругов, а также личностных взаимоотношений, которые могут стать причиной развода;
- запрещается использовать ограничения, нарушающие конституционные права граждан (например, запрет на смену места проживания или повторный брак);
- обязательно уточнить, из каких источников наполняется семейный бюджет, а также порядок распределения общих средств;
- перечень недвижимости и движимого имущества, находящегося во владении членов семьи;
- условия раздела собственности в случае развода.
Такой контракт подлежит обязательному утверждению у нотариуса, после чего он приобретает юридическую силу. После нотариального утверждения договор можно исправлять. Но если он был использован для получения кредита, то в части распоряжения кредитным имуществом, договоренности остаются прежними.
Когда нужно и можно заключать договор
Если речь о разделе имущества, то брачный договор для ипотеки в Россельхозбанке можно подписывать в любой момент. Обычно это делают до оформления ссуды, но допускается и заключение документа на стадии выплаты кредита. Последний вариант больше подходит супругам, решившим подать на развод. Либо его рассматривают при вступлении в супружеские отношения.
До подписания кредитного соглашения такой документ потребуется, если у второго супруга плохая кредитная история. Чтобы его доход и КИ не учитывали, при подаче заявки поставьте отметку, что между вами заключен договор. Сам документ придется представить для ознакомления представителям банка, прикрепив его к остальным бумагам.
До обращения за кредитом брачное соглашение потребуется и в случае отказа второго супруга от оформления ссуды. Тогда у вас будет основание на получение жилищного кредита без участия мужа или жены. Для полноты картины придется учесть максимум нюансов. Чтобы не допустить ошибки, обратитесь за помощью к юристу, имеющему опыт в данной сфере правоотношений.
Рекомендуемая статья: Список аккредитованных в Сбербанке страховых компаний по ипотеке
Оцените автора
Поделитесь в социальных сетях
Автор:
Специалист по ипотеке Мария Юрьевна Сохань
Дата публикации1 марта, 20201 марта, 2020