Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли платить налог при обмене квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.
Налог при договоре мены обязателен к уплате и в отсутствии документа о его выплате нельзя осуществить сделку. Ее попросту не зарегистрируют.
Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.
Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.
Возможно, в ближайшем будущем в законе появится упоминание о том, что мена – это налогооблагаемая сделка и будет четко указан процент, а также способ оплаты.
Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.
Желаем вам выгодной сделки и отсутствия проблем с оплатой налога.
Чтобы понять какие необходимо оплатить налоги при обмене квартиры, надо знать простые требования законодательства.
Рекомендуем ознакомиться:
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры пенсионеру
Основные нюансы при налогообложении:
- Заплатить придётся не за всю стоимость квартиры, а только за ту часть, по которой произведена доплата. Например, старая квартира стоила 2 млн, новая будет ценой 3 млн, нужно произвести доплату в размере 1 млн, в этом случае, налогом облагается только сумма доплаты, точнее, придётся выплатить 130 тысяч рублей.
- Сумма, которая была оплачена за жилье, должна быть задекларирована. Декларацию необходимо подать в налоговую инспекцию не позже 1 мая следующего года.
- Если квартира была в собственности меньше трёх лет, но доплата отсутствует, нужно также подать декларацию о доходе в налоговый орган.
- Налог уплачивается не позднее середины июля следующего года от получения прибыли.
- Человеку при обмене квартиры положен налоговый вычет за неё.
При договоре обмена недвижимости человек может подать на налоговый вычет как за продажу квартиры, так и за её приобретение.
Если недвижимость была в собственности менее 3 лет
Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.
Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.
Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.
Если идет обмен, в котором одно жилье находилось в собственности не более 3 лет, а другое – более 3 лет, то собственник жилья, находившегося в его распоряжении меньше, оплачивает 13 процентов от суммы сделки, касающиеся только конкретно его жилья.
В советские времена обмен квартирами был единственным способом поменять жилплощадь. Государство являлось юридическим собственником и контролировало рынок недвижимости. При исполкоме существовали специальные отделы по обмену, требовалось получить разрешение и пройти обязательные этапы при смене места жительства. Налог при обмене квартиры не взимался, сделка была практически бесплатной.
Граждане все равно находили способы продавать или покупать жилище, с доплатой или через прописку покупателя, с последующей выпиской ответственного квартиросъемщика. Например, менялась однокомнатная квартира на трехкомнатную квартиру, разница в метраже оплачивалась покупателем. Платили ли налоги при обмене квартиры в прежние времена? Такого понятия не было в практике, обязанность появилась только для ставших собственниками граждан.
Ситуация кардинально поменялась, когда началась программа бесплатной приватизации. Появилась возможность продавать свою приватизированную квартиру и покупать другой объект. Постепенно обменивать стали только те квартиры, которые граждане не смогли, а также не захотели приватизировать.
Уплата налога при обмене недвижимости
Обязанность уплатить подоходный налог возникает при двух условиях:
- Передаваемая по обмену квартира была в собственности менее 3-х или, в ряде случаев, 5-ти лет;
Если квартира была приобретена до 2016 года, срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ, составляет три года. Если квартира приобретена после 2016 года, срок владения должен составлять не менее пяти лет.
- Квартира передается с доплатой.
Многих людей, решивших провести обмен своей недвижимости, интересует вопрос: как оплатить налог. Составляя договор мены у нотариуса можно и не уплачивать налог с прибыли, но для того чтобы защитить свои права, лучше, конечно, не рисковать.
После того как будет произведена доплата, нотариус поможет высчитать какой будет с неё запрошен налог. Далее, необходимо обратиться в Российский реестр, куда подаётся заявление на приобретение права собственности на недвижимость. Специалист сам рассчитает необходимую для оплаты величину налог и сообщит реквизиты, по которым его можно оплатить.
Некоторые люди стараются использовать материнский капитал в качестве доплаты за новое жилье. Довольно справедливое решение с учётом того, что обычно доплату производят при желании улучшить свою недвижимость. Но нужно понимать, что оставить оплату налога «на потом» не получится.
Интересным моментом во всей системе налогообложения является:
- только граждане России могут оплачивать налог за продажу имущества 13%;
- лица без Российского гражданства при покупке или продаже недвижимости должны уплатить 20% от дохода по сделке.
Кто имеет право на вычет
Закон основан на следующей логике: поскольку ваши деньги пошли на что-то полезное, вам их компенсируют. Полезными расходами признаются траты на здоровье, получение знаний, а также на улучшение условий проживания. Однако не всем жителям страны дается это право.
Вам вернут деньги, если вы приняты на работу в соответствии с Трудовым Кодексом. Контракты, заключенные в рамках гражданского законодательства, не учитываются. Налог возвращается с выплаченного взноса на доходы физлиц, поэтому вы должны быть плательщиком НДФЛ.
Квартира должна быть куплена за наличные деньги или получена по ипотеке. Налог вернут только собственнику квартиры, так как покупка жилья другому человеку не подпадает под действие разрешения на вычет. Вы вправе зарегистрировать собственность на несовершеннолетнего. Родители/опекуны — законные представители — получат разрешение на вычет при условии перечисления ими налога.
Сколько раз можно использовать вычет?
Пока не закончится номинальная сумма. Это правило не действует на квартиры, приобретенные до 2014 г. — на эту собственность вычет можно взять один раз. Начиная с 2014 г. оставшиеся от 260 000 руб. деньги можно переносить, пока сумма не закончится. Недополученным остатком вычета разрешено воспользоваться и при покупке следующего жилья. Это право не распространяется на ипотеку — здесь вычет дают на одну квартиру.
Рассмотрим пример. В 2018 году Федоров А. П. купил квартиру за 2,5 млн. рублей. В месяц он получает 50 000 руб, к моменту покупки выплатил НДФЛ 78 000 руб. Цена квартиры больше двух миллионов, но покупатель может претендовать только на номинал с 2 млн. За 2018 год он вернет только 78 тыс. рублей уплаченного налога, 182 тысячи он сможет вернуть в следующие годы.
Если бы квартира Федорова стоила 500 тыс. руб., он мог бы вернуть 65 000. В этом случае он получит всю сумму, поскольку размер выплаченного налога это позволяет. Но у него останется невостребованная часть лимита, а именно 260 000 – 65 000 = 195 тыс. руб. Эти деньги он сможет затребовать, если будет еще покупать жилье.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
В соответствии с налоговым законодательством при расчете налога на доходы физических лиц (НДФЛ) учитываются любые доходы гражданина, в том числе доходы в виде приобретенной квартиры или доли в ней.
При этом доходы уменьшаются на сумму произведенных расходов, к которым, в частности, относятся расходы на приобретение квартиры. В Вашем случае эти расходы выразились в отчужденной квартире в Московской области.
Таким образом, налогооблагаемой базой при расчете налога от доходов по договору мены станет разница между стоимостью приобретенной доли в квартире и стоимостью отчужденной квартиры. Эта разница в Вашем случае составляет 26 тысяч рублей. Именно от этой суммы и будет исчисляться налог.
Такой вывод подтверждается письмом Министерства финансов РФ от 19 сентября 2012 г. № 03-04-08/4-310.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
В чем различие между куплей-продажей и меной
Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.
Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.
Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.
В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.
Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.
В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.
Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.
При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.
Как получить «основной» вычет на имущество?
Возвращение затраченных денег происходит постепенно. Опишем алгоритм использования льготы, когда недвижимость стоимостью в 2,5 млн. рублей приобретается резидентом Николаем Перовым с зарплатой в 20 тыс. рублей.
За возвращением налога покупатель недвижимого имущества может обратиться с наступлением нового года, следующего после покупки дома. Государство возвращает налог только за три года, предшествующих году обращения. Чтобы узнать сумму, на которую можно рассчитывать, нужно посчитать примерную сумму доходов гражданина (конкретная указывается в справке по форме 2-НДФЛ, получаемой в организации, где работает человек): в год он зарабатывает 240 000 рублей, из которых удержано 31 200. Именно из этой удержанной суммы и будет осуществляться возвращение налога. К вычету Н. Петров заявляет 2 млн., из которых ему положено 260 тыс. рублей, которые будут ему возвращаться восемь лет.
Оформить возврат можно через ИФНС или работодателя, предоставив ему документы, доказывающие право на получение льготы (в этом варианте налог с зарплаты не удерживается до тех пор, пока покупателю государство не выплатит весь вычет).
Налоги в 2019 году для юридических лиц
Какое имущество юридических лиц облагается налогом в 2019 году?
К объекту налогообложения можно отнести любое недвижимое имущество (помещения, здания, земельные участки, объекты незавершенного строительства) учтенное на балансе как основное средство.
При этом налог уплачивается, даже если имущество:
- передано во временное владение, пользование, распоряжение другим лицам;
- передано в доверительное управление;
- внесено в совместную деятельность;
- получено по концессионному соглашению.
Облагается ли налогом на имущество организаций в 2019 году движимое имущество? С 1 января 2019 года в законодательство внесены изменения, которые исключают движимое имущество из состава объектов налогообложения. Для того, чтобы определить является ли объект движимым имуществом организациям необходимо:
- Проверить наличие или отсутствие сведений о таком объекте в базе данных ЕГРН.
- Установить есть ли основания, подтверждающие связь объекта с землей или невозможность перемещения его без несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимости. Основаниями являются документы технического учета, технической инвентаризации в качестве невидимости, проектная документация на создание объекта.
Вычет затрат на покупку
Это один из способов снизить сумму налога. Под налоговой льготой подразумевается ситуация, при которой в бюджет вносится оплата процента не со всей суммы, полученной при составлении договора купли-продажи, а от средств с вычетом затрат на приобретение недвижимости.
Эта формула работает так. Например, квартира была куплена 2 года назад за 1 миллион рублей, и вскоре продается за 2 миллиона. Чтобы рассчитать сумму налога, нужно от количества денег, полученных при продаже, отнять то, что было потрачено на приобретение. В этой ситуации выходит разница в 1 миллион, из которого и высчитываются 13% в бюджет.
Бывает так, что после применения этого льготного правила итоговая сумма для вычета налога равняется нулю. Это не значит, что не нужно составлять декларацию. Ее – а конкретнее, форму 3-НДФЛ – нужно заполнить и подать в соответствующий орган до 30 апреля года, следующего после того, когда была совершена сделка. Внести средства нужно до 15 июня этого же года.
Рассмотрев вышеперечисленные варианты, все же стоит отдать преимущество оформлению договора мены. При таком виде сделки стороны одновременно передают имущественные права, а также имеют возможность избежать налогообложения на доходы физических лиц. Участники не рискуют оказаться в ситуации, когда одна из сторон отказывается от сделки в процессе ее оформления.
При заключении договора купли-продажи вместо мены потребуется указывать стоимость недвижимости. Без этого пункта сделка будет недействительной, так как он относится к существенным условиям. И в этом случае возникают серьезные риски.
Заключать придется два договора купли-продажи. Если они оформляются не единовременно, второй участник может оказаться аферистом и отказаться от заключения второго соглашения. В этом случае первый участник не только лишается жилья, но и денег за него не получает, так как вместо финансов должен был получить обменную недвижимость.