Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Детально о составлении договора купли-продажи доли земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участок может находиться не только в индивидуальной, но и в общей собственности – совместной или долевой. Совместная форма владения наблюдается, например, тогда, когда недвижимость приобретают супруги. Их доли не разграничиваются, а, следовательно, и не прописываются в официальных бумагах. При желании супруги могут составить добровольное соглашение или инициировать судебный процесс по выделению конкретно своих частей из общей недвижимости, однако до этого момента они будут обладать равными правами на совместно нажитую собственность (т.е. 50% на 50%).
Прилагаемые документы и завершение процедуры
После подписания и заверения договора купли-продажи все, что останется сделать участникам сделки, – это перерегистрировать переход права собственности на отчужденную недвижимость. Провести эту процедуру следует как можно быстрее, ведь в противном случае новый собственник будет ограничен в своих правах на приобретенную землю. Для обновления информации в единой базе данных новому владельцу понадобится обратиться в местное отделение Росреестра со следующим набором документов:
- договор купли-продажи и передаточный акт (последнее – при наличии);
- документ, подтверждающий право собственности Продавца на долю земельного участка;
- копия паспорта Покупателя и Продавца;
- кадастровый паспорт;
- межевой план;
- справка об отсутствии обременений;
- выписка из ЕГРН, содержащая характеристику объекта недвижимости;
- согласие других долевых собственников на продажу земли 3-ему лицу (имеет форму письменных отказов совладельцев или форму протокола общего собрания дольщиков);
- квитанция об оплате государственной пошлины в размере 350 рублей за перерегистрацию права собственности;
- нотариальная доверенность, если от лица нового владельца выступает его представитель;
- график платежей, если расчет производился частями, предполагал рассрочку и пр.;
- письменное согласие от супруга/супруги, если отчуждаемая доля принадлежит семейной паре;
- письменное разрешение на проведение сделки от Органов опеки и попечительства, если собственником доли выступает несовершеннолетний ребенок.
✅ Прилагаемые документы
Как и любое другое соглашение, договор нужно дополнить рядом документов.
Нотариус попросит предъявить:
- паспорта РФ – продавца и покупателя;
- нотариальная доверенность + копия паспорта представителя;
- правоустанавливающий документ на долю земельного участка (например, акт муниципального органа);
- свидетельство или выписка из ЕГРН – о регистрации прав собственника;
- свидетельство из ЗАГС + согласие второго супруга – если земля в совместном владении мужа и жены;
- чек об оплате нотариальных услуг;
- реже справка о дееспособности – из медицинского учреждения.
Регистратор (МФЦ или Росреестр) затребует:
- 3 (три) экземпляра договора купли-продажи доли земельного надела – один экземпляр остается у регистраторов;
- акт приема-передачи объекта;
- авансовый договор или договор задатка + расписка о получении денег;
- кадастровые документы на земельную площадь;
- паспорта сторон.
Оплаченную квитанцию подавать необязательно – сведения о платеже поступают в электронную базу Росреестра.
Алгоритм покупки доли земельного участка
Процедура продажи земель, имеющих категорию сельскохозяйственных или земель населенных пунктов, имеет сходства с процедурой продажи обычного участка земли, с некоторыми особенностями.
Итак, процедура продажи долей указанных выше категорий земельных наделов, следующая:
- Покупатель должен проверить документы на долю земельного участка (документ о праве собственности продавца, кадастровую документацию, выписку из ЕГРП о том, что на участок не наложены обременения);
- Сторонами должно быть составлено предварительное соглашение, в текст которого включаются основные условия заключения основного соглашения;
- Необходимо удостовериться, что собственник уведомил лиц, которые обладают преимущественным правом покупки доли участка земли. Также тех лиц, которые являются собственниками земли, доля из которой реализуется;
- Только после того, как все вышеуказанные действия совершены стороны могут составлять и подписывать соглашение.
Обратите внимание на то, что после подписания соглашения договор должен быть зарегистрирован в Россреестре. Без этой регистрации права собственника к покупателю не перейдут, и он не сможет распоряжаться долей по своему усмотрению.
Образец договора купли-продажи доли земельного участка несовершеннолетнего
Особенностью контракта в отношении объекта недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему, является запрет на самостоятельное распоряжение. Причем, не только собственник не может его продать, но и его представитель.
Предварительно требуется получить разрешение в районном отделе опеки по месту регистрации несовершеннолетнего. Однако специалисты редко дают разрешение на такие сделки.
Земельный участок является ценным имуществом, которое требует минимальных затрат. Однако его стоимость стабильно растет. Это выгодное вложение. Продажа такого объекта нарушает имущественные права несовершеннолетнего.
Основания для выдачи положительного решения
| № п/п | Основание |
|---|---|
| 1 | Переезд семьи в другой район, регион |
| 2 | Необходимость крупной суммы денежных средств на нужды ребенка (лечение, обучение) |
В случае совершения сделки, денежные средства должны быть переведены на личный счет несовершеннолетнего. Последующее распоряжение ими возможно также с разрешения отдела опеки.
Продажа доли земли: общие правила и условия
Участок может находиться не только в индивидуальной, но и в общей собственности – совместной или долевой. Совместная форма владения наблюдается, например, тогда, когда недвижимость приобретают супруги. Их доли не разграничиваются, а, следовательно, и не прописываются в официальных бумагах. При желании супруги могут составить добровольное соглашение или инициировать судебный процесс по выделению конкретно своих частей из общей недвижимости, однако до этого момента они будут обладать равными правами на совместно нажитую собственность (т.е. 50% на 50%).
В свою очередь, долевое владение характеризуется наличием такого правоустанавливающего документа, в котором за каждым отдельно взятым собственником четко закрепляется именно его дробная часть (доля).
В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса (ГК РФ), гражданин, связанный правоотношениями с другими дольщиками, может распоряжаться принадлежащей ему частью имущества по своему усмотрению. Однако если речь идет про продажу (возмездное отчуждение), владельцу понадобится выделить свою долю в натуре (ст. 11.5 Земельного кодекса РФ), а также соблюсти право преимущественного выкупа (ст. 250 ГК РФ).
Дополнительное соглашение
Если стороны уже подписали договор купли-продажи земли и он вступил в действие, но возникли новые обстоятельства или договоренности, их можно закрепить в дополнительном соглашении, которое будет иметь такую же юридическую силу, как и основной договор.
Дополнительное соглашение может понадобиться в разных случаях, среди них:
- Передача денежных средств осуществляется частями (например, договор аванса).
- Возникновение дополнительных обременений.
- Покупка с использованием ипотечного кредитования, когда земля переходит в залог до погашения кредита.
- Приобретение еще одного земельного участка.
Дополнительное соглашение так же, как и основной договор, состоит из вводной части с названием документа, номером, датой, указанием участников соглашения и их паспортных данных (или реквизитов). Кроме того, отмечается к какому договору принадлежит дополнительное соглашение. Далее следует предмет договоренности (обозначаются дополненные или измененные пункты).
Документы для купли-продажи доли земельного участка
Чтобы приобрести или продать земельный участок или его долю, необходимо представить следующие бумаги:
- Удостоверение личности продавца и покупателя;
- Документы, на основании которых покупатель имеет право приобрести землю в собственность, документы, которые доказывают право собственника продать участок, находящийся у него на законных основаниях;
- Свидетельство о госрегистрации права собственности на участок земли;
- Кадастровую документацию;
- Составленный в трех экземплярах договор купли-продажи доли земельного участка;
- Согласие сособственников на отчуждение доли собственника земельной доли;
- Письменный документ от каждого сособственника, что тот не претендует на реализацию преимущественного права выкупа земли.
Последний пункт справедлив в случае, если доля земельного участка не выделена.
Факт перехода права собственности от владельца другому лицу подлежит регистрации в уполномоченной федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии.
Знайте, что при любой возможности получить согласие сособственников на отчуждение земли в пользу третьих лиц непременно продавайте участок без выделения доли в отдельный новый участок земли. Сэкономите время и средства без переоформления.
Особенности купли-продажи доли земельного участка
В случае если собственник земли тем или иным способом скрыл информацию об обременениях в отношении доли земельного участка, то покупатель при выявлении таких фактов может потребовать уменьшения стоимости сделки или требовать вернуть часть денег, если полностью расплатился с владельцем земли.
Допускается ведение сделки представителями каждой стороны, если участники договора не могут присутствовать лично. Каждый представитель сторон должен представить нотариально заверенную доверенность на представление интересов участников сделки. Паспортные данные этих представителей отдельным пунктом должны быть внесены в текст договора.
Для того чтобы проверить земельный участок и владельцев этого участка покупатель имеет право получить справку из судебных органов по месту расположения участка земли. Только внимательное отношение к проводимой сделке по приобретению или отчуждению доли земельного участка позволит заключить договор без последующих проблем.
Чтобы факт изменения собственника земельного надела стал юридически правомерным, заключенный договор необходимо зарегистрировать на кадастровом учете. Для этого стороны оформляют лишний экземпляр документа, который останется в данном государственном учреждении.
Для этого необходимо после заключения договора обратиться в местное отделение Росреестра или МФЦ. В случае обращения в МФЦ участникам сделки будет проще оформить регистрацию, но данное действие отнимет немного больше времени, поскольку данная структура выполняет посреднические функции между гражданами и государственными структурами. В результате дополнительные согласования могут быть связаны с большим временем ожидания выполнения указанной операции.
Взамен сданной документации вручается справка с указанием перечня принятых бумаг. Регистрация займет около двух недель, после чего потребуется повторно посетить учреждение, чтобы получить зарегистрированные экземпляры договора. На этом сделка купли-продажи участка считается завершенной.
Существенные условия договора
Одними из важнейших условий договора, при отсутствии которых он не может быть заключен, являются следующие сведения:
- кадастровый номер, с указанием даты регистрации участка в кадастре недвижимости
- точный адрес месторасположения участка земли с описанием его границ;
- площадь участка;
- целевое назначение земель;
- вид разрешенного использования;
- стоимость. Цена может быть указана за единицу земли, например, метр квадратный, сотку и т.д. или за целый участок;
Договор должен включать в себя следующие разделы:
- преамбула;
- предмет договора;
- стоимость;
- порядок оплаты;
- права и обязанности сторон;
- сведения об ограничениях и обременениях недвижимости;
- порядок передачи объекта;
- реквизиты и подписи сторон. Данные должны быть указаны полностью, без сокращений. Для частного лица необходимо указать ФИО, адрес по месту регистрации, паспортные данные, для юридического лица — полные реквизиты.
Все пункты договора должны максимально полно описывать условия сделки.
Статья 37 земельного кодекса РФ не допускает в договоре купли-продажи следующие условия:
- право обратного выкупа участка продавцом по собственному усмотрению
- наложение ограничений на последующие сделки с данной недвижимостью;
- частичная ответственность продавца при заявлении на участок прав третьих лиц.
Отличия от продажи всей земли
Процедура продажи части земельного участка, находящегося в общедолевой собственности, подробно описана в Земельном кодексе РФ. В этом случае земля должна быть разделена на определенные части в натуре путем межевания, а на каждую долю нужно оформить свидетельство о праве собственности того или иного владельца. И все же, чем данная сделка отличается от продажи целого участка? Главная особенность – при продаже доли третьему лицу необходимо учитывать желание всех совладельцев. Более того, для признания сделки правомерной должны быть соблюдены следующие условия:
- Необходимо получить согласие от каждого собственника участка;
- Все владельцы долевой недвижимости имеют преимущественное право на ее приобретение;
- Цену, названную потенциальным покупателям, уже нельзя отменить;
- Дольщики вправе оспорить сделку с третьим лицом в течение 3 дней с момента ее заключения;
- Необходимо выделить долю непосредственно перед продажей, поскольку она ценится гораздо выше, чем невыделенная часть.
К тому же, перед покупкой такого объекта недвижимости, следует знать о том, что не каждый участок может быть разделен на доли. Конкретных норм законодательства, регулирующих этот вопрос, нет, но в каждом регионе существуют свои ограничения, касающиеся минимальной площади земли.
Продавая земельный участок или его долю, нужно очень серьезно подойти к оформлению договора купли-продажи, ведь этот документ – один из видов обязательств по передаче имущества другому лицу. В большинстве случаев он заключается в письменном виде и подлежит государственной регистрации, причем заверять его у нотариуса совсем не обязательно. Согласно требованиям законодательства, договор должен содержать следующие пункты:
- Вводную часть. В первую очередь, необходимо указать прописью дату и место составления документа. Там же, в шапке соглашения, напишите паспортные данные частников сделки, которых принято обозначать как «продавец» и «покупатель»;
- Предмет договора. Подробно опишите основные характеристики земельного участка, а также укажите место его нахождения, общую площадь, цель использования и наличие на его территории построек. Укажите документы, на основании которых вы считаетесь собственником данной недвижимости, например, договор купли-продажи или договор дарения;
- Плату по договору. Закрепите за конкретной частью земли ее цену и укажите срок получения денежных средств;
- Сведения об обременении. В этой части продавцу следует поставить покупателя в известность, что на данный участок не распространяются права третьих лиц в связи с арендой, залогом или другим временным пользованием;
- Обязательства сторон. Здесь следует написать, что продавец обязуется передать долю участка, а покупатель, в свою очередь, обязуется его принять. По усмотрению участников можно указать и другие условия сделки;
- Заключительные положения. Укажите, кто из сторон несет расходы по заключению договора, перечислите все документы, которые прилагаются к нему и, наконец, не забудьте прописать количество экземпляров соглашения.
Особенности договора купли-продажи
Соглашения продажи земли оформляются на основании статей 549-551 ГК. Следует избрать письменную форму, с обязательным включением таких элементов:
- реквизитов сторон. От физлиц необходимо указание ФИО и паспортных данных;
- предмета договора. Параметры земельного участка конкретизируются, чтобы безошибочно провести его идентификацию. Понадобится указание кадастрового номера (согласно с постановлением ВАС № 54 за 2011 год, этого вполне достаточно для индивидуализации), площади, месторасположения, категории землепользования, правоустанавливающего документа;
- прав и обязанностей сторон;
- цены. Опустив указание цены надела в соглашении, стороны превратят сделку в ничтожную. Соглашаясь оплачивать в рассрочку, покупатель признаёт, что до завершения выплат надел остаётся заложенным у продавца, в ипотеку – у кредитного учреждения;
- сведений по обременениям и ограничениям. Если такие существуют, принято указывать конкретные виды;
- порядка, согласно которому объект переходит к новому владельцу. Условия прописываются, основанием передать становится акт приёма-передачи. Его прилагают к соглашению;
- подписей.
В п. 2 ст. 37 ЗК РФ перечислены условия, которые не следует включать в текст соглашения ввиду их недействительности.
Как выглядит договор купли-продажи доли земельного участка?
Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Как выглядит договор купли-продажи доли земельного участка?
Передача прав собственности на долю земельного участка должна быть оформлена путем составления договора (соглашения) о купле-продаже доли земельного участка.
Предметом такой сделки могут быть доли земель, имеющих сельскохозяйственное назначение.
Особенностью такой сделки является то, что объект соглашения не выделяется из общей массы участка земли, так и остается долей, то есть земельный участок может принадлежать нескольким собственникам.
Сторонами соглашения является продавец (собственник доли земельного участка), покупатель (может быть как физическое лицо, так и юридическое лицо).
Перед тем как заключать и подписывать соглашение, собственник должен представить документы, подтверждающие наличие этого права. Не допускается передавать права собственности на объекты, на которые наложены обременения. Информация об отсутствии обременений должна быть подтверждена соответствующей выпиской из уполномоченного органа.
В случае сокрытия этой информации продавец может быть привлечен к ответственности.
До подписания соглашения стороны должны оговорить стоимость доли участка, а также процедуру расчета.