Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Без штампа в паспорте: как безопасно купить квартиру в гражданском браке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.
Если сначала купили жилье, а потом поженились
Поэтому и здесь стоит подготовиться к возможному разделу имущества заранее. Во-первых, как уже было сказано выше, можно сразу выделить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решит официально зарегистрировать брак, она может заключить брачный контракт, указав в нем, что это имущество нажито совместно и подлежит разделу как приобретенное в браке, то есть по Семейному кодексу.
Но все-таки, как говорят риелторы, самый надежный вариант страховки — это покупка недвижимости в официальном браке.
Но суд не будет назначать долю собственности за неимением доказательств. А в качестве доказательства того кто правый, может выступать следующий набор документов и показаний:
- сожительство (люди относительно долгое время проживали вместе и строили собственную семью);
- ведение общего быта (наличие общего бюджета, где траты и доходы велись совместно);
- покупка собственности проводилась за деньги обоих (доказать поможет платежная документация банка, где брался совместный займ, документы из банка, где указаны доходы и расходы каждого члена пары);
- имущество использовалось совместно (в качестве доказательств можно представить фото или видео, также могут использоваться показания свидетелей: родственников, друзей);
- гражданские супруги совершали покупку вместе, и имеются указания доли каждого в сделке.
Правила оформления квартиры
Лучшим способом отстоять свои права при покупке жилья в неофициальном браке является оформление квартиры в общую долевую собственность, когда у каждого есть своя доля. В таком случае уже не потребуется доказывать, что оба принимали участие в приобретении жилья, потому что в момент покупки у каждого из пары была официально установлена доля, внесенная в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
При этом доли могут быть не только равными, но и неравными. Размер доли зависит от размера денежных средств, отданных каждым участником гражданского брака на приобретение жилья. И каждый из пары может на законном основании делать со своей долей что угодно — продать, подарить или завещать кому-либо. Однако преимущество в таком вопросе будет на стороне второго совладельца квартиры.
Особенности и нюансы, на что следует обратить внимание?
Для людей, которые живут без официального брака, но при этом хотят оформить ипотечный кредит, есть некоторые нюансы. Ведь все ровно такая степень родства не всегда является надежной.
Для того, чтобы в результате расставания не оставалось вопросов кому принадлежит имущество, следует заранее решить этот вопрос между собой.
Если мужчина и женщина официально трудоустроены и имеют стабильный доход, то в таком случае лучшим вариантом и гарантией для обоих станет совместная собственность или общая долевая.
Особенности ипотеки:
- В договоре должен быть прописан пункт, в котором указано, как именно поделена квартира, пополам или у кого-то большая часть. А также распределение кредитных платежей. Таким образом, имея чеки и квитанции каждый из собственников может доказать свое право на владение этим имуществом.
- В случае ссоры или расторжения отношений, оба заемщика обязаны погашать кредит. Если одна из сторон перекладывает свою обязанность на другую, то такое поведение может оспариваться в судебном порядке.
- Совместное владение жильем представляет собой совместную ответственность, таким образом, обе стороны отвечают за свое имущество.
Как оформить квартиру
В Гражданском и Семейном кодексе говорится, что приобретенное в браке имущество, принадлежит обоим супругам в равных долях, такой привилегии нет у людей, живущих вместе без регистрации брака. По закону имущество принадлежит тому, на кого оформлен договор, поэтому для безопасности покупку необходимо оформлять на двоих, особенно такую крупную, как жилье. При регистрации права собственности каждому из партнеров будет выдано свидетельство о праве собственности на долю, указанную в договоре. Даже если жилье было куплено на деньги одного из партнеров, собственниками станут оба, что послужит достаточной гарантией не остаться на улице после прекращения отношений.
Каждый может делать со своей долей, что захочет — продать, подарить, обменять, передать по наследству или завещанию. Перед продажей или обменом будет действовать право преимущественной покупки. Один из собственников не может продать свою долю, не предложив ее выкупить второму собственнику, назначит любую цену. Если он откажется покупать, тогда долю можно будет продавать кому угодно, но по цене не ниже той, которая предлагалась партнеру.
Вы должны понимать, что даже прожив много лет, по закону незарегистрированные партнеры друг другу посторонние люди и они не могут унаследовать имущество, только если это не прописано в завещании. Наследниками станут дети, родители и другие родственники того партнера, которому принадлежит доля в имуществе. Также на таких партнеров не распространяются налоговые льготы, как, например, в сделках дарения между родственниками.
Приобретая недвижимость, партнерам необходимо заключить договор купли-продажи квартиры. В это случае лучше воспользоваться услугами риелтора или адвоката, которые помогут разобраться в правовых нюансах.
Как оформить договор купли продажи
Если оформление договора купли-продажи на обоих партнеров по какой-то причине невозможно, можно совершить сделку на одного из них, оформить право собственности и позже передать долю в праве собственности на недвижимость второму партнеру. Передачу можно оформить договором дарения или купли-продажи доли. Сделка будет облагаться налогом, но она так оба партнера смогут стать собственниками доли недвижимости.
Бывает такое, что при покупке недвижимости оба партнера отдают свои деньги, но договор заключают только на одного из них, рискуя остаться ни с чем. Но даже в такой ситуации можно защитить свои права. Когда возникает конфликт по поводу раздела имущества, у второго партнера есть возможность доказать свои права на спорную недвижимость в суде. Такое возможно в случае, если партнер-несобственник сможет доказать, что он вложил в покупку свои деньги. Например, кредит на покупку был взят на его имя или деньги продавцу были переведены с его счета в банке — денежный источник указывается в договоре купли-продажи. Все это можно подтвердить документами (чеки, выписки с банковского счета), которые свидетельствуют, что конкретные деньги были потрачены на приобретение этой недвижимости.
Немаловажным фактором имеют и вложения, которые увеличивают стоимость недвижимости. Если большой ремонт квартиры принадлежащей одному партнеру был оплачен вторым, право собственности остается тем же самым, но у партнера, вложившегося в ремонт или перестройку есть право потребовать переоформить долю в праве собственности на себя. Необходимо только доказать увеличение стоимости недвижимости после переделок и тогда долю, соответствующую сумме, на которую увеличилась рыночная стоимость, можно будет записать на вложившегося партнера.
Как оформить ипотеку в гражданском браке – рассмотрим все варианты
Допустим, регистрация отношений в ЗАГСе нежелательна. Какой выбор есть у незарегистрированной пары:
- Кредит и квадратные метры полностью оформляются на одного человека. Второе лицо по документам не имеет к приобретаемому жилью никакого отношения.
- Один человек получает кредит и жилье, второй – является поручителем. В таком случае второе лицо обязано нести расходы по оплате займа в случае возникновения трудностей. Но при этом по–прежнему не имеет на квартиру никаких прав.
- Ипотека и собственность оформлены на двух человек – они выступают созаемщиками. А жилое помещение получают в долевую собственность. При этом в договоре прописаны обязанности каждой из сторон.
Совместная ипотека вне брака в долевую собственность – самый справедливый вариант
Если за жилье собираются платить оба, самый простой способ обезопасить себя – изначально поделить квартиру на части. Это могут быть равные доли или неравные. Не обязательно – 50/50. Можно предусмотреть соотношение 30/70 или 20/80. Таким образом, собственность распределяется пропорционально вкладу каждого из супругов.
Оплачивать кредит супруги также будут пропорционально. Либо поровну либо в соответствии с выделенными долями. Обратите внимание, что оформить квартиру на двоих в гражданском браке удобно при получении налогового вычета и при использовании средств материнского капитала. Допустим, у женщины есть средства, полученные на детей в предыдущем браке. Она сможет использовать их на оплату своей доли.
Важно! Если муж и жена расходятся, каждый из них остается собственником своей части жилья. Владелец может продать или завещать свою долю другому лицу, но право преимущественной покупки будет у бывшего супруга.
Гражданский брак: что это?
Гражданским браком называются «фактические брачные отношения». На уровне законодательства это понятие не закреплено. В Беларуси браком считается союз, зарегистрированный в органах ЗАГС. Приобретенное во время брачных отношений имущество считается совместно нажитым. Исключение — имущество, полученное по наследству или в дар. В незарегистрированном браке у пары не может быть совместной собственности. Нормы правовой защиты супругов не будут распространяться на стороны в такой паре.
Когда фактические отношения прекращаются, а у пары уже есть имущество, которое приобреталось в этот период, то одна из сторон рискует остаться ни с чем. Например, если в покупке квартиры участвовали оба гражданских супруга, а оформлена она на одного из них, то в случае расставания получить возмещение вложенных средств будет очень трудно.
Может ли гражданская жена претендовать на квартиру
Наиболее острым в парах остается вопрос раздела недвижимости: кто и в каких долях может претендовать на квартиру. Если жилье является собственностью гражданского мужа, то женщина, с ним проживающая, прав на таковое при разделе имущества в 2022 году иметь не будет. Если квартира покупается на совместные деньги, то необходимо оформлять ее в общей долевой собственности. В противном случае гражданской жене не удастся отсудить свою часть.
Бывают и такие ситуации, когда, например, квартира является личной собственностью одного. Но в процессе совместного проживания в ней делается хороший ремонт за счет общих денег или личных средств второго «супруга». В таком случае, как и при официальном браке, можно доказать факт личных капиталовложений. Тогда судья пойдет навстречу, и в зависимости от вложенной суммы или выделит в квартире долю, или обяжет собственника выплатить денежную компенсацию для гражданской супруги.
Преимущества и недостатки
Кредитору безразличны отношения, связывающие заёмщиков. Для самих участников гражданского союза ипотека в добрачный период имеет плюсы и минусы.
Среди достоинств выделяют:
- равенство параметров кредитования лицам, состоящим в официальном зарегистрированном браке;
- снятие «обременительной» необходимости посещения ЗАГСа для оформления кредита;
- приобретение жилья в совместную собственность после выплаты кредитных обязательств;
- повышение денежного займа посредством увеличения общей суммы дохода в результате суммирования.
Ипотека в гражданском браке
Раньше банки отказывали в кредитах парам, официально не зарегистрировавшим брак. Теперь они смягчили требования, и гражданские супруги могут вместе взять ипотеку.
«В данном случае, если сделка ипотечная, двое физлиц просто выступают в ней созаемщиками, а после закрытия кредита и снятия обременения оформляют собственность в заранее определенных долях, — пояснила председатель совета директоров Ирина Доброхотова. — Плюс такой сделки в том, что банк учитывает доходы обоих физлиц, соответственно, можно рассчитывать на более существенный кредит».
Ипотека — это простой и надежный способ покупки жилья в гражданском браке, чтобы права всех сторон были защищены — оба созаемщика имеют право на долю, добавляет управляющий партнер Мария Литинецкая. Доля каждого будет являться залоговым обеспечением по кредиту.
Проблемы могут возникнуть, если один из созаемщиков вдруг перестанет платить. Например, партнеры договорились, что ежемесячный платеж делят пополам, поэтому и доли в квартире у них 50 на 50. Но, скажем, через один-два года решили расстаться, и один из них перестал вкладываться в ставшую ненужной ипотеку.
Это важно знать: П 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ: право залога у продавца на квартиру
«Если бы такая ситуация произошла между официальными супругами, не заключившими брачный контракт, и дело дошло до развода и раздела имущества, квартира была бы признана совместно нажитым имуществом и поделена поровну, — рассказала Ирина Доброхотова. — В случае когда созаемщики по закону не родственники, тот, кто исправно платит по кредиту, может договориться с банком, чтобы составить к ипотечному договору дополнительное соглашение и перерегистрировать ипотечный договор на себя — соответственно, и квартиру полностью оформить в дальнейшем на себя. В этом случае денежный вклад первого созаемщика будет нивелирован, и он останется ни с чем».
Особенности получения ипотеки в гражданском браке
Отсутствие в паспорте печати о браке в настоящее время не является для банков ключевым фактором. Кредитору больше всего важно платежеспособен клиент или нет. Поэтому проживающие вместе люди могут получить жилищный займ, но не могут получить льготные условия и дотации государства.
Одной из таких форм поддержки является программа «Молодая семья». Одним из главных условий для участия в ней является нахождение пары в зарегистрированном браке.
Еще одним недостатком покупки квартиры на заемные средства в гражданском браке – при расставании недвижимость достанется тому, на кого она зарегистрирована. Это значит, что купленная квартира останется у того супруга, с кем банк заключил договор на ипотеку.
Чтобы застраховать себя от потери вложений необходимо сохранять все документы об оплате. К примеру если жилье оформлено на имя женщины, то при наличии квитанций о внесении платежей по ипотеке мужчина по решению суда может получить долю в квартире.
Ипотека для не состоящих в браке: плюсы и минусы
Бывает так, что у партнеров запутанная семейная история, есть дети от предыдущих браков, проблемы с кредитной историей и подтверждением белой зарплаты. В таком случае оформление ипотеки в гражданском браке может нести определенную выгоду. Можно договориться с супругом/супругой, кто формально будет собственником, а кто реально оплачивает расходы по обслуживанию кредита.
Но в случае ссоры или расставания устный договор не будет являться доказательством в суде. Жилье отойдет тому, кто значится его владельцем.
В целом минусы незарегистрированных отношений при заключении ипотечного договора сводятся к следующему:
- сложный раздел имущества через суд в случае расставания;
- необходимость фиксировать свои расходы на оплату кредита документально;
- ущемление прав детей (если женщина не является супругой и не имеет формальных прав на квартиру, то детей могут даже не прописать по данному адресу);
- невозможность воспользоваться льготными программами (например, для многодетных или молодых семей).
Могут возникнуть сложности при оформлении ипотеки в гражданском браке с материнским капиталом. Часто кредитный договор оформляют на мужа. Ведь жена находится в декретном отпуске – ее доходы совсем малы. В то же время маткапитал направляется на погашение долга только в том случае, если заемщиком выступает законный супруг.
Законодательные тонкости
Прежде чем узнать, можно ли взять ипотеку в гражданском браке, необходимо ознакомиться с нормами действующего российского законодательства.
Дело в том, что такое понятие как «гражданского брак» не прописано ни в одном нормативном документе, поэтому любые неузаконенные отношения будут считаться простым сожительством, не имеющим каких-либо правовых последствий.
В силу этого любая недвижимость, купленная в гражданском браке и оформленная на одного из супругов, не будет считаться совместно нажитой. Это значит, что при расставании каждый получает ровно столько, сколько было записано на его имя.
Так как же взять ипотеку на двоих в гражданском браке, чтобы избежать конфликтов? Есть два разных варианта. Рассмотрим каждый из них.