Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «7 шагов, которые помогут быстро продать земельный участок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
Подготовка участка к продаже
Выполните эти три действия, чтобы продать земельный участок быстрее и, возможно, дороже.
Вынос границ земельного участка можно заказать или использовать метки, оставленные специалистами после межевания
Как продать участок земли быстро в Московской области:
- Выделить границы колышками до 2 м высотой и натянуть ленту. Покупателю проще определить границы участка и оценить его размеры визуально даже по фотографии. Низкие колышки до 1 м лучше не использовать. Они могут зарасти травой, а зимой пропадут из вида в снегу. Огородив участок, вы еще на фотографии покажете, что участок размежеван.
- Убрать лишнее: ветхие строения, большие камни, старые деревья, мусор и хлам, остатки кострищ, скосить траву. Это позволит сфотографировать участок в лучшем виде и подготовить его к просмотру.
- Провести инженерно-геологические изыскания (георазведку участка под строительство). Многие продавцы участков считают, что георазведка — это проблема покупателя. Но давайте подумаем. Есть два похожих участка на одной территории. Участок с готовой георазведкой стоит 530 000 р., у соседа без информации о почве и недрах — 500 000 р. Покупатель скорее обратит внимание на участок с готовой георазведкой. Ведь он еще до покупки будет знать, что скрывает земля.
Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.
По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.
«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Предпочтение самостоятельной продажи земли может быть спровоцировано следующими фактами:
- Завышенная стоимость на землю из-за комиссии от недвижимого агентства. Нужно понимать, что комиссионные начисления платит покупатель, однако высокая цена из-за комиссии может продлить период ее продажи.
- Продавец не хочет связываться с приставучими агентами недвижимости.
- Покупатели охотнее приобретают недвижимость у собственника, чем у агентства.
- Если звонки вовсе не поступают, то стоимость участка возможно снизить, а если спрос повышенный – увеличить.
- Часто самостоятельно продать недвижимость можно гораздо быстрее.
Грамотный риелтор начнет вас уговаривать на то, чтобы подписать договор о том, что вы не будете ни с кем сотрудничать и не размещать нигде объявлений самостоятельно. Этим агент старается ограничить ваш поток прямых покупателей и предельно повысить шанс на собственную комиссию.
Но у такого метода самостоятельной продажи есть, конечно, и минусы:
- Постоянные звонки и общение с покупателями;
- Вы будете тратить свое время на то, чтобы показать участок;
- Приготовление документации для проведения сделки;
- Нет определенности с датой продажи.
Теперь стоит разобраться в процессе продажи и каким образом возможно провести ускорение процесса продажи. Изначально потребуется отыскать покупателя, который предпочитает срочно купить недвижимость. Главную роль в стремительной продаже играет результативное размещение рекламы посредством многочисленных источников.
Продажа дома без электричества
Зачастую в перечне объявлений возможно увидеть продажу участка, где указано, что электросети и газовые трубы проходят по границе земельного надела, а сам участок не имеет подключений ни к чему. Но этот нюанс о том, что все проходит по границе участка, вовсе не значит, что вы без особых проблем сможете подключить свой построенный дом.
Компании, которые ответственны за подключение к инженерным сетям, не всегда имеют возможность выдать разрешение на подключение к сетям. Так, к примеру, можно не получить разрешения на подключение к газу, так как труба, идущая по поселку, не обладает необходимым уровнем мощности. В таком случае дом будет без газа.
С электросетями тоже все может быть не совсем гладко. Подключение без посредника зачастую обладает большим количеством трудностей, так как сети могут принадлежать частным лицам. В этой ситуации, покупателю, перед тем как он купит землю, следует провести уточнение вероятности подключения участка к коммуникациям, а еще заранее уточнить цену подключения и законность.
Земельные участки, где газовые и электрические сети пролегают по границе участка, без вероятности подключения к сетям, обладают невысокой ценой в сравнении с землей, которую можно подключить либо которая уже подключена к инженерным сетям.
Но с подобными участками следует быть предельно внимательным и кропотливо проводить проверку всех документов, уточняя все тонкости, чтобы затем в последующем вам удалось избежать сложности с подключением и оформлением.
Как продать земельный участок быстро и выгодно: подготовка
Перед тем, как размещать объявления самостоятельно или обращаться к риелторам, необходимо подготовить товар для продажи – заняться его внешним видом:
- Произвести покос травы, убрать сухие ветки.
- Обработать имеющиеся садовые деревья – спилить высохшие сучья.
- Перепахать старые грядки – сделать площадь под огород однородной.
- Привести в порядок систему водопровода и полива, если имеются поломки.
- По возможности выровнять рельеф – участок должен быть удобным для посадок и строительства.
- Если почва давно эксплуатируется без удобрения, будет нелишним завести чернозем и рассыпать ровным слоем. Это повысит ее привлекательность для садоводов и огородников.
- Убрать мусор, ветхие постройки и предметы, которые не подлежат к использованию.
- Отремонтировать и покрасить забор, заменить старые ворота и калитку.
- Можно повысить ценность надела, посадив плодовые деревья, которые хорошо приживаются и плодоносят в данной климатической зоне.
Характерные особенности продажи дачи на 6 сотках в СНТ в Подмосковье.
Ежедневно просматривая объявления о продаже загородной недвижимости по Московской области, наблюдаю низкое качество экспозиций. Кустарщиной веет отовсюду, сплошь и рядом в рекламе чувствуется непрофессионализм исполнителя. Тёмные фото, куски, углы, в кадре беспорядок – по участку и комнатам разбросаны личные вещи. Складывается такое ощущение, что снимки сделаны из подполы (скрытой камерой) или в момент съёмки человеку били по рукам. Ничего не понятно – что из себя представляет объект. Про обращения к потенциальным покупателям вообще молчу! Хорошо если в описании предложения есть пару скромных строчек, а часто и этого в помине нет! Невольно возникает целая куча вопросов: «Что вы продаёте? Кому вы это хотите это продать? Почему такая сильно завышенная цена? Почему везде грязно, от чего не прибрались?» Ох, уж эти культяпкины! Смотреть не охота, не то чтобы звонить!
Как подготовить землю к продаже?
Стоит отметить, что купля-продажа земли в РФ регламентируется законом. К которому всегда можно обратиться. Все участки зарегистрированы и прежде, чем продавать, нужно удостовериться, правильно ли ваша земля оформлена и имеете ли вы на нее право. Сбор документов – самый первый и важный этап в продаже земли.
Необходимая документация:
-
Кадастровый паспорт. Все участки – учетная собственность РФ, они имеют свой номер и план с подробным описанием земли. Этот документ обязательный в любом случае, и если по каким-то причинам его нет, необходимо:
- Произвести межевание – определение границ вашей земли. Для этого необходимо взять все документы на землю и обратится в специальную фирму, занимающуюся данными вопросами. Приедут специалисты, точно измерят границы, установят межевые знаки, подготовят план участка.
- Передать в Государственный фонд готовый план с описанием земли и получить кадастровый паспорт. Любая операция с землей без кадастрового паспорта считается незаконной. Не для всех участков межевание дается легко. Спорные вопросы возникают, если земля:
- охраняется законом;
- имеет границы общего доступа;
- не имеет точного наследника;
- связана с судебными тяготами;
- самостоятельно захвачена.
- Свидетельство о праве собственности. Выдают в Регистрационной палате при наличии кадастрового паспорта. Надежный, законный документ дающий право владельцу делать со своим участком все что угодно.
- Документы, подтверждающие право на собственность. А именно: акт дарения, договор купли-продажи, наследство, завещание, договор мены, судовой акт. Если земля является собственностью садоводческого кооператива нужен согласованный протокол от уполномоченного лица, которое несет ответственность за участок.
- Справка о том, что участок не имеет каких-либо обременений. Ее выдают сроком на 10 дней в Россреестре. Для этого нужно оплатить пошлину и предоставить паспорт гражданина России.
- Согласие одного из супругов, если землю приобрели в браке.
- Технический паспорт из БТИ на постройки, располагающиеся на участке. При отсутствии таковых, БТИ все равно выдает справку подтверждающую данный факт.
- Договор купли-продажи.
- Чек об уплате госпошлины.
- Паспорта и регистрационные номера участников сделки.
Советы по поиску покупателя
Ищите своего покупателя везде, в интернете, в газетах. Обратитесь к риелторам, можно даже не заключать с ними договор, но пускай занесут вашу недвижимость в базу данных. Если решились на договор, то в нем не должно содержаться пункта о том, что продавец не вправе по собственной инициативе его расторгнуть и запрет на использование других методов поиска покупателя.
Говорите о своем желании продать землю близким, друзьям и знакомым, расскажите коллегам. «Сарафанное радио» зачастую лучше срабатывает, чем самое дорогое объявление на самом популярном сайте. Расклейте объявления в поселке, где продаете участок, около своего дома и работы, где только можно.
Следует знать, что самый низкий спрос осенью и зимой. Быстрее получается продать любую недвижимость летом или весной.
Продажа участков осуществляется двумя способами
С помощью посредников или собственными силами. Старому владельцу предстоит столкнуться с такими этапами:
- определение цены недвижимости (с учетом актуальных рыночных цен);
- подготовка пакета документов, которые нужны для сделки;
- поиск потенциальных покупателей;
- составление договора;
- оплата налогов.
Обращаясь за помощью в специализированные фирмы, вы сможете быстрее продать участок. Подбор недвижимости, помощь в оформлении документов и ускорение процесса продаж – не единственные услуги, которые предлагает наша компания. Желая продать участок и обратившись к нам, вы сможете рассчитывать на такие преимущества:
- экономия времени – есть возможность уделить время более важным делам, а мы будем общаться с потенциальными покупателями и ездить на осмотры;
- защита от рисков – все договора составляются нашими нотариусами;
- хорошие условия продажи – мы помогаем определить адекватную цену участка.
Некоторые участки находятся в поле, и крайне трудно определить их границы. Для этого и нужны специалисты, которые не только разберутся с площадью, но и правильно оценят участок, а также покажут все его достоинства потенциальным покупателям.
Землевладелец вправе самостоятельно определять цену, за которую он намерен продавать недвижимость, однако более эффективно рассматривать стоимость, исходя из среднерыночных расценок и обстоятельств продажи. Помочь в установлении правильной цены поможет экспертная оценка профессиональной службы.
При определении приемлемого уровня цены, покупатель должен учесть множество параметров:
- Площадь продаваемого объекта.
- Удаленность от крупных развитых населенных пунктов.
- Близость расположения транспортных узлов, трасс, удобный подъезд.
- Назначение отчуждаемой земли (цены на дачные участки и сельхозугодия будут различаться).
- Развитие инфраструктуры, близость социально-значимых объектов (магазины, поликлиники, школы, обслуживающие компании).
- Наличие или возможность подведения инженерных коммуникаций (газ, вода, электричество).
- Присутствие на территории различных построек, имеющих значение для покупателя (хозпостройки, теплицы, бани, иные сооружения).
- Окружающая среда, близость природных объектов (лесные массивы, водоемы) и, наоборот, промышленных экологически опасных зон.
- Особенности топографии, рельефа участка.
- Ценность самой земли с учетом подходящей почвы, грунта (при оценке наделов для сельскохозяйственных работ или строительства).
Шаг 5. Сбор полного пакета документов
Для того чтобы осуществить продажу земельного участка, двум сторонам необходимо подготовить следующие документы:
- Паспорта владельца земли и покупателя, их копии;
- Доверенность, заверенная нотариально, если сделку оформляет не владелец, а третье лицо;
- Свидетельство права собственности;
- Кадастровый паспорт;
- Межевой план;
- Письменное разрешение супруга или супруги (заверенное нотариусом), если продаваемая недвижимость является совместно нажитым имуществом;
- Письменное разрешение на денежные средства жены или мужа покупателя (если он состоит в браке);
- Справка, подтверждающая отсутствие строений на участке;
- Если строения имеются, тогда необходимые документы на сооружения из БТИ;
- Правоустанавливающие документы (договор дарения, купли-продажи и т.д.);
- Справка об отсутствии обременения;
- Разрешение попечительского совета, если в сделке участвует лицо, не достигшее 18-летнего возраста.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Как определить оптимальную стоимость участка?
Для начала следует проанализировать цены на участки в данной местности и определить примерную цифру. При этом нужно учитывать следующие факторы:
-
Назначение земли. Участки под ИЖС, как правило, на 20-50% дороже земли с другими видами разрешенного использования;
-
Близость к коммуникациям. Если вдоль участка проходит линия электропередач, а рядом проложен газопровод, то это будет поводом увеличить заявленную цену на 20-30%;
-
Наличие обременений. К примеру, если участок является предметом залога по ипотеке, цена участка может быть снижена;
-
Транспортная доступность. Наличие хороших подъездных путей к участку позволит увеличить его стоимость.
Земля для сельского хозяйства
Оформление сделки купли-продажи сельскохозяйственного участка ничем не отличается от продажи земли под индивидуальное жилищное строительство. Разница только в назначении земли. Ее нельзя использовать под строительство жилых помещений, а только для выращивания садов, огородов и в качестве дачных хозяйств. Тем не менее, продать такой участок можно под индивидуальное хозяйство, например, путём регистрации ЧП, что позволит заниматься на участке малой фермерской деятельностью.
Основная сложность — подготовка необходимых документов, перечень которых зависит от целевого назначения объекта недвижимости и прочих особенностей. Поэтому, чтобы не затягивать процесс продажи, заняться документальным вопросом следует сразу же, без отлагательств.
Ни в коем случае нельзя игнорировать государственную регистрацию договора купли-продажи, без которой сделка будет признана недействительной. В случае несоблюдения законодательных норм, покупатель должен будет вернуть продавцу купленную собственность, а вот вернуть потраченные на неё средства уже вряд ли получится.
После того как появятся первые заинтересованные в покупке граждане, придется предоставить продаваемый земельный участок к осмотру. К этому этапу также нужно подходить со всей ответственностью, поскольку пословица «встречают по одежке» применима и к порядку проведения продаж. И земля — не самое главное. Прежде всего, это комфортное общение с продавцом. Работать с адекватными и понимающими людьми удобно и приятно, отчего хочется купить предложенный товар.
Нельзя забывать об элементарных правилах приличия. Пунктуальность, аккуратность и умение ввести понятный диалог – залог успеха. Кроме того, не лишним будет показать свою юридическую подкованность в порядке регистрации имущественных прав на объект, что обнадежит будущих собственников на скорое получение прав собственности на землю.
Наиболее востребованным форматом на подмосковном рынке загородной «вторички» эксперты считают таунхаусы эконом- и комфорт-классов, находящиеся не более, чем в 30 км от Москвы. Их срок экспозиции обычно не превышает 3 месяцев. Загородные дома и участки без подряда средней ценовой категории, расположенные в той же зоне, могу ждать покупателя до полугода, коттеджи бизнес-класса – 10-12 месяцев. С ростом удаленности от МКАД – особенно при преодолении отметки 80 км – увеличивается и срок реализации, в первую очередь, это касается участков.
«В целом, при адекватном ценообразовании у собственника есть хорошие шансы продать свой объект загородной недвижимости в течение года, – добавляет руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Однако бывают и сложные случаи, как, например, явно неудовлетворительное состояние дома или его расположение на обочине оживленной трассы – в таких ситуациях остается рассчитывать только на значительный дисконт».
Верным способом ускорить реализацию лота на массовом рынке загородной недвижимости является предоставление скидки. Для таунхауса достаточно дисконта в размере 3-5%, чтобы сократить срок экспозиции примерно на треть. Если речь идет о коттедже, даче или УБП, здесь катализатором процесса станет скидка 15-20% – она поможет найти покупателя в полтора-два раза быстрее.
Риэлторы говорят, что на нынешнем рынке «загородки» четко работает правило: если владелец объекта изначально устанавливает на него цену на 15-20% выше реальной рыночной, с большой долей вероятности он продаст его с течением времени на 25-30% ниже рынка.