Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Необходимо ли согласие супруга на покупку квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще всего, для совершения той или иной сделки достаточно, устного согласия супруга. Однако, при сделках с недвижимостью каждый, имеющий значение момент, должен быть подтвержден документально. Также как и передача денег от покупателя к продавцу не может быть заверена устно, а только надлежащим образом оформленной распиской, так и согласие нужно записать на бумаге и заверить в нотариальной конторе.
Необходимо ли согласие супруга на покупку квартиры в 2022 году?
Для начала обратимся к статьям Семейного кодекса, где сказано:
- совместно нажитое имущество в браке является для супругов общим. При разводе оно делится пополам, независимо от уровня дохода, если иные условия не предусмотрены брачным договором (ст. 34 СК РФ);
- по умолчанию считается, что покупка имущества согласована между супругами. Потому не требуется согласия ни устного, ни письменного (ст. 35 СК РФ).Однако, сделка оспорима, если будет доказано, что один из них не согласен или не знал о ней.
Необходимость оформления нотариального согласия супруга на покупку квартиры устанавливается в каждом конкретном случае. Обычно, если сделкой занимается риэлтор, то он рекомендует получить документ, когда второй супруг:
- не принимает участие в любых этапах сделки: осмотре квартиры, обсуждении покупки, подборе документов и т.д.;
- категорически не согласен с приобретением недвижимости.
Почему на практике согласие все равно попросят
Некоторые продавцы, застройщики, риэлторы или юристы с их стороны настаивают на предоставлении такого документа. При покупке квартиры на торгах организаторы без согласия не допустят к процедуре. С одной стороны, это неправомерно. С другой стороны, торги пройдут, а свою правоту придется доказывать на суде. Поэтому иногда проще оформить документ.
Продавцов пугает п. 2 ст. 35 СК — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»
Простыми словами — гражданин может втайне от супруга потратить семейные деньги и купить себе недвижимость. Поэтому супруг может попытаться через суд оспорить сделку. Именно «попытаться», а не выиграть. К тому же делать это нет смысла.
Во-первых, покупаемая недвижимость все равно считается общим имуществом обоих супругов — ст. 34 СК. Во-вторых, супругу на суде следует доказывать: 1) Что он был не согласен на покупку; 2) Что продавцы (другая сторона) знали о его несогласии — п. 2 ст. 35 СК. Такое доказать нереально. Конечно, только если он до сделки не отправил продавцам свое письменное несогласие. В-третьих, даже если суд будет на стороне супруга, придется возвращать купленную недвижимость продавцам, а с них взыскивать деньги. Если денег не будет, придется получать их частями очень долгое время.
Супругу проще уговорить продать купленную квартиру, разделить ее или через суд потребовать от супруга-покупателя половину суммы через иск о неосновательном обогащении.
Обязанность по представлению согласия супруга при государственной регистрации перехода права собственности на другого при покупке жилья отменена с 2017 года (п.4 ч.3 ст.9, ч.5 ст.38 закона 218-ФЗ).
Теперь при государственной регистрации перехода прав собственности сотрудники Росреестра не вправе затребовать согласие супруга на это действие. Регистрация будет проведена, но в выписке из ЕГРН будет указано, что оно отсутствует.
Однако, такие сделки могут иметь неблагоприятные последствия – оспаривание. Оно возможно только:
- в течение одного календарного года от даты, когда ему стало известно о совершении сделки или должен был о ней узнать;
- в судебном порядке;
- при отсутствии решения о разделе совместного имущества после развода.
Если суд примет решение о признании сделки недействительной, происходит возврат к первоначальному состоянию: продавец получает обратно квартиру, а покупатель – денежные средства, переданные за нее. Обычно при отсутствии нотариального согласия супруга суд встает на защиту его интересов.
Когда согласие не требуется?
В ряде ситуаций нет необходимости заручаться одобрением мужа или жены:
- квартира переходит к одному из супругов в порядке дарения или наследования. Такое имущество принадлежит ему единолично и не подлежит разделу в случае развода;
- наличие брачного договора, где прописано, что супруг или супруга имеют право совершать сделки без согласия второго;
- при последующей регистрации права долевой собственности на приобретаемую квартиру;
- имеется доверенность на проведение сделки, когда один из супругов наделяется полномочиями оформить сделку от своего лица, тем самым разрешает. Соответственно дублирование нотариального согласия на покупку квартиры нет необходимости;
- при составлении договора, где прописаны оба супруга в качестве покупателя. Имущество регистрируется, как совместная собственность на равных правах без выделения долей. Поскольку супруги фигурируют в договоре вместе, то автоматически имеется согласие;
- приобретается коммерческая недвижимость за счет средств, полученных от предпринимательской деятельности одного из супругов. Но здесь существует особенность, необходимо доказать, что потрачены деньги были именно на покупку коммерческого помещения. Поскольку случаев проживания в таком помещении довольно много, то регистрирующий орган может затребовать представить согласие супруга на его приобретение.
Когда согласие супруга на покупку земельного участка представлять не нужно
Если земельный участок покупается без организации торгов, то нотариально заверенное согласие супруга на покупку земли в собственность не требуется.
Поскольку изменения в Гражданском кодексе РФ с 2013 года предусматривают, что приобретенные участки земли не подлежат регистрации, это означает, что согласие супруга никто не спросит.
Если покупатель уверен, что в случае спора со своей второй половиной, он сможет доказать, что на покупку участка земли были потрачены личные деньги, то волноваться нечего. В такой ситуации отданные деньги не будут являться общими финансами.
В итоге, обязательство в предоставлении согласия супруга нарушает законные права и интересы граждан, поскольку инициирует для них дополнительный вид обязанности, которые законом не предусмотрен.
В каких случаях сделка может быть признана недействительной и оспорена
По общим правилам, заключать договоры в отношении общего имущества может любой из официально зарегистрированных супругов. Необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры (по нормам положений пункта три статьи 35 в российском Семейном кодексе), если:
- сделка имеет отношение к покупке или продаже недвижимых вещей, купленных в браке;
- она должна быть зарегистрирована в установленном порядке в Росреестре.
Если не соблюсти это правило, договор может быть признан недействительным. Сделка, которая совершалась одним из членов семейной пары в отношении вещей, относящихся к категории совместно нажитых, может оспариваться в судебном (принудительном) порядке в двух случаях:
- Один из членов семьи-собственников не знал о том, что планируется сделка, в связи с тем, что его не уведомили.
- Сторона договора заведомо знала, что вторая сторона не согласится на приобретение квартиры (второй пункт статьи 35 Семейного кодекса).
Иными словами, если супруг посчитает, что сделкой нарушены его права, при этом будет установлено, что его не оповестили о покупке – он может оспорить договор через суд.
✅ Как оформить согласие супруга на покупку квартиры
Документ может быть выдан у любого нотариуса. Вот что вам нужно сделать:
- Прийти лично к стороне, выдающей разрешение, в противном случае нотариус не имеет права заверять разрешение. Доверенность в этом случае неприемлема.
- Возьмите с собой следующие документы: Паспорт, свидетельство о браке, предварительный договор (если есть), квитанция об оплате пошлины (если нотариус не открыл на месте платежное агентство).
Стандартной формы согласия супругов на покупку квартиры не существует. Вы можете заполнить форму самостоятельно или получить ее у нотариуса. Заявление должно содержать следующую информацию:
- Дата и место подготовки (название места).
- Данные заявителя (мужа или жены), дающего согласие: ФИО, дата рождения, паспортные данные (номер, серия, дата выдачи, наименование органа, выдавшего паспорт), место регистрации.
- Сведения о супруге, осуществляющем сделку.
- Сведения о свидетельстве о браке (дата регистрации, регистрационный номер и орган, выдавший свидетельство).
- Разрешение на совершение определенных сделок (приобретение недвижимости).
- Указание на то, существует ли брачный контракт.
- Включение статей 34-35 Семейного кодекса, информация о правах и обязанностях сторон.
- Подпись заявителя (должна быть сделана в присутствии нотариуса).
Можно ввести дополнительную информацию о помещении:
- Цена: Если необходимо ограничить стоимость жилья определенной суммой;
- Адрес и некоторые характеристики конкретного объекта недвижимости (обычно применяется в договорах купли-продажи по ипотеке или за счет средств материнского капитала).
Если нет ограничений по стоимости и местонахождению недвижимости, супруг может согласиться на приобретение «абстрактного» жилья. В этом случае пишется предложение «По цене и на условиях по своему усмотрению».
В конце указываются данные нотариуса, подтверждение правоспособности заявителя, его личная подпись, печать и регистрационный номер. Документ выдается в единственном оригинале; при необходимости заявитель может запросить копии. В зависимости от того, как было приобретено имущество, оно затем направляется в регистрационную палату или кредитную организацию. Продавцам обычно не требуется разрешение, поскольку оно не является одним из обязательных документов сделки купли-продажи.
Прежде чем приобретать квартиру, супругам рекомендуется обратиться к нотариусу для составления письменного соглашения. В нем необходимо указать то, на каких основаниях будет заключаться сделка. Один из супругов может дать разрешение на покупку. Однако он не обязан этого делать, если не согласен с условиями сделки или считает нецелесообразным тратить семейный капитал, ввязываться в кредитные обязательства.
Обстоятельства, при которых обязательно оформление разрешения:
- Супруги не могут прийти устно к консенсусу;
- Кто-то из сторон сомневается в том, что не изменит свою позицию с течением времени;
- Стороны не составляли брачного контракта.
В большинстве же случаев супруги не оформляют согласие, поскольку нормы законодательства на этот счет противоречивы.
Можно ли провести сделку без согласия
Формально, совершение сделки без согласия второго супругадопускается законодательством, посколькусогласие супруга, оформленное у нотариуса, не входит в обязательный перечень документов для совершения сделок.
Тем не менеена практике это сделать практически невозможно по следующим причинам:
- получатель имущества по сделке при отсутствии согласия второго супругавряд ли согласится расстаться с денежными средствами, так как наличие данного документа является важнейшим правилом при проверке юридической чистоты квартиры,
- отсутствие согласия второго супругаможет быть выявлено при проведении регистрационных действий в службе Росреестра, после чего последует отказ в регистрации сделки,
- второй супруг имеет право оспорить куплю-продажу или дарение, совершенные без его согласия.
Можно ли совершить сделку без согласия, если второй супруг лично присутствует приоформлениидокументов?Присутствие супруга, дающего устное согласие, при подписаниидоговоране устраняет обязанность по удостоверению письменного согласия у нотариуса.
Какие документы нужно предоставить в банк для получения 450 тыс. рублей?
Для получения выплаты потребуются следующие документы:
-
заявление (форму можно получить в банке);
-
паспорт заявителя и паспорта детей (если дети в возрасте 14 лет и более);
- документы, подтверждающие материнство или отцовство (например, свидетельство о рождении, свидетельство об усыновлении (удочерении), свидетельство об установлении отцовства (материнства), решение суда);
- кредитный договор, если документы направляются через портал «Госуслуги»;
- договор поручительства в случае обращения поручителя и заемщика;
- согласие заявителя и детей на обработку персональных данных (форму согласия можно получить в банке).
Если вы приобретаете недвижимость (или доли) дополнительно потребуются документы, подтверждающие покупку, например:
- договор купли-продажи недвижимости (или доли);
- договор участия в долевом строительстве;
- договор об уступке права по договору участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие внесение паевых взносов члена жилищно-строительного кооператива или члена жилищного накопительного кооператива.
Если же вы использовали ипотеку для индивидуального строительства могут потребоваться:
-
договор подряда на строительство индивидуального жилья;
-
документы, подтверждающие завершение строительства жилого дома, регистрацию права собственности на указанное жилое помещение и передачу жилого дома в залог кредитору.
Документы могут быть поданы в подлинниках или в виде копий.
В каких случаях может потребоваться?
Законодательно согласие при взятии ипотеки требуется всегда. В статье 35 Семейного Кодекса указано, что все сделки, требующие государственной регистрации, обязаны заверяться нотариально.
Справка! Ипотечный заем, как раз, относится к категории процедур, которые требуют регистрации. Соответственно, необходимо предоставить нотариально заверенное согласие для совершения сделки.
Помимо этого, в 7 статье закона «Об ипотеке» сказано, что для совершения сделки необходимо согласие всех собственников.
Таким образом, документ необходим во всех случаях при взятии ипотеки.
Есть одно исключение. Если у супругов есть брачный договор, в котором указаны случаи, когда не требуется согласие, то предоставлять его не нужно. Брачный контракт может составляться до заключения брака или в процессе совместного проживания.
Таким образом, если супруг не в курсе о том, что вторая сторона приобрела квартиру, или не разрешает проводить данную сделку, то впоследствии он имеет возможность оспорить покупку. Согласно СК РФ, денежные средства, заработанные в браке, представляют собой общее супружеское имущество. В результате распоряжаться этими средствами (тратить их на приобретение жилья) супруги могут исключительно вместе, договорившись об этом.
В то же время законодательство РФ устанавливает ряд ситуаций, при которых согласие супруга необязательно, – например, стороны составляли брачный контракт и обговаривали в нем эти и другие нюансы.
Требуется ли согласие супруга на дарение квартиры?
Мы выяснили, что требуется согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариусов. А сейчас узнаем, требуется ли такой нотариально заверенный документ при ее дарении.
Так, Семейный кодекс гласит, что все сделки по недвижимости должны совершаться с разрешения второго супруга. К ним относят:
- продажу;
- обмен;
- дарение.
Чтобы составить такое соглашение нужно обратиться к нотариусу и заполнить бланк по образцу. В некоторых случаях нотариально заверенное согласие может быть заменено другими видами документов. Это происходит, если:
- квартира покупалась человеком до брака;
- если он получил ее по наследованию или в подарок (независимо от того, состоял ли он на тот момент в браке или нет).
Документ составлять не нужно, если при покупке недвижимости второй супруг изначально не имел на нее прав.