Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если владельцы ребенок и инвалид?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На самом деле, непосредственная необходимость заверять все действия и поступки относительно жилья с органами опеки и можно назвать основным «побочным эффектом» договоренностей, в связи с которыми жилье покупают для ребенка, а тем более для ребенка со статусом «инвалид». Лишь затем, ему исполнится восемнадцать лет или же после придания ему полной дееспособности ребенок наделяется полнейшей дееспособностью и сам распоряжаются собственными вещами без различных ограничений.
Порядок действий:
- Оформление справки о лицах, прописанных в квартире. Ее выдают в паспортном столе по запросу родителя или опекуна. Для получения справки необходимо предоставить паспорт родителя, паспорт или свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о праве собственности на жилье.
- Обращение в органы опеки и попечительства. Необходимо подать заявление на разрешение продажи жилья. Для этого требуется личное присутствие обоих родителей (даже если они разведены) и ребенка (если он в состоянии присутствовать). Родители должны предоставить доказательства, что после продажи квартиры ребенок будет обеспечен равноценной жилплощадью.
- Получение решения. Органы опеки и попечительства должны рассмотреть заявление в течение 2 недель. За это время специалисты устанавливают, не будут ли в результате продажи жилья ущемлены имущественные права ребенка. Если все в порядке, продажа жилья будет одобрена в письменном виде.
Подавать заявление обязаны оба родителя. Исключения возможны в таких случаях:
- Одного из родителей нет (ребенка воспитывает мать-одиночка или отец-одиночка).
- Один из родителей умер. Необходимо предоставить свидетельство о смерти.
- Один из родителей считается отсутствующим без вести, лишен родительских прав, уклоняется от уплаты алиментов более полугода, является недееспособным. Подтверждается решением суда.
- Один из родителей находится в розыске более 2 месяцев. Подтверждается справкой из УВД.
Несовершеннолетние и сироты
Несовершеннолетние участники любых сделок по отчуждению недвижимости освобождены от оплаты УПТХ уже на все 100%. C детей-сирот, оставшихся без попечения родителей, детей-инвалидов, находящихся в детских домах и интернатах, не взимается плата за услуги правового и технического характера в отношении любого нотариального действия.
Вне зависимости от наличия у ребенка обоих родителей или одного из них или их отсутствия несовершеннолетнему лицу полагаются льготы на нотариальное оформление сделок с недвижимостью. Так, с несовершеннолетних не взимается плата за услуги правового и технического характера по договорам отчуждения недвижимости, а также при заключении соглашения об определении размера долей в жилом помещении, приобретенном за счет средств материнского капитала. Также с них не будет взиматься и нотариальный тариф, если речь идет об удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества, расположенного в аварийном и подлежащем сносу доме.
В случае когда нотариальная форма удостоверения сделки с недвижимостью обязательна, тариф составляет 0,5% от стоимости объекта отчуждения, но не более 20 тыс. руб. Если сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то тариф варьируется от 0,1% до 0,4% в зависимости от стоимости жилья, а также наличия или отсутствия родственных связей между сторонами сделки.
Для каждого действия нотариуса законом установлен свой нотариальный тариф. Действия, при которых участие нотариуса требуется в силу закона, прописаны в Налоговом кодексе. Случаи, где обращение к нотариусу не является обязательным и выбор остается за заявителем, перечислены в Основах законодательства о нотариате. Например, величина нотариального тарифа для сделки по отчуждению квартиры стоимостью 2 млн руб., если обращение к нотариусу не обязательно, составит: 0,2% х 2 000 000 + 3000 = 7 000 руб. (если сделка происходит между родственниками) и 0,2% х (2 000 000 — 1 000 000) + 7 000 = 9 000 руб. (если сделка происходит между третьими лицами).
Если же нотариальная форма обязательна и речь идет, к примеру, о купле-продаже квартиры стоимостью 10 млн руб. (или даже больше), нотариальный тариф не будет превышать максимального порога в 20 тыс. руб.
Как продать квартиру без встречной покупки
Легче всего органы опеки разрешают продажу квартир со встречной покупкой — альтернативные сделки. Но есть случаи, при которых они не будут возражать о продаже даже без встречной покупки.
Если продаете квартиру для оплаты лечения ребенка или подопечного. В этом случае инспектор разрешит купить квартиру позже или меньшей площади. Вам надо будет подтвердить диагноз, необходимость лечения и денежные расходы.
Если выделите ребенку или подопечному долю в ином месте. Например, вы продаете квартиру, а взамен бабушка наделяет его аналогичной долей в своей квартире.
Если переезжаете в другой город, органы опеки выдадут разрешение при условии, что вы переведете деньги от продажи на счет подопечного, а потом в течение двух месяцев купите новую равноценную квартиру и уведомите об этом органы опеки. Еще более лояльными инспекторы будут если вы переезжаете ради смены климата по состоянию здоровья (например, из-за хронических заболеваний, врожденных патологий, аллергий и пр.) или если подопечному требуется специализированное учреждение, которого нет в вашем городе (коррекционная или спортивная школа, школа для детей-инвалидов).
Если покупаете квартиру по договору долевого строительства, разрешение выдадут при условии, что дом уже находится в финальной стадии строительства, а до переезда подопечный должен быть где-то зарегистрирован (прописан).
Если не можете сразу предоставить вариант новой квартиры, органы опеки могут разрешить вам продажу квартиру, с обязательством перевода денег на счет подопечного и скорейшей покупки новой равноценной квартиры. Новое жилье должно быть не хуже старого по площади, стоимости, количеству комнат, расположению и пр.
Если органы опеки настаивают на проведении сделки по продаже и покупке квартиры в один день, но это невозможно, принесите им предварительной договор на покупку квартиры. Также вы можете обратиться в суд. Но практика показывает, что всегда проще договориться, чем судиться.
На что обратить внимание продавцу при продаже квартиры с прописанным человеком
Чтобы продать квартиру наверняка, продавец должен решить вопрос с прописанными людьми. Не всегда удается выписать человека из квартиры до продажи. И чтобы сделку не отменили в будущем, нужно вопрос регистрации четко проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:
- продажа квартиры производится с прописанным человеком, из-за чего скидывают цену;
- продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи. Как правило, дается 2-3 месяца;
- выпиской будет заниматься покупатель после сделки. Но старый собственник будет оказывать всякую помощь. Например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.
В любом случае в договоре на продажу нужно указывать, что в квартире имеются прописанные, это требование закона. И ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
В остальном сделка совершается в обычном порядке.
Много неожиданного может ждать покупателя квартиры, в которой прописаны дети. Выиграть судебную тяжбу в таком случае трудно — приоритеты детей в нашей стране на первом месте.
Если Вы все-таки решили приобретать такую квартиру, взаимодействовать нужно с органами опеки.
Если «маленький» гражданин не имеет в собственности ни квадратного метра продаваемого жилья, то продавать можно без согласия опеки.
В остальных случаях без мнения органов опеки продажа невозможна. При этом каких-то конкретных форм взаимодействия с опекой нет. В целом защита прав несовершеннолетнего, которого выписывают из квартиры, сводится к следующему:
- ему должны предоставить иную недвижимость;
- квадратов в новом жилье несовершеннолетнему должно быть отведено не меньше, чем в старой квартире;
- новое жилое помещение должно быть с удобствами — никаких туалетов и рукомойников на улице.
Задаток при продаже квартиры
Задаток – еще один «камень преткновения» при оформлении договора купли-продажи квартиры. Главное правило – не давать большие суммы денег перед оформлением сделок по продаже недвижимости. Лучше всего, заручившись поддержкой юриста, заключить предварительный договор, в котором подробнейшим образом описать сумму задатка, сроки заключения основного договора и прочее. Вы также можете оформить предварительный договор у нотариуса – стоимость такой «визы» не будет стоить дорого, в отличие от нотариального подписания основного договора.
При подписании договора указывайте реальную, а не фиктивную (уменьшенную) стоимость квартиры, так как взыскивать с продавца действительную сумму сделки будет юридически невозможно.
Ограничения ребенка на распоряжение квартирой
Самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).
Следует разъяснить, что малолетними считаются граждане в возрасте до 14 лет. Несовершеннолетними – в возрасте от 14 до 18 лет.
«В соответствии с положениями ГК РФ (ст. 26, 28), малолетние и несовершеннолетние могут самостоятельно совершать лишь строго определённый круг сделок, — разъясняет Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр», — Сделки с недвижимостью, в том числе и на вторичном рынке, могут совершаться несовершеннолетними только с согласия их законных представителей, а в случае с малолетними – только их законными представителями. Что, касается недееспособных граждан, то сделки с недвижимостью с их участием могут совершаться их опекунами с разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ)». Возможности и желания родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом малолетнего или несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Для продажи квартиры, где ребенок является собственником необходимо получить документы:
- письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;
- предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.
Продажа жилья в котором прописан ребенок
Если у ребенка нет собственной доли, то такой имущественный объект можно продать без согласования с органами опеки. Подобная сделка предполагает предварительную выписку ребенка для избегания проблем с потенциальными покупателями.
Изменение регистрации происходит посредством подачи заявления в паспортный стол. Закон разрешает осуществление выписки только при наличии иного варианта жилья, тем самым происходит оформление регистрации по новому месту жительства. Прописать ребенка можно в квартиру или дом, который соответствует санитарным и техническим критериям, предъявляемым к категории жилых помещений.
Кроме того, ребенок должен обязательно прописываться на жилплощадь, которая принадлежит на правах собственности или используется по найму одним из родителей или законным представителем. Квартиры, находящиеся в муниципальном фонде не могут продаваться жильцами, т. к. они являются предметом собственности государства.
Можно ли выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры бабушки?
Нередки случаи, когда внук прописан у бабушки, а фактически живет в другом месте. Но в жизни бывает всякое, например, родственнице понадобилось продать жилье, а родители не спешат снимать отпрыска с учета. Так как бабушке выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры?
Здесь также придется обращаться в суд, причем обязательно необходимо заручиться поддержкой квалифицированного адвоката – дело предстоит непростое, ведь затронуты Конституционные права человека, а также права ребенка.
Можно ли выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры бабушки через суд и в каком случае судья однозначно откажет:
- иск подает заинтересованное лицо;
- несовершеннолетний – участник приватизации или собственник жилища, откуда снимается с учета.
Иск подается в районный суд общей юрисдикции в количестве экземпляров исходя из числа участников процесса. Он обязательно должен содержать:
- полное наименование судебного участка;
- данные заявительницы;
- данные ответчика, упоминания степени родства;
- суть проблемы;
- требование о снятии с учета;
- обязательное упоминание того факта, что родители зарегистрированы в другом месте;
- список прилагаемых бумаг;
- подпись, дата.
Риск продавца квартиры при продаже недвижимости
У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!
Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:
- Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
- Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
- Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
- Реализации ипотечной квартиры;
- Показы квартиры покупателям и посредникам;
- Продаже недвижимости в рассрочку;
- Отчуждение недвижимости при участии посредников;
- Найме неопытного посредника или юриста;
- На этапе заключения сделки.
Необходимые документы
Вместе с заявлением нужно предоставить органам опеки и попечительства следующие документы:
- Нотариальный запрос на разрешение продажи.
- Медицинские документы, подтверждающие необходимость переезда в связи с состоянием здоровья ребенка (по необходимости).
- Документы для подтверждения инвалидности.
- Документы для подтверждения других веских обстоятельств, обосновывающих необходимость переезда (по необходимости).
- Документы о подтверждении права собственности ребенка в приобретаемом жилье.
- Предварительный договор купли-продажи (если одновременной с продажей квартиры осуществляется приобретение нового жилья).
- Правоустанавливающие документы на жилье.
- Паспорта всех собственников. Для детей в возрасте до 14 лет – свидетельство о рождении.
- Техпаспорт, справка из БТИ.
- Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
- Выписка из домовой книги с указанием всех жильцов.
Можно ли продать квартиру, не подтверждая наличие нового жилья?
Законодательное регулирование сделок с недвижимостью, в которой прописаны несовершеннолетние, в основном осуществляется органами опеки и попечительства.
Несмотря на строгое требование предоставления ребёнку нового жилья, есть ряд ситуаций, когда органы опеки могут и не устанавливать такое требование:
- Семья переезжает в другую страну.
- Переезд в другой город РФ. Но в этом случае будет предъявлено другое требование – перевести деньги от продажи квартиры на специальный счёт, открытый на имя ребёнка.
- Куплена квартира в строящемся доме. В этом случае он должен быть построен больше, чем на половину и до переезда в эту квартиру ребёнок должен быть где-либо прописан.
Кроме этих случаев, есть особые ситуации, когда органы опеки могут разрешить купить новую квартиру с худшими условиями, чем в предыдущей. Это возможно, если:
- Ребёнок нуждается в дорогостоящем лечении. Тогда разрешается потратить деньги, оставшиеся после покупки новой квартиры, на такое лечение. При этом нужно сохранять все документы, подтверждающие оплату лечения.
- Ребёнку по состоянию здоровья нужно переехать в экологически чистый район города или даже в деревню.
- Ребёнок нуждается в регулярном посещении специального учреждения для детей-инвалидов, которого нет в городе его проживания. В этом случае также допускается покупка квартиры с худшими условиями, но в крупном городе.
Однако, нужно понимать, что ухудшение условия в новой квартире не должно нарушать санитарные нормы. Допускается:
- Уменьшение площади жилья.
- Отсутствие некоторой инфраструктуры в районе.
- Менее удобное расположение дома.
- Большее расстояние от дома до остановок транспорта.
Продажа квартиры с собственником инвалидом
Бывает так, что дееспособный гражданин не в состоянии передвигаться самостоятельно, тогда от его имени может действовать представитель по доверенности. Для оформления сделки нотариуса продавец имеет право пригласить на дом.
Если инвалид не в состоянии собственноручно расписаться в договоре, за него расписывается другое лицо – рукоприкладчик. Его подпись должна быть засвидетельствована нотариусом, о чем в договоре купли-продажи делается соответствующая пометка.
Кроме этого, продавцу на момент продажи желательно иметь при себе справку, подтверждающую его дееспособность. Поскольку ее может потребовать покупатель. Это связано с тем, что при наличии инвалидности не всегда возможно визуально убедиться в том, что человек отдает отчет своим действиям.
Вопрос очередности и того, как получить жилье инвалиду 1 группы, и в целом моментов предоставления жилья на сегодняшний день имеет деление по временному признаку. Так, принято различать инвалидов, вставших на учет до 1 января 2022 и после этого срока.
- размеры жилых площадей, имеющихся в пользовании инвалида и его семьи, ниже установленной нормы;
- жилье не отвечает требованиям санитарных и технических норм;
- в квартире или доме проживают несколько семей, в составе которых имеются члены с еще более тяжелыми недугами и заболеваниями;
- инвалид проживает в квартире с гражданами, с которыми он не в родстве;
- льготы при покупке жилья инвалидам 3 группы предоставляются, если они проживают в общежитиях и коммунальных квартирах, а также длительное время проживают в квартирах, принадлежащих другим людям.
Как получить бесплатное жилье от государства, и кто имеет на это право
Во-вторых, пользоваться жильем из государственного фонда могут нуждающиеся в этом госслужащие, бюджетники, военные и депутаты. И, в-третьих, бывают такие случаи, когда человек не справился с выплатами по ипотеке, и его единственное жилье, бывшее в залоге, как говорится, ушло за долги – было приобретено местным исполнительным органом в соответствии с Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях». Люди в таком катастрофическом положении тоже обеспечиваются государственным жильем.
Если в семье есть страдающие заболеваниями, указанными в списке заболеваний (см.выше), то ему предоставляется отдельная комната. Также площадь получаемой квартиры может быть больше, если в семье есть беременная женщина со сроком беременности более 22 недель.