Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долгая отдача. Когда стоит рефинансировать кредит и как это сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Средняя ставка по необеспеченным потребкредитам на любые цели до конца года будет, вероятнее всего, находиться на уровнях, близких к 20% годовых, считает старший управляющий директор рейтингового агентства НКР Александр Проклов.
Формула и пример расчета неустойки по ставке рефинансирования
С начала 2016 г. ставка рефинансирования равняется ключевой, которая меняется несколько раз в год. Это следует учитывать при расчете. Если попадают периоды с разными ставками ЦБ РФ, значит, делается несколько расчетов для разных периодов.
Например, покупатель за несвоевременную оплату товара обязан уплатить неустойку в 1/300 ставки ЦБ РФ от стоимости товара за каждый день просрочки. Стоимость по договору 1 млн. рублей. Обязательство должно быть выполнено 28.07.2019, но было выполнено только 10.10.2019.
Считаем. Всего получается 73 дня просрочки. За это время ключевая ставка ЦБ РФ менялась: с 29.07.2019 по 08.09.2019 она равнялась 7,25, а с 09.09.2019 по 09.10.2019 — 7,00. Поэтому будем делать 2 расчета.
Считаем по формуле:
Неустойка = сумма х дни х ставка рефинансирования / 100 / 300
Расчет 1 за период с 29.07.2019 по 08.09.2019 = 1 млн. рублей х 42 х 7,25 / 100 / 300 = 10 150 рублей.
Расчет 2 за период с 09.09.2019 по 09.10.2019 = 1 млн. рублей х 31 х 7,00 / 100 / 300 = 7233 рубля.
Итого покупатель обязан уплатить неустойку в размере 17 383 рубля.
Условия для рефинансирования ипотеки с господдержкой
Суть рефинансирования заключается в заключении нового кредитного договора. Средства по нему направляются на погашение ранее взятых кредитов, в том числе ипотеки. При этом банки могут вводить дополнительные предложения для клиентов, которые хотят рефинансировать свои кредиты. Многие кредитные организации делают ставку процентов еще ниже 5% или 6%. Например, в Сбербанке сниженная ставка для отдельных категорий заемщиком может составить от 4.7%.
Реструктуризация ипотеки с помощью государства — это изменение условий действующего договора. Обычно реструктуризация и рефинансирование осуществляется по разным правилам. Например, рефинансировать кредит можно в другом банке, тогда как реструктуризация идет в той организации, с которой заключен договор.
Однако постановление № 1711 допускает рефинансирование в своем банке, где заемщик получал деньги на покупку/строительство недвижимости. Поэтому фактически льготная государственная реструктуризация ипотеки является рефинансированием.
Можно ли приобрести жилье по договору уступки по ДДУ?
Да, по договору уступки по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) можно приобрести квартиру в строящемся доме или еще недостроенный частный дом, если он находится, например, в коттеджном поселке. Однако первоначальный договор должен быть заключен с юридическим лицом.
Сам договор уступки может быть заключен как с юридическим лицом, так и с индивидуальным предпринимателем или физическим лицом.
Можно ли использовать Семейную ипотеку для рефинансирования кредита?
Да, в отличие от других федеральных программ «Семейная ипотека» позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке (до 6% годовых). Условием рефинансирования является рождение первого ребенка или последующих детей после 1 января 2018 года.
При этом жилье должно приобретаться у юридического лица (компании-застройщика).
Рефинансировать можно только ипотеку на приобретение жилья от застройщика (по договору-купли продажи или договору участия в долевом строительстве). По программе нельзя рефинансировать ипотеку на строительство дома.
Максимальная величина процентов
При отсутствии долговых обязательств, которые выданы на сопоставимых условиях в том же квартале и по выбору налогоплательщика, максимальная величина процентов, которые признаются расходом, принимается с 01.01.2011 по 31.12.2012 включительно равной ставке процента, который установлен соглашением сторон. При этом она не может превышать ставку рефинансирования Банка России, которая увеличена в 1,8 раза (пункт1.1 статьи 269 Налогового Кодекса РФ). Это относится и к расходам в виде процентов по долговым обязательствам, которые осуществлены с 01.01.2010.
Под упомянутой ставкой подразумевают:
- в отношении долговых обязательств, которые не содержат условий об изменении процентной ставки за весь срок действия долгового обязательства,
- ставку рефинансирования Банка России, которая действует на дату привлечения финансовых средств;
- по отношению к прочим долговым обязательствам – ставку рефинансирования Банка России, которая действует на дату признания в виде процентов расходов.
По договорам займа и другим аналогичным договорам, у которых срок действия приходится больше, нежели на один отчетный период, в целях расчета налога на прибыль расход считается осуществленным и включается в состав расходов на конец месяца необходимого отчетного периода. При прекращении действия договора (погашение долгового обязательства) до истечения отчетного периода расход считается осуществленным и является частью соответствующих расходов на дату завершения действия договора (погашение долгового обязательства). Это указывается в пункте 8 статьи 272 Налогового кодекса.
Допустим, договор займа (кредитный договор) включает в себя условие об изменении ставки рефинансирования Банка России за использование кредита (займа). Тогда максимальную сумму процентов за использование заемных средств нужно рассчитывать каждый месяц, учитывая учетную ставку, которая действует на последний день календарного месяца. К тому же, при погашении долгового до истечения отчетного периода обязательства – на дату возврата заемных средств. При этом изменения ставки рефинансирования Банка России за месяц при расчете суммы процентов не учитываются.
Ставка рефинансирования Банка России используется также при определении:
- штрафных процентов за использование чужих денежных средств из-за их неправомерного удержания, уклонения от возврата, другой просрочки их оплаты или неосновательного сбережения и получения за счет другого лица. Так, данные проценты определяют в размере ставки рефинансирования на день выполнения денежного обязательства (его части) или на день вынесения судебного решения (предъявления иска). Договором или законом может устанавливаться другой размер процентов. Основанием является пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса;
- процентов по договору займа ,если в договоре отсутствуют условия о размере процентов. Данный размер процентов определяется в размере ставки рефинансирования на день оплаты заемщиком суммы долга (пункт 1 статьи 809 Гражданского кодекса РФ);
- процентов за нарушение срока возврата (зачета) налоговым органом налогоплательщику уплаченного излишне или взысканного излишне налога соответственно с пунктом 5 статьи 79 и пунктом 10 статьи 78 Налогового кодекса;
- процентов, которые начисляются на сумму задолженности за рассрочку или отсрочку оплаты налога, который предоставлен из-за угрозы банкротства заинтересованного лица при единовременной выплате им налога. А также в случаях, когда имущественное положение гражданина не имеет возможности единовременной оплаты налога или производства и реализации товаров, услуг или работ заинтересованным лицом имеет сезонный характер (пункт 4 статьи 64 Налогового Кодекса РФ);
- процентов, которые начисляются при нарушении сроков возврата акцизов на сумму, которая подлежит возврату налогоплательщику. Проценты рассчитывают, учитывая 1/360 ставки рефинансирования Банка России за день просрочки (пункт 3 статьи 203 Налогового Кодекса РФ).
Пени в уплате налога за просрочку
Пени за просрочку выполнения обязанности по оплате налога определяют от неуплаченной суммы в процентах. Процентную ставку пеней при этом принимают равной 1/300 от действующей в данный момент ставки рефинансирования Банка России (пункт 4 статьи 75 Налогового Кодекса РФ).
Пени, обычно начисляются за каждый календарный день просрочки выполнения обязанности по оплате налога, начиная от следующего дня его оплаты, который устанавливается законодательством. Начисление пеней останавливается в день, который следует за днем фактической оплаты задолженности по налогам.
Учетная ставка за расчетный период может меняться, при этом неоднократно. Появляется вопрос: какое из значений необходимо брать для определения пеней за просрочку выполнения обязанности по оплате налога в данной ситуации?
Тут необходимо иметь в виду, что, когда в период, в который начисляют пени, ставка рефинансирования Банка России может меняться, как в меньшую, так и в большую сторону, используют все ее значения по всем периодам действия.
Доходом физического лица, который облагается НДФЛ, является материальная выгода, которая получена от экономии на процентах за использование заемных (кредитных) средств, которые получены от индивидуальных предпринимателей или организаций и выражены в рублях. При получении дохода налогоплательщиком в виде материальной выгоды налоговую базу определяют,как превышение суммы процентов за использование заемных (кредитных) средств, которые выражены в рублях, исчислены, учитывая две трети действующей ставки рефинансирования, которая установлена Банком России на дату фактического получения дохода налогоплательщиком, над суммой процентов, которая исчислена, учитываяз условия договора. Основанием является подпункт 1 пункта 1, подпункт 1 пункта 2 статьи 212 Налогового кодекса.
Учитывайте, что доход, облагаемый НДФЛ в виде материальной выгоды от экономии на процентах за использование заемных (кредитных) средств, которая выражена в рублях, появляется у заемщика в ситуациях, когда:
- по условиям кредитного договора (договора займа) предусматривается оплата процентов по ставке, которая равна меньше 2/3 ставки рефинансирования Банка России;
- кредит (заем) является беспроцентным.
Когда кредитный договор включает в себя условие об изменении процентной ставки, вне зависимости от того, она менялась или нет, при исчислении расходов в виде процентов используется ставка рефинансирования Центрального Банка РФ, которая действует на дату признания процентов (пункт 1 статьи 269 Налогового кодекса РФ).
Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки
|
На заемщика/поручителей |
– паспорт – СНИЛС и ИНН – военный билет для мужчин младше 27 лет – подтверждение занятости (заверенная копия трудовой книжки, трудовой договор, электронная выписка из ПФР вместе с 2-НДФЛ) |
|
По рефинансируемому кредиту |
– кредитный договор – график платежей – справка или выписка по рефинансируемому кредиту – справка об остатке ссудной задолженности по рефинансируемому кредиту с начисленными процентами – справка о наличии/отсутствии текущей просроченной задолженности и просроченной задолженности в течение последних 12 месяцев |
|
По объекту недвижимости |
– договор купли-продажи (уступки прав требования при ДДУ) – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – отчет об оценке квартиры – технический паспорт/поэтажный план и экспликация жилого помещения из БТИ (для частного дома, либо квартиры с неузаконенной перепланировкой) – подтверждение оплаты квартиры (выписка со счета, расписка) |
|
Прочие |
– заявление на рефинансирование – анкета страхования – справка о реквизитах (при рефинансировании в другом банке) – брачный договор и нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на передачу недвижимости в залог – разрешение органов опеки и попечительства (если недвижимость приобреталась за счет средств материнского капитала) |
Какие расходы могут быть при рефинансировании
Перекредитование в подавляющем большинстве банков является бесплатной услугой, не требующей оплаты комиссий. Однако определенные расходы при рефинансировании заемщику все же придется понести. В большинстве своем они касаются оплаты страховки, затрат при сборе документов, госпошлин.
Примерный список возможных расходов при рефинансировании ипотеки выглядит так:
|
Расходы |
Примерная стоимость |
|
Страхование жизни и здоровья заемщика, объекта залога |
7 000–30 000 руб. за год |
|
Повышенная ставка с момента выдачи кредита до регистрации залога (1-2 месяца) |
+ 1-2% |
|
Оценка стоимости недвижимости |
2 000–7 500 руб. |
|
Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре |
2 000 руб. |
|
Государственная регистрация ипотеки в Росреестре |
1 000 руб. |
|
Выписка из ЕГРН |
350–870 руб. |
Где еще применяется учетная ставка
Помимо влияния ставки рефинансирования на банковские кредиты и инфляцию, существует еще ряд областей, где задействуется этот показатель:
- При расчете пени за несвоевременное внесение оплаты за коммунальные ресурсы. Пеня равняется 1/300 установленного значения. Например, при учетной ставке в 8% размер пени за день просрочки составит 0,02% от суммы долга.
- При установлении штрафов относительно работодателя по поводу несоблюдения им норм трудового законодательства по отношению к своим сотрудникам (невыплата заработной платы, отпускных, расчетов после увольнения и прочего). Подсчет такой же, как в предыдущем примере.
- При подсчете неустойки, когда застройщиками были нарушены все оговоренные сроки по сдаче строительного объекта. Для юрлиц действует один стандарт – 1/300, для частников другой – 1/150 от суммы, обозначенной в соглашении долевого участия.
- При несоблюдении одной из сторон договорных финансовых обязательств, если размер дивидендов не был заранее согласован. Здесь компенсация рассчитывается иначе – действующая ставка делится на 360.
Банки рефинансирования ипотеки под 6 процентов
Есть банки, которым доступно только кредитование, но не рефинансирование под 6 процентов. Ниже представлены кредитные организации, наиболее распространенные в нашей стране, которым доступно кредитование по льготной ставке.
| Наименование кредитной организации | Кредитование | Рефинансирование |
|---|---|---|
| ВТБ | Разрешено | Разрешено |
| Сбербанк | Разрешено | Разрешено |
| Промсвязьбанк | Разрешено | Услуга отсутствует |
| Газпромбанк | Разрешено | Разрешено |
| Россельхозбанк | Разрешено | Разрешено |
| Открытие | Услуга отсутствует | Услуга отсутствует |
| Совкомбанк | Разрешено | Услуга отсутствует |
| АО Дом.РФ и АО «Банк ДОМ.РФ» | Разрешено | Разрешено |
АИжК и партнеры уже взяли в оборот программу и с успехом не только кредитуют новых клиентом, но и рассматривают рефинансирование по старым кредитным договорам. Также некоторые банки самостоятельно снижают процентную ставку до 5%.
Рефинансирование ипотеки под 6 процентов на примере Сбербанка
Рассмотрим пример на государственном банке Сбербанк, ведь именно эта кредитная организация охотнее всего работает с государственными программами. Предположим, что семья с одним ребенком взяла ипотеку на новостройку под 12% на сумму в 2 миллиона рублей в банке Сбербанк в 2016 году. Дальше у них рождается еще один ребенок, но уже в 2018 году, а значит они автоматически получают право на льготную ипотеку под 6 процентов. Что Сбербанк предлагает семье при расчете:
- Семья предоставляет банку пакет документов, где есть свидетельство о рождении на всех детей – в том числе и на новорожденного, появившегося в 2018 году.
- Оформляется дополнительное соглашение, которое заемщики должны подписать.
- У семьи автоматически снижается ежемесячный платеж (срок погашения займа в Сбербанке уменьшить нельзя), так как уменьшается процентная ставка.
- Банк получает компенсацию от государства.
Сбербанк предлагает ставку под 6%, и ежемесячный платеж уменьшается в меньшую сторону. Получается, что в плюсе остается и кредитная организация, и семья, которая изначально взяла ипотеку под 12%.
Рефинансирование ипотеки без страховки
Поскольку ипотека оформляется на длительный срок, каждый заемщик пытается как можно быстрее ее погасить. Поэтому экономия – основное правило клиентов по данному виду кредитования.
Однако сэкономить на страховке у клиентов, к сожалению, не получится. Даже если страховка есть, и рефинансирование происходит в «родном» банке, без переоформления бланка не обойтись. Это желание не кредитора, который заинтересован в получении дополнительного дохода, а требование, прописанное на законодательном уровне.
Необходимо быть готовым к тому, что стоимость нового договора составит несколько десятков тысяч рублей (зависит от цены приобретаемого имущества). При этом стоимость договора следует оплачивать частями – каждый год свой взнос по графику.
Важно! Финансовая компания имеет право при неоплате взноса по страховке в срок запросить возврат долга в полном объеме.
Ставка рефинансирования цб рф в договоре как прописать
Расчет неустойки по договору В отдельных случаях в договоре прописана сумма неустойки, которую должен будет заплатить заемщик в случае невыполнения договора. Пример расчета неустойки по договору: Например, если в контракте прописан размер пени 0,2 за каждый день неуплаты, то сумма долга умножается на это число и на количество дней за неуплату. Расчет неустойки при изменении ставки рефинансирования Ставка рефинансирования может меняться. Чаще всего эти изменения происходят в сторону роста. Если ставка рефинансирования подлежит каким-либо изменениям, то расчет неустойки производится, исходя из данных по ее изменениям. Пример: Если ставка рефинансирования в марте 2011 года была 8, а в июне достигла значения 8,25, то неустойка рассчитывается по стандартной формуле, но значения берут по периодам, когда расчетная ставка была равна 8 и 8,25.
Что касается диспозитивной нормы, то величина неустойки определяется законом, если иное не предусмотрено договором. Размер неустойки может изменяться, но только в сторону повышения (п.2 ст.332 ГК РФ).
Чем отлична неустойка от пени и штрафа? Фактически ничем, но неустойка это общее определение для штрафа и пени, то есть их совокупность. Но если взаимозаменять понятия «штраф» и «пеня», то это абсолютно неправильно.
Штраф это фиксированная сумма за несоблюдение условий договора. А пеня это санкция за продолжение нарушения и размер пени увеличивается пропорционально периоду длительности нарушения. Таким образом, при нарушении договорных обязательств можно применять штраф, пеню или их совокупность. Все это признается неустойкой. В каких случаях начисляется В гражданской сфере правоотношения сторон базируются на сделках, которые в свою очередь оформляются договорами.
Обращаем внимание, на то, что уплата указанных процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами — как форма гражданско-правовой ответственности за нарушение условий образца договора займа — происходит независимо от уплаты процентов по договору займа.
Законом регламентируется ответственность заемщика за не своевременный возврат займа, в частности, на сумму займа начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами (в размере ставки рефинансирования). Кроме того, в случае если договором займа установлена обязанность возвратить заем по частям (в рассрочку), займодавец, при нарушении сроков возврата очередного платежа вправе потребовать возврата всей суммы займа. Несоблюдение формы договора займа не влечет его недействительность. Расторжение договора займа возможно по соглашению сторон или в судебном порядке: 1) при существенном нарушении договора займа другой стороной 2) в иных случаях, предусмотренных законом или договором займа. Действующим законодательством предусмотрена возможность оспаривания заемщиком договора займа по его безденежности, доказав, что деньги или другие вещи в действительности не получены заемщиком от займодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре. В данном случае займодавцу следует представить в суд доказательства предоставления заемщику займа, в том числе первичные документы, если займодавцем является организация (например, приходно-кассовые ордера и др.). На практике встречаются случаи, когда расписка в получении денежных средств не является достаточным доказательством предоставления суммы займа заемщику. Только при доказанности передачи суммы займа заемщику возможно взыскание с него задолженности по договору займа, в том числе процентов по договору займа.
Как рассчитать 1150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки
Если вам нужно посмотреть образец заполнения справки 2 НДФЛ, вы найдете его в этой статье. Что такое и как заполняется бланк платежной ведомости по форме Т-53, вы можете прочитать здесь. Немного о ставке рефинансирования Ставкой рефинансирования, в соответствии со ст. 40 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)», называют процент, который берет Центральный банк за кредиты, предоставленные им банковским организациям. Этот процент берется в годовом исчислении. Такая ставка является необходимой составляющей направления политики страны, определяющего особенности денежно-кредитных отношений. Значение ставки рефинансирования фиксированное и довольно стабильное. Устанавливается она Указанием Центрального банка РФ. В сентябре 2022 года была установлена ставка, равная 8,25%.
После указанной даты эта ставка стала приравниваться к значению ключевой процентной ставки: C 1.01.2022 по 2.05.2022 От 11 % до 9,25 % (в разные периоды ставка менялась) C 19.06.2022 9 % В зависимости от периода просрочки используется соответствующая ставка. В качестве примера определения неустойки по действующей ставке рефинансирования привести можно такой расчет: Сумма задолженности 150 000 рублей Длительность просрочки 60 дней (после 19.06.2022) Согласно формуле расчет будет таким:Исходя из расчетов, получается, что должнику надлежит уплатить кредитору 2 250 рублей. По договору Согласно сложившейся судебной практике действует тривиальное правило – неустойка, означенная в договоре, гораздо важнее неустойки, прописанной в законе.