Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС напомнил, когда нельзя истребовать квартиру у покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При формировании правил этой статьи законодатель исходил из того, что при возникновении каких-то неблаговидных ситуаций нормативные акты должны быть направленными на поддержку социальной справедливости. Конечно, если кто-то купил вещь, собрался ею владеть, но тут узнаёт, что её придется вернуть из-за того, что сделка содержала изначальный порок, о котором он даже не подозревал, то он испытывает трудности и психологический дискомфорт. Однако его потери значительно меньше, чем потери того, у кого вещь вышла из сферы владения незаконным путём, к примеру, в результате преступной активности мошенников.
Почему появляется возможность истребовать имущество у добросовестного приобретателя
Изначально предусматривается, что в таких ситуациях добросовестный приобретатель не терпит никаких потерь, кроме тех, что связаны с возвратом ситуации к её изначальному состоянию, поскольку подразумевается возврат ему всех тех средств, которые оказались затраченными на приобретение вещи.
Рассматриваемая статья охватывает ситуации всего двух видов. Первая связана с тем, что до сделки, связанной с отчуждением имущества в силу купли-продажи, мены или других предусмотренных законом способов, непрерывность прав собственника была нарушена в силу наступления каких-то негативных обстоятельств. Некое другое лицо, отличное от правообладателей, завладело вещью или правами на неё, и совершило сделку с добросовестным покупателем. Вторая с тем, что сам правообладатель является недееспособным, что ему удалось скрыть, или находился в состоянии, когда не мог руководить своими поступками по своей воле в силу каких-то иных причин.
Во всех этих ситуациях спорное имущество выбывает из владения собственника помимо его воли. В данном же контексте речь и идёт о том, что при наличии определенных обстоятельств имущество может быть виндицировано у возмездного добросовестного приобретателя. Данная ст. 302 ГК РФ устанавливается лишь право легитимного владельца истребовать имущество у приобретателя. Окончательное решение, разумеется, зависит от суда, который должен тщательно исследовать все индивидуальные особенности.
Другой комментарий к статье 302 Гражданского Кодекса РФ
1. В отличие от добросовестности владения, представляющей собой продолжительный психический процесс, добросовестность приобретения означает, как правило, одномоментную оценку приобретателем своего поведения как не нарушающего чьи-либо права. Впрочем, если совершение сделки по приобретению спорного имущества растянуто во времени (например, когда непосредственному заключению договора предшествуют длительные преддоговорные споры или консультации), на квалификацию приобретения влияет наличие у приобретателя любой информации о сделке, ставшей для него доступной в течение всего указанного периода. Так, покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).
Добросовестным считается приобретение, соединенное с отсутствием у приобретателя как достоверных сведений о нелегитимности сделки по отчуждению имущества (не знал), так и оснований сомневаться в ее легитимности, очевидных для всякого нормального участника гражданского оборота исходя из общих представлений о требуемых от него заботливости и осмотрительности и с учетом обстоятельств, в которых совершается сделка (не мог знать). Как недобросовестное может быть квалифицировано приобретение имущества по неоправданно низкой цене или по сделке, совершение которой скрывается от окружающих, либо приобретение имущества, которое заведомо не может принадлежать отчуждателю, и т.д. Обстоятельства неосторожного недобросовестного приобретения для такой его квалификации должны быть в каждом конкретном случае самым подробным образом проанализированы судом с учетом особенностей личности приобретателя, наличия у него специальных навыков и познаний, обстановки, в которой совершалась сделка, и т.д. Если приобретатель — юридическое лицо, то для опровержения подозрений в неосторожной недобросовестности его приобретения практически неприемлемы ссылки на отсутствие специальных юридических познаний, сведений о состоянии рынка и т.п. (исключения могут быть сделаны лишь в отдельных случаях для общественных и религиозных организаций, деятельность которых не связана с постоянным участием в гражданском обороте).
2. Пленум ВАС РФ в п. 24 Постановления N 8 рекомендует судам возлагать бремя доказывания добросовестности приобретения на самого приобретателя. Такая позиция в принципе противоречит сформулированной в п. 3 ст. 10 ГК РФ презумпции добросовестности осуществления участниками гражданских правоотношений своих субъективных прав, однако ее использование продиктовано соображениями практического характера. Приобретатель, противостоящий собственнику в виндикационном процессе, может быть совершенно незнаком собственнику, и сведениями об обстоятельствах совершения им сделки по приобретению спорной вещи последний не располагает; поэтому возложение на собственника обязанности представлять доказательства недобросовестности приобретения парализовало бы рассмотрение большинства виндикационных споров. Во всяком случае, с собственника не должна сниматься обязанность представления суду известных ему сведений об обстоятельствах приобретения истребуемого имущества, а при отсутствии у него таковых — доступных ему доказательств нелегитимности сделки по отчуждению спорной вещи, которые вне зависимости от обстоятельств ее совершения следуют из характеристик самой вещи, сведений о личности ответчика и т.д.
3. Формулируя условия удовлетворения виндикационного иска, законодатель исходит из сопоставления интересов собственника спорной вещи и ее приобретателя. Интересы недобросовестного приобретателя охране не подлежат как достигавшиеся противоправными действиями. При сравнении интересов добросовестного безвозмездного приобретателя и собственника предпочтение отдается последнему, поскольку безвозмездный приобретатель в случае изъятия у него спорной вещи не получает ухудшения своей имущественной сферы по сравнению с ее первоначальным состоянием. В случае добросовестного возмездного приобретения ранее похищенной или утраченной вещи поведение обеих сторон юридически безупречно, и интересам собственника отдается предпочтение в силу того, что его абсолютное право пострадало до того, как имело место последующее приобретение. И только в случае добровольного делегирования собственником правомочия владения вещью другому лицу, которое неправомерно отчуждает вещь, неблагоприятные последствия в виде невозможности виндикации вещи у добросовестного возмездного приобретателя возлагаются на собственника в качестве своеобразной санкции за неосмотрительность в выборе контрагента. По смыслу закона у добросовестного приобретателя в этом случае возникает право собственности на приобретенную вещь.
4. Дискуссионный характер на определенном этапе приобрел вопрос о соотношении виндикационного требования и требования о применении последствий недействительной сделки. В практике арбитражных судов и в особенности судов общей юрисдикции были распространены решения о применении последствий недействительности ряда сделок, совершенных с имуществом, изначально отчужденным по недействительной сделке, и о возврате таким образом спорного имущества отчуждателю даже тогда, когда для этого приходилось изымать имущество у добросовестного возмездного приобретателя. Наибольшую актуальность этот вопрос имел для практики по делам об оспаривании результатов приватизации в сфере арбитражного производства и по спорам о жилых помещениях — в общеюрисдикционной сфере. Высший Арбитражный Суд РФ изложил свою позицию о недопустимости удовлетворения иска о применении последствий недействительности сделки в случаях, когда спорное имущество не подлежит виндикации, в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 8. Верховный Суд РФ эту позицию вполне однозначно не комментировал, в связи с чем ситуация попала в поле зрения Конституционного Суда РФ.
В Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П КС РФ констатировал отсутствие противоречия Конституции РФ установленного ст. 167 ГК РФ общего порядка применения последствий недействительности сделок, рассматривая при этом возможность виндикации вещи, перешедшей к третьему лицу после отчуждения ее по недействительной сделке, как специальное последствие недействительности сделки. Если условия для удовлетворения виндикационного требования отсутствуют, общий механизм приведения сторон в первоначальное положение посредством реституции, предполагающий лишение третьего лица возмездно и добросовестно приобретенного имущества, востребован быть не может.
Следует считать, что при определенных обстоятельствах может быть виндицировано у возмездного добросовестного приобретателя имущество, первоначально отчужденное собственником по сделке, если она была совершена под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств, т.е. когда воля на совершение сделки претерпела влияние деформирующих ее факторов, или если сделка была совершена под влиянием насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; с превышением полномочий органа юридического лица; недееспособными и ограниченно дееспособными субъектами, поскольку во всех этих случаях речь может идти о выбытии спорного имущества из владения собственника помимо его воли.
5. Не подлежат виндикации у добросовестного приобретателя деньги и ценные бумаги на предъявителя, даже если приобретение было безвозмездным. У недобросовестного приобретателя их можно истребовать при наличии каких-либо индивидуализирующих их признаков.
Не может быть истребовано спорное имущество у лица, ставшего его собственником в результате проведения судебным исполнителем торгов, которые не признаны недействительными по иску заинтересованной стороны (п. 22 письма Президиума ВАС РФ N 13).
Комментарии к ст. 302 ГК РФ
1. Текст комментируемой статьи ограничивает истребование собственником своего имущества из чужого незаконного владения. Введение таких ограничений связано с необходимостью обеспечить преимущественную защиту интересов другого участника торгового оборота — добросовестного приобретателя.
2. Закон охраняет только интересы добросовестного приобретателя. Последний должен доказать, что он не знал и не мог знать, что имущество приобретается у лица, которое не вправе его отчуждать, и считал, что законно получил имущество в свою собственность. Наличие в действиях приобретателя умысла и даже грубой неосторожности исключает возможность защиты его интересов.
3. Если приобретатель добросовестный, то собственник вправе истребовать у него имущество только тогда, когда оно выбыло из владения собственника либо лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли (утеряно, похищено и т.п.). Причем эти обстоятельства собственник должен доказать сам. Наличие в действиях собственника воли на передачу имущества другому лицу исключает возможность его истребования от добросовестного приобретателя (Бюллетень ВС РФ. 1991. N 2. С. 14; п. 19 Обзора).
Из этого правила законом сделано два исключения: а) если имущество приобретено добросовестным приобретателем у лица, которое не имело права его отчуждать, безвозмездно, собственник может истребовать его при любых обстоятельствах (даже если оно выбыло из владения собственника по его воле); б) деньги (ст. 140 ГК) и ценные бумаги на предъявителя (гл. 7 ГК) как наиболее оборотоспособные объекты гражданского права не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя ни при каких обстоятельствах.
4. В случаях, когда имущество не может быть истребовано, оно поступает в собственность добросовестного приобретателя. Вместе с тем собственник вправе предъявить иск о взыскании убытков с того лица, которому он передал свое имущество во владение.
5. ГК вслед за законами о собственности отказался от принципа неограниченной (независимо от добросовестности приобретателя) виндикации государственного, кооперативного и общественного имущества (ст. 153 ГК 1964 г.). Такое имущество может быть истребовано собственником на общих основаниях.
6. ГК отказался также от закрепленного ранее в ч. 2 ст. 152 ГК 1964 г. запрета для собственника истребовать имущество, проданное в порядке исполнения судебного решения. Теперь он может потребовать его с соблюдением правил ст. ст. 301 и 302 ГК. Однако, если лицо, приобретшее имущество на торгах, проведенных судебным исполнителем, является добросовестным приобретателем, а торги не были признаны недействительными, это лицо признается собственником имущества. Прежний собственник уже не вправе его вернуть (п. 22 Обзора).
В каких случаях нельзя истребовать имущество у добросовестного приобретателя?
Согласно новым поправкам в Гражданский кодекс, если суд отказался истребовать имущество у добросовестного приобретателя, то тот признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость. Это право собственности может быть оспорено только в судебном порядке.
Срок приобретательской давности начинается со дня поступления недвижимости в открытое владение такого покупателя. Если же было зарегистрировано право собственности, то не позднее государственной регистрации имущества. Новый закон также запрещает федеральным, региональным и муниципальным властям истребовать жилое помещение у добросовестного приобретателя, если с момента его регистрации прошло три года.
Когда приобретатель может не возвращать покупку
В некоторых ситуациях добросовестный приобретатель не возвращает покупку (в частности, деньги). Ниже приведен один из таких случаев из судебной российской практики.
Пример! Девятый Арбитражный апелляционный суд вынес постановление от 05 августа 2016 г. № 09АП-32721/2016 об отказе в удовлетворении иска истца — конкурсного управляющего ООО «КФК-Москва» о признании сделки недействительной и об истребовании у ОАО «ВЭБ-лизинг» денег, которые были перечислены ему предприятием-банкротом ООО «КФК-Москва». В этом случае судебный орган признал ответчика по делу ОАО «ВЭБ-лизинг» добросовестным приобретателем.
Не проводят истребование и ценных нижеприведенных бумаг (ст. 147.1, 149.3 ГК РФ):
- на предъявителя;
- ценных именных или ордерных бумаг, которые удостоверяют денежное требование;
- ценных бездокументарных бумаг, которые приобретают на организованных регулярных торгах.
В судебной российской практике бывают случаи продажи квартиры или другого объекта недвижимости лицом, которое не считают владельцем этого имущества (неправомочный продавец). Такое происходит при продаже жилого помещения по недействительной доверенности, или, когда права собственника жилья ограничены залогом, или их оспаривают в суде, и др.
О титульном страховании
Практика страхования титула в Европе и на Западе очень распространена, в нашей же стране такой вид страхования еще не получил большой известности. Тем не менее все чаще именно такое страхование объектов недвижимости используется при ипотечном кредитовании.
По сути, страхованием титула покупатель обеспечивает свое право на приобретенную квартиру. На сегодняшний день титульное страхование считается наиболее эффективным и безопасным механизмом защиты интересов добросовестных приобретателей. В качестве объекта страхования здесь выступает право владения недвижимостью, страховым же случаем является лишение права владения. Титульное страхование призвано защитить покупателя от таких рисков, как:
- ошибки при составлении договоров и документов;
- недееспособность продавца;
- обнаружение фактов нарушения закона при ранее совершенных сделках с объектом;
- нарушение права третьих лиц на владение данным имуществом;
- совершение мошеннических действий.
Если наступает страховой случай, страхователь получает компенсацию от страховой компании в размере полной рыночной стоимости квартиры.
Следует понимать, что полис страхования титула новый собственник жилья может подписать и до регистрации своего права собственности, и после. В любом случае, в силу он вступает после регистрации нового права на владение объектом в ЕГРН.
Срок титульного страхового полиса может составлять от одного года до 10 лет. Рекомендуется заключать подобный договор страхования на максимальный срок, так как срок исковой давности равен именно 10 годам.
Понятие добросовестного приобретателя
В ст. 302 ГК содержится определение такому приобретателю.
Статья 302, ГК. Истребование имущества от добросовестного приобретателя 1. Если имущество
возмездноприобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать(добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
Он представлен лицом, которое приобрело определенное имущество за соответствующую цену у другого лица, не обладающего законными и официальными основания для изначального отчуждения ценности. Приобретатель не мог знать о том, что он сотрудничает с мошенником, поэтому в любом случае является добросовестным.
Важно! Не допускается называть приобретателя добросовестным, если ему изначально было известно, что у продавца нет прав продавать оборудование, недвижимость, автомобили или другое имущество.
Комментарий к статье 302 Гражданского Кодекса РФ
1. В п. 1 комментируемой статьи перечислены условия, при которых собственник не вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Такое ограничение связано с необходимостью обеспечить преимущественную защиту интересов другого участника торгового оборота — добросовестного приобретателя.
Очень важно правильно определить, кто является добросовестным приобретателем в рамках ст. 302. Как указал в своем Постановлении от 21.04.2003 N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева» Конституционный Суд РФ, «.добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество.» (СЗ РФ, 2003, N 17, ст. 1657). Следовательно, в подобном споре всегда участвуют как минимум три лица: 1) собственник; 2) лицо, которое не имело права отчуждать вещь, но сделало это; 3) добросовестный приобретатель. Соответственно виндикационный иск предъявляется собственником (1) к добросовестному приобретателю (3).
Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция вс рф
Вот я тоже за то, чтобы найти нормального адвоката, тогда без этих всех головомоек можно и обойтись. Особенно когда приобретается что-то стоящее, типо квартиры, участка. Обязательно нужно проверять всю поднаготную. Мне лично мое душевное спокойствие и время намного важнее и стоит дороже, чем мотаться по все инстанциям. Ну, а тут уже дело каждого, как поступить.
Однако с другой – договор о приватизации госорган подписывает, то есть выражает свою волю на отчуждение имущества. В дальнейшем такие сделки и переход права собственности по ним еще и успешно проходят регистрацию в Росреестре. В связи с этим юристы давно отмечали острую необходимость в разъяснениях ВС РФ по данному вопросу.
Ответ на возникающий при этом вопрос о том, как следует соотносить положения ст. 302 ГК и положения ГК о применении последствий недействительности сделки, содержится в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. Споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — АПК РФ), а также иными федеральными законами.
Истребование имущества от добросовестного приобретателя
Собственник может истребовать свое имущество от добросовестного приобретателя, при условии, что это имущество выбыло из его владения, или из владения лица, которому собственник передал имущество во временное владение, помимо воли того или другого – в результате утери, хищения или иным путем против их желания.
При этом, важным моментом является то, что имущество приобретено добросовестным приобретателем по возмездной сделке, поскольку последнее обстоятельство также указывает на его добросовестность.
Однако, добросовестность приобретателя исключается, если другая сторона докажет, что на момент совершения возмездной сделки приобретателю было известно о притязаниях третьих лиц на спорное имущество.
Если имущество получено приобретателем в результате безвозмездной сделки, то оно может быть истребовано собственником во всех случаях, то есть даже если выбыло из его владения по его желанию.
Если же безвозмездный приобретатель, в свою очередь, произвел отчуждение этого имущества по возмездной сделке третьему лицу, то последний также будет считаться добросовестным приобретателем, истребование имущества от которого возможно только при доказанности выбытия имущества из владения собственника или титульного владельца помимо их воли.
Закон запрещает истребовать от добросовестного приобретателя деньги и ценные бумаги – п. 3 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.
Резюмируем:
- Лицо признается добросовестным приобретателем, если: 1. Имущество приобретено по возмездной сделке; 2. Приобретатель не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения ему имущества продавцом; 3. Приобретатель принял разумные меры для выяснения правомочий продавца
- Невозможно истребовать имущество от добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника или титульного владельца по их воле
- Истребование имущества от добросовестного приобретателя возможно в случаях утери имущества собственником или лицом, которому оно передано собственником, либо выбытия имущества из владения того или другого в результате хищения или иным неправомерным путем
- При получении имущества по безвозмездной сделке от лица, не управомоченного отчуждать данное имущество, собственник может истребовать свое имущество во всех случаях.
Перечень документов, необходимых для подачи искового заявления в суд
Истребовать земельный участок через суд можно только на основании доказательств, свидетельствующих о незаконном захвате его ответчиком. Для этого истцу потребуется предоставление в суд:
- документа, устанавливающего право на конкретный надел земли, с указанием его площади и установленных границ;
- доказательств незаконного владения ЗУ;
- документальных доказательств факта того, что ответчик владеет землёй незаконно. К таким доказательствам можно отнестии показания свидетелей.
Однако для подтверждения законности владения землёй ответчиком также могут приниматься следующие меры:
- предъявление документа при рассмотрении дела в суде, который подтверждает приобретение земли на возмездной основе, а также предоставление других документов, свидетельствующих о добросовестном приобретении ЗУ;
- подача встречного иска с требованием признания судом отсутствия права на земельный участок у истца;
- ходатайство перед судом для отложения рассмотрения дела в связи с необходимостью предоставления времени на сбор документов и др. В таком случае время рассмотрения дела в суде затянется.
Кто такой добросовестный приобретатель? -Статьи
Кто такой добросовестный приобретатель?
Вопрос о добросовестном приобретателе возникает в тех ситуациях, когда имущество (обычно недвижимость, но бывает и любое другое), принадлежащее добропорядочному гражданину или организации, назовем их условно лицо А, переоформляется некими «злодеями» на себя или на подставное лицо (часто на основании поддельных документов, но не обязательно), а затем продается другому добропорядочному гражданину или организации (лицу В).
Когда лицо А узнает о проблеме, «злодеи» уже исчезли с деньгами, а две пострадавших стороны начинают судиться между собой за спорное имущество. Оказаться в такой ситуации не пожелаешь и врагу. Суды, рассматривая подобные споры, вынуждены не восстанавливать справедливость, а выбирать между двумя тяжелыми несправедливостями.
- Как же решаются такие дела?
- Основной нормой, регулирующей эту проблему, является статья 302 ГК РФ.
В силу п. 1 ст.
302 ГК РФ, «если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель – в нашем примере лицо Б), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».
Понятия и основания признания добросовестным приобретателя по ГК РФ
Добросовестный приобретатель, согласно ст. 302 ГК РФ, — это лицо, получившее имущество на возмездных (платных) основаниях от того, кто не владел правом его отчуждать (передавать), о чем не могло быть известно приобретателю.
Таким образом, статус добросовестности проявляется у приобретателя только при наличии совокупности следующих обстоятельств:
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.
- Возмездное получение имущества у неправомочного лица, а не у его собственника, который лишился его помимо своей воли (см., например, определение ВС РФ от 13.11.2007 № 59-В07-4).
Важно! Неполная оплата или отсутствие иного встречного предоставления за имущество на дату должного информирования приобретателя о его незаконном получении расценивается как безвозмездное приобретение (п. 37 постановления «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22). - Отсутствие у приобретателя информации (о которой ему и не могло быть известно) о нарушении прав собственника при передаче имущества.
Важно! В судебной практике действует принцип презумпции добросовестности, исходя из которого приобретатель всегда предполагается законным до момента доказывания обратного (см, например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2016 № 33-18592/2016), что, однако, не мешает ему представить доказательства своей добросовестности, в том числе платного получения имущества.
Безвозмездное получение имущества всегда влечет возможность законного собственника истребовать его у добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК РФ). Вместе с тем данное правило не распространяется на деньги и ценные бумаги на предъявителя.
Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка
Вопросы, возникающие в связи с защитой прав добросовестного приобретателя, были специально рассмотрены Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г.
Районный суд указал, что Жарикова – наследница первой очереди, а ДГИ вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. Верцаев же – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Какие документы необходимы покупателю, чтобы доказать свою добросовестность?
В постановлении Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Апелляционного суда РФ от 29.04.2010 г., на которых рассматривались вопросы, возникающие в судебной практике в процессе разрешении имущественных споров, указывается, что приобретатель обязан выяснить правомочия продавца на отчуждение недвижимости. Речь здесь идет о получении выписки из ЕГРН.
В упоминаемом выше постановлении нет полного перечня документов, необходимых для доказательства приобретателем свой добросовестности, и это является существенным правовым преимуществом в руках добросовестного покупателя – можно с помощью опытных юристов прибегнуть к различным способам доказательства своей добросовестности и выиграть суд.
Закон свидетельствует, что имущество нельзя истребовать у добросовестного покупателя, если оно приобреталось возмездно и прежний хозяин утратил на него право вследствие добровольного подписания документов.
Судебные разбирательства, связанные с недвижимостью вообще, и иски по поводу незаконного отчуждения имущества – мероприятия сложные, нередко растянутые во времени, требующие сил и средств. Чтобы вам не пришлось доказывать свои права на недвижимость в суде, воспользуйтесь нашими рекомендациями:
- Перед подписанием документов обязательно проведите юридическую проверку приобретаемого объекта. Не каждый покупатель сможет выполнить ее своими силами – гораздо надежнее, если проверка чистоты квартиры
будет выполнена специалистами; о том, что это такое, вы можете узнать из нашей статьи «Юридическая чистота объекта». - Узнайте историю объекта от момента его приватизации – сколько раз он отчуждался, когда произошел последний переход права собственности.
- Старайтесь избегать приобретения недвижимости по доверенности. Если же вы все-таки остановились на подобном объекте, потребуйте встречи с собственником перед принятием решения, чтоб убедиться в его согласии на продажу.
- Проверьте дееспособность продавца – попросите у него предоставить перед сделкой справки НД и ПНД. Сегодня это вполне обычная практика, и отказ от предоставления справок должен насторожить покупателя.
- Указывайте в договоре реальную сумму сделки, а деньги передавайте непременно с распиской, в которой прописана переданная сумма. Такой документ необходимо составить в присутствии двух свидетелей.
Добросовестное приобретение имущества
В юридической своей практике адвокат по гражданским и арбитражным делам не редко сталкивается с необходимостью доказывания, что его клиент является добросовестным приобретателем имущества.
Данная необходимость может возникнуть в случае оспаривания иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (на стороне клиента-Ответчика), или при доказывании, что право залога на недвижимость прекратилось в связи с добросовестностью приобретателя.
Не смотря на существующую презумпцию добросовестности в гражданском праве, необходимо принять активные действия по доказыванию того факта, что право на имущество возникло у Вас в связи с добросовестным приобретением.
Считаем необходимым напомнить о том, что в случае, если в суде первой инстанции не представлены все доказательства Вашей позиции, то представить необходимые доказательства в суд апелляционной инстанции возможно только в исключительных случаях.
Подробней вопрос о необходимости предоставления всех доказательств в суде первой инстанции мы разбирали в статье о принципе непосредственности судебного разбирательства (раздел публикации).