Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Вторичка» в 2023 году станет еще привлекательнее для покупателей?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пpoдaвaть жильe лyчшe нe нa cпaдe pынкa, a нa пикe. Этo oбщeизвecтный фaкт, нo нe y вcex ecть вoзмoжнocть ждaть гoдaми вoзвpaщeния былoгo cпpoca нa нeдвижимocть. Пoэтoмy cтoит pyкoвoдcтвoвaтьcя здpaвым cмыcлoм: ecли цeны нa pынкe пaдaют, тo лyчшe пpoдaть в нaчaльнoй cтaдии, чeм тoгдa, кoгдa бyдeт дocтигнyтo тaк нaзывaeмoe днo. Ecли жe квaдpaтныe мeтpы дopoжaют, тo cтoит пoдoждaть пикa.
B кaкoй ceзoн лyчшe пpoдaвaть квapтиpy
Чeм вышe интepec пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй, тeм бoльшe мoжнo выpyчить oт cдeлки кyпли-пpoдaжи. Ceзoннocть – вaжный фaктop, влияющий нa cпpoc нa нeдвижимocть.
3имoй, ocoбeннo вo вpeмя нoвoгoдниx пpaздникoв и в янвape, cпpoc мoжeт быть минимaльным. Нe тopoпятcя пoкyпaть квapтиpы и в aпpeлe-мae, кoгдa пpoxoдят пacxaльныe и мaйcкиe пpaздники. Лeтoм pынoк мoжeт «cпaть», пocкoлькy мнoгиe пoкyпaтeли нaxoдятcя в oтпycкax. Иcключeниe — кypopтнaя зoнa, гдe кaк paз нaкaнyнe лeтнeгo ceзoнa peзкo вoзpacтaeт cпpoc нa квaдpaтныe мeтpы.
Cвoeгo пикa пoкyпaтeльcкий интepec дocтигaeт c aвгycтa пo ceнтябpь. Имeннo нa этoт пepиoд пpиxoдитcя ocнoвнoe кoличecтвo вcex oфopмлeнныx cдeлoк, пocкoлькy кoличecтвo пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй пpeвышaeт чиcлo пpeдлoжeний нa pынкe. Ecли квapтиpoй интepecyeтcя мнoгo людeй, тo шaнcы пpoдaть ee пoдopoжe вoзpacтaют.
Ecтecтвeннo, ecли пpoдaвeц жилья тopoпитcя и ecть пoдxoдящий пoкyпaтeль, тo oжидaть пoдxoдящeгo ceзoнa нe cтoит. Ceзoннocть пpoдaж квapтиp — этo cкopee фaктop, кoтopый yчитывaют пpoфeccиoнaльныe инвecтopы, кoтopыe зapaбaтывaют нa пepeпpoдaжe квaдpaтныx мeтpoв и cчитaют кaждyю кoпeйкy. Нo ecли ecть вoзмoжнocть пoдoждaть пapy мecяцeв и дoждaтьcя пoвышeния cпpoca, тo лyчшe вce жe пoвpeмeнить co cдeлкoй и пpoдaть нeдвижимocть нeмнoгo дopoжe.
Нaлoг нa нeдвижимocть
Нaлoг нa нeдвижимocть плaтит тoт, ктo пoлyчaeт дoxoд oт пpoдaжи, тo ecть coбcтвeнник, пpoдaвeц. Нo cтopoны мoгyт дoгoвopитьcя и пoдeлить эти pacxoды пoпoлaм, либo иx мoжeт взять нa ceбя ктo-тo oдин. Ecли нaлoг плaтит пpoдaвeц, тo oн включaeт эти pacxoды в cтoимocть квapтиpы.
Cтaвкa нaлoгooблoжeния для физичecкиx лиц пpи кyплe-пpoдaжe квapтиpы ycтaнoвлeнa Нaлoгoвым Кoдeкcoм PФ нa ypoвнe oт 0 дo 13% c пoлyчeннoгo дoxoдa. Paзмep cтaвки нaпpямyю зaвиcит oт cpoкa влaдeния нeдвижимocтью, a тaкжe cтaтyca нaлoгoплaтeльщикa (peзидeнт или нepeзидeнт).
Ecли нeдвижимocть былa кyплeнa пocлe янвapя 2016 гoдa и нaxoдитcя в coбcтвeннocти пpoдaвцa мeнee 5 лeт, нyжнo зaплaтить 13% c пoлyчeннoгo дoxoдa. Tpexлeтний cpoк минимaльнo oбъeктa ocтaeтcя тoлькo для oтдeльныx cлyчaeв (пpи пoлyчeнии жилья в дap, нacлeдoвaнии, пpивaтизaции, пoжизнeннoгo coдepжaния).
Первый вариант: самостоятельно провести анализ рынка на основе текущих предложений на сайтах-агрегаторах объявлений, сравнить цены на аналогичные объекты в районе расположения квартиры. Но это будут лишь цены, которые хотят получить собственники здесь и сейчас, при этом 80% объявлений представлены по завышенной цене. К тому же вы не поймете, как долго квартира находится в продаже и какова динамика ее цены.
Рынок меняется, и довольно быстро, поэтому желательно делать переоценку каждую неделю. Это полезно для процесса продажи, т. к. вы в курсе всех конкурентов, но есть большой минус — нужно разбираться в рынке, очень многое учитывать, просмотреть несколько баз, нужно свести данные по нескольким домам, убрать дубли, убрать всю нереальную информацию, потратить на это минимум 3–5 часов.
Второй вариант: воспользоваться автоматической массовой оценкой, которую предоставляют некоторые сайты по недвижимости при просмотре объявления. Автоматическая оценка появляется, если дом не очень новый и в базе есть какая-то информация по нему. Данные цифры выводятся на основании квартир в похожих домах в этом районе, и диапазон цифр может быть очень большой. Такой вид оценки не учитывает многих параметров и совсем не учитывает параметры вашей квартиры, например ремонт. Полностью ориентироваться только на них нельзя, но, чтобы получить примерную оценку, сколько стоят квартиры в таких домах, насколько цены отличаются, можно использовать и такой алгоритм.
Выгода от продажи квартиры означает также минимум налогов или освобождение от их уплаты. В каких случаях можно вообще не платить? Если вы…
- стали собственником до 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 3 лет;
- стали собственником после 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 5 лет;
- получили квартиру по наследству или по договору дарения от близкого родственника, а также в случае получения права собственности по договору пожизненной ренты или в рамках приватизации — срок владения для освобождения от налогов при продаже составляет 3 года;
- владеете квартирой 3 года, и это единственное ваше жилье (поправка в НК РФ вступает в силу с января 2020 года).
Отдельные условия прописаны для владельцев квартир, полученных по реновации, — для них в минимальный срок владения засчитывается срок владения предыдущего жилья, а дальше действуют стандартные для всех сроки в 3 и 5 лет.
Если продать нужно срочно и вы не хотите ждать 3 или 5 лет, то в этом случае придется платить налог. Если стоимость квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от ее кадастровой стоимости, налог будет рассчитан от 70%. Если стоимость больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в договоре. Но и эту сумму можно уменьшить одним из двух способов:
- Получить налоговый вычет в размере 1 млн руб. — это выгодно, когда вы не можете подтвердить расходы на приобретение: например, вы получили это жилье в наследство.
- Вычесть из цены квартиры расходы на ее приобретение — в этом случае можно учесть все расходы: такие, как стоимость покупки, кредит и проценты по нему.
Лучшее время для покупки и продажи – открываем секрет
С приходом весны все возвращается на круги своя, и так год за годом живет рынок жилья. Конечно, за три десятка лет его существования случалось многое: взлеты и падения, экономические и банковские кризисы, теперь еще добавился уникальный опыт работы в условиях пандемии. Но что бы ни происходило, рынок недвижимости живет по своим законам. Безусловно, на нем не могут не отражаться глобальные изменения экономической ситуации. Тем не менее, он и в самые неблагоприятные периоды сохраняет активность, и иначе быть просто не может: люди, невзирая на экономические и политические реалии, вступают в брак и разводятся, рождаются и вырастают дети… А это означает, что необходимость в совершении самых различных операций с недвижимостью была, есть и будет всегда.
А теперь главное. Самое лучшее время для решения квартирного вопроса то, когда он актуален для вас. И просто неоценимой может оказаться помощь риэлтора, ведь это тот самый специалист, который может беспристрастно взглянуть на сложившуюся у вас ситуацию, оценить имеющиеся у вас активы, проанализировать обстановку на рынке недвижимости и предложить вам оптимальный варианты решения задачи. Так что не ждите лучшего момента, начните менять жизнь к лучшему прямо сейчас, не откладывая ее на потом.
Если недвижимость продаётся посторонним людям, то обязательно совершается сделка купли-продажи. Если же жильё планируют передать родственнику, то в этом случае лучше всего оформить дарственную, ибо по закону в течение 3-х лет не нужно будет платить налог на доход от реализации полученной в наследство, приватизированной или подаренной от другого родственника квартиры.
Но в случае дарения нельзя брать деньги, так как дарственная — это безвозмездная передача недвижимости другому лицу. При любых минимальных юридических манипуляциях данная сделка может быть признана недействительной.
Договор купли-продажи обязует продавца подать декларацию и выплатить налог. Иначе предусмотрен штраф в размере 20% от начисленного налога.
Первый вариант: самостоятельно провести анализ рынка на основе текущих предложений на сайтах-агрегаторах объявлений, сравнить цены на аналогичные объекты в районе расположения квартиры. Но это будут лишь цены, которые хотят получить собственники здесь и сейчас, при этом 80% объявлений представлены по завышенной цене. К тому же вы не поймете, как долго квартира находится в продаже и какова динамика ее цены.
Рынок меняется, и довольно быстро, поэтому желательно делать переоценку каждую неделю. Это полезно для процесса продажи, т. к. вы в курсе всех конкурентов, но есть большой минус — нужно разбираться в рынке, очень многое учитывать, просмотреть несколько баз, нужно свести данные по нескольким домам, убрать дубли, убрать всю нереальную информацию, потратить на это минимум 3–5 часов.
Второй вариант: воспользоваться автоматической массовой оценкой, которую предоставляют некоторые сайты по недвижимости при просмотре объявления. Автоматическая оценка появляется, если дом не очень новый и в базе есть какая-то информация по нему. Данные цифры выводятся на основании квартир в похожих домах в этом районе, и диапазон цифр может быть очень большой. Такой вид оценки не учитывает многих параметров и совсем не учитывает параметры вашей квартиры, например ремонт. Полностью ориентироваться только на них нельзя, но, чтобы получить примерную оценку, сколько стоят квартиры в таких домах, насколько цены отличаются, можно использовать и такой алгоритм.
Третий вариант: индивидуальная автоматическая оценка в формате калькулятора недвижимости. Вводите адрес, метраж, количество комнат и далее видите результат в виде оценки. Иногда есть возможность учесть дополнительные параметры (например, ремонт). Впрочем, здесь не совсем ясно, на основе каких объектов был расчет.
Несмотря на вышесказанное, все же именно начиная с февраля количество сделок заметно увеличивается. Как правило, сперва большим спросом у покупателей пользуются недорогие объекты экономкласса, а уже с апреля появляются запросы на более дорогие объекты.
Кроме этого, стоит отметить, что начиная с марта, увеличивается спрос на квартиры без отделки в связи с желанием покупатели к лету завершить все юридические и правовые дела, чтобы в теплые месяцы сделать ремонт.
Интересен тот факт, что в конце апреля в начале мая возрастает количество альтернативных сделок. Это связано с тем, что именно в этот период семьи с детьми начинают улучшать свои жилищные условия.
Если речь идет о покупке жилья в новом районе, то, как правило, родители пытаются решить квартирный вопрос ближе к концу учебного года, чтобы дети могли с сентября ходить уже в новую школу.
«Июнь и июль считаются временем «несрочных» покупок, — говорит Алексей Шленов, Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». – Как показывает практика, в эти месяцы приобретают недвижимость те, кто не привязан к каким-то определенным срокам.
В таких случаях хорошо приобрести жилье летом, так как именно в это время продавцы охотнее идут на торг в связи с низким спросом на недвижимость. Таким образом, можно совершить максимально выгодную покупку. А в августе покупкой недвижимости занимаются те, кто опасается традиционного осеннего повышения цен».
В основном осенью, после периода отпусков, на рынке недвижимости наблюдается активный спрос, проходит большее количество сделок, возрастает количество предложений, но несколько поднимаются цены. В этот же период с рынка уходят наиболее дешевые объекты, и вновь увеличивается количество альтернативных сделок.
В ноябре возрастает численность сделок, в том числе и в дорогом сегменте, так как в связи с приближающимися зимними каникулами покупатели стремятся решить все вопросы с недвижимостью как можно скорее.
Что касается спроса на элитное жилье, то здесь наступает затишье во время праздников. «Спрос на дорогое жилье практически отсутствует в период массовых отпусков, — отмечает Алексей Шленов. – Однако есть определенные периоды — с марта по апрель и в ноябре — когда наблюдается наиболее активный спрос на элитные объекты».
Если говорить о загородном рынке, то здесь пик сезона начинается в апреле и заканчивается в июле. Вторая волна спроса, по словам Андрей Соловьева, руководителя отдела загородной недвижимости компании Knight Frank, длится с середины сентября до середины декабря. В это время наибольшее число покупателей выходят на рынок в поиске объекта за городом.
Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
Покупаем квартиры весной
Эта тенденция продолжается и в марте — рынок «просыпается», сделок становится все больше. В выборе жилья весной есть один несомненный плюс. Допустим, вы планируется приобрести квартиру на последнем этаже многоэтажного дома. Значит, середина марта-апрель самое благоприятное время для проверки крыши на прочность. Если есть проблемы с кровлей, то хозяева не смогут это от вас скрыть: пятна на потолке, от сырости отходят обои.
Уже позднее, в мае, когда установится сухая погода, владельцы квартир могут просто напросто ликвидировать следы протекания и умолчать о проблеме. После косметического ремонта вы вряд ли увидите дефекты.
Также весной начинают активно искать новую недвижимость семьи с детьми. Обычно это начало мая: времени хватает с запасом, чтобы успеть завершить сделку к началу учебного года и устроить своих детей в новую школу.
Если в квартире проведена перепланировка
Иногда недвижимость продается после того, как ее владелец произвел там ремонт. При сносе несущих конструкций, например, стены, или при изменении расположения санузла будет требоваться разрешение на проведение перепланировки. Если его нет, то при продаже квартиры могут возникнуть проблемы. Покупатели либо будут требовать снижения цены, либо быстрого получения документов, подтверждающих законность перепланировки.
Продавец должен будет предъявить:
- разрешение и проект на перепланировку;
- новый техпаспорт БТИ, в котором отражены все изменения.
Большинство банков не выдает ипотечные кредиты на квартиры с неузаконенной перепланировкой, поэтому круг покупателей будет изначально меньше.
Лучше все же заняться этим вопросом и получить разрешение, а затем внести изменения в техпаспорт. Некоторые банки могут взять с заемщика заверенное у нотариуса обязательство все это сделать после выдачи кредита и покупки квартиры.
Будут ли цены снова расти?
Выбирая момент для продажи квартиры, важно ориентироваться не только на текущее состояние рынка, но и на его ближайшие перспективы. Возможно, если «придержать» квартиру до более благоприятного момента на рынке, она вырастет в цене больше, чем за этот же момент обесценятся деньги (а обесцениваются они со скоростью в 4% за год).
Если прислушаться к мнению представителей рынка жилой недвижимости, они сходятся примерно в одном – цены на жилье будут расти и дальше, но этот рост будет не таким быстрым, как в 2020-м. Кто-то говорит о замедлении роста вдвое – то есть, за год жилье подорожает примерно на 6-7%. Это не так уж далеко от инфляции, поэтому выбор у владельцев квартир есть всегда.
Вот что представители отрасли говорят о рынке «вторички» в 2021 году:
- «Инком-Недвижимость»: в первые 2 квартала все будет так, как в конце 2020-го (небольшой рост цен), ко второму полугодию цены замедлят свой рост. Маловероятный сценарий – цены будут колебаться до 5%, причем в обе стороны. Вероятнее всего, жилье в 2021 году в среднем будет стоить примерно столько же, сколько и сейчас;
- «Миэль»: серьезных изменений в течение года не ожидается, но все будет определять льготная ипотечная госпрограмма. В Москве некоторые владельцы квартир, возможно, согласятся и на скидки, если их квартиры не продаются с осени прошлого года;
- «Азбука жилья»: цены будут расти, но сильнее, чем в 2020-м, они не вырастут;
- «Доверие»: цены на вторичную недвижимость в России за 2021 год вырастут примерно на 7-10%. Связан рост по-прежнему будет с льготной ипотекой и ее влиянием на рынок недвижимости;
- Realiste: спрос на жилье вырастет, когда в Москву снова будут ехать жители регионов;
- SRG: весь рынок жилья ждет стагнация после рекордного по выдачам ипотеки года – все дело в том, что рост цен на жилье нивелировал экономию от льготной ипотеки, и в перспективе рынок вернется в свое равновесное состояние. Правда, эксперты не исключают и варианта, что в России может повториться ситуация 2014-2015 годов, когда после девальвации рубля и падения объемов строительства вырос спрос на жилье.
Таким образом, средний для всех прогноз будет таким: цены на жилье с вторичного рынка будут расти в 2021 году, но насколько они вырастут – зависит от спроса, продления льготной ипотеки, ключевой ставки Центробанка, ситуации у застройщиков и многих других факторов. В среднем прогнозируется рост цен на 7-8% в течение года – с одной стороны, это не так много, как в 2020-м, но с другой – вдвое выше плановой инфляции.