Сопровождение аренды коммерческой недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сопровождение аренды коммерческой недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Статья 651 ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды помещения, если его срок не менее года. Более того, если срок аренды недвижимости превышает год, то и договор аренды будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации.

Риски

Бессрочный договор менее надежен, поскольку каждая из сторон может в любой момент отказаться от его исполнения в одностороннем порядке без объяснения причин (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Рекомендации

Зафиксируйте начало и окончание периода пользования имуществом. Обычно период указывают в месяцах, в годах или от одной календарной даты до другой (с 1 января по 1 октября 2020 г.).

При заключении долгосрочного договора аренды на год и более договоритесь о его регистрации (кто и за чей счет это делает). Предложите арендатору оплатить расходы, если он хочет регистрировать договор, так как ему это нужнее (у него больше рисков без регистрации). Если регистрировать вы не хотите, укажите срок 11 месяцев, а не «с 1 января по 31 декабря», так как это считается годом.

Риски

Актуально для срочного договора. Без права на отказ вы не можете выйти из договора в любой момент, когда нашли возможность сдавать подороже. Придется или расторгать договор через суд, или пытаться договориться с арендатором (ст. ст. 619, 450, 310 ГК РФ).

Рекомендации

Включите для себя право на отказ в любой момент, если ваш договор — предпринимательский (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Арендатору это невыгодно, он будет возражать. Если вы в нем заинтересованы (например, он «якорный» арендатор), в качестве компромисса предложите установить для себя право на мотивированный отказ, например, при нарушении с его стороны условий договора, или плату за отказ в приемлемом для вас размере.

Нежелательно соглашаться на такие же права для арендатора, чтобы не лишиться в неподходящий момент стабильного дохода.

Риски

Бессрочный договор менее надежен, поскольку каждая из сторон может в любой момент отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без объяснения причин, предупредив об этом за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Долгосрочный договор (от года и больше) нужно регистрировать, иначе при продаже объекта вас могут выселить до срока. Аренда не сохранит силу (см. Позицию ВАС РФ).

Рекомендации

Зафиксируйте начало и окончание периода пользования имуществом. Обычно период указывают в месяцах, годах или от одной календарной даты до другой (с 1 января по 1 октября 2019 г.).

При заключении договора на срок от одного года договоритесь о его регистрации (кто делает и за чей счет).

Когда арендодатель может отказать в продлении договора аренды помещения?

Чаще всего нежилое помещение (это может быть офис, склад, торговая точка) арендуют в предпринимательских целях, поэтому арендатор заинтересован в длительной аренде или ее продлении. Арендодателю недвижимости тоже не все равно, кому он ее сдает. Если стороны добросовестно выполняют свои договорные обязательства, то проблем при продлении договора аренды помещения обычно не возникает.

А вот если арендодатель не хочет продолжать договорные отношения с прежним арендатором, то последний может с ним поспорить, опираясь на свое преимущественное право на продление договора (статья 621 ГК РФ).

Преимущественное право добросовестного арендатора заключается не только в возможности заключить договор аренды помещения на новый срок. Если арендодатель отказал в аренде прежнему арендатору, а затем в течении года после этого заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных отказом продлить с ним договор.

В каких случаях арендодатель может оспорить преимущественное право в суде и заключить договор с новым арендатором?

Стандартный срок аренды — 11 месяцев. Если ставить больший срок, то это потребует экспертной регистрации договора в Росреестре. А это создаст дополнительные временные и финансовые сложности для арендодателя и арендатора. Как с точки зрения первоначальной регистрации самого договора, так и с точки зрения его последующего расторжения.

Обратите внимание на пункт о преимущественном праве на пролонгацию и заключение договора на новый срок. Если этого пункта нет в договоре, то через 11 месяцев вас могут попросить съехать. И вы ничего не сможете сделать.

Обратите особое внимание на дату подписания договора и дату акта приёма-передачи офиса. Бывает, что договор подписан, а человек, отвечающий за въезд со стороны арендодателя, заболел или уехал в отпуск. Можно, конечно, начать использовать офис, но без подписания акта приёма-передачи, договор будет считаться недействительным. Деньги, которые вы заплатили, могут зависнуть на какое-то время, а иногда придётся в рамках судебного заседания выяснять, что, куда и как возвращать.

Распространенные ошибки договоров аренды

Первая ошибка – это игнорирование существенных условий контракта. Например, соглашение может подписать неуполномоченное лицо. Или же у одной из сторон нет прав собственности на объект. Серьезной ошибкой будет не указать и срок действия договора, порядок его изменения, продления, расторжения. В тексте должны быть четко обозначены условия оплаты, штрафов и неустойки.

Договор аренды имеет четкие требования, при игнорировании которых его можно признать незаключенным. Подписанный контракт должен соответствовать требованиям закона и делового оборота.

Вторая распространенная ошибка: нет полного описания предмета договора и не указаны его индивидуальные данные. В таком случае невозможно установить предмет аренды, а значит, контракт легко оспорить.

Третья ошибка – отсутствие актов приема-передачи. На практике при отсутствии приема-передачи (возврата) объекта контракт считается действующим (даже если сроки действия договора истекли).

Четвертая ошибка: попытка расторгнуть контракт в одностороннем порядке, если это не предусмотрено самим документом. В соответствии с действующим законодательством, если в договоре аренды не указана возможность одностороннего отказа от исполнения с предварительным письменным уведомлением, то такие договоры расторгаются только в судебном порядке.

Также не следует считать, что, если предусмотрены штрафы за досрочное расторжение договора в виде обеспечительных платежей, с этим ничего нельзя сделать. На самом деле данные штрафы можно оспорить, если вы предварительно за 3 месяца (в зависимости от условий договора) уведомили арендодателя о расторжении договора.

Будет ошибкой не соблюдать претензионный порядок рассмотрения споров. Если данное условие имеется в договоре, то оно обязательно для сторон, заключивших договор. В противном случае суд оставит исковое заявление без рассмотрения.

Также ошибкой будет считать, что обратиться к юристу нужно только после возникновения спора. Если вы обратитесь за консультацией и правовым анализом сделки до ее заключения, то ообезопасите себя от навязанных и невыгодных условий аренды.

Итак, Евгений с арендодателем готовят текст договора. Какие пункты должны быть в документе?

• предмет и объект сделки;

• порядок передачи объекта недвижимости;

• общие и специальные права, обязанности лиц;

• размер арендной платы, порядок ее изменения;

• срок аренды;

• расторжение, изменение договора;

• ответственность обеих сторон;

• порядок решения разногласий и споров;

• дополнительные условия;

• реквизиты сторон (адреса, ИНН, контакты и т.д.).

Что необходимо знать, сдавая помещение в аренду

• Срок и размер оплаты должны быть прописаны в договоре. В ином случае, если арендатор обратится в суд, договор будет считаться незаключенным или недействительным, а значит, всю фактически уплаченную сумму за аренду, которой не было по закону, придется вернуть арендатору.
• Все договоренности должны быть зафиксированы. Возможность проведения ремонта, сдачи помещения в субаренду, конкретная дата и способ оплаты – все это необходимо зафиксировать в договоре в письменной форме, а не просто устно проговорить с арендатором. В ином случае все, что не оговорено в тексте соглашения при сделке, но не запрещено законом, по умолчанию считается разрешенным: так арендодатель может получить в лучшем случае перекрашенные стены, несмотря на то что был против любых изменений в сданном в аренду имуществе и говорил об этом.

Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью

1. 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
2. Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
3. 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
4. Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
5. Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.

Как составить договор аренды

При составлении договора аренды следует учитывать некоторые моменты.

Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то договор аренды обязательно заключается в письменной форме.

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой?

Приобретение коммерческой недвижимости, как и иной недвижимости, является очень ответственным решением и необходимо совершить действия по проверке юридической чистоты сделки, лица, которое совершает сделку, чтобы не оказаться в положении, когда недвижимость могут забрать, признав сделку недействительной, а деньги можно обратно не получить.

Для проверки коммерческой недвижимости, прежде чем ее купить, выполните следующие действия:

1. Проверьте лицо, которое хочет с Вами заключить сделку на наличие у него соответствующих полномочий, т.е., что он является директором или представителем, сравните данные в доверенности или в распоряжении о назначении на должность с паспортными данными. Если продавец физлицо, тогда проверьте паспортные данные
2. Запросите документы, подтверждающие принадлежность недвижимости продавцу. Также закажите выписку из ЕГРН о правах собственности на недвижимость, о наличии обременений
3. Проверьте финансовую устойчивость продавца, а именно, что он не банкротиться или не находится на стадии банкротства. Для этого можно зайти на сайт арбитражного суда, ввести информацию о продавце и увидеть, есть банкротные дела или нет в отношении продавца. Также информацию можно посмотреть на сайте ЕФРСБ. Кроме того, следует обратиться к сайту ФССП и посмотреть наличие исполнительных производств и суммы задолженностей по ним. Если лицо банкротят или имеются большие суммы задолженности, то сделку впоследствии могут оспорить
4. Также необходимо проверить объект на отсутствие в нем несогласованных перепланировок, иных изменений
5. Если недвижимость вновь построенная или реконструированная, необходимо убедиться в наличии соответствующих разрешений, в том числе, на ввод в эксплуатацию
6. Проверить права продавца на земельный участок, на котором расположена недвижимость, запросив у продавца соответствующие документы и затем перепроверив, запросив выписку из ЕГРН или информацию у третьего лица, например, арендодателя
7. В случае продажи коммерческой недвижимости физлицом, следует убедиться, что нет третьего лица, которое имеет право на соответствующий объект, так как он является совместно нажитым имуществом в браке, в этом случае можно проверить паспорт физлица страницу о регистрации брака, а далее уже выяснять, совместно нажитое это имущество или нет. Если имущество является совместным, необходимо получить согласие третьего лица, если владельцев несколько, то все они должны быть указаны в договоре

Регистрация в Росреестре

Обязательно регистрируется договор, имеющий долгосрочный период. При нарушении этого закона участники должны будут выплатить штраф, величина которого зависит от стоимости договора. После согласования договора его сдают на регистрацию по месту нарождения недвижимости. Действительным договор будет являться с момента внесения в базу данных. После этого участники получают права и обязанности, указанные в договоре.

Порядок действий при регистрации договора следующий:

1. Подача документов в срок регистрации.
2. Проверка документов на наличие ошибок.
3. Внос данных в единую государственную базу.
4. Оформление документов с постановкой штампов.
5. Возврат бумаг заявителю.

Процедура оплачивается заявителем. Её стоимость для юридических лиц составит 22000 рублей, для физических лиц – 2000 рублей.

В список необходимых документов входит следующее:

• Заявление на проведение регистрации.
• Договор аренды.
• Кадастровый паспорт.
• Документы удостоверяющие правовой статус участников.
• Нотариальные согласия супругов (при наличии брака).
• Квитанция об оплате госпошлины.

Проблемы с регистрацией и как их решить

Проблема. Росреестр приостановил регистрацию, потому что владелец объекта запретил проводить её без своего участия.

Решение. Владельцу объекта нужно направить в Росреестр специальное заявление, чтобы снять запрет.

Проблема. Росреестр приостановил регистрацию на срок до трёх месяцев и выслал соответствующее уведомление.

Решение. Обычно такое случается, когда в пакете бумаг отсутствует какой-либо важный документ — например, согласие супруга или решение общего собрания учредителей ООО о заключении крупной сделки. Чтобы решить проблему, нужно получить недостающие документы и направить их в Росреестр в указанный срок.

Проблема. Не хватает трёх месяцев для того, чтобы собрать все документы или разобраться со всеми нюансами.

Решение. Если выделенного Росреестром времени недостаточно, можно подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев.

Почему это важно? Через эти ресурсы вы можете проанализировать не только выданное когда-то собственнику свидетельство о регистрации его прав на объект, а актуальную информацию о правообладателе, существующих именно сейчас арестах, запретах, залогах и других обременениях объекта, его актуальных физических характеристиках.

Если не проверить объект, арендатор подвергает себя нескольким рискам.

1. Арендовать объект, который не был зарегистрирован. Чем это плохо? Объект недвижимости (капитальное строение, помещение, машино-место) считается созданным с момента регистрации, и права на него возникают также с даты регистрации. Соответственно, если здание не зарегистрировано, то ни у арендодателя, ни тем более у арендатора прав на него нет, и в конфликтной ситуации будет очень сложно что-то доказать, поскольку договор не будет иметь никакой силы.

2. Если при этом незарегистрированный объект не был введен в эксплуатацию, то использовать его в принципе нельзя. Любая деятельность в таком объекте запрещена и наказывается штрафом.

3. Арендовать помещение, назначение и характеристики которого не подходят под бизнес арендатора.

Для некоторых видов бизнеса целевое назначение помещения и его характеристики критично важны — без этого они не могут выполнить лицензионные и другие специальные требования. Не проверив объект, вы не можете быть на 100% уверены, что арендуете подходящее помещение.

Например, казино должно иметь помещение площадью не менее 250 м 2 и занимать его полностью, а также не должно располагаться в зданиях учреждений образования, санаторно-курортных и оздоровительных и др.

Есть 2 наиболее часто встречающихся варианта:

• Указать фиксированную сумму (с НДС или без него) за определенный период аренды
• Указать формулу для расчета. Здесь важно убедиться, что все ее составляющие постоянны и нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе может получиться, что вы ожидали платить 2000 евро в конце месяца, а получили требование на оплату 3000

Что еще стоит обозначить в договоре?

• Как часто и на сколько арендодатель может требовать повышения платы
• Способы и сроки внесения арендной платы
• Пункт о том, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон

Помните, что ваши расходы как арендатора не будут ограничиваться только лишь арендными платежами. Они часто включают постоянные затраты на коммунальное и эксплуатационное обеспечение объекта; разовые или периодические на переоборудование, ремонт и модернизацию помещений; потери (использование денег во времени) от выполнения обязательств по перечислению обеспечительного платежа.

Похожие записи:

• Северные надбавки в России 2022: таблица, кому положены
• Пленум верховного суда о применении закона о защите прав потребителей
• Порядок выезда за границу несовершеннолетних граждан РФ