Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кредит под залог доли в квартире без согласия других собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начать следует с того, что под отдельные доли и комнаты банки деньги заемщикам дают не охотно, даже если они прекрасные и благонадежные плательщики. Исключением могут быть лишь займы на выкуп всех долей или комнат в квартирах, с последующим закладыванием всего объекта недвижимости. Допустим, владелец одной доли из трех, берет деньги на выкуп двух других долей, и сразу закладывает всю квартиру для обеспечения взятого кредита. Такой вариант может подойти банку, но опять-таки, при нормальной кредитной истории, и при подтверждении своих доходов.
Как заложить свою долю в квартире или доме
При этом, закон не содержит прямых запретов того, чтобы долевое имущество выступало в качестве залогового. При этом надо понимать, что есть ряд условий, которые необходимо соблюсти для совершения такой сделки.
Обязательно ли согласие остальных собственников, если вы хотите заложить долю в квартире?
Как мы уже сказали, банки крайне неохотно идут на подобные сделки, и искать одобрения в известных банках практически бесполезно. Банки же из «второй двадцатки» вполне могут пойти вам навстречу.
Российским законодательством не установлено ограничений на данный счет. Т.е. если вы являетесь собственником доли в квартире, вы вправе распоряжаться вашим имуществом по вашему личному усмотрению. Вы можете заложить вашу долю банку, при этом не получая согласие всех остальных собственников. Если к примеру речь идет о двухкомнатной квартире с двумя собственниками, то вы можете вашего со дольщика даже не ставить в курс о ваших намерениях. Правила оформления.
Оформление подобного кредитного договора ничем не отличается от залога квартиры целиком. Банк требует стандартный пакет документов, который может быть дополнен кое-какими бумагами.
Но есть одна важная деталь. Ваша доля в квартире должна быть выражена в натуральном эквиваленте и иметь кадастровый план. Т.е. общая собственность (когда два брата купили квартиру, и не разграничили доли официально) предполагает обязательное согласие всех других собственников при оформлении залога. Если же доли в квартире четко разграничены в документальном порядке, то никаких препятствий для вас нет. Можете смело делать со своей долей все что угодно.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Доля квартиры в ломбард
Достаточно часто супруги, прожив в браке, приобретают недвижимость на двоих. Иногда по завещанию умершего владельца квартиры его наследники получают право собственности только на одну часть или долю.
В этом случае можно оформить залог в ломбарде. Главное условие – согласие других совладельцев на данную сделку. Оформляя залог доли квартиры в ломбарде, заемщик должен понимать, что он получит не более 60% от рыночной стоимости его части.
После подтверждения права собственности на имеющуюся недвижимость и согласия совладельца, коммерческая организация приглашает независимого эксперта. Тот проводит оценку стоимости доли и выдает оценочный акт. По нему и будет производиться расчет конечной суммы займа.
Иногда необходима большая сумма денег – что заложить в этой ситуации всю квартиру или только долю? Совладельцы квартиры могут поступить следующим образом. Один из них оформляет договор дарения на свою часть. Это позволяет получить на руки большую сумму. После погашения кредита и возврата залога, договор дарения аннулируется по взаимному согласию. Каждый снова становиться владельцем своей части.
Что можно сделать со своей долей в квартире, если досталась по наследству малая её часть?
Наследная масса делится между родственниками по закону, если иное не предусмотрено завещанием. Таким образом, можно унаследовать лишь малую долю в стандартной квартире. И зачастую у собственников подобных долей возникает вопрос, что с ними можно сделать.
Реально пользоваться незначительной частью квартиры без согласия других собственников сложно. Если речь идет об однокомнатной квартире, то в ней практически невозможно проживать, прописать других людей или сдать внаём. Без согласования с совладельцами можно лишь прописаться самому на своем небольшом количестве квадратных метров. Продать или обменять часть помещения можно только при договоренности с сособственниками.
Обычно, если разбирательство по пользованию долями доходит до суда, то суд встает на сторону владельцев крупных долей. Здесь работает принцип наименьшего ущемления как раз их интересов. Но учитывается также, какие отношения связывают сособственников. Если люди чужие или конфликтуют, то вряд ли суд вынесет решение о размещении в квартире владельца маленькой доли, который фактически будет мешать другим спокойно жить.
Самым очевидным распоряжением незначительной частью жилья будет продажа или сдача в наем другим совладельцам. Но заставить их сделать это нельзя, а платить коммунальные платежи и налоги соразмерно доли необходимо (ст. 249 ГК РФ).
По общим правилам незначительной долей считается слишком маленькая для выделения ее в натуре. Например, у одного собственника однокомнатной квартиры документально ¾ доли, у второго – ¼. По факту доля второго в жилье 7,5 кв.м, ее в натуре выделить невозможно.
Необходимые документы
Кредит под залог доли в квартире по умолчанию будет достаточно большим. Следовательно, для получения необходимых средств потребуется предоставить в банковскую организацию приблизительно следующий пакет документов:
- Паспорт (как правило, требуется Российской Федерации, совершеннолетие и постоянная регистрация).
- Справка о доходах (по форме 2-НДФЛ либо аналогичные).
- Копия трудовой книжки.
- Выписка из ЕГРН либо другой документ, доказывающий право владения долей в квартире.
- Документ, на основе которого заемщик получит в собственность данную долю (договор дарения, купли-продажи, завещание и так далее).
- Доверенность на представителя и его паспорт (если необходимо).
Возможно ли взять займ под залог доли квартиры без согласия совладельцев
В данной статье мы расскажем об оформлении займа под залог доли в квартире, которой владеют несколько собственников. Термин «займ» мы употребляем в общепринятом значении, как синоним слова «кредит».
Оформление займа под залог доли квартиры само по себе уже является сложной ипотечной процедурой, для которой нужно собрать массу документов и учесть юридические нюансы. А взять кредит под залог доли без согласия других собственников долей в квартире может оказаться непосильной задачей без грамотной юридической поддержки.
Обычно взять займ под залог доли в квартире желают граждане, которые:
- разделили квартиру во время развода;
- получили части недвижимости по наследству;
- разделили имущество в ходе приватизации.
Документы для получения кредита под залог доли в квартире
Важно! Процедура оформления в банке займа с использованием такого залога подразумевает необходимость сбора определенного пакета документации:
- заключение, составленное оценщиками о выполненной оценке стоимости конкретной доли объекта недвижимости;
- гражданский паспорт клиента, претендующего на получение кредита. В нем должна быть регистрация по адресу расположения залоговой недвижимости;
- дополнительный документ, удостоверяющий личность – водительское удостоверение, СНИЛС;
- справка о владении конкретной долей жилой недвижимости (выдается в БТИ);
- лицевые и финансовые счета (копии);
- страховка жилья;
- выписка из Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество;
- выписка, подготовленная с помощью домовой книги, отражающая количество лиц с регистрацией по адресу;
- документ, удостоверяющий уровень полученного за прошедшие 6 мес. дохода, или же выписка из Налоговой инспекции;
- согласие от остальных собственников жил. площади, оформленное в нотариальной конторе (в случае совместного владения).
Кредит под залог доли в квартире без согласия других собственников
Кредитование под залог недвижимости – довольно распространенная мера при поиске денежных средств, требуемых на самые различные цели. Относясь к ликвидным видам собственности, квартиры охотно принимаются банком в качестве залогового обеспечения по целевым и нецелевым кредитам. Главное условие, чтобы заемщик являлся собственником и зарегистрировал свое законное право на недвижимость надлежащим образом. Немного иначе обстоит дело с получением кредита под залог доли в квартире.
Если кредитор соглашается принять долю в квартире в качестве объекта залога, скорее всего потребуется получить письменное подтверждение согласия остальных владельцев. Если получить его не представляется возможным, банк вправе пересмотреть условия кредитования и назначить высокие проценты за использование кредитных средств.
Можно ли отдать долю в своей квартире в залог согласно требованиям законодательства
В том случае, если какое-либо имущество (движимое или недвижимое) переходит во владение двух или более лиц, тогда возникает такое понятие, как общая собственность (ч. 1 ст. 244 ГК РФ), которая может быть:
- долевой (по умолчанию);
- или совместной.
В случае, если установлено долевое владение, тогда порядок распоряжения каждым “дольщиком” своей долей устанавливается в ч. 2 ст. 246 ГК РФ.
Там дается четкий ответ на представленный вопрос – “дольщик” имеет полное право по собственному желанию:
- продать свою долю (при соблюдении преимущественного права покупки – ст. 250 ГК РФ);
- завещать ее;
- подарить;
- передать в залог;
- распорядиться прочим способом.
Как видим, законодательные нормы не запрещают оформлять залог в отношении доли (в том числе, и невыделенной в натуре).
На момент написания материала существуют следующие кредитные продукты, в рамках которых возможно предоставление в залог недвижимого имущества (в том числе, и долей):
| № | Наименование кредитного учреждения | Минимально возможная процентная ставка | Максимальная сумма займа | Максимальный срок |
| 1 | Абсолют банк | 13,25 % | До 15 млн. рублей | До 15 лет |
| 2 | Бинбанк | 20,90 % | До 10 млн. рублей | До 10 лет |
| 3 | АК Барс | 10,90 % | До 5 млн. рублей | До 15 лет |
| 4 | Банк Жилищного Финансирования | 12,49 % | До 10 млн. рублей | До 20 лет |
| 5 | Уралсиб | 13,5 % | До 6 млн. рублей | До 15 лет |
| 6 | Интеза | 22,5 % | До 10 млн. рублей | До 10 лет |
| 7 | Совкомбанк | 18,9 % | До 30 млн. рублей | До 10 лет |
Итак, действующим законодательством предусматривается наличие права у любого долевого собственника отдать в залог свою долю. Но не все банки охотно берут в качестве обеспечения такие объекты. Рекомендуем уточнять это по телефону “горячей линии” или в офисе кредитной организации.
Совместно обреченные: три главные проблемы владельцев долей в квартире
К сожалению, сейчас такой возможности нет. Для залога подходят только целые квартиры в жилых многоквартирных домах.
Нет, банк не может принять такую квартиру в качестве залога, так как она не приватизирована и принадлежит не клиенту, а государству.
По закону этот тип недвижимости считается коммерческим, даже если собственник использует его для жилья.
Нет, ваше право собственности на недвижимое имущество должна подтверждать соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости — а там она появится, только когда дом будет достроен, и по нему выдадут акт приема-передачи.
Да, принимается. Когда придет очередь для реновации дома, в котором находится такая квартира, собственники жилья подпишут договор мены с администрацией города. После этого Росреестр автоматически обновит все данные о залоге. Переподписывать договор с банком не потребуется.
Кредиты под залог доли в квартире
Дело в том, что банки не хотят рисковать. Если бы вы заложили целую квартиру и не вернули займ, банк мог бы реализовать такую недвижимость и восполнить убытки. Не с любой долей получится так сделать.
Доля должна быть выделенной. Это означает, что у вас в собственности должна быть целая отдельная комната или несколько комнат. Собственникам комнат в коммунальных квартирах скорее одобрят кредит, нежели тем, кто владеет половиной квартиры, но без конкретного, отдельного от других помещения.
В первом случае можно распоряжаться комнатой без согласия остальных жильцов. Она может стать обеспечением кредита, хоть и не приоритетным. Во втором — во всех сделках необходимо согласие совладельцев, а для банков это лишнее обременение, если доля перейдет к ним из-за задолженности. Кредиторы очень редко принимают невыделенные доли в качестве залога.
Узнать, какой долей вы владеете, можно, заказав выписку.
У жилья не должно быть никаких обременений.
Если в квартире, где вы владеете долей, прописан несовершеннолетний, вам не нужно согласие опеки. Однако это лишнее затруднение для банка – реализовать вашу долю в дальнейшем, – поэтому в таких случаях они часто отказывают.
И совсем не получится использовать в качестве обеспечения долю, которой владеет несовершеннолетний ребенок, даже если вы его родитель. В этом случае нужно разрешение опеки, но она, скорее всего, его не даст. И еще в банках есть условие: заемщик и собственник должны быть одним лицом.
Собственность, которую вы отдадите под залог, нужно застраховать. Иногда стоимость страховки включена в кредит. В некоторых случаях банк просит страховку на самого клиента. Разрешают и без страхования, но процентная ставка станет выше, а значит, платеж будет больше.
Имейте в виду, что банковские эксперты оценят вашу долю значительно ниже рыночной стоимости. Во-первых, потому что это не вся квартира целиком, а во-вторых, банки всегда дают кредит на меньшую стоимость, чем обеспечение. Могут быть дополнительные коэффициенты, которые снижают размер кредита. Лучше нанять независимого оценщика, чтобы стоимость доли была хотя бы ближе к рыночной. Но в лучшем случае вы получите 50%.
Нужно взять с собой:
- Паспорт;
- Справку о доходах (2-НДФЛ или аналоги);
- Копию трудовой книжки;
- Выписку из ЕГРН или иной документ, подтверждающий право собственности на долю в квартире. Выписку можно в сжатые сроки получить в сервисе ЕГРН.Реестр;
- Документ, на основании которого заемщик получит в собственность эту долю (договор дарения, купли-продажи, завещание и прочее).
Выписка из ЕГРН об объекте – один из самых важных документов, который необходимо взять с собой в банк. Она должна быть свежей.
Есть несколько способов заказать выписку из ЕГРН на недвижимость, начиная от похода в МФЦ и заканчивая порталом госуслуги. В любом случае это услуга платная.
Один из самых простых и удобных способов – воспользоваться ресурсом ЕГРН.Реестр. С его помощью можно значительно сэкономить время: сайт или приложение позволяют получить выписку через ЕГРН на квартиру, не выходя из дома. Просто заполняешь простую форму и документ уже на руках – придет на электронную почту.