Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание территории многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
Зачем нужна собственность на землю у дома
«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.
Как оформить землю у дома в собственность
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.
Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.
Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.
Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.
После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.
Межевание многоквартирных домов: Плюсы и минусы
Оформление в собственность прилегающего к многоквартирному дому участка дает собственникам квартир много преимуществ. Но у данного мероприятия есть и некоторые отрицательные стороны. Плюсы и минусы процедуры представлены в таблице.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Как рассчитывается придомовая территория многоквартирного дома
Согласно СНИП № 2.07.01/89 площадь участка, расположенного возле многоквартирного дома, рассчитывается по следующей формуле: Sтер=Sж*Уп, где общая площадь жилых помещений дома умножается на удельную величину земельной доли. На практике этот показатель составляет от трех до шести метров от стены здания. При расчете размера земельного участка необходимо учитывать такие факторы:
- Общая площадь дома;
- Этажность и количество квартир в здании;
- Наличие рядом с ОКС дорог, автомагистралей общего пользования;
- Плотность застройки квартала;
- Дата возведения и сдачи в эксплуатацию;
- Наличие подземных и наземных коммуникаций.
Кто готовит проект межевания под многоквартирным домом?
Статья 16 закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса» гласит, что любой собственник многоквартирного дома вправе обратиться в органы публичной власти для того, чтобы они сформировали земельный участок. То есть каковы должны быть границы придомовой территории определяют местные власти. Кадастровые работы по подготовке проекта межевания выполняют специализированные организации. А вот кто должен выступить инициатором и заказчиком проект межевания многоквартирного дома и оформить земельный участок под МКД, оплатить кадастровые работы? Ответа на эти вопросы в действующем законодательстве нет, поэтому Госдума решила восполнить пробелы и внести ясность.
Кто должен проводить работы?
Кто должен делать межевание земельного участка под многоквартирным домом? Законодателем предусмотрено планомерное формирование всех участков под МКД. Заниматься этим обязаны владеющие землями местные или региональные органы.
Однако такие работы проводятся согласно утвержденным графикам при наличии средств в местном (региональном) бюджете. Поэтому процедура может затянуться надолго.
Можно спокойно дожидаться своей очереди. Вместе с тем, жильцы многоэтажных домов могут инициировать эту процедуру самостоятельно.
При этом следует помнить, что правом высказать свое мнение по данному вопросу имеют не только сами жильцы МКД, но и иные собственники помещений в нем. Речь идет о случаях, когда в доме имеются какие-либо магазины, иные встроенные (пристроенные) помещения. Для этого им нужно собраться вместе и провести голосование по такому поводу.
Если согласие достигнуто, то оформляется соответствующий протокол собрания. Далее избирается уполномоченный представитель от всех жильцов, который будет заниматься этим вопросом.
На собрании или после него также следует сделать выбор организации, которая будет проводить межевые работы. Заниматься такой деятельностью могут только специализированные организации, имеющие лицензии на их проведение.
Межевание – это определение границ участка в ходе инженерных изысканий, проводимых квалифицированными специалистами. Оно позволяет точно узнать и зафиксировать границы территории и ее площадь. А после передать эти сведения в единый реестр. Итогом процедуры становится межевой план — документ, удостоверяющий всю эту информацию.
Обыватели зачастую полагают, что подобный процесс касается исключительно земельных участков под ИЖС или ЛПХ, где-то за чертой города или в особых зонах в стиле СНТ. Но закон имеет другую точку зрения на ситуацию.
Каждый собственник жилого помещения в доме автоматически и бесплатно становится владельцем и придомовой территории. Причем она не делится в равных долях, нельзя сказать, что одному жильцу принадлежат «пять метров от того до этого окна». Нет, это общая собственность, поэтому все вопросы ее распоряжения жильцы решают сообща.
Данное право закреплено в Жилищном Кодексе РФ, установленным 16-ФЗ. В соответствии с буквой закона, участок переходит в собственность проживающих с момента формирования и постановки на кадастровый учет. Но только межевание земли под многоквартирным домом позволит четко определить его границы. А без этого реализовать свои права владения и распоряжения в теории можно, но на практике это не получается.
Что дает жильцам многоквартирного дома вышеупомянутое право собственности?
Проживающие в доме владельцы квартир получают право владеть придомовым участком и использовать его по собственному усмотрению. Они могут не только оборудовать на этом участке детскую площадку либо стоянку для автомобилей, но еще и возвести на нем различные хозяйственные постройки, а также другие постоянные либо временные объекты. Придомовая территория может быть огорожена и благоустроена. На ней можно разместить малые архитектурные формы. В процессе межевания четко определяется, какая часть участка становится общим имуществом жильцов дома, а за какую отвечает управляющая компания. Это касается любых разновидностей работ: уборки, скоса травы, стрижки кустов, вырубки деревьев в случае необходимости, благоустройства территории, посадки новых кустов и деревьев, вывоза мусора и прочих.
Кто осуществляет определение границ?
Законы РФ гласят о том, что осуществлять межевание участков должны органы районного самоуправления поселений. Однако финансируют эту статью по остаточному принципу, что позволяет уполномоченным органам ссылаться на недостаток финансов, оставляя вопрос нерешенным. Однако заказ и оформление межевания могут быть осуществлены самими собственниками квартир МКД. По этой причине нет смысла ждать решения вопроса от властей, лучше приступить к его решению самостоятельно.
По статье 305 ГК собственники квартир многоэтажки могут защищать свои права, относительно придомового участка, если у них имеются правоустанавливающие бумаги.
Почему возникают земельные споры?
Часто случается, что посторонними людьми на участке у МКД еще до его межевания были расположены другие строения. В представленной ситуации нужно уладить проблемы их сноса. Обычно возводят такие строения при отсутствии правильного оформления, но их хозяева могут заключить контракт по аренде участка с муниципалитетами. В представленной ситуации жителям МКД требуется оспорить право администрации брать плату за аренду с находящегося на их местности участка.
На заметку: Межевание дает возможность требовать снос незаконно построенного здания.
Можно прибегнуть также к аннулированию контракта аренды с администрацией, а затем заключить новый с собственником дома. Финансы, полученные после этих манипуляций, следует использовать на нужды дома.
Есть и более сложные ситуации, когда часть участка у МКД уже оформлена на постороннюю организацию или лицо, и имеются все разрешительные бумагами. Без строительной экспертизы в представленной ситуации не обойтись. На ее основании можно обратиться в суд. Если решение приняли не в пользу жителей МКД, есть возможность установки на участок сервитута, который будет базироваться на необходимость обслуживать дом или организовывать движение ТС. В приведенной ситуации владельцы квартир должны будут платить за аренду.
Межевание земельного участка под многоквартирным домом – порядок подготовки проекта в 2019 году с учетом нового закона 267-ФЗ
Придомовая территория многоквартирного дома (МКД), то есть земельный участок, прилегающий к нему – это общая долевая собственность его жителей. Так гласит ст.36 Жилищного кодекса. Для определения границ придомовой территории необходимо провести межевание участка МКД.
(Для уточнения сколько стоит процедура межевания в вашем районе можете воспользоваться сервисом — расчет стоимости кадастровых работ).Госдума вносит ряд изменений в жилищное законодательство, касающихся вопросов оформления земельных участков под многоквартирными домами. Закон о продлении дачной амнистии от 02 августа 2019 был был подписан президентом и вступил в законную силу.
Разберем как сделать проект межевания земли многоквартирного дома, межевание придомовой территории по новому закону более подробно.
Оформление в МФЦ по принципу «Одного окна».
Люди ошибочно думают, что в МФЦ действует режим одного окна. То есть, в одно окно вы сдали постановление, а в другом окне вы через время получите какой-то новый документ. Нет, это не так. В МФЦ можно представлять ряд документов, на основании чего будут регистрировать право собственности либо выдавать. А сложнее всего, когда вам дают приостановку, вы потом с этой приостановкой едете непосредственно не в МФЦ (потому что в МФЦ разводят руками и говорят: «Это не мы… мы просто посредники. Мы привезли, отдали и все. А это органы Кадастрового либо регистрационного учета, либо органы Архитектуры, и так далее ».
В МФЦ также очень много окошек, за счет чего и облегчен для граждан-заявителей процесс сдачи. Если раньше люди приходили в какой-то орган, в котором были большие очереди, то очереди в МФЦ тоже имеются, но не настолько большие. Очередей стало поменьше за счет большего числа окошек, которые принимают те же документы.
МФЦ, бывает, не выдает талончики или не записывает на прием, говоря о том, что вся запись полная. Такое поведение граждане неоднократно замечали в Истринском МФЦ. То есть, вы просите: «Запишите меня на завтра », а представитель может ответить: «На завтра нет времени, на послезавтра только на вечер ». А на сайте, где вы можете еще записаться, уходит всего 40% всех талончиков, стальные 60% талончиков остаются в местном тер. отделе МФЦ.
Кто осуществляет определение границ?
Законы РФ гласят о том, что осуществлять межевание участков должны органы районного самоуправления поселений. Однако финансируют эту статью по остаточному принципу, что позволяет уполномоченным органам ссылаться на недостаток финансов, оставляя вопрос нерешенным. Однако заказ и оформление межевания могут быть осуществлены самими собственниками квартир МКД. По этой причине нет смысла ждать решения вопроса от властей, лучше приступить к его решению самостоятельно.
По статье 305 ГК собственники квартир многоэтажки могут защищать свои права, относительно придомового участка, если у них имеются правоустанавливающие бумаги.
Сроки и выполнение межевания.
Получить проект межевания можно примерно в течение 1.5 – 4 месяцев. Сроки его проведения оговариваются между заказчиками (жильцами домов) и фирмой, которая будет проводить межевание. А стоимость варьируется от 10000 – 20000 рублей, в зависимости от площади местности, конфигурации участка и документов, которые еще необходимо собрать для полного завершения работ. Для проведения межевания нет разницы, кем управляется дом, будь это управляющая компания или товарищество собственников жилья, все они занимаются хозяйственной деятельностью.
Если межевание еще не проводилось и не существует проект межевания, жильцам дома необходимо собраться на собрание, численностью не менее 2/3 от всех жильцов дома. Оповестить о собрании следует лично каждого человека, живущего в доме в письменном виде и с подтверждением личной подписью. После чего проголосовать за проведение межевания и выбрать лицо, ответственное за его проведение.