Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка права аренды нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора. Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать. Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.
Переуступка прав — это передача во владение или пользование нежилой недвижимости, которая находится в аренде. Ее необходимость возникает, если арендатор не может по тем или иным причинам проводить ежемесячный расчет по договору с арендодателем, либо больше не нуждается в объекте недвижимости.
Участник сделки, первоначально заключивший соглашение об аренде, продолжает оставаться участником правоотношений, так как несет ответственность за соблюдение условий первичного договора наряду с арендодателем.
Внимание. При подписании договора о переуступке, права и обязанности арендатора переходят к третьему лицу (новому арендатору).
Данный вид договоренности схож с субарендой. Тем не менее, есть существенное отличие: переуступка прав предполагает выплату арендных взносов непосредственно владельцу недвижимости, в то время как при субаренде помещения ежемесячные выплаты производятся в пользу арендатора.
Переуступка прав и обязанностей по договору аренды ведет к некоторым последствиям. Так, уступающая сторона после заключения соглашения или регистрации сделки, теряет возможность пользоваться переданным имуществом и освобождается от обязанности оплачивать арендные платежи.
В свою очередь, новый арендатор, получает возможность:
- пользоваться земельным участком по назначению и в течение времени, регламентированному основным соглашением;
- выкупить участок, в порядке, предусмотренном действующим законодательством и договором;
- возводить новые объекты недвижимости на участке, если земля имеет соответствующее целевое назначение.
Переуступка прав аренды нежилого помещения — детальный обзор
Арендные отношения — широко распространенная практика, позволяющая собственнику имущества извлекать выгоду из принадлежащего ему имущества, по тем или иным причинам не востребованного им самим, а другой стороне договора — арендатору, получать преимущества, связанные с правами владения и пользования арендованным имуществом, не неся значительных расходов на его приобретение. Казалось бы — все просто. Однако, в практике взаимоотношений арендодатель-арендатор возникают ситуации, при которых последний, по каким-либо причинам, принимает решение о нецелесообразности дальнейшего использования арендованного имущества. При этом арендатор не расторгает договор, а передает права пользования другому арендатору. Причем, делает это возмездно. Иными словами, совершает договор купли-продажи в отношении права пользования, не принадлежащего ему имущества. В чем заключаются нюансы совершения подобной сделки?
В каких случаях права аренды передать не получится?
Как было сказано выше, есть ситуации, когда переоформить аренду земельного участка невозможно. Рассмотрим самые распространенные из них:
- Владелец против переуступки. Если собственник надела не приветствует использование права переуступки, он укажет об этом в договоре либо просто проигнорирует данный пункт, сообщив арендатору о своей позиции.
- Участок признан наделом сельскохозяйственного назначения. Тогда и использовать его нужно соответственно. Если новый арендатор планирует строить на земельном наделе дом или сделать из него коммерческий курорт, это будет противозаконно.
- На участке есть незаконно возведенные постройки. Любые сложности, которые его касаются, будут лишь усложнять положение дел. При наличии незаконных строений право переуступки не оформляется.
Несмотря на указанные ситуации, не все потеряно. Даже если ваш случай нельзя назвать классическим, найти выход можно. В этом помогут профессиональные юристы, которые занимаются оформлением права переуступки в нестандартных ситуациях.
Переуступка прав аренды (ППА) – что это такое
Переуступка прав аренды
Очень часто переуступку прав аренды путают с термином субаренды. Главное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор с согласия арендодателя имеет возможность сдать имущество, взятое в аренду, а при переуступке прав аренды – права и обязанности арендатора по договору аренды передаются иному лицу. Попробуем это представить схематически. Компания «А» заключила договор, согласно которого переуступает права аренды компании «В». Вследствие этого компания «В» занимает в договоре аренды место «А», все обязанности и права, которые принадлежали «А», автоматически переходят к «В».
Чтобы правильно юридически оформить переуступку прав аренды нужно собрать и оформить следующие документы:
- заявление;
- копия доверенности, заверенная нотариусом;
- платеж;
- протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя);
- копия и подлинник учредительных документов арендатора;
- свидетельство ОГРН;
- свидетельство ИНН;
- устав;
- если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения;
- учредительный договор, если заключался;
- подлинники БТИ (менее годичной давности);
- план каждого этажа;
- эксплиация;
- выписка по форме 1-а из технического паспорта;
- решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки;
- протокол собрания совета директоров, акционеров;
- копия и подлинник зарегистрированного договора аренды;
- подлинник протокола соглашения переуступки.
После переуступки прав аренды, ответственным перед арендодателем стает новоиспеченный арендатор. Это подтверждает новый договор аренды. Осуществление и юридическое оформление популярной на сегодня сделки приносит неплохие дивиденды. К примеру, многие фирмы осуществляют аренду помещений, а в впоследствии передают право аренды другим компаниям. Естественно это делается за определенную оплату. 25% этих помещений арендуются под услуги и торговлю. Выбирается новый арендатор только с согласия владельца объекта. Для этого иногда проводится аукцион среди всех желающих. Владелец объекта выбирает наиболее подходящий ему вариант. Так, что на сегодня переуступка прав аренды стала стабильным популярным видом бизнеса. И как любой вид бизнеса, эта услуга имеет достаточно много «подводных рифов и камней» и различных тонкостей. Поэтому при оформлении ППА лучше довериться профессионалам в этой сфере.
Как зарегистрировать переуступку прав аренды
Чтобы переуступка прав аренды (найма) состоялась, нужно:
- Получить письменное согласие арендодателя на замену арендатора в договоре.
- Заключить трёхстороннее допсоглашение.
- Подготовить акт приёма-передачи — от прежнего арендатора к новому. Это необязательно, но акт подтвердит, что помещение досталось новому квартиросъёмщику в хорошем состоянии: оно позволяет использовать недвижимость для проживания.
- Зарегистрировать допсоглашение в Росреестре, если основной договор аренды заключался на период свыше 1 года.
Для оформления договора найма в Росреестре нужно подать документы в кадастровую службу или в МФЦ. Сделать это можно лично или онлайн.
Для регистрации понадобятся следующие документы:
- первоначальный договор аренды и все его приложения;
- допсоглашение о перенайме;
- копии паспортов всех участников сделки;
- доверенности, если у участников есть представители;
- квитанция об оплате пошлины.
Договор уступки права аренды образец бланк
Договор подписывается обеими сторонами сделки, указывается полная информация о них, а также об объекте недвижимости, на который и переуступают право аренды. Выгоды от сделки Сделка по переуступке права пользования нежилым помещением довольно популярна на сегодняшний день. Дело в том, что она выгодна для обеих сторон. Выгода заключается в следующем: Новый арендатор может взять в аренду по переуступке именно то помещение, которое ему подходит для дальнейшего развития бизнеса Стоимость аренды по договору переуступки может быть несколько ниже, нежели при прямой аренде дело в том, что основной арендатор мог заключить договор с собственником помещения на особых или льготных условиях. Тогда и новый арендатор имеет право на такие же условия Сделка может быть заключена на срок, который выгоден обеим сторонам как показывает практика, оптимальный срок переуступки аренды — 5 лет.
Таким образом, переуступка арендных прав в отношении нежилой недвижимости, предназначенной для ведения бизнеса, считается интересным процессом, который предполагает смену арендатора.
Эта процедура обладает определенными выгодами для каждого участника сделки.
Она совершается с правильным составлением договора и с его регистрацией.
В настоящее время все большую популярность обретает сделка такого рода, как переуступка прав аренды. В соответствии с указанной процедурой допустимо взятие в аренду такого нежилого помещения как, например, торговый павильон.
Для многих индивидуальных предпринимателей — это едва ли не единственный шанс арендовать площадь в крупном торговом комплексе. Переуступка права аренды весьма выгодна в плане экономии времени.
В этом случае отсутствует необходимость расторжения договора с предыдущим арендатором, и последующего заключения нового документа в соответствии с новыми условиями.
При переуступке все условия заключенного первоначально договора остаются прежними.
Переуступка прав аренды земельного участка: в 2020 году под ИЖС, риски
Последние изменения: Январь 2020
Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы.
Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам.
Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.
- Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.
- В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:
- ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
- пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.
Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:
- Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
- Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
- Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.
По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.
Условия передачи участка в безвозмездное пользование
Передача земельного участка в безвозмездное пользование проводится на основании договора и законодательных норм. Ссудодатель обязан предоставить надел со всем относящимися к нему документами и предметами, ссудодержатель — вернуть его в срок в том же виде и состоянии с учетом предполагаемого нормального износа.
По ст. 42 гл. 6 ЗК РФ земледержатель обязан:
- использовать участок только по его целевому назначению;
- сохранять все знаки геодезического и межевого делания надела;
- не проводить действий, ухудшающих состояние окружающей среды;
- следовать нормам пожарной, экологической и санитарной безопасности, охранять земельные, водные и лесные ресурсы;
- проводить освоение земли в соответствии с договором;
- не допускать ухудшения плодородия почвы;
- не сдавать землю в аренду, если это не разрешено собственником.
Передача надела в безвозмездное пользование не исключает прав третьих лиц, например, сервитуариев.
На что обратить внимание
- Обратите внимание, что оплачивать пошлину за переуступку права аренды должен новый арендатор и именно со своей банковской карты, либо наличными через отделение банка, но с предъявлением паспорта. В противном случае, документ регистратор РосРеестра не примет.
- Соглашение о переуступке обязательно оформляется в письменной форме. Основное правило, требующее соблюдения, — это соответствие договору аренду (оно не должно ему противоречить – срок действия нового документа не может быть больше срока аренды). Условия по расторжению соглашению точно также не должны иметь различий с зафиксированными в первоначальном договоре условиями.
- Если любая из сторон нарушает условия договора, то она автоматически отстраняется от участия в арендных отношениях. Информация об этом содержится в статье под номером 22 Земельного кодекса (ЗК).
- Землю не допускается использовать не по её назначению: например, если надел предназначен для ведения сельхозработ, строить на нем жилые дома запрещено. Если арендатор планирует строительство, то он обязан заручиться разрешением собственника (муниципалитета).
- Арендованный участок не запрещается передавать в субаренду, но, опять же, закон не разрешает осуществлять подобные сделки без согласования с собственником (муниципалитетом).
- При продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.
Оформление переуступки прав аренды земельного участка
- сведения паспортов обеих сторон;
- информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
- условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
- точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
- основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя – договор аренды, кадастровый паспорт;
- справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
- сумма арендной платы и условия внесения денежных средств – единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
- срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
- данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
- дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
- дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.
Образец договора уступки права аренды
Не исключением в современном мире стало пользование имуществом на основании права аренды.
Часто возникают вопросы, как же поступить с имуществом, которое не принадлежит кому–то, а просто находится в аренде.
Для таких случаев существует договор уступки права аренды.
Сущность договора уступки права аренды
Законодатель предусмотрел возможность передать (уступить) свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Понятие уступки находится во взаимосвязи с таким понятием как субаренда, но имеются и различия.
Уступка права аренды намного шире и включает в себя переход всех условий, прав, возложенных на прежнего арендатора. Так, по договору субаренды ответственность перед арендодателем несет прежний (первый) арендатор.
Существенные условия и лица в договоре уступки права аренды
Такой договор всегда заключается в письменной виде. Вопрос о государственной регистрации зависит от первоначального договора аренды. Если договор аренды регистрировался, то и договор уступки также подлежит регистрации.
Срок договора не может превышать срок первого (основного) договора аренды.
Сторонами в договоре становятся собственник имущества (земельного участка, транспорта, недвижимости) и новый арендатор.
В первоначальном договоре может содержаться условие о необходимости поставить собственника в известность об уступке права аренды. В таком случае отправляется письменное уведомление о намерении заключить договор уступки права аренды.
Для собственника имущества всегда переуступка права аренды предполагает передачу всех прав, в том числе и долгов новому арендатору. И в некоторых случаях приписывание условия недопустимости переуступки аренды или субаренды является гарантией для самого собственника имущества.
А если такой договор будет заключен против воли собственника имущества, то никакой силы он иметь не будет.
Права и обязанности лиц в договоре
Новый арендатор получает право и обязанность:
- использовать имущество;
- владеть арендованным имуществом;
- получать доходы от него;
- платить арендную плату.
Собственник имущества:
- получает арендную плату;
- выполнять другие условия, содержавшиеся в первом договоре аренды и ни в коей мере не ухудшать эти условия.