Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выиграть аукцион на земельный участок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участники и организаторы аукционов полагают, что все это очень похоже на вымогательство. Местные власти заявляют о своем бессилии в подобных ситуациях. Действия ушлых дельцов вполне законны, ведь принять участие в торгах вправе любой гражданин.
Как проходит участие в торгах?
Для принятия участия в рассматриваемом процессу нужно обратиться в администрацию муниципального образования или войти на сайт этого органа. Там отражается информация о времени и месте проведения торгов и указан период, на протяжении которого происходит прием заявок. Заявление требуется написать заранее. Кроме того, сотрудникам администрации нужно предъявить акт, посредством которого удостоверяется личность гражданина. Изначально оплатить нужно 10 процентов от стоимости участка, выставленного на торги. Затем определяется точная дата проведения аукциона. Всем гражданам направляются уведомления.
ВАЖНО !!! Организовать аукцион земель, предназначенных для строительства индивидуального дома, удастся, если заявки поданы минимум 2 гражданами. Когда интерес проявил только 1 человек – допускается выкуп надела по начальной стоимости. Если предусматривается, что участвовать в торгах планирует много граждан, то обладать необходимо большим финансовым запасом.
Шаги на торгах могут быть разными, к примеру 150 тысяч рублей. Данный показатель зависит от того, сколько заявок подано на участие в аукционе. Как правило, начальная стоимость определяется как 2,5 процента от цены, отраженной в кадастре. В силу этого участники получают возможность значительно повышать стоимость.
После проведения торгов тот, кто выиграл, должен внести всю сумму. Если этого не сделать – стать собственником участка не удастся.
Другими словами, объявляя земельный аукцион, администрации подменяет аренду на собственность.
Причины и мотивы действий сотрудников администрации могут быть абсолютно разные:
- нежелание сдавать хороший участок в аренду в принципе;
- желание продать участок, чтобы наполнить бюджет, а потом получать земельный налог вместо невысокой арендной платы;
- намерение отказать в предоставлении участка без торгов в аренду и затем отпугнуть участников от аукциона высокой продажной стоимостью участка;
- и т.д.
Цели и мотивы чиновников не столь важны.
Важно другое:
- почему подобная подмена аренды на собственность стала возможной;
- чем обосновать незаконность действий чиновников администрации для проведения прокурорской проверки.
Начнем с первого вопроса.
Действующие мошеннические схемы на торгах
Для того, чтобы вы не попали на удочку мошенников, мы обобщили сведения о существующих схемах мошенничества на торгах.
Итак, соглашения при закупках можно классифицировать следующим образом:
- «Мнимая конкуренция»: участник-конкурент соглашается подать предложение с ценой выше, чем предложение «назначенного» участника-победителя, или соглашается подать предложение с условиями, заведомо неприемлемыми для заказчика. Это распространённая форма мошенничества, поскольку создаёт видимость конкуренции на торгах.
- «Пассивное участие в торгах»: один или несколько участников соглашаются воздержаться от подачи предложений или отозвать ранее поданное предложение, например, при условии заключения договора субподряда с победителем закупки.
- «Раздел закупок»: при наличии однородных закупок сговаривающиеся участники подают предложения в различных закупках по очереди. Контракты заключаются с минимальным снижением цены (0,5%).
- «Раздел рынка»: конкуренты делят рынок и соглашаются не конкурировать за определённых заказчиков или в определённых географических границах.
- «Таран»: участники сговора демпингуют, изображая активную игру на аукционе, цена опускается настолько, что добросовестные участники торгов отсекаются. При рассмотрении комиссией заказчика вторых частей заявок участники сговора отклоняются в из-за отсутствия части документов (копии лицензии, допуска СРО и т.п.), а «нужный» поставщик (также участник сговора) занимает третью позицию с минимальным снижением и после отклонения «подставных» участников становится победителем.
- «Сговор с заказчиком»: методов обеспечения заказчиком победы для определённого участника закупки достаточно много. При подготовке к участию в закупке детально изучается закупочная документация, поскольку нередки случаи, когда заказчики создают барьеры для участия в закупке.
Чаще всего встречается мошенничество, которое связано с заполнением и предоставлением документов на земельный участок. Покупатель имеет полное право ознакомиться и проверить документы, относящиеся к заключению нужного договора с юридической чистоты.
Даже самые опытные люди не смогут сразу определить подвох в таких случаях:
- продавец подготовил заранее документы не только на земельный участок, но и на человека, который выставляет себя потенциальным владельцем;
- в поддельных документах отсутствует пункт о том, что земельный участок обременен арестом земли или наличием ипотеки;
- все необходимые документы были представлены риэлтором, но он не дает возможности лично встретиться с мнимым владельцем участка.
Аукцион не может начаться, если не появилось хотя бы две заявки с предоплатой. Регистрация участников завершается за 5 дней до назначенной даты торгов. Земельный кодекс РФ содержит исчерпывающую информацию о том, как принять участие в аукционе на землю. Для этого необходимо заблаговременно подать правильно оформленную заявку, предоставить квитанцию об оплате задатка и требуемые документы.
В аукционе не смогут принять участие следующие категории:
- юридические лица о которых нет актуальных сведений в ЕГРЮЛ;
- граждане, не имеющие права оформить землю в собственность на законных основаниях;
- претенденты, которые не предоставили полный пакет документов, необходимый для регистрации в качестве участника;
- лица, выразившие желание участвовать, но не внесшие задаток в размере 10 % от начальной стоимости лота;
- лица, которые внесли задаток в недостаточном объеме.
Необходимые документы
Чтобы сразу же не получить отказ в участии, необходимо предоставить полный пакет документов. Он включает небольшой перечень:
- паспорт гражданина от физических лиц;
- заявление установленного образца;
- квитанция о внесении задатка в размере 10 % от заявленной первоначальной стоимости.
1. 3eмлю нa ayкциoнe пpoдaют в coбcтвeннocть или в apeндy.
Кpaткocpoчнyю apeндy пocлe пocтpoйки дoмa пepeвoдят в дoлгocpoчнyю или oфopмляют yчacтoк в coбcтвeннocть.
2. 3aдaтoк для yчacтия в тopгax cocтaвляeт 20% oт нaчaльнoй цeны зeмли.
Дeньги лyчшe внecти зapaнee.
3. Ecли нa yчacтoк пoдaл зaявкy тoлькo oдин yчacтник, eгo aвтoмaтичecки пpизнaют пoбeдитeлeм.
Пoбeдитeль ayкциoнa oбязaн выкyпить yчacтoк, зa кoтopый внec зaдaтoк.
4. Дo пoдaчи зaявки внимaтeльнo изyчaют дoкyмeнты нa yчacтoк.
Нyжнo пpoвepить oбpeмeнeния и oгpaничeния, пocмoтpeть кaк дaлeкo пpoxoдят кoммyникaции. Нa yчacтoк выeзжaют личнo, — чтoбы yбeдитьcя, чтo oн нe cтoит нa бoлoтe, кoтopoe пpидeтcя ocyшaть.
Реальные истории жертв
Алексей решил переехать в Рязанскую область с семьей с территории Крайнего Севера. В первый год он решил приехать на разведку, купить землю и начать строить дом. Потом привезти семью.
Сделка по покупке земли сомнений у него не вызывала: он покупал участок у давнего друга. Ведь друзья детства не “кидают” друг друга!
Через несколько месяцев выяснилось, что друг Алексея сам купил участок, не подозревая, что приобретает его по поддельным документам. Причем обман был со стороны предприимчивых местных чиновников, которые путем подделки постановлений главы района продали порядка 20 га земли сельхозугодий.
Земля была изъята, деньги Алексей потерял, как и друга.
В Кировской области многодетная семья Ивлевых купила участок и построила дом в местности, которая им очень нравилась. В настоящее время у них на руках постановление суда о сносе самовольной постройки либо о выкупе земли у ее законного владельца — государства.
На момент приобретения участка земля находилась в собственности у матери главы поселения, который “продал” своим родственникам за копейки несколько сот гектаров земли, незаконно переведя их из земель лесного фонда в категорию ИЖС.
Обман был раскрыт спустя годы, виновные понесли наказание, но пострадали семьи, которые выступили добросовестными приобретателями. Увы, в данном случае закон оказался не на их стороне.
Главное из нового Земельного Кодекса РФ
- Муниципальные структуры (поселка, деревни, села) теперь являются земельными собственниками с правом продажи;
- Инициирует проведение аукциона по продаже участка владелец публично-правовой собственности (федеральной, региональной или муниципальной);
- Купить «напрямую» у администрации земельный участок под строительство индивидульного жилого дома (ИЖС) в границах неселенного теперь нельзя, только через публичный аукцион. Но в октябре 2022 мэрия Москвы утвердила список земельных участков под ИЖС, стать владельцем которых можно без участия в торгах. Об этом сообщает пресс-релиз департамента городского имущества;
- Стали возможны аукционы по продаже не стоящих на кадастровом учете муниципальных участков по заявлению граждан.
Другими словами, в оборот поступили новые земельные участки, а чтобы купить землю, больше не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, на территории которого расположен участок.
- Покупка земельного участка под ИЖС у государства по кадастровой стоимости — это не только выгодно, но и безопасно. Однако найти подходящий для строительсва дома или бизнеса ЗУ в муниципальные собственности не просто;
- Кроме свободных государственных земель рекомендую обратить внимание на земли бывших колхозов. Если колхозная земля уже была разделена на паи, то выгоднее покупать земельные участки у сельских жителей — бывших членов колхоза. Далеко не все из них землями пользуются и, возможно, готовы продать свой пай за небольшую цену. Возможно, такой вариант окажется выходом для тех, кому не удастся купить землю напрямую у государства. Жаль, что паевые земли, в основном, сельскохозяйственного назначения.
Форма и порядок проведения торгов
Ранее торги проводились только в традиционном формате – участники присутствовали на аукционе лично либо направляли по доверенности своих представителей. Лицитатор оглашал цену лота, пока не оставался один участник, готовый оплатить озвученную стоимость.
Внедрение электронной формы не изменило порядок проведения аукциона по продаже земельных участков в 2021 году. Принцип остался тем же: победителем признается лицо, выразившее готовность выплатить наибольшую сумму.
Отличие от традиционных торгов заключается в следующем:
- чтобы принять участие в аукционе, проводимом в электронной форме, нужно открыть на соответствующем сайте личный кабинет;
- благодаря автоматизации электронного сервиса в лицитаторе необходимость отсутствует;
- правила проведения аукциона по продаже земельных участков в режиме удаленного доступа предусматривают, что для идентификации и совершения иных юридически значимых действий участник использует электронную цифровую подпись.
Все это обеспечивает торгам, проводимым в такой форме, большую объективность. Еще один плюс – отсутствие влияния человеческого фактора на то, как проводятся аукционы на землю в электронном формате, и, соответственно, на результат торгов.
Чаще всего встречается мошенничество, которое связано с заполнением и предоставлением документов на земельный участок. Покупатель имеет полное право ознакомиться и проверить документы, относящиеся к заключению нужного договора с юридической чистоты.
Даже самые опытные люди не смогут сразу определить подвох в таких случаях:
- продавец подготовил заранее документы не только на земельный участок, но и на человека, который выставляет себя потенциальным владельцем;
- в поддельных документах отсутствует пункт о том, что земельный участок обременен арестом земли или наличием ипотеки;
- все необходимые документы были представлены риэлтором, но он не дает возможности лично встретиться с мнимым владельцем участка.
Если есть подозрение на подобные ситуации, то решить их самостоятельно практически невозможно. Необходимо уметь разбираться во всех вопросах и распознавать малейшие детали всего дела.
Земельные участки со скрытыми коммуникациями под землей чаще всего перепродаются по доступной цене. Поддельные документы, которые указывают на топографическую и геологическую съемку объекта, свидетельствуют о том, что газо- и водопровод полностью отсутствует. Землю в этом случае можно использовать под строительство жилых помещений. Прибыль для многих мошенников невероятно высокая, ведь на самом деле подобный объект в 2 раза дешевле стоит.
Покупатель даже не догадывается, что земля непригодна для дальнейшего строительства жилых помещений. Потом придется вложить крупную сумму, чтобы освободить землю. Правда всплывет на поверхность только тогда, когда начнутся подземные работы или же установки коммуникаций. Если станет известно, что под землей есть коммуникации, то владельца могут оштрафовать и заставить переносить все за собственные деньги.
Как проходят торги? В день аукциона все участники обязаны явиться на место проведения торгов. На входе проверяются личности посетителей, и каждому претенденты выдается табличка с его номером.
После сбора всех участников организатор объявляет технические характеристики лота и начинает торги за право аренды.
Минимальная цена уже указана в публикации. Размер годовой арендной платы составляет не меньше 1,5% кадастровой стоимости, рассчитанной не более 5 лет назад.
После объявления первоначальной цены все согласные поднимают номерные таблички, а организатор повышает цену.
Обычно шаг аукциона составляет 3%. Организатор продолжает повышать цену, пока не останется только один согласный претендент. Он объявляется победителем.
Извещение об аукционе
Первым этапом проведения аукциона на право аренды земельного участка считают извещение потенциальных участников о торгах. Такую информацию размещают в публичном доступе.
Как правило, найти сведения о земельных объектах, которые являются предметом аукциона, можно в местных печатных газетах, на официальном сайте муниципалитета или на различных досках объявлений.
Аналогичная информация также содержится на сайте Росреестра. Для того чтобы найти ее, необходимо воспользоваться публичной кадастровой картой.
Извещение включает в себя следующие данные:
- кадастровый номер лота, его место расположения, площадь, категорию, назначение;
- дату, место, время проведения торгов;
- стоимость аренды (начальную ставку и шаг повышения);
- сумму задатка;
- период возможной передачи объекта во временное пользование;
- место принятия заявок, реквизиты для перечисления задатка, а также иные сведения об организаторе.
Порядок аренды участка по результатам аукциона
Торги на право аренды земельного участка проводят в порядке, регламентированном на законодательном уровне:
- для участия в аукционе юридическое или физическое лицо вносит задаток, подает заявку, подкрепленную пакетом документов;
- после получения допуска, в назначенный день участник принимает участие в торгах;
- если потенциальный арендатор предлагает самую высокую цену, которую никто не перебьет, его объявляют победителем;
- с участником, который готов всех больше платить за аренду, заключают арендный договор;
- соглашение в обязательном порядке регистрируют в Росреестре.
Многих граждан Российской Федерации интересует вопрос о том, как выиграть аукцион на земельный участок. Публичные торги представляют собой специальное мероприятие, в рамках которого региональные или федеральные органы власти разыгрывают земельные участки под индивидуальную застройку. Данные территориальные объекты имеют кадастровую кодификацию и доступ к основным коммуникациям, включая электричество и водоснабжение.
Перед началом процедуры в обязательном порядке должно определяться фактическое назначение земли. Другими словами, муниципалитеты выставляют на аукционе землю, имеющую государственную регистрацию в едином реестре и готовую к постоянному использованию. Компетентными инстанциями определяется первоначальная стоимость на основании оценки независимой комиссии.
Принять участие в торгах могут все заинтересованные лица. Победителем выходит тот гражданин, который предложит большую сумму. В качестве объекта розыгрыша выступает как право собственности, так и право на аренду.
Какие нужны документы
Для получения возможности участия в публичных торгах по приобретению прав на земельные участки. Заинтересованные лица должны предоставить определенный пакет документов. Перечень достаточно маленький.
В него входят следующие бумаги:
- заявление, сформированное по установленной форме, которое содержит в себе сведения о действующих реквизитах счета, по которым фактический организатор мероприятия переведет задаток, если претендент не сможет одержать победу;
- гражданский паспорт Российской Федерации – предоставляется исключительно физическими лицами;
- квитанция, подтверждающая факт того, что лицо, выступающее в качестве претендента, внесло задаток в полном размере.