Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После того, как собственник становится членом ТСЖ, он имеет полное право, наравне с другими членами, принимать участие в общих собраниях жильцов. Именно это собрание является главным органом, который принимает все важные решения по управлению МКД путем голосования.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Каково число членов товарищества собственников жилья? Согласно Жилищному кодексу, каждое ТСЖ обязано иметь реестр. Этот документ представляет собой список всех, кто входит в товарищество.
Но реестр – это не просто перечисление жильцов, здесь указаны достаточно объемные данные о каждом, в том числе и информация об объеме доли, которая находится во владении жителя многоквартирного дома.
Эти сведения необходимо представлять в ТСЖ в обязательном порядке.
Это же касается и всевозможных изменений, которые произошли с собственностью.
Реестр обязательно имеет титульный лист, на котором указываются следующие данные:
- название населенного пункта;
- дата образования сообщества;
- юридический адрес;
- данные органа, где проходила регистрация, ее номер и дата;
- суммарная площадь многоквартирного дома;
- площадь, находящаяся в частных владениях членов сообщества;
- доля организации в общедомовой площади;
- данные об имуществе членов товарищества;
- информация о лице, в чьем ведении находится реестр.
Для оформления документа существуют свои правила. Реестр необходимо будет прошить, пронумеровать страницы, а также проставить, где требуется, печати организации. Копия реестра должна находиться в соответствующих органах регулирования.
Для чего нужны членские взносы в ТСЖ? Внесение средств на счет товарищества является обязанностью каждого собственника вступившего в него. Цель таких взносов – обеспечение самого существования ТСЖ.
Без средств к существованию деятельность по оказанию ЖКУ попросту невозможна, поскольку учреждение не является коммерческим по своему характеру, и не имеет права получать какую-либо прибыль.
Подводя итоги всего, что было сказано в статье, легко сделать вывод, что членство в управляющем учреждении возможно для всех собственников недвижимости.
Для этого нужно подать заявление, которое будет рассмотрено на общем собрании. Именно решение остальных жильцов станет основанием для вступления.
Полезное видео: Что выбрать? ТСЖ или УК?
Правовое положение членов ТСЖ определено в 14 главе ЖК РФ. Законом установлено, что правоотношения возникают с момента создания товарищества, вступления в него собственников и завершаются с прекращением членства в ТСЖ (ст.143 ЖК РФ).
Товарищество не может существовать, если в его составе меньше 50% от общего числа владельцев жилья, проживающих в доме.
В главе 14 ЖК РФ также определена и закреплена организационная структура ТСЖ, органы его управления. Законом установлено, что высшим органом товарищества является собрание собственников. Оперативным органом – правление. В структуре в обязательном порядке должны быть и контролирующие органы – это ревизионная и счетная комиссии.
ЖК определяет также и основные права членов, а так же их обязанности. Об этом мы уже говорили выше.
Справка! Закон требует прозрачности деятельности товарищества, как финансовой, так и хозяйственной. Каждый член товарищества вправе ознакомиться с любыми документами ТСЖ, задать и получить ответ на любой вопрос, касающийся деятельности товарищества.
Как составить заявление о членстве в товарищество
В законодательстве не разработано единого образца акта, который бы использовался для вступления в ряды членов ТСЖ. По указанной причине применяется свободный формат.
При оформлении нужно указать:
- шапка документа: оформляется в верхней части акта, справа. В ней указывается, куда и от кого направляется заявление;
- наименование бумаги;
- основная часть: здесь нужно указать, по какой причине гражданин обращается к правлению ТСЖ;
- заключение: дата формирования акта и подпись составителя.
К заявлению прикладывается акт, посредством которого удостоверяется личность гражданина и документация на жилье.
Преимущества:
-
Влияние на политику управляющей компании. Общее собрание решает все важные вопросы, стоящие перед ТСЖ. Отметим, что человек, живущий в доме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться.
-
Сокращение расходов жильцов. Это достигается за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.
Преимущество товарищества – право заниматься коммерческой деятельностью. При наличии нежилых помещений, ТСЖ имеет право сдавать их в аренду. Правда чаще всего нежилые помещения находятся в собственности, но что касается подвалов и верхних технических этажей — тут ТСЖ может проявить инициативу и найти арендаторов.
-
Выбор эксплуатирующей компании и контроль качества ее работы.
-
Благоустроенный дом и придомовые участки. Именно это должно стать итогом деятельности ТСЖ. Все это влияет не только на настроения жильцов, но и на стоимость квартир.
Недостатки:
-
Более высокие эксплуатационные платежи. Это происходит в ситуациях, когда сами жильцы добровольно собирают взносы на благоустройство или другие цели.
-
Несовершенство законодательного регулирования. Если кто-то из жильцов не хочет платить, взыскать с него долги можно только в судебном порядке. Все это время недостача будет покрываться за счет других жильцов.
Вторая сложность связана со льготными категориями, которые имеют право на дотации по коммунальным услугам. По законодательству город должен компенсировать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными коммунальными платежами, но в действительности этого не происходит.
-
Человеческий фактор. Одной из главных проблем остается сопротивление самих собственников дома, поэтому важным направлением деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа.
Членство в товариществе
Право на членство в организации имеет каждый владелец жилой площади в МКД, управляемом им, будь он лицом физическим, юридическим либо даже публичным образованием. Членство в ТСЖ описывается в статье 143 ЖК. Основные нюансы таковы: при учреждении товарищества его члены определяются на собрании, где учреждается само ТСЖ, совершается выбор членов правления и так далее. Вступление добровольно, но ТСЖ может быть учреждённым и вступить в управление МКД лишь при вступлении в него более половины от владельцев квартир в МКД.
Организация может принимать новых членов и после, чтобы вступить, нужно являться собственником жилой площади в доме и подать заявление о вступлении вместе с документом, подтверждающим владение жилплощадью. Затем вопрос вступления будет решаться на следующем собрании.
ТСЖ не может никак ущемлять права не вступивших в него владельцев квартир в МКД – никаких льгот для членов товарищества и прочих преференций устанавливаться не должно.
Кто входит в ТСЖ и как строится его работа
ТСЖ — это некоммерческое объединение. В него входят собственники помещений в доме, которые захотели стать членами товарищества. Органы управления ТСЖ — члены правления во главе с председателем правления и общее собрание членов товарищества. За их работой обязательно наблюдает ревизионная комиссия.
Председатель и члены правления
Согласно статье 147 ЖК РФ правление — это люди, которые руководят деятельностью ТСЖ, но решения они вправе принимать не по всем вопросам. Некоторые решения могут приниматься только на общем собрании собственников помещений в доме или на общем собрании членов ТСЖ. Например, решить, предоставить ли часть общего имущества в пользование каким-то организациям (сдать в аренду помещения) может только ОСС, а выбрать правление ТСЖ может только общее собрание членов товарищества.
Перечень обязанностей правления приведен в статье 148 ЖК РФ, но в Уставе товарищества можно указать и дополнительные обязанности. По сути правление планирует работу ТСЖ и выносит на общие собрания предложения.
Председателя ТСЖ выбирает правление либо общее собрание членов ТСЖ. Этому человеку подчиняются все должностные лица товарищества, а он в свою очередь исполняет решения правления. Обязанности и полномочия председателя приведены в пункте 2 статьи 149 ЖК РФ.
Чтобы в дальнейшем проводить ОСС было проще
Значительно упрощают всю процедуру проведения ОСС специальные сервисы. Один из таких — Вместе, социальная сеть для соседей с функционалом для проведения общих собраний. Здесь можно проводить голосования в электронном виде (они имеют юридическую силу, статья 47.1 ЖК РФ).
Во Вместе автоматически формируется и направляется в ГИС ЖКХ протокол ОСС. Не нужно думать, как подготовить бланки решений, реестр собственников и другие документы — все заложено в системе, собственникам приходят уведомления о будущих собраниях в сроки, указанные в ЖК РФ. Даже те, кто в отъезде (в отпуске заграницей, на даче, в командировке) могут проголосовать по всем вопросам повестки.
Чтобы подключить дом к бесплатной системе Вместе, нужно включить в повестку дня общего собрания следующие вопросы.
1. Принятие решения об использовании системы “Вместе” при проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.
2. Принятие решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы “Вместе” при проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (администратор общего собрания).
3. Принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы “Вместе”.
4. Принятие решения об утверждении Регламента проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы “Вместе” и о его применении при проведении собраний собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы “Вместе”.
5. Определение места хранения протокола и решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Что должен делать председатель товарищества собственников?
Полномочия председателя и срок, на который он избирается, должны быть отражены в уставе ТСЖ. Лицо, занимающее данный пост, обязано выполнять следующие функции:
- Обеспечивать исполнение решений правления ТСЖ;
- Действовать от имени товарищества без доверенности, в том числе предоставлять отчётность в контролирующие органы, распоряжаться средствами на расчётном счёте ТСЖ;
- Подписывать платёжные документы и договора с подрядчиками;
- Рассматривать обращения жильцов;
- Предоставлять отчет о проделанной работе и потраченных средствах.
Какие налоги платит ТСЖ
Поскольку товарищество собственников жилья ведет хозяйственную деятельность, оно является налогоплательщиком, несмотря на задекларированный в уставе неприбыльный характер деятельности. Перечислим, какие налоги платит подобная организация:
- На прибыль. Обычно прибыль, облагаемая налогом, формируется за счёт предоставления агентских услуг или сдачи в аренду имущества.
- На добавленную стоимость.
- На имущество/землю/транспорт (при наличии).
- На доходы физических лиц. Налоги взимаются с суммы доходов работников организации.
- Страховые взносы за сотрудников, с которыми заключены трудовые договоры.
Экономические субъекты, действующие на территории РФ, могут пользоваться упрощённой системой налогообложения, которая имеет ряд преимуществ.
| Отличия | Упрощённая система | Общая система |
|---|---|---|
| Расходы, учитываемые при вычислении базы налогообложения | Только те, что определены Налоговым кодексом | Все |
| Минимальный размер налога | Не менее 1 % от доходов | |
| Ставка налога, по которой облагается база («доходы — расходы» для упрощённой системы или прибыль для общей), % | Не более 15 | 20 |
| Страховые взносы, % | 20 | 30 |
| Количество отчётности | Меньше | Больше |
Статья 11. Членство в товариществе собственников жилья
1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
2. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на жилые или нежилые помещения.
3. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме.
Статья 12. Органы управления товарищества собственников жилья
Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества и ревизионная комиссия (ревизор).
Статья 13. Общее собрание членов товарищества собственников жилья
1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1) внесение изменений и дополнений в устав товарищества, в том числе и принятие его в новой редакции;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового бюджета и годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
9) рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
13) утверждение ежегодного отчета правления;
14) принятие решения о передаче общего имущества товарищества в управление физическому или юридическому лицу (управляющему), а также определение перечня услуг, которые управляющий должен предоставлять товариществу;
15) принятие решения о строительстве дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
16) другие вопросы, предусмотренные настоящим Законом или иными нормативными правовыми актами.
3. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
4. Каждому члену товарищества на общем собрании членов товарищества собственников жилья предоставляется один голос.
5. Члены товарищества собственников жилья вправе уполномочить представителя на участие в общем собрании, полномочия которого подтверждаются доверенностью, оформленной в соответствии с законодательством Кыргызской Республики.
Доверенность, выданная членом товарищества собственников жилья близким родственникам, может быть заверена председателем правления товарищества и скреплена печатью товарищества собственников жилья.
6. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья, принятые с нарушением порядка, установленного настоящим Законом, являются недействительными.
Статья 14. Порядок организации и проведения общего собрания членов
товарищества собственников жилья
1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья проводится не реже одного раза в год. Внеочередные собрания созываются либо по решению правления, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по инициативе не менее 10 процентов членов товарищества собственников жилья.
Лицо, по инициативе которого созывается собрание, кроме правления товарищества, обязано представить правлению товарищества письменное заявление о необходимости созыва внеочередного собрания с указанием повестки дня и даты проведения собрания.
Правление товарищества собственников жилья обязано провести общее собрание членов товарищества собственников жилья в соответствии с порядком, установленным настоящим Законом и уставом товарищества.
2. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собстве��ников жилья направляется в письменной форме и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.
3. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, форма, место и время проведения собрания, повестка дня. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более 50 процентов членов товарищества или их представителей.
В случае отсутствия кворума правление товарищества назначает новые место, дату и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание членов товарищества собственников жилья может быть созвано не ранее 2 дней и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося ранее общего собрания.
5. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Законом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12, 13 части 2 статьи 13 настоящего Закона принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
6. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
7. Общее собрание членов товарищества собственников жилья может проходить в форме опроса (сбора подписей), оформляемого в письменной форме.
Голосование может проводиться с использованием бюллетеней.
8. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья принимаются открытым голосованием. По требованию не менее 20 процентов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей принятие решений производится тайным голосованием.
Кто является членом ТСЖ
Согласно ст. 143 ЖК РФ, товарищество организуется жильцами дома. Эта же статья отвечает и на вопрос, кто может быть членом ТСЖ. Учредителями ТСЖ в этом случае являются сами жильцы, а точнее их большая часть. Правом состоять в товариществе наделены только правообладатели на недвижимое имущество на территории домовладения. А вот арендатор или родственник, прописанный в квартире, не сможет войти в состав товарищества.
В отношении несовершеннолетних владельцев ограничений в Жилищном кодексе РФ нет. Попечители ребенка не могут вместо него вступать в объединение, даже если они полностью решают все юридические вопросы за него.
Так как ребенок до 18 лет считается частично дееспособным, вступление в товарищество не позволит ему принимать участие в функционировании сообщества. Членство несовершеннолетнего будет номинальным.
Права и обязанности членов общества
В соответствии с ЖК РФ, права и обязанности участников регулируются Уставом. В первую очередь каждый собственник вправе самостоятельно решить, хочет ли он входить в состав товарищества. В любой момент он может как вступить в организацию, так и выйти.
ТСЖ не влияет на возможность купли/продажи недвижимости собственника. При этом после вступления в структуру, владелец жилья может пользоваться имуществом МКД и принимать участие в его работе. Так, каждый может свободно выражать свое мнение по актуальным вопросам, избираться в члены правления ТСЖ или наниматься на какие-либо должности. Кроме того, каждый участник товарищества вправе:
- выдвинуть себя на роль председателя
- стать участником ревизионной комиссии
- вносить свои предложения по хозяйственным и финансовым вопросам, связанным с МКД
- избираться на должность председателя ТСЖ, если он является членом правления ТСЖ
Помимо прав, участники товарищества наделены определенной ответственностью. Они должны:
- своевременно вносить плату по коммунальным платежам
- исполнять установленные нормы и правила
- уведомлять состав правления ТСЖ об изменениях с недвижимостью
- соблюдать нормы законодательства РФ, в том числе ЖК РФ и ГК РФ
За нарушение норм участник может быть привлечен к административной ответственности.
Об ответственности за невыполнение обязанностей
Подобная мера не прописана ни в ЖК, ни в ГК РФ. Но это вовсе не говорит о невозможности привлечения нарушителей к ответственности. Данный вопрос, как правило, также регламентируется Уставом товарищества, в котором предусмотрены за конкретные проступки определенные виды наказания. В более общем случае там может содержаться пометка о действиях согласно существующему законодательству.
Об общей гражданской ответственности речь идет в случае следующих правонарушений:
- Халатности (например, отсутствие оповещения членом правления ТСЖ жильцов в положенные сроки о готовящемся собрании).
- Мошенничества — речь может идти о подложных показаниях приборов учета либо документов, касающихся собственников помещений.
- Растраты либо присвоения средств собственников — порой бывают случаи злоумышленного неправомерного распределения средств общего либо резервного фонда.
- Обмана собственников, в том числе всего собрания.
- Служебного подлога.
- Превышения собственных полномочий (сюда относятся приведенные выше примеры с вывешиванием списков жильцов и т. п.).
Любой из членов товарищества, включая представителей правления ТСЖ и самого председателя, обязан нести за собственные действия материальную ответственность. В случае возникновения ущерба для общедомового имущества по вине собственника (к примеру, вследствие затопления) последний обязан его возместить. Для определения размера такого ущерба составляют специальный акт. Оценка при необходимости ведется с привлечением профессионалов. Более того, описание ряда конкретных ситуаций, относящихся к правонарушениям, может содержаться в самом уставе ТСЖ.