Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

✓

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.

?

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

✘

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.

---

Перечисленные ниже запрещенные виды изменений по СНИПам также, как и разрешенные варианты, указанные выше, также не являются абсолютно исчерпывающим списком. Однако ориентироваться стоит именно на представленные ограничения:

• Переносить газовую плиту в жилое помещение. Сюда также относится вариант с объединением кухни и другого жилого помещения. Это возможно только при условии, что на кухне не используется газовое оборудование. Например, установлена только электрическая плита.
• Снос несущих элементов, включая сюда как стены, так и балки, опоры или любые другие типы аналогичных конструкций.
• Уничтожение вентиляции или ее разрушение любым другим способом (пусть даже и не намеренное).
• Изменение площади ванной, туалета, балкона или лоджии за счет жилых помещений. Как следствие, можно изменить площадь указанных объектов за счет, например, коридора (нежилое помещение), но нельзя это сделать за счет зала, спальни, гостиной и так далее. Следует учитывать, что это правило действует в обе стороны. Так, например, нельзя не только увеличить площадь балкона за счет зала, но также нельзя и увеличить зал за счет балкона.
• Любые работы в помещениях, из-за которых будет ограничен доступ к общим коммуникациям. Например, нельзя зашивать трубы в коробку так, чтобы ее нельзя было быстро снять или открыть.
• Полностью переносить кухню на территорию любого жилого помещения.
• Размещение приборов отопления, включая сюда как батареи, так и теплый пол на балконах и лоджиях.
• Любые работы по перепланировке в квартирах, которые находятся в аварийных домах, запланированных под снос в течение ближайших трех лет. В этом правиле есть исключения. Например, если в результате перепланировке общая прочность конструкции увеличится – такие изменения согласуют.
• Любые работы по перепланировке без получения согласия со стороны всех совладельцев жилья. Также сюда относятся и любые работы, которые могут затронуть интересы соседей без их согласия.
• Любые работы, в результате которые пожарная безопасность снизится.
• Любые работы, в результате которых фасад станет хуже выглядеть и/или снизится его прочность.
• Любые работы, затрагивающие специализированные помещения дома. Например, нельзя трогать помещения, которые находятся под контролем Штаба ГО (Гражданская оборона) без предварительного согласования с начальником этого Штаба.
• Нельзя замуровывать газовые коммуникации в стены.
• Замуровывание окон, в результате чего будет полностью ликвидирован доступ к естественному освещению в помещение.
• Минимальная площадь одной комнаты, образованной в результате перепланировки не должна быть меньше 9 кв.м. (по ширине – не менее 2,25 метра).
• Расширение подсобных помещений за счет жилой площади.
• Любые работы, идущие вразрез с общим архитектурным стилем строения (актуально только относительно работ, затрагивающих внешнюю часть дома).

Виды работ, на которые требуется разрешение вышестоящих органов:

• смена газового оборудования на электрическое и наоборот;

• проведение работ, влияющих на общедомовую сеть отопления;

• перенос межкомнатных перегородок;

• совмещение ванной и туалета;

• изменение размещения дверных и оконных проёмов, а также увеличение или уменьшение их числа;

• увеличение площади комнаты за счёт кладовки или лоджии.

Какие работы считаются перепланировкой?

Перепланировкой считаются любые работы, которые предполагают:

• перенос или разрушение внутренних стен;

• перенос или создание новых дверных проемов;

• перестройку одного помещения в несколько квартир;

• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;

• объединение нескольких квартир в одну;

• устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;

• ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

• устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

Какие виды работ по переустройству жилого помещения запрещены?

Мнение, что в стенах своей квартиры собственник вправе делать что угодно – ошибочное. Жилищный кодекс Российской Федерации не только предусматривает обязательное согласование перепланировки, но и вводит в юридическую практику перечень работ, которые быть утвержденными не могут по умолчанию – поскольку приводят к негативным последствиям для граждан.

Внимание! В ЖК РФ речь идет о последствиях перепланировки, это означает, что теоретически одни и те же ремонтные работы на разных объектах могут быть как разрешены, так и запрещены – в зависимости от особенностей конкретной жилой площади.

1. Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания в нем граждан. Не допускаются работы, в ходе которых затрудняется доступ к инженерным конструкциям, отключающим устройствам общего пользования и так далее.
2. Перепланировка, которая приводит к тому, что переустроенное помещение или прилегающее к нему помещение перестает быть пригодным для проживания.
3. Перепланировка, затрагивающая помещения, состоящие на балансе штаба по чрезвычайным ситуациям (предусмотрен алгоритм получения специального разрешения).
4. Строительные работы, в ходе которых несущие конструкции утратят прочность и устойчивость, может возникнуть угроза частичного обрушения дома.
5. Установка индивидуальных регулирующих/отключающих устройств на общие домовые сети.
6. Уменьшение диаметра или закрытие домовой вентиляции.
7. Работы, увеличивающие нагрузку на несущие стены сверх установленной нормы. К таким последствиям могут привести установка специальных полов, тяжеловесного оборудования, возведение дополнительных межкомнатных перегородок в квартире.
8. Присоединение к площади отдельно взятой квартиры помещений, находящихся на балансе управляющей компании и считающихся общими, например, чердаков, технических этажей.
9. Возведение лоджий в квартирах, расположенных выше первого этажа, а также перенос батарей отопления на лоджии и балконы.
10. Перепланировка, нарушающая санитарные, гигиенические, строительные, технические, противопожарные и другие действующие нормативы.

Что такое перепланировка и переустройство

В жилищном кодексе РФ различают понятия перепланировки и переустройства. Под перепланировку попадают все работы, которые изменяют конструкцию помещения, что обязательно должно отражаться в технической документации.

Под переустройством понимается улучшение качества комфорта жилья. Его можно отнести к видам перепланировки, не требующим согласования. Проведение переустройства подразумевает:

• Замену окон, дверей.
• Замену напольного покрытия.
• Демонтаж и монтаж гипсокартонных перегородок.
• Переустановку сантехнического оборудования в пределах квартиры.
• Замену труб и радиаторов.

К самым популярным стандартным работам можно отнести замену на кухне газовой плиты на электрическую, обычной ванны на джакузи и другие операции.
Существуют виды перепланировки, которые нельзя проводить ни при каких обстоятельствах. К ним относятся работы, нарушающие целостность общей конструкции:

• Демонтаж несущих стен.
• Перенос в нежилое помещение жилой комнаты.
• Изменение работы вентиляции.
• Вынос батареи на балкон.
• Виды работ, которые предполагают совмещение жилых комнат с местом, где установлено газовое оборудование.
• Подключение теплого пола к системе централизованного отопления.

Полный перечень таких работ указан в постановлении 508-ПП в статье 11.

К перепланировке, которую можно производить, но с условием обязательного согласования с жилищными комиссиями относят — изготовление проемов в несущих стенах, расширение комнат путем демонтажа перегородок, совмещение санузлов, соединение комнаты с балконом, изменение количества комнат и др. При этом важно учитывать, что общий метраж квартиры, заложенный в начальной планировке, не должен измениться.

Чем грозит несогласованная перепланировка

Если проигнорировать обязанности согласования перепланировки, ремонтные работы могут признать незаконными. То же случится, если согласовать проект, а работы выполнить иначе.

• За самовольную перепланировку вас могут оштрафовать на 2–2,5 тыс. руб. и потребовать восстановить начальное состояние квартиры.
• Если вы откажитесь, муниципалитет подаст на вас в суд. В этом случае придется платить еще один штраф за нежелание делать все по закону — сумму установит судья.
• Если перепланировка нанесла ущерб дому, к штрафу могут добавить затраты на восстановление общедомового имущества. Точную сумму устанавливают эксперты.

Что будет, если сделать перепланировку без согласования?

Многие собственники решаются пригласить дизайнеров и рабочих строительных специальностей, готовых провести работы без каких-либо согласований, предполагая, что ответственности нести не придется. Если перепланировка не изменила внешний вид здания, не затронула несущие стены и вентиляционные системы (еще ряд инженерных коммуникаций), какое-то время изменения действительно могут оставаться незамеченными.

Проблемы могут проявиться, кода возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, в проведении иных сделок (например, передача квартиры в залог по ипотеке). В этом случае придется либо узаконить перепланировку, или возложить эту миссию на нового владельца. Конечно, не безвозмездно, покупатель, как правило, соглашается принять на себя решение соответствующих вопросов за хорошую скидку, поэтому иногда собственнику выгоднее самому оформить документы.

Варианты перепланировки: форматы жилья и технические нормативы

Даже при условии жестких нормативных ограничений у собственников жилья есть немало возможностей для внесения изменений в конфигурацию квартиры. Уже разработано немало типовых проектов для перепланировки разного вида жилья, и при желании можно воспользоваться ими, слегка оптимизировав под свои нужды. Многие интересные решения можно обнаружить на профильных сайтах, в открытом доступе имеются описания работ, а также методики контроля их проведения.

Стоит помнить о том, что, создавая ваше жилье, проектировщики реализовывали собственный замысел, и прилагали усилия, чтобы добиться единства всех систем, взаимной связи помещений в плане функциональности, а также оптимального распределения нагрузки на несущие конструкции. Задумав перепланировку, собственник жилья, в любом случае, ставит под сомнение первоначальную логику. Достичь желаемого результата можно лишь в том случае, если удастся найти новый баланс между площадями и размещением помещений, их назначением и эксплуатационными возможностями.

Варианты перепланировки во многом зависят также от типа жилья и степени износа. В «хрущевке» проекты и виды работ могут оказаться несколько иными, чем, например, в «сталинке». Так, если собственник желает объединить две квартиры в старом доме (но не принадлежащим к категории «ветхих» или «аварийных»), скорее всего, с получением разрешения у него возникнут сложности. В то время как во многих новостройках это можно делать беспрепятственно, поскольку проектировщики изначально предусмотрели такой вариант перепланировки.

Создавая из одного большого помещения две маленькие комнаты, необходимо позаботиться, чтобы в каждую из них попадал дневной свет – идею кабинета с искусственным освещением никто не одобрит. Хороший вариант – неполные перегородки или раздвижные системы, позволяющие при необходимости снова объединять помещения.

Заключение. От зарождения идеи — к ее воплощению

Многие собственники находят варианты перепланировки в свободном доступе и вызывают ремонтную бригаду, предлагая все сделать «вот как на картинке». Если рабочие имеют опыт подобной перепланировки, они быстро выполнят все работы. Но нередко бывает так, что обновленное жилье оказывается не столь удобным, как казалось, соседи жалуются, а узаконить перепланировку наиболее легким способом не представляется возможным.

Таким образом, проект (в идеале с визуализацией), нужен, в первую очередь, самим собственникам жилья. Если ответственные лица отказали в разрешении на перепланировку, стоит вчитаться в их аргументы и решить, стоит ли добиваться своего в судебном порядке. Иногда, все же, наиболее логичным решением остается принять возражения при создании нового проекта, в котором учтено все, чего требуют законодатели.

Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe

Нeльзя:

• нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
• oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
• pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
• pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
• вepxниx coceдeй;
• yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
• в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
• пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
• пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
• мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.

Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:

• дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
• ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
• витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
• зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
• пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.

Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.

Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:

• мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
• измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
• пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
• cтpoить гapдepoбнyю;
• yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
• oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.

Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.

Закон о перепланировке

Базовым законом, регулирующим переустройство и перепланировку жилых помещений, является Жилищный кодекс Российской Федерации, в нем содержится отдельная глава, посвященная данному вопросу.

Указанные работы связаны с внесением изменений во внешнюю и внутреннюю составляющую жилого помещения, в том числе с переносом или заменой коммуникаций, оборудования. Новые данные обязательно вносятся в технический паспорт жилого помещения.

Статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации законодательно закрепляет виды перепланировки и переустройства.

Под перепланировкой понимаются работы, связанные с преобразованием помещения в пространственном отношении, а под переустройством – работы, связанные с оснащением внутренней части помещения, проведением коммуникаций или их заменой.

Более подробно работы такого типа регламентируются Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Выделяются следующие виды работ по переустройству:

• замена газовых плит электрическими плитами,
• перенос газовых и отопительных приборов в пределах жилого помещения,
• переустройство коммуникаций санузлов и душевых кабин.

Выделяются следующие виды работ по перепланировке:

• перенос существующих стен, а также их ликвидация или создание новых (если они не являются несущими),
• увеличение или уменьшение количества комнат,
• обустройство дополнительного помещения в виде ванной комнаты или кухни.

Нормативно-правовыми актами местного уровня в указанные выше перечни могут быть внесены дополнения и уточнения. Ярким примером, иллюстрирующим такую возможность органов местного самоуправления, является Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

В нем содержится широкий перечень работ по перепланировке, поэтапный процесс согласования проектов и получения разрешения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Что является перепланировкой и переустройством?

Однако согласно действующему законодательству, без разрешения в квартире можно проводить только косметический ремонт, переставлять крупную бытовую технику (стиральную машину, холодильник), перестилать полы, не меняя их конструктива, устанавливать кондиционеры, переносить батареи, остеклять балкон (лоджию), не изменяя габаритов проема, заменять старые двери на новые, обновлять инженерное оборудование (заменять на аналогичное).

Все перечисленные мероприятия по закону не считаются перепланировкой, поэтому данные действия можно совершать, не спрашивая ни у кого на то разрешения.

Но помимо перечисленных, есть более серьезные работы.

Так, к перепланировке относится:

• Изменение границ туалетов и ванных комнат (расширение, перенос, объединение).
• Заделка и резка проемов в несущих стенах, перегородках и межэтажных перекрытиях.
• Устройство внутренней лестницы при объединении квартир по вертикали.
• Изменение архитектурного облика дома (устройство лоджий и балконов на первых этажах, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних стенах).
• Демонтаж подоконного блока при присоединении лоджии (балкона) к комнате или кухне с установкой французского остекления.
• Устройство и демонтаж ненесущих перегородок.
• Перенос, расширение или уменьшение площади кухонь.
• Демонтаж/строительство встроенных шкафов и гардеробных.
• Изменение конструкции пола.

Переустройством по закону считается:

• Перенос кухонных плит.
• Замена газовой плиты на электрическую.
• Изменение инженерных систем (перенос и установка дополнительного инженерного оборудования).

Однократного продления распоряжения на 6 месяцев.

Выдержка из 508-ПП

2.11.1.1. Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в
многоквартирном доме.

Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в
многоквартирном доме действительно в течение одного года со дня его подписания.

Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в
многоквартирном доме оформляется по форме согласно приложению 3 к настоящему Регламенту.

Срок действия решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в
многоквартирном доме продлевается единожды по запросу заявителя без предоставления
дополнительных документов на срок не более 6 месяцев.

Запрос подается до окончания срока действия решения о согласовании переустройства и (или)
перепланировки помещения в многоквартирном доме.

1 год по распоряжению + 6 месяцев продления — это конечный срок действия распоряжения на перепланировку.

После окончания срока продления распоряжение утрачивает силу и необходимо будет либо повторно получать распоряжение либо согласовывать перепланировку уже после фактически выполненных работ, то есть постфактум с уплатой штрафа.

Для того что бы продлить срок действия распоряжения на перепланировку необходимо выполнить следующие действия:

1. Зайти на Мос.ру в личный кабинет, нажать на поиск:

Перепланировки не требующие согласования в 2020 году

Работы по перепланировке квартир требуют согласования с жилищными комиссиями, хотя часть операций можно проводить без оформления разрешительных документов. Определить виды перепланировок жилого помещения, требующие разрешений, можно в муниципальных органах Москвы, в БТИ, в жилищном кодексе, обратившись к юристам или прочитав информацию, изложенную ниже.

Если владелец квартиры решил перепланировать свое жилье, то важно согласовать этот вопрос с жилищной комиссией вашего района. Для этого надо предоставить пакет документов, включающих технический паспорт и проект изменений, которые затем будут внесены в исправленную документацию.

Но если в процессе работ вы не получили разрешения, а целостность конструкции не была нарушена, то впоследствии этот вопрос можно узаконить самостоятельно или через компанию, занимающуюся такими проблемами. Их решение будет стоить денег, но экономия по времени и вероятность успеха заметно повысятся.

Похожие записи:

• Таблица выхода на пенсию с 2022 по годам
• Порядок лишения водительских прав за алкогольное опьянение
• На пенсию в Европу! Обзор программ ВНЖ для пенсионеров