Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензия арендодателю о возврате задатка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Довольно часто при заключении соглашения о выполнении исполнителем определенных работ аванс выдается в качестве источника финансирования для приобретения необходимого инвентаря и материалов или оплаты иных требуемых для надлежащего исполнения своих обязательств расходов. В этом случае при определении размера средств, подлежащих возврату, сторонам соглашения необходимо сопоставить понесенные исполнителем расходы с суммой выданного ему аванса и на основании полученного результата определить дальнейший порядок осуществления взаиморасчетов.
Возврат предоплаты после расторжения договора при условии выполнения стороной части своих обязательств
При этом возможны следующие варианты:
- Если исполнитель уже потратил средства на покупку требуемых для выполнения заказа расходников, аванс он может не возвращать.
- Если суммы, выплаченной заказчиком в виде аванса, недостаточно для погашения понесенных затрат, заказчику придется доплатить. Исполнителю стоит помнить о том, что подобные споры решаются, как правило, в судебном порядке — а это значит, что ему придется документально подтвердить все понесенные расходы.
- Если сумма аванса превышает сумму понесенных исполнителем расходов, неиспользованная часть денег должна быть возвращена заказчику.
Методы предотвращения рисков
Особенность внесения аванса в том, что при его уплате часто даже не требуется составление договора, достаточно, чтобы продавец написал расписку и указал в ней все условия сделки, в том числе сумму аванса. Расписка будет главным аргументом при желании покупателя в случае срыва покупки вернуть свои средства. Правда, суд часто инициирует возврат аванса покупателю и без наличия расписки.
В случае же, если уплаченные средства имели юридическую силу задатка, отказываясь от совершения сделки, покупатель может потерять эту сумму. Таким образом, эксперты не рекомендуют уплачивать задаток, если договор является потенциально невыгодным. Даже если покупатель уверен, что приобретет приглянувшуюся недвижимость, он не может наверняка знать обо всех потенциальных проблемах, которые часто возникают спустя время.
Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса
Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом.
В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно.
Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.
Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.
Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.
Возврат денег при расторжении договора найма жилого помещения
В случае расторжения договора найма жилого помещения аванс не возвращается Если уладить конфликт путем переговоров не удается, сторона, понесшая убытки, имеет право обратиться в суд с исковым заявлением, направляемым по месту нахождения ответчика.
Иск составляется с указанием наименования судебного органа; информации об участниках дела; основаниями для предъявления истцом требований, а также доказательств, их подтверждающих; сведений о предварительных разбирательствах.
Подробно излагается суть дела с описанными нарушениями прав и законных интересов сторон и перечень прилагаемых к исковому заявлению документов, а также их копии. Как вернуть аванс при расторжении договора? Разберемся.
В случае, если заказчик выражает претензии на возмещение затраченной суммы, исполнителю необходимо доказать, что он предпринимал все необходимые действия для выполнения условий контракта.
Основания для расторжения договора
Положения ст. 450 ГК РФ устанавливают следующие основания для расторжения договора:
- Соглашение сторон (ч. 1).
- Решение суда, вынесенное по инициативе одной из сторон:
- при существенном нарушении другой стороной условий сделки (п. 1 ч. 2); при этом существенным признается нарушение, которое влечет за собой значительные потери для обратившейся в суд стороны;
- в иных случаях (п. 2 ч. 2), например при несвоевременном исполнении подрядчиком своих обязательств или нарушении им установленных договором сроков (ч. 2 ст. 715 ГК РФ), неспособности выполнить работу надлежащим образом и устранить указанные заказчиком недостатки (ч. 3 ст. 715 ГК РФ).
Вне зависимости от того, на каком основании был расторгнут договор, стороны должны исполнить возникшие у них обязательства, если таковые имеются. В том случае, если при заключении соглашения одна из сторон передала второй определенную сумму в качестве аванса, прекращение договорных обязательств влечет за собой необходимость передачи денег их владельцу.
В зависимости от обстоятельств, сложившихся в конкретной ситуации, порядок осуществления взаиморасчетов между сторонами может различаться. Основным критерием, определяющим объем прав и обязанностей заказчика и исполнителя, является объем работ, которые успел выполнить последний на момент расторжения договора.
Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.
Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ
Предварительная оплата товара
4. В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.
1. Предварительная оплата товара (полная или частичная) производится до его передачи покупателю в срок, предусмотренный договором, а при отсутствии такового — в разумный срок, определяемый в соответствии со ст. 314 ГК.
В случае предварительной оплаты товара происходит предоставление покупателем коммерческого кредита продавцу (ст. 823 ГК). Такое коммерческое кредитование, вообще говоря, имеет место во всех случаях, когда моменты встречного исполнения обязательств (одно из которых является денежным) не совпадают: как при предварительной оплате товара, так и при его продаже в кредит. Договорное условие о коммерческом кредите не требует самостоятельного правового оформления и регулируется, помимо правил коммент. ст., положениями гл. 42 ГК.
2. Нарушение условия о предварительной оплате дает продавцу право приостановить передачу товаров либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК). Если же аванс выплачен не полностью, продавец может приостановить или вовсе отказаться от передачи неоплаченной части товаров.
3. Права покупателя, не получившего предварительно оплаченных товаров, определены пп. 3 и 4 коммент. ст. Это возможность требовать передачи оплаченного товара или возврата суммы аванса. И то, и другое требования могут сопровождаться взысканием с продавца убытков.
4. В соответствии с диспозитивным правилом п. 4 коммент. ст. продавец, не передавший покупателю предварительно оплаченный им товар, обязан уплатить покупателю проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК).
Строго говоря, основанием применения последствий, предусмотренных ст. 395 ГК, в данном случае является неисполнение не денежного, а «товарного» обязательства. Поэтому взыскиваться в пользу покупателя здесь будут не собственно «проценты за пользование чужими денежными средствами», а, скорее, законная неустойка в размере, определяемом по правилам ст. 395 ГК. Ссылка на эту статью является лишь юридико-техническим приемом, использованным в целях нормативной экономии (подр. об этом см.: Витрянский В. В. Проценты за пользование чужими денежными средствами // Хозяйство и право. 1998. N 12. С. 28).
Момент, с которого начинается начисление указанной неустойки, определяется либо датой, когда должна была состояться передача товара покупателю, либо датой получения продавцом аванса (если последнее предусмотрено договором). Момент, с которого начисление неустойки прекращается, определен либо датой передачи товара покупателю, либо днем возврата ему аванса (в зависимости от того, что произошло раньше).
Отличие аванса от задатка и обеспечительного платежа
Прежде чем говорить о том, в каких случаях аванс должен быть возвращен, а в каких нет, нужно отграничить его от таких очень похожих вещей, как задаток и обеспечительный платеж. Дело в том, что правила их возврата иные.
Аванс
Аванс – это частичная предоплата по договору. Поэтому если предоплаченное обязательство не выполнено, аванс должен быть возвращен (ст. 1102 ГК РФ). Например, если аванс является предоплатой в счет будущей поставки товара, то в случае его непоставки поставщик обязан вернуть деньги покупателю (п. 3 ст. 487 ГК РФ).
Задаток
Задаток – это одновременно и предоплата, и обеспечение исполнения договора. Поэтому если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. Если же в неисполнении договора виновата сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 1 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Поскольку аванс с задатком схожи, их часто путают, и в договоре может не быть четко прописанного условия о том, чем именно являются внесенные деньги. Для таких ситуаций существует специальное правило: при сомнениях внесенная сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Это упрощает ее возврат для той стороны, которая внесла деньги.
Обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж – это в чистом виде обеспечение исполнения договора. Но не любых обязательств, а только денежных. Например, обязанности уплатить неустойку за нарушения договора или оплатить убытки.
Поэтому если, например, наступили определенные договором условия для уплаты неустойки, то обеспечительный платеж засчитывается в счет нее и не возвращается. Соответственно, если такие обстоятельства не наступили, этот платеж должен быть возвращен. Правда, договор может содержать условие о том, что обеспечительный платеж является невозвращаемым в любом случае (п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).
Вывод
Таким образом, если в соответствии с условиями договора деньги, внесенные одной стороной договора другой, являются именно авансом, то в отличие от задатка и обеспечительного платежа они представляют собой исключительно предварительный платеж в счет оплаты по договору. Никакой обеспечительной и штрафной функцией эти деньги не обладают.
Если предоплаченные товары (работы, услуги) не поставлены (не выполнены, не оказаны), то сумма предоплаты должна быть возвращена. Как вариант – по соглашению сторон ее можно перенести в счет оплаты иных товаров, работ или услуг.
Заметим также, что кроме аванса, предоплаты, задатка и обеспечительного платежа внесенная сумма может быть названа и квалифицирована договором и как-то иначе. Например, как некий «гарантийный взнос», который обеспечивает выполнение определенных договором обязательств. Об этом читайте в подборке ниже наряду с описанием спорных ситуаций о возврате именно аванса.
СТАТЬЯ Проказина Е.А.,
редактора-эксперта журнала «Время Бухгалтера»
Аванс возвращается в случае задержки поставки
Организация подала иск о взыскании аванса как неосновательного обогащения в размере 10 млн рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 400 тыс. рублей.
Истец указал, что в предусмотренные договорами сроки поставщик от исполнения своих обязательств по поставке транспортных средств стал уклоняться, однако просил организацию продлить срок поставки, ссылаясь на действия третьих лиц.
В соответствии с условиями договора и руководствуясь ст. 450.1 ГК РФ, покупатель уведомил продавца об отказе от исполнения договора и потребовал вернуть аванс. Затем обратился в суд.
Поставщик, в свою очередь, подал встречный иск о взыскании расходов на поставку товара, неустойки и процентов, указав, что со стороны организации имеется нарушение срока оплаты машин, тогда как поставщик понес существенные финансовые убытки, связанные с хранением автомобилей в течение длительного периода и выполнением регламентных работ на них.
Суд решил, что иск организации подлежит удовлетворению, поскольку истцом представлены платежные поручения об уплате авансовых платежей, уведомления об отказе от исполнения договоров, а ответчиком не представлены доказательства возврата аванса либо поставки товара.
Во встречном иске суды отказали, поскольку поставщик не доказал факт причинения убытков, противоправность поведения причинителя ущерба и юридически значимую причинно-следственную связь между возникшими убытками и действиями организации.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 29.05.2017 № Ф05-6686/2017.
Возврат залога при досрочном расторжении договора аренды квартиры нанимателем
Статья 687. расторжение договора найма жилого помещения На практике договор расторгается обычно тогда, когда заказчиком уже выплачен аванс, а подрядчик уже успел выполнить часть работ (качество этих работ и является нередко причиной расторжения договора). Как и в случаях, обозначенных выше, заказчик не вправе требовать выплаты аванса в полном размере. Если в расторжении договора виноват подрядчик, то заказчик имеет право истребовать помимо возврата аванса еще и выплату неустойки за нарушение договорных обязательств. При этом подрядчик обязан выплатить все полученные ранее по договору суммы за вычетом стоимости фактически произведенных и документально подтвержденных актами приема-передачи выполненных работ. Срок возврата аванса должен быть соблюден. Судебная практика Ситуации, связанные с возвращением авансовых сумм, нередко приводят к конфликтам между участниками. Каждый участник сделки отстаивает свои права, что вполне естественно.
Но возможна и обратная ситуация, сумма авансовых платежей ниже стоимости выполненной работы, в этом случае заказчик возмещает разницу исполнителю. Если прекратить действие договора желает исполнитель, то другая сторона требует от него выплатить разницу между перечисленным авансом и стоимостью выполненных работ, а также неустойку за ненадлежащее выполнение договорных обязательств. Размер неустойки определяют условия соглашения и договор услуг.
Аванс не может выступать гарантом выполнения обязательств. Он выплачивается заказчиком в качестве предоплаты за будущие работы и услуги, оказанные исполнителем. Он не обязывает к заключению договора, может быть возвращен в любой срок действия контракта. Гражданский кодекс не дает четкой дефиниции понятия аванс. Более ранним законодательством термин устанавливался в качестве частичной предварительной оплаты. Его не выплачивают в виде полной оплаты по договору или иному соглашению.
В каких случаях возможен возврат аванса при расторжении договора?
Отличие понятий аванс, задаток и предоплата
Все взаимоотношения между заказчиком и исполнителем определяются гражданским кодексом. Четко определенное описание задатка содержится в ст. 380 ГК РФ. В ней говорится, что соглашение о выдаче задатка обязательно нужно оформлять в письменном виде, указывается точный его размер. Задаток считается своего рода обеспечением гарантий договора. Таким образом, если договор услуг расторгает заказчик, задаток остается у исполнителя. А вот исполнитель при расторжении выплачивает сумму в двойном размере. Внести задаток в виде ценных бумаг нельзя.
С авансом, как мы уже сказали выше, дело обстоит сложнее. Законодатель не раскрывает это понятие, поэтому случается, что аванс и задаток часто путают. Однако это ошибка, поскольку под авансом, предоплатой и задатком понимаются разные виды платежей. Предоплата всегда может быть возвращена покупателю в полном объеме, если сделка не состоялась.
Возврат денег при расторжении договора найма жилого помещения
В случае расторжения договора найма жилого помещения аванс не возвращается Если уладить конфликт путем переговоров не удается, сторона, понесшая убытки, имеет право обратиться в суд с исковым заявлением, направляемым по месту нахождения ответчика. Иск составляется с указанием наименования судебного органа; информации об участниках дела; основаниями для предъявления истцом требований, а также доказательств, их подтверждающих; сведений о предварительных разбирательствах. Подробно излагается суть дела с описанными нарушениями прав и законных интересов сторон и перечень прилагаемых к исковому заявлению документов, а также их копии. Как вернуть аванс при расторжении договора? Разберемся. В случае, если заказчик выражает претензии на возмещение затраченной суммы, исполнителю необходимо доказать, что он предпринимал все необходимые действия для выполнения условий контракта.
Возврат аванса за аренду недвижимости — это возможно?
Предприятие арендовало помещение. Договор аренды был заключен на длительный срок (акты составлялись ежемесячно). При этом арендную плату арендатор уплатил авансом на год вперед (договором такая возможность была предусмотрена). К сожалению, деятельность в этом населенном пункте пришлось досрочно прекратить. Можно ли вернуть уплаченный аванс? Каковы налоговые последствия для обеих сторон договора аренды?
Вопросы такого рода нередко встречаются в нашей редакционной почте, но особенно много их в последнее время. В связи с нестабильной обстановкой в ряде регионов страны многие предпочитают перенести свой бизнес туда, где поспокойнее. Посмотрим, можно ли сделать это без потерь хотя бы на авансе за аренду.
Виталий Смердов, налоговый эксперт
Перед тем, как переходить к возврату аванса, остановимся на правовой природе сложившейся ситуации. Договор аренды был заключен на длительный срок. Но теперь, до его истечения, вы хотите вернуть арендодателю его помещение, а себе — аванс. Что для этого нужно?
Прежде всего потребуется расторгнуть договор аренды
По общему правилу, сделать это получится только по соглашению с арендодателем (ч. 3 ст. 291 ХКУ, ч. 1 ст. 651 ГКУ). При этом предположим, что арендодатель является субъектом хозяйствования. В таком случае вы должны направить ему соответствующее предложение (его форма не установлена, поэтому может быть произвольной). У арендодателя есть 20 дней, чтобы рассмотреть его и направить вам ответ* (с учетом времени почтового обращения). После этого есть два варианта — в зависимости от решения арендодателя.
* Обратите внимание: данным механизмом лучше не пренебрегать. Если договориться с арендодателем не выйдет (об этом читайте дальше), то несоблюдение такого механизма может стать препятствием для расторжения договора судом (см. постановление Житомирского апелляционного хозяйственного суда от 08.10.2009 г. по делу № 7/32-09).
Арендодатель согласился расторгнуть договор
В данном случае проблем не возникает. Главное при этом — учесть форму такого расторжения (ч. 1 ст. 654 ГКУ). Так, если договор аренды помещения заключался:
1) в простой письменной форме (ч. 1 ст. 793 ГКУ), то и его расторжение, по общему правилу, нужно оформлять в простой письменной форме;
2) в письменной форме с нотариальным удостоверением, то его расторжение также придется нотариально удостоверить. Причем заметьте: если после заключения договора вы зарегистрировали свое право аренды**, то после его расторжения в Госреестр вещных прав придется внести соответствующие изменения. Это сделает нотариус, который будет удостоверять соглашение о расторжении договора. Напоминаем, что о госрегистрации вещных прав на недвижимость вы можете прочитать в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 5, с. 11; 2013, № 43, с. 4.
** Напомним, что договор аренды здания, другого капитального сооружения (их частей), заключенный на срок 3 года и более, подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ). При этом право аренды в таком случае должно быть зарегистрировано (ч. 1 ст. 794 ГКУ).
Главный результат расторжения договора аренды — это прекращение обязательств его сторон (ч. 2 ст. 653 ГКУ). С какой даты? По общему правилу, с даты достижения соглашения о расторжении договора. Иные правила могут предусматриваться законом или же вы можете прописать их в договоре. Правда, в обоих случаях придется делать поправку на форму расторжения договора, с чем вы познакомились выше. Так что на эту дату:
1) вы, как арендатор, должны вернуть помещение. Такой возврат подтверждается актом приемки-передачи недвижимости (ч. 2 ст. 795 ГКУ). Причем учтите: с его оформлением лучше не затягивать. В противном случае у арендодателя могут возникнуть основания затребовать от вас уплаты аренды вплоть до даты подписания упомянутого акта — по крайней мере, если в договоре указано, что начисление арендной платы прекращается с момента его подписания. Вместе с тем, если оформление акта задерживается по вине арендодателя, вы вправе подать на него в суд с требованием принять помещение и осуществить соответствующее документальное оформление (п. 5.1 постановления № 12// «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 76, с. 13);
2) арендодатель должен вернуть вам аванс. Но учтите: это касается не всей суммы, которую вы перечислили арендодателю в качестве предоплаты за год. Возврату подлежит лишь та ее часть, которая превышает сумму арендной платы за тот период, в течение которого вы пользовались арендованным имуществом. Другими словами, это та часть изначально перечисленной вами суммы, которая так и осталась авансом* (т. е. не «покрыта» актами оказанных услуг).
Кто-то при этом может спросить: зачем же ее возвращать?
Затем, что после того, как договор будет расторгнут, для арендодателя данная сумма превратится в необоснованно полученное имущество** (ч. 1 ст. 1212 ГКУ).
** С тем, что основанием для возврата аванса в подобном случае является ст. 1212 ГКУ, соглашаются и суды (см. решение хозяйственного суда Одесской области от 09.12.2013 г. по делу № 916/2754/13).
Приведем простой пример. Месячная плата по договору аренды составляет 6 тыс. грн. (с учетом НДС). При этом вы перечислили в качестве аванса 72 тыс. грн. (за период с января по декабрь 2014 года включительно). Затем вы договорились с арендодателем о расторжении договора аренды с 1 июля 2014 года. В таком случае, по общему правилу, арендодатель должен вернуть вам 36 тыс. грн.
Это идеальный вариант. Но что, если арендодатель не захочет расторгнуть договор или не отреагирует на ваше предложение в отведенный для этого 20-дневный срок. Можете ли вы расторгнуть договор и вернуть аванс в таком случае? Давайте разбираться.
Добиться согласия от арендодателя не получилось
Не отчаивайтесь. Расторгнуть договор аренды можно и в таком случае. Для этого вам придется обратиться в суд*** (ч. 4 ст. 188 ХКУ, ч. 2 ст. 652 ГКУ). Если точнее, то в местный хозяйственный суд.
*** Прямо это не предусмотрено «арендными» ст. 291 ХКУ и/или ст. 784 ГКУ. Вместе с тем с данной целью нужно ориентироваться на общие положения указанных нормативных актов.
Но учтите: чтобы суд принял вашу сторону и согласился расторгнуть договор, его придется убедить. «В чем?» — спросите вы. Ну для начала в том, что обстоятельства, которыми вы руководствовались при заключении договора, существенно изменились. Или, другими словами, изменились настолько, что если бы вы могли это предвидеть, то не заключали бы договор или заключили его на других условиях (ч. 1 ст. 652 ГКУ).
Однако для расторжения договора одного этого мало. Так, вам придется доказать судье наличие одновременно четырех условий (ч. 2 ст. 652 ГКУ, постановление ВСУ от 27.02.2012 г. по делу № 3-9гс12):
|
Условия, одновременное соблюдение которых позволит добиться от суда расторжения договора |
|||
|
В момент заключения договора стороны исходили из того, что подобное изменение обстоятельств не наступит |
Изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона (в данном случае, арендатор) не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и предусмотрительности, которые от нее требовались |
Выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону (арендатора) того, на что она рассчитывала при заключении договора |
Из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (арендатор) |
Основания для расторжения договора
Положения ст. 450 ГК РФ устанавливают следующие основания для расторжения договора:
- Соглашение сторон (ч. 1).
- Решение суда, вынесенное по инициативе одной из сторон:
- при существенном нарушении другой стороной условий сделки (п. 1 ч. 2); при этом существенным признается нарушение, которое влечет за собой значительные потери для обратившейся в суд стороны;
- в иных случаях (п. 2 ч. 2), например при несвоевременном исполнении подрядчиком своих обязательств или нарушении им установленных договором сроков (ч. 2 ст. 715 ГК РФ), неспособности выполнить работу надлежащим образом и устранить указанные заказчиком недостатки (ч. 3 ст. 715 ГК РФ).
Вне зависимости от того, на каком основании был расторгнут договор, стороны должны исполнить возникшие у них обязательства, если таковые имеются. В том случае, если при заключении соглашения одна из сторон передала второй определенную сумму в качестве аванса, прекращение договорных обязательств влечет за собой необходимость передачи денег их владельцу.