Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассматриваемый предварительный договор используется, если оформляется кредит в банке. Такая практика распространена не только на первичном строительном рынке, но и на вторичке. Вторичный рынок предлагает не менее интересные варианты, но не у всех есть возможность приобрести недвижимость без посторонней помощи. Если же оформляется ипотека для покупки квартиры у застройщика, банк должен оценить, насколько платежеспособен претендент. Если кредит получает добро, заемщик показывает одобрение застройщику и подписывает с ним договор.
Расторжение предварительного договора
Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:
- через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
- был заключен ОДКП;
- контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
- суд признал соглашение недействительным.
Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.
Предварительный договор, заключаемый с застройщиками
Согласно существующему закону, рассматривающему строительство, застройщик может требовать от дольщика деньги, только если есть договор долевого участия (ДДУ). Так на законодательном уровне обеспечивается защита дольщиков от неправомерного использования их денег, а также уменьшаются другие риски, что могут возникнуть в рассматриваемом деле. Но это не отрицает того факта, что многие застройщики пытаются обойти ДДУ в поисках выгодных условий и выхода из жестких рамок, что выставляет рассматриваемый договор. Например, дольщикам предлагается вексельная стратегия, позволяющая предоставить, на первый взгляд, более выгодные условия, чем в уже упомянутой схеме.
Дольщику дают подписать предварительный договор купли-продажи недвижимости, которая на данный момент только строится или вообще является проектом. А вот заключить основной договор будет возможно только после того, как жилье достроят и оно получит юридический статус собственности. Согласно закону, купить объект, которого нет, невозможно, но инвестиций в строительство это не касается. Именно на этот факт ориентируется застройщик.
Так, при заключении ПДКП лицо, внесшее плату, получает статус соинвестора, а вносимый им платеж становится обеспечительным. Таким образом соинвестор получает помимо права на имущество и ответственность за его возведение, поскольку он должен его финансировать. Застройщик же, помимо того, что должен выполнить строительство, по его окончанию должен сделать ещё один очень важный шаг – переоформить имущество на инвестора, заключив с ним окончательный договор купли-продажи.
В качестве гарантии соинвестор получает вексель с суммой, что он предоставил застройщикам. Если строительная компания не может оформить финальный договор на недвижимость, по предъявлению векселя она обязуется вернуть вложенные в проект деньги.
Предварительный договор с задатком
Дополнительными, но не менее важными, документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2015 года внесен пункт 4 о задатке.
Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.
По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):
- потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
- возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.
Внесение задатка по предварительному договору выгодно обеим сторонам, если они хотят подстраховаться от уклонения от сделки, которую могут инициировать как покупатель, так и продавец до момента заключения основного договора. Следует учитывать, что сумма задатка будет учтена при окончательном расчете.
При указании в предварительном соглашении задатка, следует уточнить его функции. Задаток не является авансом. Аванс при спорных ситуациях возвращается покупателю и не зависит от причин отказа от заключения основного договора.
Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт
Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.
Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.
Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:
- cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
- итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
- paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.
BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.
Задаток в предварительном договоре
Довольно часто при заключении предварительного договора покупатель передает продавцу задаток, размер которого вычитается из общей стоимости при расчете. Данные о задатке и его размере должны обязательно указываться в документе.
Если сделка отменяется по вине покупателя, задаток не возвращается и остается у продавца как компенсация. Если отменяет сделку продавец, возвращает задаток покупателю в двойном размере.
На основании договора нельзя вносить задаток в полном размере стоимости за недвижимость. В противном случае, вы можете лишиться и задатка, и самой покупки. Дополнительно при нарушении заключенной договоренности любая из сторон имеет право обратиться в суд с требованием о выплате денежной компенсации стороной-нарушителем.
Расторжение предварительного договора
Одна из главных особенностей предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком — ни одна из сторон не может расторгнуть его по личной инициативе. Расторжение в принципе возможно, но тогда вторая сторона имеет право подать в суд и принудить к выполнению раннее оговоренных условий.
Случаи, в которых допускается расторжение предварительного договора:
- Срок действия документа истек, при этом ни одна из сторон не желает принуждать другую к выполнению обязательств. Договор аннулируется автоматически;
- Стороны по взаимному согласию расторгают договор;
- Условия расторжения сделки можно оговорить в предварительном договоре. На практике, стороны редко прибегают к этому;
- Наличие непредвиденных обстоятельств и форс-мажорных ситуаций аннулируют договор и он автоматически расторгается. К примеру, дом сгорел, земля пострадала. Продать его уже никак не получится.
Требования к данному виду договора
- он заключается в письменной форме;
- нотариальное удостоверение не является обязательным, но стороны могут договориться о заверении документа в нотариальной конторе;
- в будущем стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи на условиях, прописанных в предварительном соглашении;
- существенные условия, которые необходимо отразить в документе и которые впоследствии будут включены и в основной договор тоже: предмет сделки (адрес объекта недвижимости, его назначение, площадь общая/жилая, этажность, количество комнат и прочие характеристики), стоимость квартиры/дома/участка, сведения о покупателе и продавце (паспортные данные, адрес фактического места проживания), если сделка выполняется через представителя: реквизиты доверенности и сведения о доверенном лице;
- предварительный договор купли продажи дома/квартиры/земельного участка предполагает указание сроков, в соответствии с которыми будет заключена основная сделка купли-продажи. Если конкретные сроки не указываются, тогда по умолчанию считается, что основное соглашение должно быть подписано сторонами не позднее года с момента заключения предварительного договора.
Не спешите с подписанием!
В деле купли-продажи недвижимости спешка может привести к серьезным финансовым потерям. Недобросовестные продавцы могут попытаться продать дом, на котором «висит» кредит, есть залог или другое обременение. Кроме того, в коттедже могут быть прописаны несовершеннолетние лица или другие категории граждан. Это вносит дополнительные осложнения и еще больше затягивает срок оформления купли-продажи. Обязательно проверьте информацию в реестре, чтобы не стать жертвой мошенников.
Если вы действительно хотите перестраховаться и обезопасить себя, не идите на уловки и составляйте предварительное соглашение у нотариуса. Многие стараются сэкономить на всех аспектах и не тратятся на услуги юриста. Лучше на экономить на этом, так как у вас больше шансов доказать свою правоту, если договор будет нотариально оформлен. Самостоятельно составленный на основе бланка документ может не учитывать важных для вас нюансов. И как следствие, экономия обернется дополнительными финансовыми потерями.
Старайтесь внимательно изучить земельный участок и дом на этапе его осмотра. Не суетитесь и хорошо взвесьте все аспекты сделки. Отсутствие спешки и взвешенность помогут вам получить желанный объект недвижимости без дополнительных хлопот.
Суть и цель составления
Предварительный договор купли-продажи земельного участка не является основной бумагой, а лишь подстраховывает участников, намеревающихся продать и купить недвижимость. Главное условие, при котором составляется соглашение – обоюдное согласие сторон с условиями реализации: размером цены надела, его состоянием и проч.
Случаи, когда рекомендуется составить документ:
- У покупателя нет нужной суммы для передачи ее продавцу в качестве оплаты. При этом в ближайшее время ожидается ее поступление – в качестве кредита, возврата долга от другого лица, перечисления заработанной платы и прочими способами. Покупатель желает зарезервировать за собой продаваемую землю путем внесения залога и составления гарантийной бумаги. Продавец также защищает свои интересы, т.к. его контрагент обязуется выкупить надел в установленный срок.
- Владелец не обладает полным пакетом документации, и его окончательная подготовка планируется на определенный срок. Гарантии сторон по отношению друг к другу аналогичны.
- У одной из сторон нет возможности физически присутствовать во время сделки или ее оформление на данный момент пока невозможно в силу независящих от контрагентов обстоятельств.
Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом
Приобретение земельного участка с домом подвержено большим рискам, поскольку участвуют несколько объектов. Каждый из них имеет свои характеристики и стоимость, но неразрывно связаны друг с другом.
Не всегда продавец и покупатель готовы сразу заключить основной договор купли-продажи земельного участка и дома.
Тогда для снижения факторов, которые могут повлиять на успешность сделки, рекомендуется оформлять достигнутые договоренности предварительным соглашением, где указываются обязательство сторон и сроки исполнения.
Договор купли-продажи земельного участка с домом — образец 2019 года
Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом служит гарантией для обеих сторон, что покупатель не передумает приобретать недвижимость, а продавец – ее продавать. Здесь также важно закрепить достигнутые соглашения документально, чтобы никто из сторон не изменил их.
Согласно норм Земельного и Гражданского кодекса отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на котором он находится. При продаже доли в доме следует провести разграничение участка и отчуждение его доли.
Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка: скачать бланк
Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом 2019 года
Особенности для земель сельхозназначения
Такие земли находятся вне территории населённых пунктов и по сделкам с ними есть ряд ограничений:
- Можно поменять вид использования после покупки;
- Нельзя покупать иностранцам и не имеющим гражданства.
Также сам процесс купли-продажи таких участков связан с некоторыми особенностями:
- В предварительном документе должно быть описано состояние земли и возможность использовать её по прямому назначению;
- Землю нужно выделить на местности и указать её точное расположение;
- Необходим письменный отказ местной власти от покупки данной земли и разрешение на её продажу. Действует этот отказ в течение года.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости: назначение, общие положения
Покупка недвижимого имущества так или иначе, но всегда связана со значительными финансовыми затратами. Кроме того, подобрать подходящий объект недвижимости тоже бывает очень проблематично.
Существует множество ситуаций, при которых покупатель знает, что хочет приобрести жилье в определенном месте с выбранными характеристиками, однако, к этому моменту у него еще нет необходимой суммы денежных средств.
Для такого случая законодательством предусмотрено юридическое оформление особого договора, по которому фактическое приобретение имущества не осуществляется, но в качестве предмета выступает обязанность заключения такого договора в будущем.
Этот договор так и называется – предварительным. Он не предусматривает передачи предмета и даже не содержит обязательства уплачивать какие-либо суммы, он лишь фиксирует обязательность заключения сделки о предмете в будущем.
Он также крайне удобен и для продавцов недвижимости, которые могут запланировать продажу имущества на определенный момент в будущем, что существенно расширяет возможности их перспективных продаж.
Особенно выгодным является заключение такого договора для компаний застройщиков. Оформить традиционное соглашение о купле-продаже жилого помещения и получить за него деньги они не могут на момент начала застройки, так как сам объект еще не существует ни в фактическом, ни в юридическом смысле.
Но строительные фирмы с его помощью заранее обеспечивают себя значительным количеством реальных клиентов, а по причине этого получают высокие доходы, сразу же после введения построек в эксплуатацию.
Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком: образец
Данный документ может быть представлен в суде для принуждения одной из стороны выполнить свои обязанности, прописанные в нем.
Информация, которую необходимо указать при составлении документа следующая:
- Детальное описание условий, на которых будет составлен договор.
- Полная информация об участниках сделки.
- Вся информация о земельном участке и недвижимости на нем (адрес, количество этажей, кадастровые номера и т.д.).
- Стоимость земельного участка и недвижимости на нем.
- Условия расчетов обеих сторон.
- Задаток, который будут использовать в качестве предоплаты.
- Намерения обеих сторон заключить основной договор. Период его подписания.
В статье 429 Гражданского кодекса РФ указано, что в случае несоответствия условий предварительного договора основному, он утратит свою юридическую силу.
Предварительный договор составляется письменно. Его можно заверить нотариально, если этого требуют стороны.
После того как обе стороны заключат основной договор, предварительный теряет свою юридическую силу. Предварительный договор не дает возможности передать права собственности, он только фиксирует факт заключения сделки между двумя сторонами с целью купли-продажи объекта недвижимости.
Задаток в данном договоре является гарантом выполнения условий, указанных в самом документе. Он представляет собой оговоренную обеими сторонами сумму, которую обязан внести покупатель в определенные сроки. Вносить задаток необязательно. Но он является более надежным гарантом того, что условия договора будут выполнены обеими сторонами, так как, в случае отказа покупателя от подписания основного договора, он теряет внесенные деньги. Продавец в такой ситуации обязан вернуть покупатель внесенный задаток в двукратном размере. Внесенную предоплату в договоре можно называть исключительно задатком, не авансом или предоплатой. В противном случае данная правовая норма не будет действовать.
Чтобы заключить основную сделку о купли-продажи, продавец обязан обладать правами собственности на недвижимость. Если земельный участок находится в СНТ, то его владелец обязан иметь документ, который будет свидетельствовать о его правах собственности или же выписку из ЕГРН, в которой он будет указан правообладателем.
Садовая книга не имеет юридической силы. Поэтому предварительный договор на основе подобного документа лучше не составлять, он не будет иметь юридическую силу. СНТ также не может продавать земельные участки на основании садовой книги. Это означает, что недвижимость за ними реально не зарегистрирована.
- В первом пункте детально указывают обязанности для продавца и покупателя.
- Во втором и третьем пунктах описывают все документы, которые необходимо предоставить для заключения данного договора.
- Все финансовые вопросы о стоимости и размере залога и прочие указываются в четвертом и пятом пунктах.
- В шестом пункте указаны гарантии со стороны продавца. А в седьмом пункте расписывают все обязанности продавца.
- В восьмом, девятом и десятом пунктах указаны нюансы передачи права полного владения.
Способ проведения оплаты и ее порядок описывают в тринадцатом пункте. В самом конце договора обе стороны ставят свои подписи.
В любом предварительном договоре обязательно необходимо предъявить такие следующие документы и данные:
- Личные данные обеих сторон и их паспортов.
- Кадастровый номер продаваемого объекта недвижимости.
- Выписка из ЕГРН и реквизиты, которые подтверждают наличие прав собственность у продавца.
- Инвентарные номера.
- Почтовый адрес объекта недвижимости.
- Стоимость сделки и способы расчета.
- Информация о предмете сделки.
- Обременения для обеих сторон.
- Данные о заключении основного договора (место и дата заключения сделки).
- Дополнительные нюансы.
Предметом заключения предварительного договора является намерение владельца недвижимости передать ее покупателю за денежное вознаграждение, размер которого оговорен обеими сторонами.
Стоимость необходимо указывать в национальной валюте в рублях в прописном формате и цифрами. Расчет можно провести банковским переводом, взаимозачетом или наличными.
Пакет документов, который необходимо предоставить при заключении предварительного договора:
- технический паспорт на дом;
- план поэтажной экспликации;
- межевой план земельного участка.
В договоре необходимо указать информацию о составлении передаточного акта. Он может быть встроен в основном договоре или же идти отдельным документом.
- Договор купли-продажи земельного участка по доверенности. Передаточный акт
- Договор купли — продажи квартиры по доверенности
- Акт приема-передачи земельного участка с домом к договору купли-продажи недвижимости
- Акт приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка
- Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры
- Договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома
- Договор купли-продажи земельного участка
- Договор купли-продажи квартиры (ипотека)
- Соглашение об определении долей в имуществе, находящемся в общей собственности
- Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала
- Договор купли-продажи жилого помещения с использованием материнского капитала (вариант 2)
- Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
- Передаточный Акт к Договору купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа)
- Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа
- Акт приёма-передачи квартиры
- Договор аванса за квартиру
- Договор задатка за квартиру
- Договор купли продажи доли квартиры
- Договор купли-продажи комнаты
- Договор передачи жилого помещения в собственность (Договор приватизации)
Процедура купли-продажи дома с земельным участком
Детально по порядку изучите необходимые действия, которые требуются для осуществления купли-продажи жилого строения с участком земли, на котором оно возведено:
- Найдите или восстановите документацию относительно участка и дома;
- Определитесь с тем, кто будет покупатель (или продавец);
- Опираясь на вышеперечисленные особенности предварительного договора купли-продажи, заключите его;
- Сформулируйте и оформите основной договор на приобретение недвижимого имущества;
- Оплатите всю сумму сделки, получите ключи от приобретенной недвижимости;
- Зарегистрируйте право собственности на приобретенное имущество путем передачи такого права от продавца покупателю.
Внимательным образом подготовьте следующие бумаги, которые необходимо применять в процессе заключения предварительного договора и для последующих правовых действий:
- Правоустанавливающие документы на дом и на земельный надел. В качестве таких документов применяется свидетельство на право собственности, договор дарения, мены иной вариант гражданского договора;
- Кадастровую документацию на жилую недвижимость и на участок земли;
- Оформить справку по форме №9, в которой указаны граждане, прописанные и проживающие на площади жилого помещения;
- Оформите согласие всех проживающих в доме граждан на осуществление купли-продажи дома и участка земли. При этом необходимо установить в письменном виде сроки, в рамках которых жильцы обязуются выписаться из жилого помещения и покинуть его;
- Выписка из ФНС об отсутствии задолженности в отношении жилого помещения и земельного надела;
- Выписка из ЕГРН об отсутствии или наличии обременений в отношении объектов недвижимости;
- Кадастровый паспорт на земельный участок, если его нет, то необходимо уведомление из кадастровой службы, которое удостоверит такую информацию.