Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда пая в Украине: сколько стоит и изменится ли цена с открытием рынка земли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По расчетам Минфина, которые озвучила замминистра Светлана Воробей на заседании налогового комитета 13 сентября, в Украине около 8,4 млн га земли обрабатывается нелегально (всего в Украине 42,7 млн га с/х земли, из которой 31,1 млн га находится в частной собственности).
Норма скажется и на легальных с/х производителях
Как заметила Светлана Воробей, при уплате всех налогов за пользования землей, которые идут в счет МНО, их сумма должна равняться или превосходить налоговое обязательство.
Однако, поясняют в ВАР, легальным сельхозпроизводителям из южных областей Украины из-за устаревшей методики расчета нормативной денежной оценки все же придется доплачивать до минимального уровня налогов.
Дело в том, что эта методика была разработана еще в советское время и не учитывает изменения климата, который на Юге страны стал более засушливым.
«Ярче всего это видно на примере Одесской области. Там есть предприятия, у которых НДО составляет около 40 тыс. грн/га – соответственно и минимальная нагрузка будет выше, чем в других областях. Но при этом в засушливом регионе и арендная плата ниже, чем по всей стране, так как меньше урожай. Ниже арендная плата – ниже НДФЛ с нее, который идет в счет минимального обязательства. Получается перекос«, – объяснил проблему Михаил Соколов.
Цены на частные дома достигли своего пика: к концу года прайсы снизят
Он также добавил, что в засушливых регионах возникают трудности с выращиванием овощей и разведением скота – из-за этого многие предприятия на Юге имеют меньше работников, чем в других регионах. Фонд оплаты труда, напомним, также влияет на размер МНО.
Признают этот изъян и законодатели. Чтобы исправить его, как объясняет Соколов, в рамках законопроекта №5600 Рада планирует поручить Кабинету министров разработать новую методику НДО, которая бы учитывала увлажненность грунта и другие особенности землепользования в южных областях.
Времени на это у исполнительной власти будет до 2023 года, когда МНО впервые начнет применяться.
Правила учета аренды земельных паев аналогичны действующим при аренде земельных участков. Так, получая в аренду земельный пай, арендатор должен отразить его на забалансовом счете 01 «Арендованные необоротные активы» по стоимости, указанной в договоре аренды.
Этот факт должен засвидетельствовать акт приема-передачи объекта аренды.
Арендатор может составить его в произвольной форме, ведь унифицированная форма такого документа не утверждена.
Начисление арендной платы, в свою очередь, должно быть оформлено в бухучете актом приема-передачи услуг по аренде.
Выплачивают арендную плату за паи, как правило, раз в год.
Антиреволюционная ситуация
Чтобы понять, насколько же страна «затянула», стоит окунуться в историю. Постановление Верховной Рады «О земельной реформе» было принято еще во времена УССР, 18 декабря 1990 года. Но по-настоящему процесс стартовал лишь в 1995 году, когда по Указу Президента Украины «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям», более 7 млн селян получили право на приватизацию почти 28 млн земельных участков, значительная часть которых была передана ними в краткосрочную и долгосрочную аренду.
Тогда же началась очередная волна создания новых сельскохозяйственных предприятий, а через 10 лет уже крупные агрохолдинги начали накапливать огромные земельные банки.
После распаевания земель некоторые владельцы даже успели продать свои участки, но 1 января 2002 был введен мораторий на такие сделки (главный повод – «иностранцы и местные олигархи за бесценок скупят наши черноземы»). То есть у владельца земли осталось два пути: либо самому обрабатывать свой надел, или зарабатывать на аренде. Мораторий на продажу неоднократно продлевался, и в итоге рынок земли в Украине «зарождается» вот уже четвертый десяток лет.
За это время в сфере купли-продажи земли сложилась просто антиреволюционная ситуация – «и низы не хотят, и верхи не настаивают». Одним словом, сейчас и владельцев земельных наделов, и тех, кто их обрабатывает, вполне устраивают существующие арендные отношения. А если одни землю не хотят продавать, а другие покупать – с чего бы расти цене?
Факторы для определения итоговой стоимости участка для потребителя
Рыночная цена аренды на землю сельхоз назначения в большинстве случаев отличается от кадастровой стоимости. Ее определение также имеет свои особенности.
В основу любых расчётов стоимости аренды земли чаще всего закладывают несколько факторов, среди которых:
- расположение участка;
- его размер и другие основные характеристики (вид грунта, текущее состояние, урожайность);
- цена пая;
- тип и назначение аренды;
- налогообложение пая;
- наличие фиксированной ставки на аренду данного земельного пая;
- срок аренды.
В зависимости от веса вышеприведенных факторов определяется и оптимальная формула для расчёта стоимости аренды. Она может несколько меняться и выглядеть следующим образом:
- Арендная плата = площадь * фиксированную ставку арендной платы – это базовая формула для земель, условия съема которых практически не меняется;
- Арендная плата = площадь * ставка налога * коэффициент значения целочисленного;
- Арендная плата = арендная база * площадь * сменный коэффициент – актуален в тех случаях, когда условия аренды земли на выбранном вами участке могут быть под посторонним воздействием (решением государственных органов).
Законодательные акты для регулирования земельного вопроса
Основной документ, регулирующий все взаимоотношения в данном сегменте – Земельный кодекс. Вопросам аренды в нем отведены статьи с 77-ой по 82-ую. В них описан порядок предоставления земель как частным лицам, так и хозяйственным обществам по всей территории РФ. Весомая часть нормативов в этой сфере регламентируется следующими основными законодательными актами: Конституция РФ и Гражданский кодекс РФ. Подробную информацию об отдельных процедурах оценки земли можно найти в Законах РФ «О плате за землю», редакции «О местном самоуправлении в Российской Федерации», Федеральных законах, посвященных общим принципам организации местного самоуправления в РФ.
К сожалению, в некоторых параграфах вышеописанные источники дают весьма противоречивые сведения. Именно потому потенциальным арендатором желательно обратиться к юристу за предварительной консультацией. Он поможет грамотно оценить суммы аренды, а также оспорить поставленную цену, ежели она была завышенной.
Сроки аренды и возможное продление
Сельскохозяйственные участки разрешено брать в пользование на срок от 3 до 49 лет. Если на земле планируется пасти скот или скашивать сено, то аренда составляет от 1 до 3 лет и не более, даже если будет происходить сдача участка третьему лицу. Иная деятельность согласуется по срокам с арендодателем.
Есть возможность продлить соглашение, о котором сказано в статье 621 ГК РФ. Особенностями данного процесса можно назвать:
- осуществление пролонгации в условиях соблюдения договорных обязанностей арендатором;
- составление обновленного договора с дополнительными пунктами, измененными под согласованный период;
- досрочное расторжение соглашения нанимателем единожды является основанием для отказа продления срока аренды соток земли.
Стало известно, сколько платят за аренду земли в Украине
Законодатель разработал ряд положений, по которым землю можно вернуть обратно государству.
Если земельный участок переходит в собственность человеку, который по закону владеть им не имеет права, участок отчуждают в пользу государства.
Если земельный участок должен быть отчужден в определённый срок, но новый собственник не заявил на него свои права, решением суда земля может быть возвращена в собственность государства.
Если человек или компания купили землю, площадь которой превышает разрешенные этим законом нормативы, «лишние» гектары возвращаются в собственность государства.
Арендатор имеет первоочередное право выкупа земли, которая выставляется на продажу:
«Громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів».
Нельзя продавать землю на 50-километровом расстоянии от государственной границы.
Замена целевого назначения земельного участка запрещена.
Продавать и покупать землю на оккупированной территории Донбасса и Крыма запрещено.
Аренда гектара земли подорожает в два раза после открытия рынка — Кабмин
Хоть юрлица пока не имеют возможности выкупить арендуемые участки, тем не менее, заниматься «собиранием земель» компании будут пробовать и до 2024 года.
Земельный фонд Agricom Group составляет 28 тыс. га (входит в Топ-100 крупнейших агрокомпаний по этому показателю), а арендуемые компанией участки находятся в трех регионах страны: Житомирской, Черниговской и Луганской областях. Как объясняет Мельник, компанией было принято решение выкупать свои участки.
До 2024 года в агропредприятии решили проанализировать опцию покупки участков своими физлицами-представителями.
Как отмечает Эллина Юрченко, такую стратегию нельзя назвать «схемой».
«Если к арендатору-компании придет владелец земельного участка с предложением купить землю, то у арендатора один единственный выход – передать свое преимущественное право на доверенного человека. Таким доверенным лицом может быть сам владелец аграрной компании или его родственники», – пояснила Юрченко.
Однако, по данным Agricom, фермеры пока не спешат приходить к ним с предложениями о продаже.
По словам Мельника, это происходит из-за «рабочих механизмов и регламентов»
купли-продажи. Пока они не будут сформированы, «все мы будем проходить несколько кругов ада», что, в свою очередь, «всегда работает на понижение цены»
: охлаждается спрос и точно также – предложение, объясняет руководитель агропредприятия.
По вышеуказанной причине только от 3 до 5% арендодателей Agricom Group изъявляют желание продать землю. Но даже они «не имеют твердого убеждения, что они будут это делать»
, констатирует Мельник.
Как отмечает исполнительный директор Agricom, те из арендодателей, кто допускает возможность продажи земли с открытием рынка, рассматривают предложения начиная от $1-1,5 тыс. Выше этой планки пока не готова предложить и сама компания.
«Если это будет $2 тыс. «с чем-то», то я буду не готов купить землю. Это же рентабельность, бизнес, экономика…», – пояснил Петр Мельник.
В то же время после устранения нынешних ограничений на рынке и отработке всех механизмов продажи – цены могут существенно вырасти.
Дело в том, что периоды намного более высоких цен на сельхозземли в Украине уже случались.
Как отмечает Андрей Шевчишин, во время «теневой» скупки земли через механизм долгосрочной аренды на 50 лет, бывшей в период до кризиса 2008 года, «стоимость гектара в Киевской области или в очень хороших черноземных регионах могла достигать и $5 тыс».
«К средней цене в $5 тыс. рынок в перспективе все равно будет стремиться. Вероятно, ее он достигнет в течение пяти лет. Хотя, возможно, из-за мирового кризиса на это уйдет чуть больше времени», – считает аналитик Forex club.
Будут фермеры претендовать на покупку сельхозземель? Разумеется, будут. По данным, которые еще пару лет назад озвучивали представители ликвидированного МинАПК, в Украине почти 30 тыс. малых фермерских хозяйств имеют в своем распоряжении земельные банки площадью до 100 га. Это как раз и есть «целевая аудитория» грядущей реформы.
Читай также: Конституционный суд рассмотрит вопрос о рынке земли: Детали
Тем более что земля, которую обрабатывают фермеры, арендованная, а значит, де-факто им не принадлежит. И многие аграрии задумаются о том, чтобы заполучить участки в собственность. Потому что договор аренды не дает гарантий, что фермер сможет пользоваться землей завтра. А когда начнется активная купля-продажа участков, и спрос на них вырастет, у арендодателей будет большой соблазн расторгнуть договора и перепродать землю за хорошие деньги.
Но проблема в том, что далеко не все фермеры смогут стать собственниками земли. Главным образом потому, что это будет для них чрезвычайно дорогим приобретением. Если отталкиваться от нормативной денежной оценки (а как мы помним, землю нельзя будет продавать ниже этой планки), то покупка участка площадью 100 га может вылиться минимум в 2,8–3 млн. грн., что равноценно сумме в 100 тыс. долл., плюс-минус.
По оценкам же аграрного комитета ВР, открытие земельного рынка приведет к удорожанию гектара сельхозземель до 1,5 тыс. долл. А в Минэкономики считают, что за 1 га продавцы будут просить и 2–2,5 тыс. долл.
Читай также: Как оформить землю в Украине в 2020 году
Итого фермеру придется выложить на-гора до 150–250 тыс. долл. за участок. Вряд ли многие смогут раскошелиться на такую сумму. Особенно если учесть, что уходящий 2020 год был не самым удачным для многих хозяйств, прежде всего, для ягодных и ореховых ферм, садоводов, которые собрали урожай раза в полтора ниже, чем годом ранее. Так что свободных денег у фермеров явно нет.
Брать взаймы? Возможно. Кабинет Министров еще накануне принятия земельного закона обещал, что аграриям на покупку земли будут выдавать льготные кредиты под 5%. Смеем предположить, что такие займы станут частью программы «5–7–9». Но если вспомнить, что эта программа работает, в основном, на рефинансирование старых долгов, а новые кредиты банки бизнесу выдавать не хотят, вероятность получить кредит на землю стремится к нулю.
Президент Владимир Зеленский в середине октября подписал указ о передаче 2 млн. га сельхозземель объединенным территориальным общинам (ОТО/ОТГ). То есть эта государственная земля стала коммунальной. Он заявил, что это – важный шаг в рамках программы децентрализации, которая началась еще в 2018 году с передачи сельхозземель в собственность теробщин. В общей сложности, ОТО получили уже почти 4 млн. га земли.
Какое это имеет отношение к земельной реформе? Самое прямое: в свое время местные власти смогут продавать коммунальную землю. Пока общины могут использовать ее для своих нужд или сдать в аренду фермерам. Но потом смогут и продавать. И, к слову, механизм этой продажи пока не очевиден.
Читай также: Эксперт: Теневой рынок зерна в Украине достигает 50% в год
А еще Зеленский заявил, что около 5 млн. га сельхозземель в Украине украдено. Аналогичную цифру озвучивал и глава Госгеокадастра Роман Лещенко. По его словам, землю приватизировали. То есть вывели из-под моратория и продали. Эту площадь можно тоже списывать со счетов. Также Лещенко сообщил, что земля постоянно деградирует из-за интенсивной эксплуатации, и порядка 6,5 млн. га непригодны для земледелия.
Таким образом, в частной собственности находится где-то 31 млн. га, большая часть из которых сданы в аренду. Еще 4,5–5 млн. га – в государственной/коммунальной собственности и 5 млн. га якобы приватизированы не вполне законными способами. В сумме как раз и получается 41 млн. га, которые по кадастру подпадают под действие моратория.
- Наличный рынок
- НБУ
| 1 USD | 1 EUR | 1 RUB | |
|---|---|---|---|
| Купить | |||
| Продать | |||
Названа цена на земли в случае открытия рынка в июле 2021 года
Кроме бувших членов КСП право на земельный пай имеют:
- граждане — наследники права на земельную долю (пай), удостоверенную сертификатом;
- граждане и юридические лица Украины, которые в соответствии с законодательством Украины приобрели право на земельную долю (пай);
- гра ждане Украины, эвакуированные из зоны отчуждения, которые были отселены из зоны без условного (обязательного) или зоны гарантированного добровольного отселения, а также гра ждане Украины, самостоятельно переселившиеся с территорий, подвергшихся радиоактивному загрязнению, и которые на момент эвакуации, отселения или самостоятельного переселения были членами коллективных или других сельскохозяйственных предприятий, а также пенсионеры из их числа, проживающие в сель ской местности (ст.1 ЗУ «О порядке выделения в натуре (на местности) земельних участков собственникам земельных долей (паев)»).
Основанием для выделения земельних участков в натуре (на местности) владельцам земельних паев является решение соответствующего сельского, поселкового, городского сонета или районной государственной администрации. Для этого владельцы сертификатов на право на земельный пай должны обратиться в соответствующий местный орган с заявлением.
Земельный пай выделяется его владельцу в натуре (на местности), как правило, одним земельным участком. По желанию обратившегося ему когут бать выделены в натуре два земельних участка с различным составом сельскохозяйственных угодий (пашни, многолетние насаждения, сенокосы или пастбища).
В то же время, если за выделением земельного пая обратились два владельца с совместным заявлением (например, супруги) участок может бать им выделен единым массивом в общую собственность.
Земельные паи. Понятие, документы, особенности оборота и выделения в натуре
Закон о возможности продажи купли/продажи земли подписан. Вступление его в силу даст о себе знать в июле 2021 года, когда некоторая часть юр – и физлиц станут их владельцами. Ознакомление с документов позволит узнать перечень лиц, которые могут покупать землю, и которым запрещено. Положительным моментом со стороны правительства запрет на продажу участков иностранцам земель, расположенных в непосредственной близости к границам и ОРДЛО. Такое положение дел позволит нормализовать ситуацию в стране, сохранить ее целостность.
Законодательство требует от государственных и муниципальных органов обязательного проведения аукционов, победитель которых получает право на заключение договора аренды. Избежать эту процедуру может только ограниченная категория организаций и физических лиц в случаях, когда:
- имеется Указ Президента РФ или Распоряжение Правительства о наделении землей в целях реализации инвестиционного проекта;
- сельхозпредприятие или фермерское хозяйство участвуют в программе господдержки;
- перезаключается договор аренды, срок действия которого истек.
Аренда земли сельскохозяйственного назначения у частного лица проходит по упрощенной схеме. Это объясняется тем, что организации и физические лица имеют право самостоятельно определять условия договора, так как на них не распространяется действие нормативных актов, регулирующих ценообразование или иные аспекты. Кроме того, не требуется обязательное проведение аукциона, потому что владелец может найти арендатора любым удобным для него способом.
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
Подводим итоги по теме налога на земельный участок:
- Размер земельного налога зависит от местонахождения земельного участка, поскольку ставки налога на землю должны утверждать местные органы власти. Также необходимо учитывать находится ли земельный участок в пределах населенного пункта или вне его пределов.
- Налоговым кодексом предусмотрено освобождение от уплаты налога на земельный участок для пенсионеров. Кроме того, существует еще несколько льготных категорий, которые не будут платить этот налог. Вместе с тем, льгота распространяется только на 1 земельный участок по одному целевому назначению в границах установленных законом норм.
- Физическим лицам (то есть не предпринимателям) не нужно самостоятельно высчитывать размер налога, за них это делает налоговая служба, отправляя плательщику письменное решение с расчетом налога. В случае вашего несогласия с его размером или же для того, чтобы узнать размер насчитанного налога, вы имеете право обратиться в налоговую службу по месту нахождения участка для сверки данных, а в дальнейшем обжаловать действия налоговой, если они неправомерны.
Ладно, вернемся к вашему графику об объеме продаже земли в будущем. На графике можно нарисовать все что угодно
Эти сценарии основаны на опыте Чехии, Венгрии, Польши, Словакии (они запретили продаже земли иностранцам), Эстонии, Болгарии, Литвы, Румынии (они разрешили продавать землю иностранцам).
Хорошо, если вас не убеждают расчеты аналитиков, давай использовать голую логику. Площадь украинских черноземов равна площади Британии. У какой компании, даже иностранной, хватит денег, чтобы скупить всю Британию?
Также вам нужно знать, что сейчас топ-100 крупнейших агрокомпаний Украины обрабатывают 6,5 миллионов га земли — а всего в Украине 42,7 миллионов га сельхозземли.
Давай также вспомним опыт других стран, которые уже провели такую реформу. В Эстонии 60% земли до сих пор находится в аренде, а иностранцам продано 4,5%. По расчетам аналитиков, в Украине в продажу попадет от 2 до 10% земли, а никак не десятки миллионов гектар.
Сравнительная характеристика состояния землепользования в европейских странах и Украине
|
Показатель |
Украина |
Страны Европы |
Страны Европейского Союза |
|
Площадь земель, млн. га |
60,4 |
1015,6 |
437,4 |
|
Площадь черноземов, млн. га |
28 |
84 |
18 |
|
Площадь сельскохозяйственных земель, млн. га |
42,7 |
474,8 |
177,7 |
|
Площадь пахотных земель, млн. га |
32,5 |
277,8 |
115,7 |
|
Доля арендованных сельскохозяйственных угодий, % |
97 |
62 |
53 |
|
Площадь сельскохозяйственных земель, сертифицированных как органические, млн. га |
0,3 |
11,6 |
5,3 |
|
Площадь орошаемых земель, млн. |
0,5 |
20,8 |
11,1 |
|
Цена инвестиций, тыс. долларов США за 1 |
1 |
4 |
5,5 |
|
Экспорт зерновых, млн. тонн |
34,8 |
130 |
38,5 |
|
Площадь сельскохозяйственных земель на одного жителя, га |
0,7 |
0,6 |
0,4 |
|
Цена за 1 гектар земель сельскохозяйственного назначения, тыс. долларов США |
1,2 |
3,7 |
7,2 |
Названа цена аренды земли в разных областях Украины
- Винница
- Житомир
- Тернополь
- Хмельницкий
- Львов
- Чернигов
- Харьков
- Сумы
- Ровно
- Киев
- Днепр
- Одесса
- Запорожье
- Ивано-Франковск
- Кропивницкий
- Луцк
- Николаев
- Полтава
- Ужгород
- Херсон
- Черкассы
- Черновцы
- Винницкая область
- Волынская область
- Днепропетровская область
- Донецкая область
- Житомирская область
- Закарпатская область
- Запорожская область
- Ивано-Франковская область
- Киевская область
- Кировоградская область
- Луганская область
- Львовская область
- Николаевская область
- Одесская область
- Полтавская область
- Ровенская область
- Сумская область
- Тернопольская область
- Харьковская область
- Херсонская область
- Хмельницкая область
- Черкасская область
- Черниговская область
- Черновицкая область
В середине 90-х годов прошлого века часть сельскохозяйственных черноземов разделили на паи, то есть раздали работникам колхозов и социальной сферы. Таких паев в Украине есть примерно 28 миллионов гектаров. Также еще есть гектары в государственной собственности — более 10 миллионов.
Уже в 2001 году куплю-продажу сельскохозяйственных земель временно запретили, объясняя это отсутствием опыта существования рынка. С тех пор мораторий продлевали уже 10 раз. Это означает, что владельцев паев 18 лет лишали права распоряжаться своим имуществом.
Это то же самое, что вы имеете квартиру и машину, но продать ее не можете, потому что этого не предусматривает закон. Та же ситуация и с землей.